【正文】 大成本，希望能夠溫度不降低、趁熱打鐵。如果有必要，可以市場統(tǒng)一補(bǔ)貼。由于不具備同等條件的競爭對(duì)手，此舉足夠使消費(fèi)者持幣待購。前半個(gè)月的推廣不提及具體的時(shí)間和具體的促銷內(nèi)容，僅僅用大獎(jiǎng)和重大事件作為預(yù)告。商業(yè)促銷提前預(yù)熱? 業(yè)未開，聲先到。開業(yè)當(dāng)天正常營業(yè)的要達(dá)到 75%。開業(yè)需要具備的條件? 試營業(yè)前半個(gè)月商鋪的簽約率至少要達(dá)到 70%，裝修施工率要超過 50%。比如：旅游購物區(qū)隆重開街、消閑康體區(qū)閃亮開張……。等待整個(gè)行業(yè)真正合適的時(shí)機(jī)，進(jìn)行充足準(zhǔn)備，在另行正式開業(yè)。? 組織提供相關(guān)資料，加強(qiáng)招商主辦談判技巧，增加招商的成功率。? 營造良性競爭機(jī)制，促進(jìn)和調(diào)動(dòng)招商主辦的工作積極性和能動(dòng)性，合理的調(diào)配和安排人力資源，充分發(fā)揮好個(gè)人在專業(yè)中的特長。? 對(duì)于猶豫、徘徊的商家，找準(zhǔn)原因，對(duì)癥下藥。? 充分把握不利因素，規(guī)避和淡化對(duì)本項(xiàng)目的不利輿論，對(duì)不同態(tài)度的商家采取不同的應(yīng)對(duì)策略。? 根據(jù)引進(jìn)的主力商家及品牌商家業(yè)態(tài)的實(shí)際情況，靈活調(diào)整業(yè)態(tài)，并實(shí)施定向招商，提高招商的成功率。商家策略? 定向?yàn)橹?，整合?shí)施定向招商（具體執(zhí)行策略進(jìn)行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）以商引商（具體執(zhí)行策略進(jìn)行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）廣告招商 （具體執(zhí)行策略進(jìn)行執(zhí)行環(huán)節(jié)后提交）? 主次分明，把握節(jié)奏? 依據(jù)商家資源儲(chǔ)備和優(yōu)化目標(biāo)客戶層，從餐飲娛樂和休閑業(yè)態(tài)入手，先易后難，嚴(yán)格控制和把握項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位，完成區(qū)域主力商家的招商工作。 獨(dú)立經(jīng)營，統(tǒng)一管理商家和業(yè)主必須簽訂相關(guān)條款認(rèn)可中國水街的統(tǒng)一管理，這是中國水街良好運(yùn)作的重要保證。等到招商后期開業(yè)前期才開始放開。另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到商業(yè)中心的形態(tài)。核心主力店的招商對(duì)整個(gè)商業(yè)中心的運(yùn)營成敗與否，商業(yè)中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。 核心店要形成互動(dòng)在大型商業(yè)中心的招商方面來講，理論上遵從核心主力店先行，輔助店隨后的原則。異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客身心體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣與欲望。同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)同業(yè)差異就是市場不能盲目招同一層次同一品類的店進(jìn)入，如果引進(jìn)商戶過于重疊，在經(jīng)營上將造成競爭的激烈，也有損項(xiàng)目整體的經(jīng)營特色。個(gè)性鮮明有特色商戶商戶結(jié)構(gòu)的組成對(duì)全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會(huì)帶來不同消費(fèi)群，某些商戶個(gè)性鮮明、形象突出，容易給消費(fèi)者留下深刻印象，豐富了項(xiàng)目整體的經(jīng)營特色。