【正文】 ”地。｛全｝：房型多種多樣，可稱“全”；小區(qū)智能化全面覆蓋；物業(yè)管理全心全意。 主題導(dǎo)出廣洋樂苑——上 海 全?家??！叭?家??！笔强偟母拍?，其包含兩個(gè)層面的意思：概括產(chǎn)品和營銷理念。這種產(chǎn)品的表層吆喝，大大模糊了物業(yè)價(jià)值與價(jià)格的差異性，使購房者缺乏對(duì)其的價(jià)值認(rèn)同，甚至放棄對(duì)其品質(zhì)的接受。推廣主題傳達(dá)些什幺？商品的出售，始終被人們簡單理解為一種有形產(chǎn)品的交易。從現(xiàn)案名“廣洋樂苑”來說，已經(jīng)傳達(dá)了一種平民化的產(chǎn)品特征，能從中感受到對(duì)家的氛圍的營造。推廣主題不是一個(gè)簡單的營銷概念，而是一個(gè)符合物業(yè)的推廣特性，貫穿于整個(gè)營銷全過程的總概念，也是駕馭各個(gè)分階段推廣方向的航標(biāo)。通過這幾方面的深入開展和相互之間的穿插滲透，使樓盤的營銷體系本質(zhì)逐步顯現(xiàn)出來，而所有的營銷活動(dòng)。168。清盤期2004年11月2004年12月銷售工作已進(jìn)入尾聲，宣傳重點(diǎn)應(yīng)注重老客戶的經(jīng)營。以延續(xù)前一階段大投入獲得的宣傳效應(yīng)為主，保持本項(xiàng)目的見報(bào)率，保障剩余房源的正常去化，維持項(xiàng)目品牌形象。同期推出小區(qū)內(nèi)的主力房型單元，利用較大的銷售攻勢在短期內(nèi)去化樓盤大部分房源。全面推案期2004年3月2004年8月配合項(xiàng)目進(jìn)度，利用在這一階段所經(jīng)歷的各個(gè)有利于銷售的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，有針對(duì)性地進(jìn)行宣傳。同時(shí)以樓盤相對(duì)位置較差的單元先期訂購，利用其較低的價(jià)格特征，最大限度的吸引市場的注意力。 推案持續(xù)期 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 2004年9月2004年10月銷售體量15% 所推單元58號(hào) 共約150套預(yù)計(jì)銷售價(jià)格6500元/平方米168。 內(nèi)部認(rèn)購期 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 2003年12月2004年2月所推單元1117號(hào) 共約200套預(yù)計(jì)銷售價(jià)格6000元/平方米168。根據(jù)這一時(shí)間排列以下銷售周期。168。l 購買力決定消費(fèi)群體的差異，社會(huì)中堅(jiān)力量的消費(fèi)群體將是市場主力購房群體。選擇方向：完美三房、豪華復(fù)式年齡特征：35歲以上具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力購買用途：自住此類的消費(fèi)群體購房需求必須滿足兩個(gè)前提，第一，必須具備較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)且社會(huì)閱歷，第二，購房的目的已不是純粹的改善居住條件對(duì)生活有一定追求和理想，有濃郁的家庭觀念。因此，本項(xiàng)目精巧的一房和緊湊的兩房將是投資者再度關(guān)注和追捧的方向。選擇方向：精巧二房、別致小三房年齡特征：25——35歲之間的白領(lǐng)青年（有配偶）購買用途：自住、滿足人員結(jié)構(gòu)變化的需求功能 投資保值型小面積住宅因其相對(duì)完備的居住使用功能、較低的投資成本成為投資者一直關(guān)注的熱點(diǎn)產(chǎn)品。50萬是青年人購房的臨界點(diǎn)，單身公寓的熱銷也正是因其低廉的總價(jià)而受到消費(fèi)者的認(rèn)可，然而，單身公寓因其在使用功能上的局限性只能成為過渡型產(chǎn)品，購買單身公寓的消費(fèi)者將隨著其家庭結(jié)構(gòu)的變化和收入結(jié)構(gòu)的調(diào)整在短時(shí)期內(nèi)有二次購房的需求。 