【正文】 餐廳和酒吧，有薈萃粵菜的百粵樓、中國地方風味的采風閣和榮獲中國旅游業(yè)標志性建筑金獎餐廳的上林軒，有展現(xiàn)西餐精華的扒房和歐陸情調(diào)的咖啡廳，有配備6種語言同聲傳譯、升降舞臺的國際宴會廳，除一樓麥當勞餐廳由麥當勞有限公司經(jīng)營、四樓潮江春餐廳出租經(jīng)營外，其余餐廳和酒吧都由酒店經(jīng)營。其中A副樓面積14，000平方米和B副樓六樓以上面積17，651平方米業(yè)已出售，酒店負責物業(yè)管理，63層主樓和6層裙樓共計面積15萬多平方米屬酒店經(jīng)營管理。其中，中餐廳2個（川菜、淮揚菜、粵菜、潮州菜）；外餐廳2個（法國菜、意大利菜、德國菜、日本料理、泰國菜、越南菜、舉辦世界各地的美食節(jié)）。擁有1013間符合國際標準的豪華客房。主樓19層高62米。1984年開業(yè)，是國內(nèi)首家中外合作經(jīng)營的五星級飯店。酒店大樓30層，高107米，頂樓設(shè)有廣州最大的旋轉(zhuǎn)餐廳，有客房1112套；花園大廈21層，有公寓及寫字樓1000套，內(nèi)有容納千人的國際會議中心，附設(shè)中西餐廳、花園夢幻城及齊全的各類服務項目和完善的娛樂設(shè)施。配備遠程會議和同聲傳譯系統(tǒng)的多功能會議室；可容納2000余人會議和宴會的亞洲最大酒店內(nèi)會展大廳；備有寬帶上網(wǎng)接口、酒店內(nèi)移動電話的800余套客房；環(huán)境幽雅的中餐廳、法式西餐廳、自助餐廳；500余車位的地下停車場；10000平米的綠色中庭花園；陽光花園泳池、SPA、壁球室等健身康樂專業(yè)設(shè)施，無不為會展商務客人一一考量、貼身打造！ 比較項目5：花園酒店五星級花園酒店，座落于繁華的環(huán)市東路上，是一家具有國際水平的酒店，以廣州市花紅棉為店徽。座落于廣州市繁華的政治、經(jīng)濟和文化中心區(qū)，東鄰越秀山、西依流花湖，與中國出口商品交易會、錦漢展覽中心隔路相望。設(shè)備完善的商務中心與多功能會議中心同層，為會議客人提供快捷方便的服務。位于7樓的多功能會議中心一“群英廳”，可容納800人的酒會或600人的中式宴會，另擁有6間大小不一的會議室，可安排15至80人的會議。酒店客房數(shù)目422間，位于2538層，包括豪華房280間、套房40間、商務房96間、公寓式套房5間、總統(tǒng)套房1間，房間均可寬帶上網(wǎng)。在大廳三樓和江畔花園上，還設(shè)有９個風格各異的中西餐廳。 賓館現(xiàn)有標準房、三套房、四套房、商務套房和總統(tǒng)套房843間）套），其設(shè)備先進，舒適典雅。白天鵝賓館于1983年建成。 賓館建筑面積11萬平方米。 白天鵝賓館座落在廣州鬧市中的“世外桃源”——榕蔭如蓋，歷史悠久的沙面島的南邊，瀕臨三江匯聚的白鵝潭。巧手點心，粵式珍饈佳肴匯聚一堂，質(zhì)量上乘的出品，親切殷勤的服務，無論是親友小聚，或商務宴請，都一定能滿足您的要求。 位于酒店1及1樓的漁米之鄉(xiāng)中餐廳，格調(diào)高雅，清逸脫俗，擁有三十多間不同風格的貴賓房。 酒店擁有600間寬敞舒適，品味高雅的客房及套房全部由名師設(shè)計，設(shè)施先進齊備，均配備可獨立調(diào)控的中央空調(diào)，國際直撥長途電話，衛(wèi)星電視，寬頻互聯(lián)網(wǎng)接口等；特大浴室設(shè)有獨立淋浴間和美發(fā)用具。 廣州市五星級酒店比較比較項目1：碧桂園鳳凰城酒店碧桂園鳳凰城酒店依山面湖而建，占地面積20萬平方米，設(shè)計豪華典雅、獨具東西方文化底蘊和異域風情，引進了美國拉斯維加斯酒店的設(shè)計意念與不凡品位，給人一種氣派超凡的尊尚之感。琶洲香格里拉、太古匯香格里拉、正佳萬豪、富力麗思州星級酒店總數(shù)會從現(xiàn)在205家增加到300家，新增客房近8000間。