20xx年11月中原-東莞房地產(chǎn)樓市研究報告-56doc房地產(chǎn)營銷策劃方案大全-免費閱讀
【正文】 07年，上半年火爆的市場世道開發(fā)商紛紛的在動工，抓住最后的瘋狂，而進入08年以來，慘淡的市場成交，不斷調(diào)整的價格，使到開發(fā)商信心不足，紛紛的推遲了工期，同時，08年以來多塊商住地塊流拍，也使到年末需要動工的土地減少。截止2008年11月30日，樟木頭住宅剩余1000套左右貨量。 ，共283套，%，市場均價為4426元/㎡，%。萬江區(qū)域市場在11月成交大幅上升，上東國際一期、風臨美麗灣、理想0769四期?沁園、陽光海岸二期?悅灣、濱江公館一期五個項目熱銷。價格莞城11月份成交的普通住宅均價為7089元/㎡，%，主要是富盈?東方華府成交拉高了本月莞城市場均價，項目均價達到8690元/㎡，銷售20套，%。本月南城住宅供應(yīng)以中大戶型為主，100120平米的三房、121180平米的四房。東城供應(yīng)主要以兩房、三房為主，面積區(qū)間在100平米至160平米。部分區(qū)域住宅可售存量走勢情況全市的住宅可售存量從2008年1月初 本月商鋪成交168套，成交面積為10245㎡，成交均價為15074元/㎡，其中成交情況最理想的項目為財富廣場，成交36套，成交面積為1677㎡，成交均價為30338元/㎡，該項目也是成交均價最高的項目；其次為大朗毛紡織貿(mào)易中心，本月成交26套，成交面積1030㎡，成交均價為5299元/㎡。由成交價格來看，多數(shù)別墅成交項目價格環(huán)比都有所下降。11月成交情況可以看作是10月成交的一個延續(xù)，而由兩月來看，別墅的成交情況有可能在短期內(nèi)維持這種銷售狀況。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月公寓成交393套，相對于普通住宅平均，其中40005000/㎡這個價格段成交套數(shù)為205套，%最為集中。而總體來看8月以來，成交量和價格都保持在一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)，但成交量都不大，只在一個低位置徘徊，說明買方對經(jīng)濟的預期依然不樂觀，所以不排除未來有開發(fā)商采取降價走量的做法。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月普通住宅成交2725套，其中30006000/㎡這個價格段的成交套數(shù)為2330套，%，5000/㎡以下成交占了67%。東莞普通住宅后市銷售壓力大，成交單位均價步入5000元/㎡。11月新增供應(yīng)合拼戶型供應(yīng)量巨大，供應(yīng)戶型以大面積單位為主。普通住宅、車庫和商鋪三種物業(yè)下降明顯，都呈現(xiàn)腰斬的情況，%。天驕風景為帝峰組團的發(fā)售請來了宋祖英、齊秦、韓紅等明星助陣；豐泰觀山碧水為二期推介會請來了香港著名影星米雪；金域中央為兩周年慶典請來了TVB明星林峰、夏雨、米雪，歌星許志安、楊千華；大朗凱悅美景花園開盤請來跳水皇后郭晶晶等。11月份的普通住宅加權(quán)價格為5357元/㎡，經(jīng)歷了08年一整年的下降，首次出現(xiàn)了回升。持續(xù)的供大于求必定造成存量的累積，而東莞商品房持續(xù)的供應(yīng)放量已經(jīng)給東莞的商品房存量造成了很大的銷售壓力。%，㎡，共成交3192套。㎡，㎡。排除個別地塊成交影響，東莞近幾年工業(yè)地價呈上漲趨勢。從成交金額角度來看，商住用地的成交金額依然占據(jù)土地市場的主導。工業(yè)用地市場分析2008年土地供應(yīng)以工業(yè)為主土地交易情況分析2008年11月東莞市成交2宗工業(yè)用地，㎡，一宗商住用地流拍，宣告本月已無商住用地的成交。區(qū)域信息：劉志庚：政府不會恢復購房入戶來打救樓市！11月政策回顧，除了國家和地方紛紛出臺的大額度擴大內(nèi)需政策、降息和上調(diào)出口退稅等經(jīng)濟活動調(diào)控政策外，政策出臺的主方向是——“減負”。