【正文】 編寫了《國家計委關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》規(guī)定大中型工業(yè)交通項目重大技術(shù)改造項目利用外資項目技術(shù)和設備引進的項目都必須進行可行性研究并對可行性研究的原則編制程序編制內(nèi)容審查辦法等做了詳細規(guī)定這些規(guī)定一直沿用至今成為可行性研究研究編制和寫作的標準和模板隨后從90年代初至今在這一階段可行性研究理論基礎得到了進一步的實同時由主要在工業(yè)項目領域應用向其他專業(yè)和領域滲透比如可行性研究的應用擴展到了交通項目其代表是《鐵路項目可行性編制綱要》 劉彥元和潘蔭燔1995 應用擴展到了生態(tài)環(huán)境項目比如《廣西石山地區(qū)生態(tài)重建工程可行性論證》擴展到了水利建設項目中進入21世紀以后中國國家計劃委員會在2001年9月委托中國國際工程咨詢公司編寫《投資項目可行性研究指南》為了適應我國各類投融資主體科學決策的需要國家發(fā)展計劃委員會委托中國國際工程咨詢公司組織編寫了《投資項目可行性研究指南》6個街道辦事處3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域面積3024平方公里總?cè)丝?3萬人沈丹鐵路高速公路貫穿境內(nèi)距桃仙機場40公里交通便利具有得天獨厚的地理位置 屬北溫帶半濕潤大陸性氣候區(qū)年平均氣溫為78年太陽輻射1254千卡厘米全年日照射時數(shù)為23816小時雨量比較充足年平均降水量7937毫米其中一半集中在七八月份綜觀全年春天風和日麗夏季稍熱多雨秋季秋高氣爽冬季冰封飄雪四季分明有細河千金河太子河從境內(nèi)通過有坐落在境內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃綜合開發(fā)配套建設的原則堅持實施城市建設總體規(guī)劃改善城市的總方向先后建成了設施配套完備使用功能齊全質(zhì)量良好的住宅小區(qū)大型商業(yè)群體建筑28座共完成建筑面積260多萬平方米完成投資245億元人民幣其中本溪站前鐵工商場的開發(fā)建設本溪最大的商業(yè)區(qū)永豐商業(yè)區(qū)中心部分的開發(fā)建設為山城本溪的發(fā)展和美化發(fā)揮了積極的作用尤其所建的三合小區(qū)連續(xù)被市政府評為示范小區(qū)及物業(yè)管理先進單位彩北棚戶區(qū)改造為遼寧省最大的棚戶區(qū)改造工程按市區(qū)人口計算公司的開發(fā)建設使本溪市人均居住面積增加174平方米年實現(xiàn)利稅300萬元是全市為數(shù)不多的五無企業(yè)近年來公司較好地貫徹了國家省市關于房地產(chǎn)開發(fā)的法律法規(guī)狠抓工程質(zhì)量使建筑工程合格品率達到100優(yōu)良品率達到20以上從未發(fā)生過重大質(zhì)量事故項目開發(fā)單位本著務實創(chuàng)新與時俱進最求卓越的企業(yè)精神以服務質(zhì)量求生存以誠實守信求發(fā)展的經(jīng)營宗旨成為本溪市房地產(chǎn)行業(yè)的領軍者以項目開發(fā)單位的經(jīng)濟技術(shù)實力完全有能力承擔山城花園的開發(fā)任務公司在今后的今后的發(fā)展中將繼續(xù)堅持以人為本的思想以產(chǎn)品質(zhì)量為企業(yè)生命嚴格按國家法律法規(guī)和市場規(guī)則辦事調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)做好售后服務為廣大普通百姓多建房建好房實現(xiàn)企業(yè)奮斗目標建設山城本溪的美好明天三項目建設內(nèi)容一項目組成該項目山城花園規(guī)劃用地面積118200 m2由20棟23層高層住宅10棟7層多層住宅組成多層下設有小型超市等商鋪小區(qū)內(nèi)設有居民娛樂健身設施周邊設有社區(qū)服務中心是居民買房首選的小區(qū)該小區(qū)住宅戶型多樣話能夠滿足各種消費人群的需求戶型設計貫徹以舒適為前提做到各戶型均空間布局合理采光通風好戶型設計結(jié)合景觀設計營造出溫馨宜人的居家氛圍1．