【正文】 業(yè)項(xiàng)目相對成功率較高，商業(yè)市場較為活躍。目前房地產(chǎn)市場上近半數(shù)的開發(fā)商對于商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作缺乏市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，以盲目的追求開發(fā)利益為主，導(dǎo)致市場上許多商業(yè)項(xiàng)目滯銷，例如珠江帝景的歐洲風(fēng)情商業(yè)街，源屋曲的商業(yè)街皆屬于開發(fā)商缺乏對于商業(yè)項(xiàng)目市場的了解，造成項(xiàng)目的定位失誤，又缺乏較強(qiáng)的可實(shí)施性，后期又未做出有效合理的策略調(diào)整，導(dǎo)致市場上商業(yè)項(xiàng)目雖多，但真正運(yùn)作成功的案例卻很少。七、開發(fā)商有無開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的對比分析 六、商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)對比分析（獨(dú)立、寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)等） 待建商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量最多的是豐臺(tái)，因?yàn)樨S臺(tái)區(qū)已落成項(xiàng)目數(shù)量相對較少，因此未來有大量商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃待建，主要集中在木樨園—大紅門地帶；規(guī)劃數(shù)量較少的是崇文區(qū)，僅為10%，這主要是因?yàn)槌缥膮^(qū)的商業(yè)數(shù)量較多，尤其是近兩年來大量社區(qū)商業(yè)的投入使用使得該區(qū)商業(yè)放量過多，一時(shí)難以消化。 從1996年以來，為了改造舊城，徹底整頓遍地小商販，露天市場管理混亂的現(xiàn)象，北京市政府大力整頓商業(yè)物業(yè)，數(shù)量眾多的住宅底商，臨時(shí)建筑被勒令關(guān)閉、拆除，由此造成商業(yè)供應(yīng)量銳減，由于消費(fèi)市場的強(qiáng)勁增長，市場開始產(chǎn)生巨大的商業(yè)需求，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)速度大大加快，僅2002—2005年的商業(yè)供應(yīng)量就達(dá)900多萬平米，其中已建商業(yè)面積550萬左右，占到總體供應(yīng)量的60%多，另外還有180多萬平米在建商業(yè)，這些在建商業(yè)基本上將于2006年推向市場，因此2006年，將是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)激增的一年；正在報(bào)批的商業(yè)面積約150萬平米，占到總體面積的17%。五、已落成、正報(bào)規(guī)、待建項(xiàng)目情況對比分析 根據(jù)偉業(yè)商業(yè)資料統(tǒng)計(jì)，截止到2005年，北京市分布在原有交通干線的的商業(yè)項(xiàng)目共有289個(gè)，面積總計(jì)405萬平米；分布在未來軌道交通干線周邊的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量共有85個(gè)，面積總計(jì)231萬平米，軌道交通對商業(yè)帶來的增值效應(yīng)由此可見。地鐵的開發(fā)將帶來沿線土地的升值，地鐵站周圍的土地是開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)或者是商業(yè)開發(fā)的上上之選。受到北京古都風(fēng)貌保護(hù)和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面積增加也是受到限制的在這種情況下，只能通過大力發(fā)展地下交通，才能夠既保護(hù)北京的歷史風(fēng)貌，同時(shí)又解決了交通問題。大力發(fā)展公共交通特別是軌道交通，這是世界大城市解決交通問題的一個(gè)主要經(jīng)驗(yàn)。像巴黎地鐵長度是三百多公里，莫斯科也是三百多公里，東京也是幾百公里，而北京只有幾十公里。四環(huán)路的開通，使分布在北京市區(qū)邊緣的中央商務(wù)區(qū)（CBD）、中關(guān)村高新技術(shù)園區(qū)、奧運(yùn)村、大運(yùn)村、亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等連點(diǎn)成線，起到輻射作用，以帶動(dòng)北京科技、文化產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。 