20xx年11月中原-東莞房地產(chǎn)樓市研究報(bào)告-56doc房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案大全(編輯修改稿)
2024-09-02 04:44 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 11月東莞樓市的成交量延續(xù)了銀十的良好狀況，置業(yè)需求在房貸新政和央行大幅降息的政策利好下得到了有效的釋放，而價(jià)格也在政策利好的情況下止住下跌，并有一定的回升，量?jī)r(jià)配合不錯(cuò)，形成了量?jī)r(jià)齊升的局面，而當(dāng)月也是自2007年8月以來(lái)首度實(shí)現(xiàn)需求超越供應(yīng)。政策利好，助推樓市成交。房貸新政在11月1日正式實(shí)施，房?jī)r(jià)得到了變相的下調(diào)，但由于各銀行細(xì)則遲遲不出臺(tái)，導(dǎo)致新政效果并不明顯；而11月27日央行的大幅降息則為樓市再次注入一支強(qiáng)心針，降息力度之大實(shí)為罕見。政策的利好不僅提振了市場(chǎng)的消費(fèi)信心，而且還直接減低了置業(yè)成本：以一套90㎡，均價(jià)5000元/㎡的普通住宅為例，新政配合大幅降息后，％；％；％，等于在房?jī)r(jià)回落的今天再變相下降房?jī)r(jià)13成。而11月底的良好成交也證實(shí)了這一點(diǎn)：新政利好將成為樓市成交助推器。 明星營(yíng)銷唱主角 “低價(jià)促銷”在2008年以來(lái)一直是主要的營(yíng)銷手段，而進(jìn)入11月后，由于房貸新政的出臺(tái)，開發(fā)商預(yù)期看好，紛紛采取穩(wěn)價(jià)策略，低價(jià)促銷雷聲漸少，而明星營(yíng)銷則唱響了11月樓盤營(yíng)銷的主角。天驕風(fēng)景為帝峰組團(tuán)的發(fā)售請(qǐng)來(lái)了宋祖英、齊秦、韓紅等明星助陣；豐泰觀山碧水為二期推介會(huì)請(qǐng)來(lái)了香港著名影星米雪；金域中央為兩周年慶典請(qǐng)來(lái)了TVB明星林峰、夏雨、米雪，歌星許志安、楊千華；大朗凱悅美景花園開盤請(qǐng)來(lái)跳水皇后郭晶晶等。類似的明星營(yíng)銷盡管在2008年并不少見，但11月如此集中一定程度上說(shuō)明了開發(fā)商為了年底沖量，不惜花重本請(qǐng)明星助人氣和名氣。年底有望迎來(lái)全年成交峰頂 2008年的最后一個(gè)月，開發(fā)商完成全年的任務(wù)艱巨，央行降息壓力猶在，因此，開發(fā)商有望在12月進(jìn)入2008年最后的競(jìng)爭(zhēng)，供應(yīng)量將有所放大，而價(jià)格也較為優(yōu)惠，而在貨源、價(jià)格、政策都比較利好的情況下，置業(yè)者有望釋放需求，形成12月供求齊漲的局面。開發(fā)商銷售情況2008年11月，萬(wàn)科地產(chǎn)共銷售商品房面積33579㎡，銷售金額排名第二；而東莞市商業(yè)中心發(fā)展有限公司11月銷售面積為31088㎡，排名第二，；光大地產(chǎn)銷售面積為30778㎡，均排名第三。回顧2008年前11個(gè)月，按銷售面積排行，㎡；而位列第二的是全國(guó)地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科地產(chǎn)，㎡。11月普通住宅項(xiàng)目銷售排行11月普通住宅銷售中，主打拼合戶型的上東國(guó)際一期和萬(wàn)科?金域藍(lán)灣二期分別占據(jù)銷售排行前兩名，而風(fēng)臨美麗灣二期則憑借低價(jià)優(yōu)勢(shì)，銷售情況排名第三。數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞中原研究部1東莞市11月各物業(yè)總體供需情況11月商品房首現(xiàn)“供不應(yīng)求”情況，受商鋪成交影響價(jià)格上漲明顯。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，供應(yīng)情況方面，%，與上月供應(yīng)比重相比有將近10個(gè)百分點(diǎn)的下降。普通住宅、車庫(kù)和商鋪三種物業(yè)下降明顯，都呈現(xiàn)腰斬的情況，%。成交情況方面，住宅部分公寓類物業(yè)成交量下降明顯；普通住宅方面價(jià)格基本不變，成交增長(zhǎng)明顯；別墅物業(yè)在價(jià)格下降的拉動(dòng)下，成交微量上升；非住宅部分商鋪和寫字樓項(xiàng)目成交面積下降明顯，%，表現(xiàn)出量縮價(jià)升的情況。總體情況來(lái)看，值得關(guān)注的是11月首次出現(xiàn)2008年以來(lái)新增供應(yīng)量少于成交量的情況，在普通住宅的拉動(dòng)下，供應(yīng)面積減少，成交量增加，而在價(jià)格方面，受商鋪的成交價(jià)格大幅度上漲的影響，本月商品房成交價(jià)格上升明顯。 