星級酒店的全年營業(yè)收入達到61億元，％；，％；％，％。香江國際大廈酒店面積確定：市場上同類五星級酒店的建筑面積一般在710萬平方米之間，根據(jù)本區(qū)位發(fā)展與客流量預測，本項目酒店可定在5—6萬平方米。香江國際公寓規(guī)劃面積確定：目前中國房地產(chǎn)市場住宅類、酒店式公寓類市場形勢看好，市場消化能力很強，因此規(guī)劃面積比例可以大一些，綜合考慮地塊特點，建議面積為6萬左右。項目開發(fā)比例依據(jù)開發(fā)商戰(zhàn)略決策思想、市場容量以及規(guī)劃控制指標及方面來確定。規(guī)劃設(shè)計中堅持各個業(yè)態(tài)獨立競爭的原則：各個業(yè)態(tài)又能獨立對外經(jīng)營，在市場競爭中能夠獨立發(fā)展，并各自形成有效的競爭力。規(guī)劃設(shè)計中堅持各個業(yè)態(tài)有機構(gòu)成的原則：注重建筑綜合體經(jīng)濟圈的打造，寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)設(shè)施……不同業(yè)態(tài)有機地綜合在一起，形成有效的互動關(guān)系，既能相互補充共同發(fā)展，彼此之間象發(fā)生化學反應一樣精巧地相互連結(jié)在一起，形成一個有機的生命體。3) 國際家居總部主題概念的支撐：香江國際家居總部香江國際家居論壇家居展覽展示中心新產(chǎn)品發(fā)布中心體驗式營銷中心家居用品研發(fā)設(shè)計中心集成辦公中心休閑娛樂中心國際商務中心信息中心項目以國際家居生活為主題，以家居用品的概念、研發(fā)設(shè)計、展覽展示、體驗式營銷、后續(xù)跟蹤服務等為服務基礎(chǔ)，實現(xiàn)國際家居用品消費新潮流為目標的發(fā)展思路，既反映了項目獨特的區(qū)位優(yōu)勢，又符合家居用品的社會發(fā)展趨勢以及企業(yè)的人文優(yōu)勢以及資源優(yōu)勢，從而引導人們邁向一種全新的生活模式。建設(shè)企業(yè)標準大廈；引領(lǐng)企業(yè)總部新潮流；推動企業(yè)國際化、信息化。3. 項目總體定位依據(jù)“以市場為核心概念的規(guī)劃體系”，項目圍繞“國際家居論壇”展開，以五星級酒店為核心，集產(chǎn)品研發(fā)、商務、體驗式營銷、休閑、居住等多項能為一體的綜合性項目。自用客為自己經(jīng)營，通常要求所選商鋪能在短時間內(nèi)盈利，以租賃為主，較為注重即時的營商環(huán)境。2. 3引商目標客戶 短期內(nèi)項目的商業(yè)客流量，未能達至一個理想的水平，但項目具有良好的未來商業(yè)價值。第二、三圈層則需要在珠三角區(qū)域具有唯一性和差異性，有超越有亮點，才能吸引他們。小結(jié)：l 從規(guī)模數(shù)量來看，A、B型所構(gòu)成的中產(chǎn)階級是市場主流；l 從市場拉動作用來看，C起市場領(lǐng)頭羊的作用；l 從銷售的角度來說，A、B、C型是主要打擊對象；l 從品牌形象角度來說，B、C型是不可忽視的重要因素。是A型、B型的市場追隨者，隨著市場推廣力度的加大和社區(qū)品牌效應的擴大，其數(shù)量增加較快，潛力較大。對產(chǎn)品檔次、品牌形象形成有力的提升和拉動?！狢、D型：標志型。是社區(qū)文化和生活方式的主要參與者、促進者，這類人事業(yè)有成，成長性強，對未來預期強，購買力強，追求生活品質(zhì)提升。對項目來說，不同組群的角色和作用是不同的：——A、B型：主導型。D型：低文化高收入的“暴富階層”。B型：高文化中收入的“知識英才階層”。同時高等收入中等文化水平、高等收入高等文化水平歸結(jié)為一大族群。