三、商家進(jìn)駐要求和原則知名商戶或連鎖商戶 知名品牌商戶的進(jìn)駐能有效提升中國水街的品位、吸引消費(fèi)人流和提供穩(wěn)定的租金收入，越多知名品牌商戶進(jìn)駐，中國水街形象越佳，使萬邦時(shí)代廣場在漢中迅速樹立起知名度，可謂未開先紅。在確保本土招商工作全面順利開展的同時(shí)，組織精干力量，對(duì)外埠運(yùn)用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、直郵或參加各地展覽會(huì)以及同當(dāng)?shù)卣猩坦竞献鞯确绞竭M(jìn)行。? 租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。? 核心主力店先行，輔助店隨后的原則。? 要維護(hù)中國水街的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象。? 營銷與經(jīng)營管理結(jié)合項(xiàng)目營銷不以單純投資實(shí)現(xiàn)利潤為目的，還要通過營銷中的控制實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)組織的完整性和科學(xué)性，通過后期有效的經(jīng)營管理實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性經(jīng)營。為實(shí)現(xiàn)以上兩點(diǎn)本項(xiàng)目的營銷遵循兩大原則：? 銷售與有投資意向客戶銷售結(jié)合采用整體業(yè)態(tài)規(guī)劃，通過主力店定向招商帶動(dòng)銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤指標(biāo)和業(yè)態(tài)規(guī)劃目標(biāo)。B 區(qū)? 主要業(yè)態(tài)：酒店商務(wù)區(qū)? 輔助業(yè)態(tài)：美容美發(fā)、按摩、銀行? 細(xì)分業(yè)態(tài)：三星級(jí)以上酒店與快捷酒店? 備選業(yè)態(tài)：寫字間、旅游公司、旅行社? 操作思路：? 滿足細(xì)分市場需求，打造都江堰最高檔的 酒店與惟一的國際性快捷自助酒店（旅館）? 首選委托知名酒店管理公司或商業(yè)經(jīng)營管理公司管理。5）曲藝? 包括說書、戲劇、小品、民間奇人絕技在內(nèi)的多種曲藝方式，可增加項(xiàng)目的民俗風(fēng)情與文化內(nèi)涵；提升商業(yè)附加值。3）西餐? 西餐配備數(shù)量以少為佳，35 個(gè)經(jīng)營商足夠滿足市場需求；滿足游客口味的選擇，滿足本土消費(fèi)者對(duì)西餐品的需求，滿足項(xiàng)目餐飲區(qū)域“全而精”的配套策略。2）火鍋? 巴蜀最有代表的飲食品種。餐飲行業(yè)的人流量大，有差異化的川菜品種搭配可為 A 區(qū) 2 層及其他區(qū)域提供人氣支撐。? B 區(qū)：大夢軒（酒店商務(wù)區(qū)）? 小高層及 5 層中西混合式建筑，規(guī)劃為中國水街的住宿接待區(qū)及商務(wù)區(qū)；? 小高層建筑可規(guī)劃為三星級(jí)以上酒店，酒店要做到都江堰最高檔次酒店，以滿足當(dāng)?shù)鼐频昙?xì)分需求，可滿足高端客源入住要求； ? 5 層中式建筑，可規(guī)劃為自助式青年旅館，諸如便捷酒店或國際青年旅社方式；同樣委托專業(yè)的經(jīng)營便捷酒店的知名公司運(yùn)營管理；? C 區(qū)：思蜀街（休閑購物區(qū)）? 酒吧、音樂廣場、按摩足道等休閑配套? 古玩、字畫、手工藝品、旅游紀(jì)念品、茶葉、土產(chǎn)、動(dòng)植物標(biāo)本等旅游購物區(qū)? D 區(qū)：便利街（生活配套區(qū)——規(guī)劃為底商式商住混合區(qū)）? 1 層規(guī)劃為中國水城的生活配套區(qū)，以超市、百貨、便利店等業(yè)態(tài)為主? 1 層以上規(guī)劃為中國水城住宅物業(yè)二、主要業(yè)態(tài)劃分說明A 區(qū)? 主要業(yè)態(tài)：餐飲? 細(xì)分業(yè)態(tài)：川菜、火鍋、西餐、粵菜、地方小吃? 