【正文】 售。主要原因?yàn)椋? 目前市場(chǎng)上的開(kāi)發(fā)商大多急于套現(xiàn)，盡快回款，以求盡快實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。 九、銷售不利情況下有作自營(yíng)準(zhǔn)備的比例 依據(jù)我司商業(yè)白皮書統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)結(jié)果表明，目前北京市場(chǎng)上商業(yè)項(xiàng)目在銷售不利的情況下選擇自營(yíng)的比例相對(duì)較低，均在 50%以下，因市場(chǎng)上 多數(shù)開(kāi)發(fā)商都希望盡快回款，而不希望被某一個(gè)項(xiàng)目套牢，從而使手中的流動(dòng)資金缺乏周轉(zhuǎn)性，所以大多會(huì)選擇銷售，自營(yíng)比例較低。 開(kāi)發(fā)商本身缺乏對(duì)商業(yè)市場(chǎng)及商業(yè)運(yùn)作模式的了解，需要專業(yè)的代理服務(wù)公司為其進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作指導(dǎo) 。 八、開(kāi)發(fā)商拿地前具有商業(yè)策劃分析的比例 目前商業(yè)市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商對(duì)于前期策劃的重視度在不斷加強(qiáng)，在商業(yè)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的今天，開(kāi)發(fā)商在運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目時(shí)將更加 慎重，前期對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行積極深入的策劃分析，且前期進(jìn)行商業(yè)策劃分析的開(kāi)發(fā)商的比例越來(lái)越高，可見(jiàn)，前期商業(yè)策劃分析以為眾多開(kāi)發(fā)商所認(rèn)可，并且成為開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目的前導(dǎo)師，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作起到了積極的方向性指引作用。 各區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商商業(yè)經(jīng)驗(yàn)主要以朝陽(yáng)、西城、東城三個(gè)城區(qū)較為豐富，因此三個(gè)區(qū)商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)成功率較高，商業(yè)市場(chǎng)較為活躍 。 29 七、開(kāi)發(fā)商有無(wú)開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的對(duì)比分析 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上近半數(shù)的開(kāi)發(fā)商對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作缺乏市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，以盲目的追求開(kāi)發(fā)利益為主，導(dǎo)致市場(chǎng)上許多商業(yè)項(xiàng)目滯銷，例如珠江帝景的歐洲風(fēng)情商業(yè)街，源屋曲的商業(yè)街皆屬于 開(kāi)發(fā)商缺乏對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)的了解，造成項(xiàng)目的定位失誤，又缺乏較強(qiáng)的可實(shí)施性，后期又未做出有效合理的策略調(diào)整，導(dǎo)致市場(chǎng)上商業(yè)項(xiàng)目雖多，但真正運(yùn)作成功的案例卻很少。 六、商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)對(duì)比分析 （獨(dú)立、寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)等） 28 北京市現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)中，以獨(dú)體商業(yè)比例為最高，達(dá)到 35%；寫字樓底商越來(lái)越受到投資者和經(jīng)營(yíng)商戶的歡迎，這是因?yàn)閷懽謽潜旧碛写罅康南M(fèi)人群，這些人群提供了商業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的盈利元素，是當(dāng)今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)形態(tài)，這部分物業(yè)占到總體比例的 