在本項目主流消費群中，首先可以排除低收入的3個組群：中文化低收入的“清貧工薪階層”、低文化低收入的“社會底層”。2)在對目標客戶群年齡、職業(yè)、家庭構(gòu)成、文化水平、購買動機、生活方式等多重因子進行分析前，收入與文化水平是劃分目標群及判斷其價值取向最重要的兩個方面。l 社交活動比較多，接受先進的生活方式、生活理念l 重視多年積累的家庭財富和個人榮譽，不輕易冒險，投資比較謹慎 l 對進入珠三角區(qū)域具有強大的追求，把在珠三角置業(yè)作為個人事業(yè)成功的一種象征l 享受生活的同時，接受尊容的服務，并得到個人價值的體現(xiàn)小結(jié)：l 他們是城市中正在興起的中產(chǎn)階層或成功人士；l 置業(yè)目的已經(jīng)不僅僅是滿足日常生活；l 從消費動機來說，第二、三圈層消費群有兩類： ——被項目特色而吸引，他們是領(lǐng)頭羊 ——被項目所建立的品牌而吸引，他們屬于跟隨者項目只有發(fā)展自己的唯一性和差異性，才能樹立品牌，吸引泛珠三角區(qū)域乃至全國的消費群。6) 消費障礙：l 地塊附近的商業(yè)氣息不濃；l 周邊產(chǎn)品同質(zhì)化；l 周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)的影響。4) 消費特征分析在該區(qū)域活動的人群具備以下特征：流動性特征――特殊的區(qū)位決定人群的特性；目標性特征――消費人群目標明確；購買力強――消費人群收入水平高，拉動需求；層次高――該區(qū)域人群大多為中產(chǎn)階級的聚集區(qū)，因此人群知識層次高。2) 固定人口分析漢溪地區(qū)是目前華南板塊中居住人口最密集的地區(qū)，現(xiàn)在漢溪及周邊地區(qū)已初步形成了一個潛在的巨大消費群，華南大盤在漢溪附近多達4個，這幾個大型居住區(qū)目前的居住人口已超過12萬人，按照統(tǒng)計目前該區(qū)域的居住人口已經(jīng)達到25萬人，按照城市規(guī)劃，如果不包括祈福新邨、南國奧林匹克、碧桂園以及廣州鐵路新客站核心區(qū)人口，僅漢溪地區(qū)將有約28萬人居住在該區(qū)域。其將直接帶來每天平均6萬人的客流量（保守估計），如果按照未來的發(fā)展來看，結(jié)合地鐵三號線，估計將有每天超過10萬人的人流量在該區(qū)域活動。消費圈層分析1) 層圈分析第一圈層：敏感層，項目的啟動客戶；第二圈層：緊密層，項目的主要客戶；第三圈層：輻射層，項目的補充客戶。l 第二個問題屬于定量的，可以從相關(guān)各類統(tǒng)計資料和數(shù)據(jù)中提取，但由于市場是瞬息變化和琢磨不定的，所以對目標群的數(shù)量和增量，我們可以利用現(xiàn)實市場的總量、份額、增長率為基數(shù)，以區(qū)域經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)擴張和發(fā)展?jié)摿槭噶浚灾苓呁悩潜P的客戶構(gòu)成為參考，試斷項目的承接量底線和客戶性質(zhì)。商業(yè)項目與住宅項目不同，目標客戶群最著重考慮的是經(jīng)營回報如何，經(jīng)營環(huán)境如何，經(jīng)營前景如何。2．1 賣給誰？——消費者定位本項目集酒店、公寓、商業(yè)、寫字樓為一體，所以在項目客群定位問題既相互一致，又有不同。本項目以“香江國際家居論壇”為核心，圍繞家居論壇展開規(guī)劃設(shè)計與營銷傳播的思路，同時又能在市場上形成差異。導致一系列賣點的爆炸。以國際化家居論壇為按鈕，引爆點，立足國內(nèi)，尋求國際發(fā)展策略，不斷提升項目的品質(zhì)。強調(diào)與周邊環(huán)境資源、在建項目的關(guān)系處理。互動新建商品房和存量房情況詳見下表：房屋交易登記面積各用途情況分析：2006年11月各