北京市的商業(yè)項(xiàng)目主要分布在現(xiàn)有道路沿線，面積約800萬平米，還有400多萬平米商業(yè)集中在近幾年來建設(shè)的交通路線沿線，如地鐵十三號(hào)線、朝陽北路以及四環(huán)沿線，四環(huán)路被稱為“黃金大道”，這不僅因?yàn)樗沫h(huán)工程耗資巨大，更因?yàn)槠鋷淼男б嬉?0倍于產(chǎn)出。 從目前北京的交通系統(tǒng)看，由四條環(huán)線和15條快速聯(lián)絡(luò)線組成的快速系統(tǒng)是北京交通的骨架，連接主要交通干線的支線和次級道路構(gòu)成道路網(wǎng)絡(luò)。四、北京交通干線和沿線商業(yè)的分析新的城市總體規(guī)劃實(shí)施后，人們將不會(huì)再像以前那樣以天安門為中心生活，環(huán)線將不再是考評房子的惟一標(biāo)準(zhǔn)，作為城市規(guī)劃的重要實(shí)施者，房地產(chǎn)開發(fā)商也會(huì)迅速順應(yīng)這一形式。 可見在北京市未來的發(fā)展中，將逐步突出三環(huán)以外的大型商業(yè)的發(fā)展，按照多中心的規(guī)劃進(jìn)行整體布局。而在北京市新規(guī)劃中，三環(huán)以外的商業(yè)規(guī)劃被重視起來，CBD東部、大紅門區(qū)域、石景山區(qū)域、亞奧區(qū)域都被列入重點(diǎn)發(fā)展的部分，以后身邊的中型社區(qū)購物中心和郊區(qū)的大型shoppingmall可能將成為人們購物的首選。從商業(yè)角度來看，此種規(guī)劃也將改變以往人們購物的習(xí)慣。從1993年的“分散集團(tuán)式布局”到如今的“兩軸－兩帶－多中心”，新規(guī)劃必然會(huì)改變舊有的北京城市空間布局，而城市空間布局的變化也必然導(dǎo)致北京房地產(chǎn)格局的變化，這種變化很可能將是質(zhì)的變化。(3) 多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個(gè)服務(wù)全國、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競爭力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)(CBD)、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等 首先簡單的介紹一下這一規(guī)劃的主要內(nèi)容： 　　(1) 兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃》的部署，北京市將在市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸兩帶多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關(guān)系分析 同一環(huán)線之間，則是東部和北部優(yōu)于西部和南部，在二環(huán)和三環(huán)之間，以及三環(huán)和四環(huán)之間以東部發(fā)展相對比較成熟與完善，項(xiàng)目眾多，競爭也相對激烈。 五環(huán)以外：可以看出北五環(huán)外的昌平和東五環(huán)外的通州發(fā)展較其他郊縣更好。而從商業(yè)項(xiàng)目的分布數(shù)量上我們又可以看出，同在四五環(huán)之間，北四五環(huán)就發(fā)展的比較好，項(xiàng)目數(shù)量眾多，這主要是受到2008年奧運(yùn)會(huì)的影響，依托奧林匹克公園發(fā)展開了。 四五環(huán)之間：南四五環(huán)之間的商業(yè)項(xiàng)目主要集中在郊縣大興，東四五環(huán)的項(xiàng)目則主要集中在望京商業(yè)圈一帶和CBD的次商業(yè)圈一帶。當(dāng)北京被宣布為2008年奧 運(yùn)會(huì)的主辦城市后，此處更是商家的必爭之地，價(jià)格一路飆升。以餐飲、娛樂、超市等生活配套南城的發(fā)展日益受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，尤其是在政府建設(shè)南城，開發(fā)南城的大的方針政策指引之下，隨著南城開發(fā)建設(shè)的步伐正在不斷加快，京津塘、京石、京開等快速路相繼通車，地鐵5號(hào)線正在建設(shè)，若干條市政道路即將開通，加上城市環(huán)線、鐵路和南苑機(jī)場，南城已經(jīng)形成便捷、立體的交通網(wǎng)絡(luò)，南城必將成為一個(gè)新興的商業(yè)區(qū)域。