24%；臨街商鋪雖然占據(jù)比例不高，只有 19%，但是以其貫有的地理優(yōu)勢(shì)一向深受商家和消費(fèi)者的喜愛(ài)，一直是最受關(guān)注的物業(yè)形態(tài)，發(fā)展前景良 好；至于近年來(lái)發(fā)展迅速的社區(qū)商業(yè)，更是以立足于社區(qū)，面向周邊的的姿態(tài)在眾多商業(yè)形態(tài)中突圍而出，受到多方的注目，眾所周知，北京市的社區(qū)便利店遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海市的社區(qū)便利店數(shù)量，巨大的市場(chǎng)契機(jī)被多個(gè)零售巨頭覬覦，快客、 71迪亞天天、聯(lián)合利華等世界知名連鎖巨頭目前在北京市的各大社區(qū)拼命擴(kuò)張，以期搶先占領(lǐng)市場(chǎng)。 2020— 2020 年間，北京市城八區(qū)的落成項(xiàng)目以東城區(qū)為最，達(dá)到該區(qū)總體面積的 72%，這主要是因?yàn)闁|城區(qū)商業(yè)比較成熟，以王府井商圈為核心的東城區(qū)基本上沒(méi)有多少新建項(xiàng)目；已落成項(xiàng)目最少的區(qū)是豐臺(tái)區(qū)，比例僅為 43%，豐臺(tái)區(qū)由于歷史原因，整體商業(yè)發(fā)展水平較低，除了大紅門服裝批發(fā)市場(chǎng)外，其他零售商業(yè)落成數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于其他城區(qū)； 27 在建項(xiàng)目最多的是是朝陽(yáng)區(qū)，比例高達(dá) 35%，眾所周知，北京市 2020 年將舉行奧運(yùn)會(huì)，奧運(yùn)的巨大商機(jī)帶來(lái)亞奧區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)，同時(shí)，朝陽(yáng)區(qū)的 CBD 地區(qū)及朝陽(yáng)北路大量的寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)都為朝陽(yáng)區(qū)的商業(yè)發(fā)展添磚加瓦，發(fā)展勢(shì)頭如火如荼； 待建商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量最多的是豐臺(tái)，因?yàn)樨S臺(tái)區(qū)已落成項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)較少，因此未來(lái)有大量商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃待建，主要集中在木樨園 — 大紅門地帶；規(guī)劃數(shù)量較少的是崇文區(qū)，僅為 10%，這主要是因?yàn)槌缥膮^(qū)的商業(yè)數(shù)量較多，尤其是近兩年來(lái)大量社區(qū)商業(yè)的投入使用使得該區(qū)商業(yè)放量過(guò)多，一時(shí)難以消化。 26 根據(jù)目前地鐵的建設(shè)情況， 5 號(hào)線將于 2020 年 6 月率先進(jìn)入運(yùn)營(yíng)，加上奧運(yùn)的影響，毫無(wú)疑問(wèn)，除了已經(jīng)建立的“東西軸”與二環(huán)線地鐵，“南北軸”的 5 號(hào)線周邊商業(yè)將會(huì)逐步發(fā)展起來(lái)的。 地鐵的開(kāi)發(fā)將帶來(lái)沿線土地的升值，地鐵站周圍的土地是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)或者是商業(yè)開(kāi)發(fā)的上上之選。受到北京古都風(fēng)貌保護(hù)和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面積增加也是受到限制的在這種情況下，只能通過(guò)大力發(fā)展地下交通，才能夠既保護(hù)北京的歷史風(fēng)貌，同時(shí)又解決了交通問(wèn)題。大力發(fā)展公共交通特別是軌道交通，這是世界大城市解決交通問(wèn)題的一個(gè)主要經(jīng)驗(yàn)。像巴黎地鐵長(zhǎng)度是三百多公里，莫斯科也是三百 多公里，東京也是幾百公里，而北京只有幾十公里。另外地鐵十三號(hào)線的開(kāi)通也大大拉近了城鄉(xiāng)的距離，方便了居民出行的便利，同時(shí)也帶動(dòng)了沿線商業(yè)的發(fā)展。公路建設(shè)每投入 100 億元人民幣，將會(huì)拉動(dòng)周邊的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1000 億元人民幣。近年來(lái)四環(huán)、五環(huán)已經(jīng)建成通車，預(yù)計(jì)六環(huán)建成后，五個(gè)環(huán)線總長(zhǎng)將達(dá)到 公里，到 2020 年，北京將建成五環(huán)加八射的高速環(huán)路系統(tǒng)。