輔助業(yè)態(tài)：小品、戲劇、曲藝茶館、露天茶館、啤酒廣場? 定位原因：?餐飲行業(yè)最能聚集人氣，又能迅速帶來旺市場面；?餐飲可以承受較高租金，支撐投資；?餐飲行業(yè)集約經(jīng)營可削弱內(nèi)街部分位置稍差的消費(fèi)者心理印象；?形成足夠的規(guī)模，才符合旅游服務(wù)核心區(qū)的定位；?全國各地餐飲集中的主題街區(qū)、商業(yè)區(qū)都較成功，減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合縱橫關(guān)系，將整個(gè)項(xiàng)目的區(qū)域業(yè)態(tài)規(guī)劃如下。通過一樓的整體業(yè)態(tài)布局帶人流向各個(gè)方向分散，為樓上商家提供隨機(jī)性客源支撐。商業(yè)區(qū)域的劃分根據(jù)項(xiàng)目的建筑情況，業(yè)態(tài)規(guī)劃將按照建筑特點(diǎn)劃分為三個(gè)主要區(qū)域一個(gè)輔助區(qū)域，各個(gè)區(qū)域都獨(dú)有特點(diǎn)，連接后可以相互銜接協(xié)調(diào)。? 高品質(zhì)優(yōu)先原則? 同行業(yè)商家的甄選，品質(zhì)優(yōu)先、條件優(yōu)先，主要針對(duì)高品質(zhì)商家招商，通過高端客戶向低端客戶滲透和帶動(dòng)消費(fèi)；通過高品質(zhì)商家表現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的高品質(zhì)定位。業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則? 租金貢獻(xiàn)率優(yōu)先原則? 入選的商業(yè)業(yè)態(tài)必須能夠承受相應(yīng)的租金壓力，為項(xiàng)目投資者提供較高的回報(bào)率；同時(shí)該行業(yè)的租金走勢要堅(jiān)挺，經(jīng)營持久而穩(wěn)定，為項(xiàng)目提供較長遠(yuǎn)的發(fā)展繁榮基礎(chǔ)。? 指導(dǎo)招商工作的有序進(jìn)行，明確招商目的和后期經(jīng)營管理方向。? 世界自然文化遺產(chǎn)城市的旅游服務(wù)五星級(jí)場所，旅游城市名片。商業(yè)形象定位? 企業(yè)形象定位：城市運(yùn)營商? 商業(yè)主形象定位：城中之城——城市名片? 城市功能板塊定位：都江堰旅游服務(wù)核心區(qū)，城市旅游商圈二、商業(yè)規(guī)劃定位總體定位本項(xiàng)目的總體定位為：【道教文明、古蜀文明與現(xiàn)代文明對(duì)接的平臺(tái)】功能定位 ——【一個(gè)城市的文化綜合體】 。? 吸引性原則對(duì)有投資意愿的投資者群體、經(jīng)營商群體、消費(fèi)群體起到吸引關(guān)注、了解商業(yè)目的的作用? 排他性原則將商業(yè)項(xiàng)目自身具備的獨(dú)特性、唯一性發(fā)揮得淋漓盡致，防止其他項(xiàng)目復(fù)制或模仿，以達(dá)到在短時(shí)間內(nèi)不可為其他項(xiàng)目超越的目的。第二部分 中國水街項(xiàng)目商業(yè)定位一、商業(yè)形象定位商業(yè)形象定位的目的? 符合項(xiàng)目基本建筑特征與文化內(nèi)涵? 滿足目標(biāo)客戶群心理需求與經(jīng)營、消費(fèi)需求? 商業(yè)項(xiàng)目在城市商業(yè)中的惟一性、排他性需求商業(yè)形象定位的原則? 準(zhǔn)確性原則準(zhǔn)確表達(dá)項(xiàng)目地理位置、經(jīng)營方向、商圈地位、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、文化內(nèi)涵。三、項(xiàng)目競爭力總結(jié)三性分析? 唯一性? 中國最富歷史沉淀的水文化街區(qū)；? 以水文化為主題，秦漢文化及道教文化為輔助的文化綜合體街區(qū)；? 中國最具特色的活水街區(qū)；? 水、道、民俗、歷史多主題的泛博物館；? 權(quán)威性? 世界自然文化雙遺產(chǎn)? 都江堰古水利工程在世界水文化歷史上的地位；? 道教文化與古文化的融合；? 排他性? 主題不可復(fù)制；? 