設計的指導思想 1 強調(diào)以人為本的建設思想人車分流形成小區(qū)生態(tài)步行的系統(tǒng) 2 充分體現(xiàn)生態(tài)環(huán)保的設計思想從而創(chuàng)造出一個布局合理用地經(jīng)濟設施完善居住方便環(huán)境優(yōu)美的新一代住宅小區(qū) 3 在追求小區(qū)內(nèi)完美生活品質(zhì)的同時也要考慮到小區(qū)對城市空間環(huán)境及周邊居住生活所造成的影響建筑風格上的統(tǒng)一從而體現(xiàn)整體性的原則2．戶型設計本項目高層住宅分別有90130 m2不等的戶型組成各類戶型平面設計均以舒適合理為前提南北對流朝向通風采光較好充分滿足了高層次高品位住戶的不同需求戶型內(nèi)部設有活動區(qū)和休息區(qū)動靜自然分離多層住宅由100170 m2的戶型組成內(nèi)部設有3室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)戶型均為高檔大戶型設計著重體現(xiàn)了該戶型的高檔品質(zhì)不僅追求面積大房間多的生活方式重點在于加強房間內(nèi)部功能分區(qū)和個體功能的完善追求建筑基本元素的合理排列組合反映了建筑空間的多樣性和可變性二設計理念山城花園項目房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則依據(jù)我國《城市規(guī)劃法》的規(guī)定城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃服從城市規(guī)劃管理同時依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第24條的規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃實行全面規(guī)劃合理布局房地產(chǎn)開發(fā)應當堅持全面規(guī)劃合理布局綜合開發(fā)配套建設的原則根據(jù)建設總體規(guī)劃統(tǒng)籌安排建設項目分期施工協(xié)調(diào)發(fā)展以取得良好的經(jīng)濟效益社會效益和環(huán)境效益房地產(chǎn)開發(fā)必須堅持開發(fā)的產(chǎn)品質(zhì)量合格的原則 計量單位 用地面積 118200 m2 總建筑面積 248083 m2 容積率 210 綠化率 43 建筑密度 182 建設周期 3年 四項目實施進度計劃本項目建設于2012年1月至2014年12月建設周期為3年項目建設由前期工作主體施工及裝飾配套設施和交付使用組成具體實施進度計劃見附表Ⅰ五項目土建工程相關指數(shù)及標準根據(jù)設計文件及規(guī)范要求本項目為二類建筑防火等級為二級1．結(jié)構(gòu)設計規(guī)范《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GBJ9087 部位 材料 備注 1 墻體 空心砌塊保溫磚 2 地面 水泥地面 3 屋面 彩瓦保溫隔熱屋面 4 門窗 塑鋼窗 5 內(nèi)墻面 水泥砂漿 6 外墻面 彩色涂料 7 散水 混凝土 　 六其他工程1．基礎設施配套條件給水接點取自峪明路DN300城市給水主干網(wǎng)排水排水系統(tǒng)采用雨污分流制地面雨水排入排水干管生活污水經(jīng)化糞池沉淀后接入合成纖維廠暗渠小區(qū)內(nèi)規(guī)劃建筑物時不得占壓暗渠2．其他設計規(guī)范采暖通風空調(diào)設計規(guī)范《供暖通風設計手冊》《民用建筑采暖通風技術(shù)措施》電氣設計規(guī)范《民用建筑電氣設計規(guī)范》《民用建筑防火設計規(guī)范》七項目效果圖圖31項目效果圖圖32項目效果圖四市場分析與預測一本溪市房地產(chǎn)市場分析及預測通過數(shù)據(jù)采集及分析表明雖然樓市調(diào)控效果明顯但2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策不會轉(zhuǎn)向一方面中國處于城市化進程中住房需求旺盛加上通貨膨脹下資金保值增值