單身公寓續(xù)捧型單身公寓的成功已成為不爭的事實(shí)，解析其熱銷的原因還是市場的供求關(guān)系的不平衡，保守預(yù)計(jì)，按目前人口狀況和市場供應(yīng)情況分析，單身公寓每年的有效需求不會(huì)低于3萬套，而每年5千套的供應(yīng)量面對(duì)如此龐大的需求量著實(shí)是杯水車薪，因此，本項(xiàng)目的一房將繼續(xù)成為青年人尤其是單身白領(lǐng)的追捧之物。178。 預(yù)計(jì)購買年齡購房者的年齡從某種程度上決定了購買力的大小，本項(xiàng)目從60㎡的精巧一房到234㎡的豪華復(fù)式兼而有。隨著上海尤其是浦東在國際經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上和國民經(jīng)濟(jì)中扮演越來越重要的角色，非本市人員的大量涌入已成必然的趨勢，浦東將是其中最大的受益者。 預(yù)計(jì)客戶區(qū)域分布是怎樣的人愿意在浦東這塊冉冉升起的熱土上投資置業(yè)，帶著這個(gè)問題去尋找目標(biāo)客戶的來源，不難發(fā)現(xiàn)浦東已成為“新上海人”的置業(yè)首選。 認(rèn)同產(chǎn)品的差異性和不可替代性。 投資增值共鳴 認(rèn)清宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和房產(chǎn)發(fā)展的良好趨勢，整體房地產(chǎn)市場具備較大的上升空間。 對(duì)生活質(zhì)量的要求提升為精神居住的層面。178。 知曉中心城區(qū)土地資源稀缺。分析客戶心理，可能在以下幾方面與本項(xiàng)目產(chǎn)生共鳴：178。從廣洋樂苑的產(chǎn)品形態(tài)構(gòu)成中不難發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商具有洞悉市場的敏銳觀察力、分析力，是站在一個(gè)市場的高度去塑造產(chǎn)品，尋找到產(chǎn)品的生存點(diǎn)即差異性，也正是因?yàn)檫@些差異性，決定了本案的客戶層取向跨越地域。我們建造什么樣的房子，都應(yīng)建立在對(duì)目標(biāo)客戶購買心理分析的基礎(chǔ)上。168。 6061㎡的一房、97106㎡的二房一衛(wèi)、㎡的三房一衛(wèi)、為Ⅳ類產(chǎn)品單元以產(chǎn)品的房型面積，結(jié)合功能空間的劃分原則，再與樓盤整體定位目標(biāo)和區(qū)域客戶的總價(jià)承受能力相結(jié)合，可得出產(chǎn)品在性價(jià)比上的分布等級(jí)。 105110㎡的二房二衛(wèi)、115118㎡的二房二衛(wèi)為Ⅱ類產(chǎn)品單元178。從房型規(guī)劃上：178。 57號(hào)為Ⅲ類產(chǎn)品單元178。 1117號(hào)單元、9號(hào)單元為Ⅰ類產(chǎn)品單元178。凡是帶“4”、“14”的樓層可適當(dāng)放低價(jià)格，或者在定電梯樓層的時(shí)候直接跳開，而帶“8”、“18”的樓層則可適當(dāng)調(diào)高價(jià)格，以滿足這部分客戶對(duì)“美好命運(yùn)”“大吉大利”等方面的心理要求。因此，本項(xiàng)目在價(jià)格制定的時(shí)候，有必要作到“未雨綢繆”。這種無法說清的心理暗示有可能會(huì)使一部分樓層成為無辜的“犧牲品”。178。聲音有向上傳播的特性。受到噪音的影響是不可避免的。178。其對(duì)外，近則能享受項(xiàng)目張楊路沿線的集中綠化，遠(yuǎn)則可觀浦江盛景以及高架、大橋之上的現(xiàn)代城市流線藝術(shù)之美。 景觀系數(shù)雖然本項(xiàng)目的地理位置所限，但仍有局部的角度將成為本項(xiàng)目的景觀視覺賣點(diǎn)。遵循以上原則，在考慮平面系數(shù)的時(shí)候，每套房型在單元中所處的位置決定了它們系數(shù)值的高低。這在板式結(jié)構(gòu)唱主角，強(qiáng)調(diào)居住采光、通風(fēng)性的今日樓市，無疑會(huì)是阻礙銷售的主要抗性。