北部區(qū)域的大鐘寺地區(qū)將會(huì)建起體量較大的大鐘寺國際商業(yè)中心，此物業(yè)經(jīng)營的成功與否將會(huì)影響到北三環(huán)商業(yè)區(qū)的經(jīng)營與定位。二三環(huán)之間的西部區(qū)域隨著馬連道地區(qū)交通、教育及購物生活配套設(shè)施日益完善，以及馬連道商圈被規(guī)劃為中央采購區(qū),其周邊的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也日趨興旺?，F(xiàn)階段此處可供大規(guī)模商業(yè)開發(fā)的面積極少，已基本飽和。但同時(shí)我們也應(yīng)該看到，由于二環(huán)路內(nèi)的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，這么多項(xiàng)目的興建，也使二環(huán)路內(nèi)的競爭更加激烈。 從圖中我們可以清楚看到北京市各環(huán)線的商業(yè)項(xiàng)目分布情況。 各環(huán)路商業(yè)項(xiàng)目分布情況藍(lán)調(diào)、楓藍(lán)國際等。二三環(huán)之間項(xiàng)目開發(fā)體量明顯少于其它環(huán)路，只有911,288平方米，占總開發(fā)體量的11%，主要原因在于，二三環(huán)之間受整體功能的限制，項(xiàng)目多為商住公寓、寫字樓、或酒店底商形式，如建外SOHO、主語城、順馳amp。 項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量并不能完全代表此區(qū)域的項(xiàng)目開發(fā)情況，為更清楚的反映整體開發(fā)情況，我司在下面將對各環(huán)路商業(yè)供應(yīng)體量進(jìn)行對比分析。 各環(huán)路商業(yè)項(xiàng)目體量分布情況隨著交通、公共設(shè)施的進(jìn)一步完善，社區(qū)商業(yè)配套需求量也隨之增大，商業(yè)地產(chǎn)前景被看好。稍顯突出的，還是二環(huán)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目，雖然北京市二環(huán)內(nèi)寸土寸金，但新近開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量仍然較多，有67個(gè)，占到北京市整體數(shù)量的24%，這些項(xiàng)目以綜合性商業(yè)體為主，如金融街四季商城、崇光二期、新三里屯時(shí)尚文化區(qū)等。 各環(huán)路商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量分布情況為分析近年各環(huán)線的開發(fā)情況，找出區(qū)域熱點(diǎn)，我司首先對各環(huán)線間的商業(yè)數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。各環(huán)路分布情況表 東城區(qū)近期商業(yè)放量不大，西城區(qū)主要放量圍繞在西直門北大街和西直門區(qū)域。海淀區(qū)主要的商業(yè)放量位于中關(guān)村區(qū)域，包括中關(guān)村西區(qū)、當(dāng)代雙安區(qū)域、世紀(jì)金源mall、公主墳區(qū)域、大鐘寺商業(yè)廣場等，主要以集中商業(yè)體形式出現(xiàn)。 朝陽區(qū)、海淀區(qū)面積最大，其商業(yè)放量也比較大。如果按此增長速度計(jì)算，屆時(shí)靜態(tài)總量將基本滿足北京對商業(yè)地產(chǎn)的需求，但以發(fā)展的觀點(diǎn)來看，北京市短時(shí)期內(nèi)不可能達(dá)到整體飽和。隨著北京商業(yè)地產(chǎn)投資熱的升溫以及各商業(yè)項(xiàng)目的上馬，北京市商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)集中供應(yīng)的高峰期。 辦公類物業(yè)在2003年年底有較大漲幅，之后趨于平緩，2005年市場比較蕭條；宏觀地產(chǎn)總結(jié)以上對于北京宏觀地產(chǎn)市場的研究，可以反映整個(gè)北京各類物業(yè)的市場狀況及未來發(fā)展趨勢： 未來房地產(chǎn)市場突出的幾個(gè)變化將表現(xiàn)在土地價(jià)格短期內(nèi)的增長、利潤率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少。北京市房地產(chǎn)土地價(jià)格分析但從總體來看，北京市土地供應(yīng)量還比較充足，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)用地緊張的局面。但是，根據(jù)實(shí)際土地供應(yīng)量顯示，截至05年8月份，已經(jīng)供應(yīng)和安排的用地指標(biāo)為1644公頃，這就意味著本年度后四個(gè)月需要供應(yīng)4856公頃，此目標(biāo)顯然無法完成。 