新的城市總體規(guī)劃實(shí)施后，人們將不會(huì)再像以前那樣以天安門為中心生活，環(huán)線將不再是考 評(píng)房子的惟一標(biāo)準(zhǔn)，作為城市規(guī)劃的重要實(shí)施者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也會(huì)迅速順應(yīng)這一形式。而在北京市新規(guī)劃中，三環(huán)以外的商業(yè)規(guī)劃被重視起來(lái)， CBD 東部、大紅門區(qū)域、石景山區(qū)域、亞奧區(qū)域都被列入重點(diǎn)發(fā)展的部分， 可見(jiàn)在北京市未來(lái)的發(fā)展中，將逐步突出三環(huán)以外的大型商業(yè)的發(fā)展，按照多中心的規(guī)劃進(jìn)行整體布局。 (3) 多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個(gè)服務(wù)全國(guó)、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū) (CBD)、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等 從 1993 年的“ 分散集團(tuán)式布局”到如今的“兩軸－兩帶－多中心”，新規(guī)劃必然會(huì)改變舊有的北京城市空間布局，而城市空間布局的變化也必然導(dǎo)致北京房地產(chǎn)格局的變化，這種變化很可能將是質(zhì)的變化。 首先簡(jiǎn)單的介紹一下這一規(guī)劃的主要內(nèi)容： 22 (1) 兩軸：指沿長(zhǎng)安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。 各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關(guān)系分析 根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃》的部署，北京市將在市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸 兩帶 多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。同一環(huán)線之間，則是東部和北部?jī)?yōu)于西部和南部，在二環(huán)和三環(huán)之間，以及三環(huán)和四環(huán)之間以東部發(fā)展相對(duì)比較成熟與完 善，項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。其中尤其以北五環(huán)外項(xiàng)目最多，而其中的亞北天通苑，無(wú)論是在社區(qū)面積上，還是在建筑面積上都是最大的。而從商 業(yè)項(xiàng)目的分布數(shù)量上我們又可以看出，同在四五環(huán)之間，北四五環(huán)就發(fā)展的比較好，項(xiàng)目數(shù)量眾多，這主要是受到 2020年奧運(yùn)會(huì)的影響，依托奧林匹克公園發(fā)展開(kāi)了。 四五環(huán)之間：南四五環(huán)之間的商業(yè)項(xiàng)目主要集中在郊縣大興，東四五環(huán)的項(xiàng)目則主要集 21 中在望京商業(yè)圈一帶和 CBD 的次商業(yè)圈一帶。當(dāng)北京被宣布為 2020 年奧 運(yùn)會(huì)的主辦城市后，此處更是商家的必爭(zhēng)之地，價(jià)格一路飆升。西三四環(huán)的發(fā)展則弱于北三四環(huán)，這是由于北三四環(huán)處于亞奧商圈，發(fā)展比較快，生活氣息濃厚，被稱為中心居住區(qū) (CLD)。 三四環(huán)之間 ：南三四環(huán)之間依然是發(fā)展相對(duì)比較薄弱的一個(gè)區(qū)域，但是隨著木 樨園商業(yè)圈的相成，百榮世貿(mào)的組建，給南城帶來(lái)了希望。北部區(qū)域的大鐘寺地區(qū)將會(huì)建起體量較大的大鐘寺國(guó)際商業(yè)中心，此物業(yè)經(jīng)營(yíng)的成功與否將會(huì)影響到北三環(huán)商業(yè)區(qū)的經(jīng)營(yíng)與定位。二三環(huán)之間的西部區(qū)域隨著馬 連道地區(qū)交通、教育及購(gòu)物生活配套設(shè)施日益完善，以及馬連道商圈被規(guī)劃為中央采購(gòu)區(qū) ,其周邊的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也日趨興旺。現(xiàn)階段此處可供大規(guī)模商業(yè)開(kāi)發(fā)的面積極少，已基本飽和。尤其以西單商圈和王府井商圈競(jìng)爭(zhēng)最為明顯。 二環(huán)路內(nèi)包含了西單商圈、王府井商圈、阜成門 —— 復(fù)興門商圈、宣武門 —— 前門 ——崇文門商圈等眾多已經(jīng)趨于成熟的商業(yè)圈，隨著金寶街大型綜合性項(xiàng)目的興建以及東單“銀街”的改造，大面積商鋪將被推出，東單商圈更趨成熟，這必然加強(qiáng)了二環(huán)路內(nèi)良 20 好的商業(yè)氛圍。