但在東莞強有力的財政實力支持下，金融風暴所帶來的傷口不會很深，相反，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級才是擺在東莞當前的重中之重。而隨著金融風暴影響范圍的不斷擴大，國家宏觀調(diào)控也從側(cè)面轉(zhuǎn)為正面，從微調(diào)升為猛調(diào)。史無前例的降息潮席卷全球，巨額虧損，巨額救市計劃屢見不鮮，國際經(jīng)濟已經(jīng)步入了下行通道。隨之而來的是各國股市在短期利好和長期利空的情況下反復波動，國際貿(mào)易經(jīng)營困難，消費信心的急速下滑，投資需求的不斷萎縮，進而引發(fā)惡性循環(huán)。10月初，國家宏觀調(diào)控主要是從側(cè)面來提振市場信心，上調(diào)出口退稅，減免住房交易稅費和利息，免征證券利息稅，為中小企業(yè)融資提供擔保等等都是從側(cè)面來刺激市場，期望由股市、樓市等重大市場來提振市場消費信心。而且在金融風暴中，轉(zhuǎn)型所帶來的陣痛也將得到弱化，因此，金融風暴中的東莞轉(zhuǎn)型，既是挑戰(zhàn)，也是機遇。增值稅改明年推行，預計減輕企業(yè)稅負1233億；明年起取消百項行政收費，切實減輕企業(yè)和社會負擔；上調(diào)征地補償，增加為中小企業(yè)提供貸款擔保的資金等等，都切實的為企業(yè)和人民著想，實現(xiàn)為企業(yè)和人民減負的目的。2007年10月東莞市成交6宗土地。工業(yè)用地隨著成交量的增加，成交金額所占比例也大幅提高到近兩成。三、11月供應(yīng)急速下滑，主要是因為開發(fā)商把精力放在10月和12月的關(guān)鍵節(jié)點上，加之市場大環(huán)境不景氣，資金鏈緊張導致工程進度緩慢等因素導致了11月供應(yīng)急速下滑，把主要精力放在年底沖量上；而11月的需求上升則很容易理解，房產(chǎn)新政和貸款利率的大幅下調(diào)直接降低了購房成本，變相下調(diào)房價，釋放了部分購房需求，但也有部分置業(yè)者預期看空，所以需求量上升得比較溫和。%，%；㎡，同比環(huán)比均有不同程度的降幅。根據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，㎡，㎡，㎡，%。 11月東莞樓市呈現(xiàn)價量齊升，供求近一年來實現(xiàn)首度倒置。類似的明星營銷盡管在2008年并不少見，但11月如此集中一定程度上說明了開發(fā)商為了年底沖量，不惜花重本請明星助人氣和名氣。成交情況方面，住宅部分公寓類物業(yè)成交量下降明顯；普通住宅方面價格基本不變，成交增長明顯；別墅物業(yè)在價格下降的拉動下，成交微量上升；非住宅部分商鋪和寫字樓項目成交面積下降明顯，%，表現(xiàn)出量縮價升的情況。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月份新增供應(yīng)項目15個，供應(yīng)套數(shù)2687套，㎡。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月份共有146個普通住宅樓盤有成交，成交套數(shù)2725套，㎡，面積成交占各物業(yè)類型供應(yīng)的76%。銷售情況最為理想的價格段為40005000/㎡，套數(shù)為951套，%。而由長期來看市場缺乏新貨的上市，市場現(xiàn)階段一直在消化存量，所以，可以預見，公寓價格下降的幅度有限，作為一種占有城市最有利位置的產(chǎn)品，加上產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，只要價格合理，長遠來看公寓的后市值得關(guān)注。與10月成交集中于50006000/㎡價格段來看，全市成交均價應(yīng)該有所下降，但11月公寓成交單位有32套單位在10000/㎡以上，為尚書銀座項目成交，這部分單位使到公寓成交均價有所提升，排除這項目的成交以外，其他
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