的需要房價反彈的壓力巨大一旦放松持續(xù)兩年的調(diào)控政策將毀于一旦各地的房價尤其是一線城市的成交量和房價很可能出現(xiàn)報復性反彈另一方面房價拐點僅是曙光初現(xiàn)全面下跌缺乏權(quán)威數(shù)據(jù)的支撐樓市調(diào)控目標遠未實現(xiàn)除此之外樓市調(diào)控的本質(zhì)就是倒逼經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整改變以房地產(chǎn)為代表的粗放的GDP增長方式促進產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)的結(jié)合倒逼地方政府擺脫土地財政開辟新稅源12月9日中共中央政治局召開會議定調(diào)2012年房地產(chǎn)調(diào)控不動搖促進房價合理回歸也就是說以限購為代表的樓市調(diào)控不會轉(zhuǎn)向2012年地方政府正處于換屆之時面對中央的壓力地方政府現(xiàn)在也不敢輕易放松對房地產(chǎn)的調(diào)控未來一段時間至少年內(nèi)他們?nèi)钥赡軙?zhí)行中央部署的房地產(chǎn)調(diào)控政策跟中央步調(diào)保持一致面對政策較長時間內(nèi)的不可逆轉(zhuǎn)盡管貨幣政策上出現(xiàn)松動 華陽家園 彩力家園 東風家園 井東家園 高層住宅均價元 m2 4600 4200 4300 4100 多層住宅均價元m2 4000 3500 3700 3600 商業(yè)均價元m2 7300 6400 6900 6600 從表中相關樓盤售價看華陽家園高層住宅均價為4600元㎡多層住宅均價4000元 ㎡商業(yè)用房均價為7300元㎡彩力家園高層住宅均價為4200元㎡多層住宅均價3500元 ㎡商業(yè)用房均價為6400元㎡東風家園高層住宅均價為4300元㎡多層住宅均價3700元 ㎡商業(yè)用房均價為6900元㎡井東家園高層住宅均價為4200元㎡多層住宅均價3600元 ㎡商業(yè)用房均價為6600元㎡根據(jù)由算術(shù)平均法得出鴻宇小區(qū)銷售單價為高層住宅 46004200430041004 4300元㎡多層住宅 40003500370036004 3700元㎡商業(yè)用房 73006400670066004 6800元㎡用比較分析的方法及該項目的發(fā)展趨勢和地理區(qū)域綜合分析山城花園的高層住宅均價定4300元㎡多層住宅均價3700元 ㎡商業(yè)用房均價定為6800元㎡具有較好的效益預期性五項目定位與營銷策略一項目定位1．總體定位根據(jù)本溪地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀結(jié)合本溪市溪湖區(qū)的開發(fā)情況及彩屯地區(qū)的自然地理位置這里集中了本溪市較高端而周全的生活配套通過對本溪房地產(chǎn)市場差異化競爭的分析市場上空白點的挖掘和項目自身資源的審核實現(xiàn)超越市場中的竟爭項目產(chǎn)品主要強調(diào)在住宅風格戶型上的創(chuàng)新重點強調(diào)山城花園項目在擋次品位功能個性生活方式等方面的優(yōu)勢2．特點定位在這里溫馨舒適的生活優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境只是生活的一部分在建筑風格設計方面溶入文化品質(zhì)凸現(xiàn)典雅簡約和人性化同時注重自然生態(tài)環(huán)保和科技化的和諧為突出山城花園住宅的創(chuàng)新性和差異性本項目融合了古典建筑與本溪地區(qū)的特點融古典高品位一線新型公寓滿足本溪山城人民對于多層次物業(yè)的需求二項目營銷策略基于本地消費者的購房需求要適時做好以下方面的工作 1 參加政府行業(yè)協(xié)會組織的房地產(chǎn)推介活動 2 有目的的建立房地產(chǎn)代理商的合作關系 3 逆勢定價高保值樓盤不打折應對市場變化時以其產(chǎn)品素質(zhì)和品牌價值為支撐體系在市場處于低彌階段時可考慮逆勢提價給消費者一個足夠的信心 4 傳播核心建立在高檔樓盤的基礎上本項目的傳播核