【正文】 QBEP 41200763162341339272916 5766當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)達(dá)到5766即所建項(xiàng)目出售率達(dá)到5766時(shí)本項(xiàng)目開發(fā)效益剛好達(dá)到盈虧平衡即可保本經(jīng)營(yíng)有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力二敏感性分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估中的敏感性分析是分析和預(yù)測(cè)反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是指標(biāo)對(duì)主要變動(dòng)因素的敏感程度如果某變動(dòng)因素變化幅度很小但對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響極大則認(rèn)為項(xiàng)目于對(duì)該變量的不明確性是敏感的本次測(cè)算通過對(duì)建設(shè)投資銷售收入進(jìn)行敏感性分析附表Ⅶ 敏感性分析以財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV 546275財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR 21為基準(zhǔn)當(dāng)建設(shè)投資或者銷售收入上下浮動(dòng)510時(shí)根據(jù)公式內(nèi)務(wù)收益率 得出對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR從表中可以看出在銷售收入和建設(shè)投資不確定因素中銷售收入為最敏感因素它的上下波動(dòng)對(duì)指標(biāo)的影響相對(duì)較大當(dāng)不確定因素向項(xiàng)目最不利方向變化15幅度時(shí)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率最低為10說明該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力很好敏感性分析圖見附圖Ⅰ三風(fēng)險(xiǎn)分析1．項(xiàng)目手續(xù)不完善風(fēng)險(xiǎn)目前該項(xiàng)目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》等手續(xù)正在辦理中手續(xù)尚不完善請(qǐng)貸款銀行密切關(guān)注其手續(xù)的完善2．政策分析由于房地產(chǎn)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重點(diǎn)行業(yè)國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化出臺(tái)的政策法律可能波及本項(xiàng)目的開發(fā)預(yù)計(jì)政策的走向?qū)⒃阢y行開發(fā)貸款與按揭貸款的利率土地規(guī)劃以及稅收方面發(fā)生變化都對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)成本以及銷售產(chǎn)生影響項(xiàng)目要密切關(guān)注政策的走勢(shì)適時(shí)作出市場(chǎng)反應(yīng)3．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)行業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)源無論是各方政策以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展都會(huì)影響市場(chǎng)不過在消費(fèi)者日趨理性高檔精品社區(qū)不會(huì)產(chǎn)生很大的影響項(xiàng)目要注重改造后樓盤的品質(zhì)建設(shè)與維護(hù)突出個(gè)性與文化主題才能保持樓盤的居住理念保持時(shí)尚4．建材與能源成本變化的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要的建筑材料鋼筋水泥都是高耗能產(chǎn)品由于受到國(guó)際能源危機(jī)的影響我國(guó)能源也日趨緊張導(dǎo)致建筑材料價(jià)格上漲增加投資額度2005年10月建材價(jià)格增幅回落預(yù)測(cè)未來的三年內(nèi)建材價(jià)格將回升到高位水平對(duì)于本項(xiàng)目的開發(fā)商而言由于獲得土地開發(fā)權(quán)之成本費(fèi)用相對(duì)比較固定因此建安工程造價(jià)所占的比例和數(shù)額在所有開發(fā)成本中的比例相對(duì)比較高對(duì)建安工程造價(jià)的控制成為本項(xiàng)目必須重點(diǎn)把握的最主要部分亦是減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的最主要方面四風(fēng)險(xiǎn)控制方法1．通過加快進(jìn)度來回避風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)其次開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的辦法快完成開發(fā)項(xiàng)目針對(duì)該項(xiàng)目我們采取提高選址的速度利用法律手段來保證遷址工作的順利進(jìn)行采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同以保證資金 的充分供應(yīng)與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同這樣極可能避免不必要因素的影響2．通過市場(chǎng)調(diào)查來降低風(fēng)險(xiǎn)通過市場(chǎng)調(diào)查獲得盡可能多的信息獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場(chǎng)信息越多作出的預(yù)測(cè)就越精確從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策包括投資項(xiàng)目的選擇區(qū)位的選擇時(shí)機(jī)的選擇融資的選擇租售的選擇等等這樣就能把不確定性降低到最低限度較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)3．通過加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險(xiǎn)良好的項(xiàng)目管理是重要的保證從投資開發(fā)來看項(xiàng)目全過程的投資進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的可以有效地減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用提高收益水平進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)十社會(huì)評(píng)價(jià)一社會(huì)效益分析1．提升彩屯地區(qū)等級(jí)山城花園的建成使得彩屯地區(qū)商業(yè)圈從此有了自己的地表性建筑充分的體現(xiàn)了彩屯商業(yè)圈致力于打造本溪一個(gè)商業(yè)住宅中心它的聚集效應(yīng)將吸引本溪的部分商業(yè)市場(chǎng)向彩屯地區(qū)轉(zhuǎn)移配合該地區(qū)的升級(jí)改造最終將使彩屯商業(yè)圈成為輻射該區(qū)域影響全本溪的地區(qū)級(jí)城市副中心之一2．