用途如下：北京市2005年土地供應(yīng)計(jì)劃用途結(jié)構(gòu)表 （單位：公頃） 列入市級指標(biāo)安排使用方案的項(xiàng)目用地，即列入2005年度土地供應(yīng)計(jì)劃?！侗本┦?005年度土地供應(yīng)計(jì)劃（試行）》（[2005]450號(hào)）：本市2005年度土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)實(shí)行市、區(qū)（縣）分級管理。 Ⅱ 北京市土地市場分析一、英國TESCO公司從境外收購了國內(nèi)“樂購”25個(gè)大型超市50%的股份， 并正式入駐北京，據(jù)偉業(yè)商業(yè)發(fā)展中心可靠消息，樂購已經(jīng)與北京一家知名房地產(chǎn)公司簽署協(xié)議，入駐北京東四環(huán)的一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目一至三層，協(xié)議面積19000平米。 四、外資并購案例明顯增加　今年上半年，商務(wù)部已批準(zhǔn)家樂福等外資企業(yè)的并購項(xiàng)目8個(gè)。 三、外資批發(fā)企業(yè)明顯增加　2003年底開放批發(fā)經(jīng)營后，2004年批準(zhǔn)設(shè)立11家外資批發(fā)企業(yè)。 二、外商獨(dú)資企業(yè)明顯增加　2004年底取消對外資商業(yè)的股權(quán)限制后，今年1～6月新批準(zhǔn)了216個(gè)外商獨(dú)資企業(yè)，%。 一、外資商業(yè)企業(yè)申報(bào)數(shù)量明顯增加　2005年1～6 月，商務(wù)部已批準(zhǔn)設(shè)立外資商業(yè)企業(yè)245個(gè)，為2004年全年批準(zhǔn)設(shè)立企業(yè)的近6倍，相當(dāng)于商業(yè)對外開放前12年總和的78%。全國商業(yè)利用外資累計(jì)合同金額，%。2004年外資商業(yè)占消費(fèi)品零售總額的比重，大約在3%左右。 截至2004年底，經(jīng)正式批準(zhǔn)設(shè)立的外資商業(yè)企業(yè)314家，開設(shè)店鋪3997個(gè)，營業(yè)面積約920萬平方米。十幾年來，商業(yè)對外開放吸引了外資，引進(jìn)了先進(jìn)的經(jīng)營理念、流通方式和營銷技術(shù)，大大推進(jìn)了中國零售業(yè)的現(xiàn)代化進(jìn)程，滿足了人民群眾的消費(fèi)需求，也帶動(dòng)了中國消費(fèi)品的出口。五、2005年重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展符合國家產(chǎn)業(yè)政策和新的北京城市總體規(guī)劃、商貿(mào)流通發(fā)展規(guī)劃的要求，適應(yīng)首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的行業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、營銷方式、技術(shù)；限制發(fā)展不符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、不適應(yīng)北京城市發(fā)展需要的行業(yè)和商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目。新的城市總體規(guī)劃提出將北京建成宜居城市，發(fā)展社區(qū)商業(yè)是方便居民生活、提高生活品質(zhì)和建設(shè)宜居城市的有效載體，目前社區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)雖有較快發(fā)展，連鎖超市、便利店覆蓋率達(dá)到85％左右，但在一些新區(qū)、郊區(qū)、社區(qū)商業(yè)仍然不足，總體看社區(qū)商業(yè)還有很大發(fā)展空間，是未來城市商業(yè)發(fā)展重點(diǎn)，并已逐步成為商業(yè)投資新熱點(diǎn)。未來幾年，物流節(jié)點(diǎn)空間布局調(diào)整、資源整合和社會(huì)化、專業(yè)化物流發(fā)展將繼續(xù)推進(jìn)?，F(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展速度加快，物流專業(yè)化、社會(huì)化特征有所增強(qiáng)，實(shí)力水平和服務(wù)能力穩(wěn)步提高。隨著流通現(xiàn)代化不斷推進(jìn)，現(xiàn)代流通方式快速發(fā)展。同時(shí)，至2004年底全市空置一年以上