【正文】 目11月份東莞普通住宅成交套數(shù)前15的項(xiàng)目情況中，主要有以下幾種類型：以上東國(guó)際萬(wàn)科?金域藍(lán)灣二期以及中信?森林湖五期為代表的項(xiàng)目，他們主要是10月底開(kāi)盤(pán)或者11月開(kāi)盤(pán)，在11月集中簽約；，這類項(xiàng)目以良好的質(zhì)量和社區(qū)環(huán)境吸引市場(chǎng)，加上合理的價(jià)格和品牌，成交一直理想，隨著持續(xù)的熱銷，這些項(xiàng)目的成交價(jià)格環(huán)比更有所上升；以山水名都為代表的項(xiàng)目，通過(guò)價(jià)格的下調(diào)促進(jìn)了成交。銷售情況最為理想的價(jià)格段為40005000/㎡，套數(shù)為951套，%。成交單位價(jià)格集中，成交單位以40005000/㎡為主。從2008年月度5000元/㎡以下普通住宅項(xiàng)目所占比重的走勢(shì)來(lái)看大比重的樓盤(pán)價(jià)格在5000元/㎡以下樓盤(pán)的出現(xiàn)也說(shuō)明了現(xiàn)階段的低價(jià)格是普遍的現(xiàn)象，而不是因?yàn)樯贁?shù)樓盤(pán)成交因素拉低了全市成交均價(jià)。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月份有成交的普通住宅樓盤(pán)中，據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月份共有146個(gè)普通住宅樓盤(pán)有成交，成交套數(shù)2725套，㎡，面積成交占各物業(yè)類型供應(yīng)的76%。 11月項(xiàng)目新增供應(yīng)量前10的項(xiàng)目戶型分布情況（單位：套）11月新增合拼戶型11月新增供應(yīng)戶型面積情況據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月份新增供應(yīng)100㎡以下單位套數(shù)為2010套，%，其中有902套為合拼戶型，扣除合拼戶型100㎡%，11月市場(chǎng)新增供應(yīng)以大面積單位為主。、星城國(guó)際、翰林雅苑、利豐城市花園二期等11月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，其中合拼戶型902套，%。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月份新增供應(yīng)項(xiàng)目15個(gè)，供應(yīng)套數(shù)2687套，㎡。而由價(jià)格上來(lái)看，11月普通住宅成交價(jià)格稍有上升，全市成交均價(jià)為5053元/㎡，由近段時(shí)間來(lái)看，全市成交價(jià)格除了10月份各樓盤(pán)紛紛打出特價(jià)牌使到均價(jià)稍微下降以外，其它三個(gè)月的成交均價(jià)都在5000元/㎡左右徘徊，而且在這個(gè)價(jià)格上，成交能保持著相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，成交量與比全年各月份平均成交量大，所以有理由認(rèn)為成交在這個(gè)價(jià)格段找到有力的支撐，如果不考慮某部分開(kāi)發(fā)商因年未沖量或者回款壓力而采取低價(jià)策略以外，相信在下一個(gè)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)到來(lái)的之前，價(jià)格的變化幅度不大。 據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月普通住宅新增供應(yīng)量急劇減少，究其原因，首先10月份海量的新增供應(yīng)沒(méi)有很好的得到消化，11月賣方以消化之前存量為主，其次，112月缺乏可供利用的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，也少有項(xiàng)目選擇這個(gè)時(shí)候上市。 2普通住宅市場(chǎng)情況分析11月普通住宅供應(yīng)量大幅減少，成交溫和放量，成交價(jià)格在5000元/㎡左右找到有力支撐。成交情況方面，住宅部分公寓類物業(yè)成交量下降明顯；普通住宅方面價(jià)格基本不變，成交增長(zhǎng)明顯；別墅物業(yè)在價(jià)格下降的拉動(dòng)下，成交微量上升；非住宅部分商鋪和寫(xiě)字樓項(xiàng)目成交面積下降明顯，%，表現(xiàn)出量縮價(jià)升的情況。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，供應(yīng)情況方面，%，與上月供應(yīng)比重相比有將近10個(gè)百分點(diǎn)的下降。11月普通住宅項(xiàng)目銷售排行11月普通住宅銷售中，主打拼合戶型的上東國(guó)際一期和萬(wàn)科?金域藍(lán)灣二期分別占據(jù)銷售排行前兩名，而風(fēng)臨美麗灣二期則憑借低價(jià)優(yōu)勢(shì)，銷售情況排名第三。開(kāi)發(fā)商銷售情況2008年11月，萬(wàn)科地產(chǎn)共銷售商品房面積33579㎡，銷售金額排名第二；而東莞市商業(yè)中心發(fā)展有限公司11月銷售面積為31088㎡，排名第二，；光大地產(chǎn)銷售面積為30778㎡，均排名第三。