業(yè)態(tài)具有原創(chuàng)性；? 環(huán)境特色不可復(fù)制；吸引力構(gòu)成? 水文化、道教文化、民俗文化展示區(qū)；? 都江堰唯一的旅游核心服務(wù)區(qū)；? 特色商業(yè)業(yè)態(tài)、特色主題活動(dòng)；四、項(xiàng)目城市貢獻(xiàn)力總結(jié)社會(huì)效益? 健全城市功能? 城市競爭力更強(qiáng)? 帶動(dòng)多種行業(yè)健康發(fā)展? 提供更多直接就業(yè)機(jī)會(huì)與間接就業(yè)機(jī)會(huì)? 創(chuàng)造更多利稅經(jīng)濟(jì)效益? 項(xiàng)目年零售總額分析? 按 2022 年都江堰統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)——2022 年餐飲及酒店住宿業(yè)實(shí)現(xiàn)零售總額108538 萬元，項(xiàng)目投入運(yùn)營后第一年的消費(fèi)總額如可占全市餐飲住宿業(yè)消費(fèi)市場的 30%份額；即可實(shí)現(xiàn) 3 億元消費(fèi)總額? 按 2022 年都江堰統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)——2022 年餐飲及酒店住宿業(yè)同比增長 %，項(xiàng)目年度消費(fèi)總額以此為計(jì)算基數(shù)：? 投入運(yùn)營后的第二年預(yù)估可實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總額： 億元? 投入運(yùn)營后的第三年預(yù)估可實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總額：4 億元? 投入運(yùn)營后的第四年預(yù)估可實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總額： 億元? 投入運(yùn)營后的第五年預(yù)估可實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總額： 億元? 項(xiàng)目利稅分析? 零售企業(yè)營業(yè)稅按 6%計(jì)算? 項(xiàng)目運(yùn)營后預(yù)估第一年可實(shí)現(xiàn)利稅：1800 萬元? 項(xiàng)目運(yùn)營后預(yù)估第二年可實(shí)現(xiàn)利稅：2100 萬元? 項(xiàng)目運(yùn)營后預(yù)估第三年可實(shí)現(xiàn)利稅：2400 萬元? 項(xiàng)目運(yùn)營后預(yù)估第四年可實(shí)現(xiàn)利稅：2820 萬元? 項(xiàng)目運(yùn)營后預(yù)估第五年可實(shí)現(xiàn)利稅：3300 萬元? 項(xiàng)目就業(yè)機(jī)會(huì)分析? 直接就業(yè)機(jī)會(huì)：以項(xiàng)目總建筑面積及建筑格局分析，預(yù)估項(xiàng)目可容納 400 家經(jīng)營業(yè)主在此經(jīng)營；取經(jīng)營商工作崗位用工平均值為 5，可創(chuàng)造 2022 個(gè)直接就業(yè)崗位。項(xiàng)目文化定位? 中國唯一的水博物館——以貫穿街區(qū)的水文化主題和道家文化符號(hào)，親水性、互動(dòng)性強(qiáng)的水文化設(shè)施，水文化古跡，水文化典藏；造就項(xiàng)目的唯一性——水文化博物館（水文化博物館項(xiàng)目設(shè)計(jì)、策劃，可另案處理）? 中國頗具特色的秦漢文化展示地——以亭臺(tái)樓閣、深宅大院、民俗文化、秦漢風(fēng)格復(fù)古建筑、景觀上的文化符號(hào)展示，造就項(xiàng)目的特色性——城市始建于秦的歷史淵源。? 城市的文化是什么？? 2200 年托佑成都平原“無饑餒”的水文化? 延續(xù) 2200 年的古灌城——?dú)v史文化? 被古往今來億萬信徒視為朝圣地的青城山——道教文化? 巴蜀文化的重要代表地之一? 城市的內(nèi)涵是什么？? 包容的、承古接今的旅游文化? 深沉的、使人沉醉的旅游目的地? 城市的發(fā)展方向是什么？? 