其它環(huán)路項(xiàng)目，在體量上并無(wú)明顯差異。 如圖表，從開(kāi)發(fā)體量上可以看出，北京市整體上除二三環(huán)之間，其它各環(huán)路在體量上無(wú)明顯差異，二環(huán)內(nèi)， 1,779,000 平方米；三四環(huán)之間， 2,049,428 平方米；四五環(huán)之間，1,961,600 平方米；五環(huán)外， 1,919,100 平方米；這與這些地區(qū)面積呈反比，商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)由中心向外環(huán)路逐漸減少。隨著交通、公共設(shè)施的 進(jìn)一步完善，社區(qū)商業(yè)配套需求量也隨之增大，商業(yè)地產(chǎn)前景被看好。稍顯突出的，還是二環(huán)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目，雖然北京市二環(huán)內(nèi)寸土寸金，但新近開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量仍然較多，有 67 個(gè)，占到北京市整體數(shù)量的 24%，這些項(xiàng)目以綜合性商業(yè)體為主，如金融街四季商城、崇光二期、新三里屯時(shí)尚文化區(qū)等。 各環(huán)路商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量分布情況 為分析近年各環(huán)線的開(kāi)發(fā)情況，找出區(qū)域熱點(diǎn)，我司首先對(duì)各環(huán)線間的商業(yè)數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。 豐臺(tái)區(qū)近期發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，大紅門區(qū)域的服裝批發(fā)市場(chǎng)未來(lái)體量有望達(dá)到 200 萬(wàn)平，同業(yè)態(tài)的集聚形成了規(guī)模效應(yīng)，未來(lái)此地將發(fā)展成北京市最大的服裝批發(fā)基地，同時(shí)可輻射到整個(gè)華北地區(qū)。 東城區(qū)和西城區(qū)商業(yè)發(fā)展勢(shì)頭比較平緩，主要圍繞王府井和西單兩個(gè)大的商圈來(lái)進(jìn)行，物業(yè)形式以集中商業(yè)為主，大部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好。朝陽(yáng)區(qū)主要商業(yè)放量位于幾大商圈內(nèi)，包括 CBD、建國(guó)門、朝外、燕莎、亞奧區(qū)域等，雖然看起來(lái)分布較散，但幾大商圈形成時(shí)間較長(zhǎng)、輻射力強(qiáng)勁、相互之間能夠形成互動(dòng)，未來(lái)四環(huán)內(nèi)大的商業(yè)面積增加的可能性不大，放量基本圍繞這幾大商圈展開(kāi)，東擴(kuò)北進(jìn)的趨勢(shì)明顯，北部區(qū)域的亞奧地區(qū)未來(lái)的商業(yè)放量巨大。 從各區(qū)商業(yè)地產(chǎn)體量統(tǒng)計(jì)情況看，朝陽(yáng)區(qū)穩(wěn)居頭名，占到總體量的 25%，海淀區(qū)緊隨其后，占 21%。根據(jù) 我司 商業(yè)對(duì)北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的跟蹤分析，截止到 2020年 11 月，北京市商業(yè)地產(chǎn)總供應(yīng)量約為 1,267 萬(wàn)平方米，并且在未來(lái)的三到五年內(nèi)，還將新增 300— 400 萬(wàn)平方米左右的供應(yīng)量。 16 三、 宏觀地產(chǎn)總結(jié) 以上對(duì)于北京宏觀地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，可以反映整個(gè)北京各類物業(yè)的市場(chǎng)狀況及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)： ? 住宅類物業(yè)價(jià)格大幅度上揚(yáng)，由于政策等的原因，住宅類物業(yè)近期走勢(shì)看好； ? 辦公類物業(yè)在 2020 年年底有較大漲幅，之后趨于平緩， 2020 年市場(chǎng)比較蕭條； ? 商業(yè)類物業(yè) 2020 年供需兩旺， 2020 年上半年供需趨于平緩，個(gè)別區(qū)域有所下降，下半年商業(yè)市場(chǎng)有所上升，呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)。 