178。這是因?yàn)椋挥兄虚g段樓層的變化才會(huì)對(duì)采光、通風(fēng)、景觀效果起到?jīng)Q定性作用。因此，立面系數(shù)可以適當(dāng)拉大，以使各個(gè)樓層能均勻去化。 立面系數(shù)本項(xiàng)目建筑形態(tài)以14層小高層、18高層為主。 控制總價(jià)。 房屋靠近小區(qū)外道路、高架的遠(yuǎn)近、噪聲干擾的大小（噪音系數(shù)）；178。 房屋的采光、通風(fēng)不同（平面系數(shù)）；178。l 價(jià)差因素綜合本案基地形狀、建筑形態(tài)及附近景觀，造成本案中單位價(jià)格差異的因素主要有：178。項(xiàng)目綜合分析：本項(xiàng)目基地朝向以南偏西為主，故住宅的主要朝向已經(jīng)確定。l 此價(jià)格為我工作室根據(jù)目前所掌握的樓盤規(guī)劃資料，結(jié)合周邊樓盤市場表現(xiàn)價(jià)格所得出的均價(jià)。l 按照各對(duì)比元素之間的權(quán)衡，以500元/㎡為一個(gè)單位，進(jìn)行計(jì)算分析。根據(jù)本案與周邊個(gè)案市場表現(xiàn)均價(jià)對(duì)比測算后，最終得出本案市場表現(xiàn)均價(jià)為6200元/M2。在價(jià)格定位上，建議實(shí)施先以綜合品質(zhì)較低的房源面市，利用其低價(jià)格的單元組團(tuán)，高品質(zhì)的綜合物業(yè)形象，來獲得最大化的市場競爭力。確保本項(xiàng)目在此地段、此環(huán)境中一經(jīng)推向市場就受到購房群體的青睞，擴(kuò)大市場的影響以期獲得目標(biāo)客戶群的認(rèn)可。經(jīng)過大量的前期工作，我們獲取了本項(xiàng)目所處地理位置周邊競爭個(gè)案的樓盤市場價(jià)格，以及與本項(xiàng)目相比之間的優(yōu)劣點(diǎn)。確定房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格主要依據(jù)是對(duì)目標(biāo)市場的仔細(xì)調(diào)研和深入分析，再通過不同的方式進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格定位，主要方式有市場比較法和成本定價(jià)法。由此可見：了解對(duì)手的情況是使自己掌握市場先機(jī)的先決條件。綜上所述,我們需要的價(jià)格體系既應(yīng)該為市場所接受，同時(shí)還要體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)，使本項(xiàng)目的運(yùn)作最終在經(jīng)濟(jì)效益與市場效應(yīng)之間做到雙贏，成為上海樓市又一個(gè)叫好又賣座的經(jīng)典個(gè)案。這是因?yàn)?，價(jià)格是一個(gè)項(xiàng)目推向市場后，其在市場上的直接表現(xiàn)是產(chǎn)品綜合性能的貨幣體現(xiàn)，既是購房者最關(guān)注的問題，同時(shí)也是樓盤開發(fā)商們最關(guān)心的問題。 價(jià)格定位l 目標(biāo)原則一個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格策略是項(xiàng)目營銷策略中最為關(guān)鍵的組成部分。[智能化家庭]（略）[會(huì)所配套服務(wù)系統(tǒng)] （略）[物業(yè)配套服務(wù)] （略）人性化的社區(qū)交流空間，牢牢把握了“廣楊樂苑”每個(gè)家庭的基本生活需求、社會(huì)交際需求和生活品質(zhì)審美需求，充分過濾了許多住宅常見的華而不實(shí)的做法，以更具實(shí)用性、便利性的高品質(zhì)技術(shù)手段，營造出現(xiàn)代城市人際交流的完善關(guān)系鏈，使之以精彩的社區(qū)人文風(fēng)貌成為“廣楊樂苑”住宅本質(zhì)的注釋。整體上營造了自住空間的適度感，另外，隨著區(qū)域風(fēng)貌定位的改變，“廣楊樂苑”