也許是中國最好的旅游城市? 也許是最受關(guān)注的旅游城市? 也許是文化底蘊(yùn)呈現(xiàn)最豐富的旅游城市? 城市擁有什么？? 歷史影響力和地位? 水文化資源? 秦漢遺跡的都江堰水利工程與道教文化資源? 世界自然與文化雙遺產(chǎn)城市地位? 城市需要什么？? 城市的功能需要轉(zhuǎn)變和豐富? 政府需要城市名片? 城市的商業(yè)需要注入文化的因子? 城市旅游服務(wù)業(yè)不夠集中需要集約化經(jīng)營? 旅游城市的功能需要改善? 舊城改造需要新的模式? 都江堰正大手筆推出水文化與道文化——“取水都江堰，問道青城山”? 投資者和商家需要投資的舞臺(tái)? 消費(fèi)者和游客需要體驗(yàn)片區(qū)的文化? 中國水街能為城市提供什么？? 更完整的呈現(xiàn)城市歷史? 更深的挖掘城市內(nèi)涵? 更多的為城市提供就業(yè)機(jī)會(huì)、稅收收入? 最能代表城市形象的名片定位思路? 都江堰作為世界文化遺產(chǎn)及青城山作為世界自然遺產(chǎn)的雙遺產(chǎn)文化；? 水文化與道教文化、秦漢歷史文化作為文化背景；主題概念的提出? 水文化生活體驗(yàn)基地? 水文化概念含義豐富，由親水、 近水到戲水、賞水，至“落花流水春 去也” ；從女媧由天傾地斜而補(bǔ)天治水 大禹治水，從“洪水猛獸”到“小橋 流水” ，到風(fēng)水學(xué)中視水為財(cái)?shù)母拍睿?水文化概念豐富，可延展性強(qiáng)；? 都江堰作為世界最古老的水利工程之一，具備打造水文化主題的歷史根基。波羅游記》一書中說：都江水系，川流甚急，川中多魚，船舶往來甚眾，運(yùn)載商貨，往來上下游。波羅從陜西漢中騎馬，行 20 余日抵成都，游覽了都江堰。? 三國：蜀漢建興六年（228） ，諸葛亮北征，以都江堰為農(nóng)業(yè)之根本、國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，征集兵丁 1200 人加以守護(hù)，并設(shè)專職堰官進(jìn)行經(jīng)常性的管理維護(hù)，開以后歷代設(shè)專職水利官員管理都江堰之先河。在青城山傳道 13 年，于漢桓帝永壽二年（156）在羽化。河渠書》中記載了李冰創(chuàng)建都江堰的功績。? 立足于城市空間和功能的角度，為城市文化與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造條件；? 整合資源，引導(dǎo)和吸引投資者與經(jīng)營商、消費(fèi)者共同參與城市功能區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目開發(fā)，創(chuàng)造市場，擴(kuò)大市場，并從創(chuàng)造市場、擴(kuò)大市場的過程中求得城區(qū)的發(fā)展； 二、項(xiàng)目主題概念定位的提出? 城市的歷史是什么？? 秦：公元前 256 蜀郡太守李冰建都江堰? 漢：漢武帝元鼎六年（前 111） ，司馬遷奉命出使西南，實(shí)地考察了都江堰。城市運(yùn)營商職能——政府與市場之間的承上啟下者所謂城市經(jīng)營商，就是從事城市空間尺度上的投資與開發(fā)的單位或企業(yè)，也可以說是城市經(jīng)營戰(zhàn)略的執(zhí)行者 ? 承上：秉承政府的開發(fā)意圖，從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，以可持續(xù)發(fā)展的理念總攬城市新的功能板塊開發(fā)的各項(xiàng)工作。 、秦漢文化，在中國水街項(xiàng)目中應(yīng)用親水、樂水概念，突出復(fù)古、仿古設(shè)計(jì)；在文化、民俗、西部風(fēng)情上造就中國水街在四川旅游業(yè)中獨(dú)一無二的前瞻性和不可復(fù)制性；使地產(chǎn)成為城市旅游產(chǎn)業(yè)中不可或缺的、重要的組成環(huán)節(jié)。 3. 商業(yè)策劃進(jìn)行大手筆創(chuàng)新，運(yùn)用我們豐富的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目地塊策劃四川商業(yè)地產(chǎn)最具創(chuàng)意的大型復(fù)合型