二、 北京市房地產(chǎn)土地價(jià)格分析 未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)突出的幾個(gè)變化將表現(xiàn)在土地價(jià)格短期內(nèi)的增長(zhǎng)、利潤(rùn)率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少。 我司 商業(yè)分析其中原因主要有以下幾點(diǎn)： 原定的 6500 公頃的指標(biāo)著實(shí)高了；雖然 05 年供應(yīng)的量不多，但加上 04 年因“ ”而提前放量的 1290 公頃， 05 年供應(yīng)總量并不少； 15 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的速度加快，去年一年，一級(jí)開(kāi)發(fā)商就囤積了 公頃土地，也是制約入市土地?cái)?shù)量的影響因素。 商服用地措施 ：優(yōu)先支持商務(wù)中心區(qū)和金融街項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；支持區(qū)域性的購(gòu)物中心、大型會(huì)展設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵(lì)大型綜合超市、專業(yè)超市、便利店等商業(yè)設(shè)施向郊區(qū)、社區(qū)延伸服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)用地供應(yīng)。 《北京市 2020 年度土地供應(yīng)計(jì)劃（試行）》（ [2020]450 號(hào)））： 2020 年度土地供應(yīng)計(jì)劃安排土地供應(yīng)總量為 6500 公頃，其中：增量土地供應(yīng) 3900 公頃，存量土地供應(yīng) 2600公頃。市級(jí)指標(biāo) 2500 公頃，由市國(guó)土局、市發(fā)改委負(fù)責(zé)安排使用；區(qū)縣級(jí)指標(biāo) 4000 公頃，按照本市 2020 年度土地供應(yīng)計(jì)劃區(qū)縣級(jí)指標(biāo)分解方案，由區(qū)（縣）人民政府負(fù)責(zé)安排使用；市級(jí)指標(biāo)由市國(guó)土局、市發(fā)改委會(huì)同市建委等相關(guān)部門，根據(jù)國(guó)家批準(zhǔn)的中央單位、國(guó)務(wù)院在京機(jī)關(guān)（含所屬單位）以及中央直屬企業(yè)集團(tuán)和駐京部隊(duì)在北京地區(qū) 2020年度在京建設(shè)項(xiàng)目和 2020 年度市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的跨區(qū)縣項(xiàng)目，進(jìn)行綜合平衡，編制年度土地供應(yīng)計(jì)劃市級(jí)指標(biāo)安排使用方案。英國(guó) TESCO 公司從境外收購(gòu)了國(guó)內(nèi)“樂(lè)購(gòu)” 25 個(gè)大型超市 50%的股份， 并正式入駐北京，據(jù) 我司 商業(yè)發(fā)展中心可靠消息，樂(lè)購(gòu)已經(jīng)與北京一家知名房地產(chǎn)公司簽署協(xié)議，入駐北京東四環(huán)的一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目一至三層，協(xié)議面積 19000 平米。 四、外資并購(gòu)案例明顯增加 今年上半年，商務(wù)部已批準(zhǔn)家樂(lè) 福等外資企業(yè)的并購(gòu)項(xiàng)目 8 個(gè)。 三、外資批發(fā)企業(yè)明顯增加 2020 年底開(kāi)放批發(fā)經(jīng)營(yíng)后， 2020 年批準(zhǔn)設(shè)立 11 家外資批發(fā)企業(yè)。 二、外商獨(dú)資企業(yè)明顯增加 2020 年底取消對(duì)外資商業(yè)的股權(quán)限制后，今年 1～ 6 月新批準(zhǔn)了 216 個(gè)外商獨(dú)資企業(yè)，占全部新批外資商業(yè)企業(yè)的 %。 一、外資商業(yè)企業(yè)申報(bào)數(shù)量明顯增加 2020 年 1～ 6 月，商務(wù)部已批準(zhǔn)設(shè)立外資商業(yè)企業(yè) 245 個(gè)，為 2020 年全年批準(zhǔn)設(shè)立企業(yè)的近 6 倍，相當(dāng)于商業(yè)對(duì)外開(kāi)放前 12 年總和的 78%。全國(guó)商業(yè)利用外資累計(jì)合同金額，占全部利用外資累計(jì)合同金額的 %。 2020 年外資商業(yè)占消費(fèi)品零售總額的比重，大約在 3%左右。 截至 2020 年底，經(jīng)正式批準(zhǔn)設(shè)立的外資商業(yè)企業(yè) 314 家，合同利用外資 億美元，開(kāi)設(shè)店鋪 3997 個(gè)，營(yíng)業(yè)面積約 920 萬(wàn)平方米。十幾年來(lái)，商業(yè)對(duì)外開(kāi)放吸引