類似的明星營(yíng)銷盡管在2008年并不少見(jiàn)，但11月如此集中一定程度上說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商為了年底沖量，不惜花重本請(qǐng)明星助人氣和名氣。 明星營(yíng)銷唱主角 “低價(jià)促銷”在2008年以來(lái)一直是主要的營(yíng)銷手段，而進(jìn)入11月后，由于房貸新政的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商預(yù)期看好，紛紛采取穩(wěn)價(jià)策略，低價(jià)促銷雷聲漸少，而明星營(yíng)銷則唱響了11月樓盤(pán)營(yíng)銷的主角。政策的利好不僅提振了市場(chǎng)的消費(fèi)信心，而且還直接減低了置業(yè)成本：以一套90㎡，均價(jià)5000元/㎡的普通住宅為例，新政配合大幅降息后，％；％；％，等于在房?jī)r(jià)回落的今天再變相下降房?jī)r(jià)13成。政策利好，助推樓市成交。 11月東莞樓市呈現(xiàn)價(jià)量齊升，供求近一年來(lái)實(shí)現(xiàn)首度倒置?？墒鄞媪考訖?quán)價(jià)格的計(jì)算首先將物業(yè)同以上分類，通過(guò)計(jì)算某一時(shí)期各物業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的平均價(jià)格，然后將各物業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的平均價(jià)格以各物業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的可售存量為權(quán)數(shù)求得加權(quán)平均價(jià)格；加權(quán)均價(jià)能夠修正部分熱點(diǎn)成交項(xiàng)目過(guò)高或過(guò)低的成交價(jià)格給整體均價(jià)帶來(lái)的影響。2008年11月東莞市普通住宅（含洋房和公寓）均價(jià)為5075元/㎡，%，重上5000元/㎡關(guān)口，主要由于項(xiàng)目受房貸新政和利率下調(diào)的利好刺激，普遍采用穩(wěn)價(jià)策略，而置業(yè)成本的變相下降也為置業(yè)者選擇素質(zhì)更好的單位提供了空間，因此，成交均價(jià)在政策頻繁利好的情況下有了一定的上升，配合成交的溫和放量，形成了量?jī)r(jià)齊升的良好局面。目前，如果按照400萬(wàn)㎡/年的消化量來(lái)計(jì)算，目前的可售存量足以讓東莞消化12年的時(shí)間，可見(jiàn)后市消化壓力的巨大。根據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，㎡，㎡，㎡，%。市場(chǎng)存量依然大，后市消化壓力巨大。日線走勢(shì)：11月成交情況平穩(wěn)，月底央行大幅降息引發(fā)小高潮。月線走勢(shì)：供應(yīng)回落，需求放量，吸納率上升，供需比回落。%，%；㎡，同比環(huán)比均有不同程度的降幅。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，㎡，%，進(jìn)一步超越了銀十的成交成績(jī)，%的降幅。㎡，需求自2007年8月以來(lái)首次超越供應(yīng)；㎡，%，主要供應(yīng)來(lái)自希爾頓廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)、利豐城市花園二期和星城國(guó)際花園等項(xiàng)目，㎡，需求相對(duì)不足。從11月商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)可以看出，11月份供應(yīng)同樣以住宅為主，㎡，%，%， 供應(yīng)主要來(lái)自中信?森林湖五期、11月供應(yīng)急速下滑，主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商把精力放在10月和12月的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，加之市場(chǎng)大環(huán)境不景氣，資金鏈緊張導(dǎo)致工程進(jìn)度緩慢等因素導(dǎo)致了11月供應(yīng)急速下滑，把主要精力放在年底沖量上；而11月的需求上升則很容易理解，房產(chǎn)新政和貸款利率的大幅下調(diào)直接降低了購(gòu)房成本，變相下調(diào)房?jī)r(jià)，釋放了部分購(gòu)房需求，但也有部分置業(yè)者預(yù)期看空，所以需求量上升得比較溫和。而2008年11月是自2007年8月以來(lái)首度實(shí)現(xiàn)月度需求大于月度供給的月份。11月市場(chǎng)供應(yīng)沖回落，需求溫和放量。2008年前11月，㎡，合共68890套，㎡，合共33196套，㎡，合共35694套。三、㎡，較去年同期有快速提升，主要受松山湖北部工業(yè)城工業(yè)地價(jià)的影響。2002年工業(yè)地價(jià)達(dá)到880元/㎡，主要受虎門(mén)海運(yùn)20024013地塊地價(jià)的影響，單宗工業(yè)