改善地區(qū)環(huán)境本項(xiàng)目充分發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)這種社區(qū)環(huán)境能之間改善該地區(qū)目前雜亂的周邊環(huán)境提高綠化率3．促進(jìn)地區(qū)商務(wù)與文化交流 山城花園的文化氣息體現(xiàn)了它的魅力所在文化氣息濃品味高會(huì)促進(jìn)商業(yè)的興盛商務(wù)發(fā)展也會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)文化繁榮本項(xiàng)目會(huì)從優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的層面上升到文化內(nèi)涵的層面上以文化提升項(xiàng)目魅力4．促進(jìn)地區(qū)旅游發(fā)展 本項(xiàng)目靠近城市交通樞紐的優(yōu)越地理位置使得山城花園承擔(dān)起一部分旅游的特色功能而本項(xiàng)目以優(yōu)越的條件合理的價(jià)格必將為本溪的旅游事業(yè)做出一定貢獻(xiàn)二社會(huì)經(jīng)濟(jì)分析1．增加當(dāng)?shù)囟愂帐杖氡卷?xiàng)目的成功開發(fā)必將給當(dāng)?shù)卣畮順O大的稅收收入因?yàn)楸卷?xiàng)目將成為彩屯地區(qū)的商業(yè)樞紐今后也將吸引更多的商家2．提升周邊地價(jià)山城花園項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)的成功將提升周邊地區(qū)的地價(jià)水平使周邊物業(yè)保值增值帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮綜上所述本項(xiàng)目的建成有利于改善彩屯地區(qū)形象并促進(jìn)商業(yè)發(fā)展對(duì)繁榮地區(qū)經(jīng)濟(jì)完善地區(qū)商務(wù)環(huán)境有著積極作用社會(huì)效益巨大結(jié)論根據(jù)財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果表明項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入7631623萬元人民幣銷售稅金及附加413392萬元人民幣土地增值稅78016萬元人民幣稅后利潤(rùn)總額1725932元人民幣經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較好該項(xiàng)目投資的盈利性指標(biāo)較好全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率所得稅前為33全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率所得稅后為21全部投資回收期所得稅前為365年全部投資回收期所得稅后為394年項(xiàng)目具有較強(qiáng)投資回收能力因此該項(xiàng)目的開發(fā)是可行的并將帶來巨大的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益參 考 文 獻(xiàn)[1]中華人民共和國(guó)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》市城市拆遷管理?xiàng)l例》[3]國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第三版北京中國(guó)計(jì)劃出版社2009[4]中華人民共和國(guó)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 樊曉光房地產(chǎn)開發(fā)前期工作可行性研究對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大 王貴山工程建設(shè)前期可行性研究的作用及出現(xiàn)的問題與對(duì)策2008年 第14期 張潤(rùn)智房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究與企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略武漢理工大學(xué) 灑艷慧房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)[D]山東農(nóng)業(yè)大學(xué)任章榮中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的對(duì)策研究[D]武漢華中科技大學(xué)2006年姚俊我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與營(yíng)銷策略[D]西南財(cái)經(jīng)大學(xué)2005年[24] Craig RFox Amos Trersky A BeliefBased Account of Decision Under Uncertainty[J] Management ScienceVol44No72008879895[25] Dele Cooper Chris Chapman Risk Analysis for Loarge ProjectsModels[J] Methods and Cases John WileySons Ltd20102044[26] George WuRichard Gonzalez Nonlinear Decision Weithts in Choice Under Uncertainty[J] Management ScienceVol45No1Jan20107485[27] James E smith Evaluating Ine Streams a Decision Analysis[J] Management Science Vol44 No12 Dec200916901708[28] Myer S C Determinations of Corporate Borrowing[J] Journal of Financial Economics2011[29] Robert TChemenTerenceTeilly Correlations of Copulas for Decision and Risk[J]AnalysisManagement ScienceVol45No2Feb2009208224[30] Saaty T L The Analytic Hierarchy Process[M] HillInc2010[31] United Nations Industrial Development Organization Guidelines for Project Evaluation[M] NewYorkUnited Nations1972[32] United Nations Manual on the Use of Cansultants in Developing Countries[M] NewYorkUnited NationsIIB102008[33] United Nations Extracts of Industrial Feasibility Studies[M]Industrial Planning and Programming Series IIB4No7IDSerET2011附表Ⅰ 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 序號(hào) 工作項(xiàng)目 年 2012 72013 2014 月 13 36 69 911 1112 13 412 16 611 1112 1 項(xiàng)目建設(shè)前期工作