某商業(yè)街運(yùn)營實施方案-文庫吧資料
2024-10-28 15:43本頁面
【正文】 訂銷售合同； ②若上述工作完成方可進(jìn)行預(yù)售,47,經(jīng)營思路,買鋪者對免租期的抵觸 不損害其租金收入，在計算銷售款時，用免租期限內(nèi)實際租金抵扣銷售款。 4 、剩余鋪面（主要是二樓）不好賣 ⑴ 加快已建項目配套工程建設(shè)進(jìn)度，提升商業(yè)街檔次，積聚人氣；,46,經(jīng)營思路,⑵對未賣商鋪加強(qiáng)招商招租力度，適度讓利，引進(jìn)經(jīng)營效益好的商家，填補(bǔ)社區(qū)配套空缺的經(jīng)營項目； ⑶ 針對大面積23層獨(dú)立商鋪，可請房產(chǎn)局重新測量，分割銷售并辦理產(chǎn)權(quán)給投資者； 作法：修改設(shè)計圖，請規(guī)劃審批，憑審批圖辦理面積預(yù)測，并以此為依據(jù)辦理產(chǎn)權(quán)分割。,經(jīng)營思路,45,經(jīng)營思路,出現(xiàn)退租現(xiàn)象 ⑴ 原則采取來去自由，公司不承擔(dān)任何風(fēng)險（未賣的商鋪）； ⑵ 對于經(jīng)營無法持續(xù)的經(jīng)營戶，一是由開發(fā)商協(xié)助其轉(zhuǎn)租，找到下家；二是指導(dǎo)、協(xié)助其改變經(jīng)營方向； ⑶ 公司有意向商家接管，走與公司聯(lián)營的路子（未賣的商鋪） ； ⑷ 最不利的結(jié)果就是業(yè)主退租（已經(jīng)賣出的商鋪），由公司盡快組織招租，空租期內(nèi)由公司承擔(dān)返租責(zé)任，找到下家后經(jīng)營者直接與購買者簽訂租賃協(xié)議，公司不再承擔(dān)返租責(zé)任。,44,招商成功，但經(jīng)營狀況不佳 ⑴重新進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，引進(jìn)需求大的品牌店； ⑵多方開辟招商渠道，尋找可替代的商家進(jìn)駐商業(yè)街； ⑶多為經(jīng)營戶舉辦促銷活動，創(chuàng)造人氣氛圍； 具體措施： ①結(jié)合住宅銷售活動在商業(yè)街入口、超市前坪舉辦小型音樂晚會、啤酒節(jié)； ②開展消費(fèi)打折活動，公司免費(fèi)給予廣告位發(fā)布打折消息； ③出資邀請社區(qū)腰鼓隊、街舞演員、自行車特技演員、演藝公司在節(jié)日期間舉辦表演活動等； ④聯(lián)系學(xué)院勤工儉學(xué)跳蚤市場、服裝行業(yè)協(xié)會、專業(yè)市場等來商業(yè)街舉辦展銷會。,42,經(jīng)營思路 具體操作建議,43,經(jīng)營思路,五、如何處理可能面對的其它難題？ 招商情況不理想 ⑴加強(qiáng)招商力量，調(diào)整招商策略； ⑵對重點商家放寬招商政策，延長免租期；特別對超市放寬； ⑶重視前期廣告推廣活動，特別向一期購房戶發(fā)布商鋪推廣信息； ⑷開展相關(guān)活動，如招商說明會、元宵燈會、項目現(xiàn)場考察交流會。,41,建議四：售后管理思路 主力店成功入駐，銷售大部分完成，超市、23層獨(dú)立大鋪未銷售的情形下,公司可以成立一個投資經(jīng)營部,主管租賃兼招商對接事宜； 物業(yè)可委托給專業(yè)公司，負(fù)責(zé)維護(hù)、保安、保潔等事務(wù)； 在銷售不是很好的情形下，則采取委托專業(yè)招商公司招商招租,或12年期限,或短期階段性服務(wù)。,超市開業(yè)的條件 年底主體可竣工驗收。,39,現(xiàn)場支持,銷售階段,媒體廣告,物料準(zhǔn)備,重大事件,營銷中心和臨時展點2大銷售現(xiàn)場展示,推廣策略,電視／燈箱／戶外／道旗,報紙開盤/活動／路演／推薦會,業(yè)主答謝酒會,樓書、折頁、戶型單張等現(xiàn)場物料,11月 12月 1月 2月 34月,預(yù)熱推廣階段,開盤強(qiáng)銷階段,持續(xù)強(qiáng)銷階段,投資紅皮書，品牌手冊，品牌海報,戶外、看板、現(xiàn)場導(dǎo)示系統(tǒng),形象樹立階段,商業(yè)形態(tài)展示，現(xiàn)場體驗區(qū),推廣高潮，開盤活動,投資客戶團(tuán)拜會,商家聯(lián)合簽約,現(xiàn)場活動,商家聯(lián)誼會,企業(yè)產(chǎn)品推薦會,節(jié)日暖場、團(tuán)拜會,重要節(jié)點,認(rèn)籌,客戶升級解籌,開盤,道旗、網(wǎng)站、短信、公交廣告、DM等小眾渠道,銷售道具,三維動畫,營銷總控示意圖,二批銷控開盤,樣板區(qū)樣板鋪開放,經(jīng)營思路 具體操作建議,建議三:關(guān)于超市招商的思路 超市可以早點簽,條件應(yīng)果斷給予傾斜。 3 、或采取支付月費(fèi)的辦法.,38,經(jīng)營思路 具體操作建議,建議二：如何把握銷售節(jié)點？（見銷控示意圖） 銷售條件: 今年12月底主力店,特別是超市已經(jīng)簽約、支付保證金； 周邊春天里商業(yè)街、三鑫大廈基本售馨,紅星美凱龍綜合體開盤前； 蓄客數(shù)目100個以上； 南入口、威尼斯商業(yè)街景觀工程雛形初現(xiàn)。 2014年3月，商業(yè)街景觀工程完成,針對蓄客、認(rèn)購成果組織招商對接會,讓業(yè)主(或投資客)與商家意向簽約,未買鋪先獲租約，極大增強(qiáng)業(yè)主購買信心； 4 、其后視銷售進(jìn)度開展招商服務(wù)，同時為開發(fā)商、投資者服務(wù)。,經(jīng) 營 思 路,四、如何化解該經(jīng)營方式的缺點？ 利用專業(yè)招商公司力量引進(jìn)實力強(qiáng)、品牌知名度高的商家，合理規(guī)劃業(yè)態(tài)布局； 加大力度重點對超市的引進(jìn)，給予其較好的租賃政策，使其發(fā)揮龍頭效應(yīng)； 通過租賃協(xié)議里的限制條款要求承租人嚴(yán)格遵守開發(fā)商后期銷售活動和轉(zhuǎn)租行為產(chǎn)生時的相關(guān)約定； 通過商
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