2普通住宅市場(chǎng)情況分析11月普通住宅供應(yīng)量大幅減少，成交溫和放量，成交價(jià)格在5000元/㎡左右找到有力支撐。 據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月普通住宅新增供應(yīng)量急劇減少，究其原因，首先10月份海量的新增供應(yīng)沒有很好的得到消化，11月賣方以消化之前存量為主，其次，112月缺乏可供利用的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，也少有項(xiàng)目選擇這個(gè)時(shí)候上市。11月普通住宅成交量穩(wěn)步上漲，主要有受新政策實(shí)施影響上東國(guó)際、金域藍(lán)灣二期等10月后期開盤項(xiàng)目在11月集中簽約，以及中信森林湖五期等項(xiàng)目開盤影響，同時(shí)市場(chǎng)上多數(shù)項(xiàng)目如天驕峰景、世紀(jì)城國(guó)際公館等都紛紛的打出明星牌的銷售策略，也為市場(chǎng)的成交氣氛升溫。而由價(jià)格上來(lái)看，11月普通住宅成交價(jià)格稍有上升，全市成交均價(jià)為5053元/㎡，由近段時(shí)間來(lái)看，全市成交價(jià)格除了10月份各樓盤紛紛打出特價(jià)牌使到均價(jià)稍微下降以外，其它三個(gè)月的成交均價(jià)都在5000元/㎡左右徘徊，而且在這個(gè)價(jià)格上，成交能保持著相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，成交量與比全年各月份平均成交量大，所以有理由認(rèn)為成交在這個(gè)價(jià)格段找到有力的支撐，如果不考慮某部分開發(fā)商因年未沖量或者回款壓力而采取低價(jià)策略以外，相信在下一個(gè)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)到來(lái)的之前，價(jià)格的變化幅度不大。11月新增供應(yīng)合拼戶型供應(yīng)量巨大，供應(yīng)戶型以大面積單位為主。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月份新增供應(yīng)項(xiàng)目15個(gè)，供應(yīng)套數(shù)2687套，㎡。供應(yīng)戶型以兩房、三房為主。其中合拼戶型902套，%。與上月比重相當(dāng)。、星城國(guó)際、翰林雅苑、利豐城市花園二期等11月新開盤項(xiàng)目，㎡。 11月項(xiàng)目新增供應(yīng)量前10的項(xiàng)目戶型分布情況（單位：套）11月新增合拼戶型11月新增供應(yīng)戶型面積情況據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月份新增供應(yīng)100㎡以下單位套數(shù)為2010套，%，其中有902套為合拼戶型，扣除合拼戶型100㎡%，11月市場(chǎng)新增供應(yīng)以大面積單位為主。東莞普通住宅后市銷售壓力大，成交單位均價(jià)步入5000元/㎡。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月份共有146個(gè)普通住宅樓盤有成交，成交套數(shù)2725套，㎡，面積成交占各物業(yè)類型供應(yīng)的76%。截止到11月30日，東莞市普通住宅可售存量為44971套，可售存量首次下降。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月份有成交的普通住宅樓盤中，5000/㎡以下的項(xiàng)目占106個(gè)，%。從2008年月度5000元/㎡以下普通住宅項(xiàng)目所占比重的走勢(shì)來(lái)看大比重的樓盤價(jià)格在5000元/㎡以下樓盤的出現(xiàn)也說(shuō)明了現(xiàn)階段的低價(jià)格是普遍的現(xiàn)象，而不是因?yàn)樯贁?shù)樓盤成交因素拉低了全市成交均價(jià)。另一方面我們可以看到，雖然5000元/㎡以下的成交項(xiàng)目所占比重達(dá)到了七成多，但全市均價(jià)依然為5053元/㎡，從中可以看到，價(jià)格雖然是一個(gè)關(guān)鍵因素，但不是一個(gè)成交的決定因素。成交單位價(jià)格集中，成交單位以40005000/㎡為主。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月普通住宅成交2725套，其中30006000/㎡這個(gè)價(jià)格段的成交套數(shù)為2330套，%，5000/㎡以下成交占了67%。銷售情況最為理想的價(jià)格段為40005000/㎡，套數(shù)為951套，%。在其他的價(jià)格段中，最值得我們關(guān)注的是60007000/㎡，作為一種中高檔的
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