【正文】 路至順義沿線項(xiàng)目最多，其次為昌平。此后本市基本上就沒有再批建新的別墅項(xiàng)目，近期北京市場上在售的別墅項(xiàng)目基本上是一些老項(xiàng)目的后期供應(yīng)。由于總體市場壓力較大，平均租金在最近兩年已下跌40%以上，盡管市場壓力仍然很大，但目前租金已近谷底，下跌的空間不大，預(yù)計(jì)近期內(nèi)仍會維持這種狀況。．5市場預(yù)測由于供應(yīng)量較大，市場總體的供大于求狀況會在23年后，才有可能改變，近一兩年內(nèi)價格仍將繼續(xù)下跌，但由于受宏觀形勢好轉(zhuǎn)的影響，跌幅不會很大。區(qū)域內(nèi)高級公寓將有著廣闊的前景，萬泉新新家園的熱銷足以說明這一點(diǎn)。該地區(qū)可出租的高檔外銷公寓較少，僅有幾個，如希格瑪公寓出租率近100%。平方米。由于這一地區(qū)以內(nèi)銷公寓為主，主要面向國內(nèi)客戶，屬于中低檔次。本地區(qū)新推出的高檔公寓項(xiàng)目無論從規(guī)劃、戶型還是銷售手法上都有較高的水準(zhǔn)，但該地區(qū)供應(yīng)量均為近一兩年內(nèi)推出的，市場能否在短期內(nèi)消化掉如此大的供應(yīng)量，仍是個未知數(shù)。目前西二、三環(huán)地區(qū)高檔公寓的平均價格為9156元/平方米， 元/天 2) 西二、三環(huán)地區(qū)西二、三環(huán)地區(qū)的項(xiàng)目主要分布在紫竹橋及西直門地區(qū)。東二、三環(huán)的開發(fā)早于京城其它方位，其可供土地相對減少， 但還會有部分高檔公寓繼續(xù)建造。平方米。 區(qū)域分析 1)東二、三環(huán)地區(qū)東二、三環(huán)地區(qū)是人所共知的高檔公寓聚集區(qū)，此地區(qū)高檔公寓供應(yīng)量最大，約為369萬平方米，而且此地區(qū)外銷公寓所占比重最大，達(dá)78%。另外，還有一定數(shù)量的國內(nèi)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)者、律師、文體明星等。但真正高檔次的住宅項(xiàng)目的買家仍舊是海外人士，其購買目的有相當(dāng)一部分為投資。然而，需求總量的減少已是不爭的事實(shí)。近年來高檔外銷公寓平均售價走勢圖（USD/平方米）在租務(wù)市場上，對于外銷高檔物業(yè)需求仍基本上來源于歐美及港、澳、臺公司的駐京人員，尤其是象諾基亞、朗訊這樣的IT行業(yè)更是成交活躍。由于金融危機(jī)的影響，97年99年高檔公寓的價格持續(xù)下降，但2000年起，受宏觀形勢好轉(zhuǎn)，且隨著中國加入世貿(mào)的臨近，外銷公寓市場已經(jīng)有所升溫，市場銷售已經(jīng)開始轉(zhuǎn)暖。西城、崇文、宣武等區(qū)則在危舊房拆遷改造過程中利用外資興建了一些高檔物業(yè)。東城區(qū)的高檔公寓則主要集中在東直門外、二環(huán)沿線及朝內(nèi)大街。 高檔公寓主要集中在朝陽、海淀、宣武等地區(qū)，其中以朝陽區(qū)最多，占46%。其中，外銷公寓5個，總建筑面積70萬平方米，且都集中在朝陽區(qū)的東二、三環(huán)附近。93年99年，外銷公寓的累計(jì)竣工量為430萬平方米。這主要是由于前幾年批準(zhǔn)的項(xiàng)目陸續(xù)交付使用。同時關(guān)于限制經(jīng)濟(jì)適用房購買對象的有關(guān)政策，會在今年或明年出臺，屆時只有中低收入者才能購買，這對經(jīng)濟(jì)適用房的銷售將造成較大的沖擊。 市場預(yù)測 2000年計(jì)劃開復(fù)工面積為918萬平方米，如此巨大的供應(yīng)量將在23年內(nèi)竣工，屆時能否在得以消化仍是未知數(shù)。至于位于郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊區(qū)的眾多經(jīng)濟(jì)適用房，雖然每平方米僅2000—3000元左右，房價與中低收入家庭的收入比例相當(dāng)，但由于此類住房遠(yuǎn)離城市，交通不便、配套不全，孩子就學(xué)難。特別是幾個距城區(qū)較近，且交通條件和周圍環(huán)境較好的小區(qū)。．經(jīng)濟(jì)適用房市場分析．1供應(yīng)分析 北京市經(jīng)濟(jì)適用住房共25個項(xiàng)目（首批19個，第二批6個），1999年本市共竣工經(jīng)濟(jì)適用房150萬平方米，2000年經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃開復(fù)工面積918萬平方米，因此在今后23年內(nèi)全市的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量將會大大超過去年。5）雖然供應(yīng)量和需求量在未來幾年內(nèi)都會有一定增加，但需求量的增加幅度還不能趕上供就量的增加，空置總量必然加大。4）中關(guān)村、亞運(yùn)村地區(qū)是居民購房的首選地區(qū)。從歷年中房北京住宅指數(shù)走勢可以預(yù)見，近12年內(nèi)，指數(shù)將保持平穩(wěn)下降的態(tài)勢，年降幅達(dá)3%。3） 總體價格仍會走低。 根據(jù)北京市2010年遠(yuǎn)景規(guī)劃，到2010年要實(shí)現(xiàn)人均居住面積13平方米，另據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)資料顯示，截止到1999年底，照此可以推算出在今后的11年中，全市每年住宅的需求量至少要達(dá)到840萬平方米。2） 隨著人們住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，未來幾年內(nèi)的住宅的銷售量將有所增加。 市場預(yù)測1） 未來幾年內(nèi)的住宅的竣工量將繼續(xù)保持較快增勢。 舊城改造對住宅市場的影響 市中心舊城區(qū)的人口密集，市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，造成改建這些地區(qū)的高難度和高成本，同時成本的上升，又導(dǎo)致了改造后的新建住宅價格居高不下，加上越是中心區(qū)，地理位置優(yōu)越的土地越是有限，部分開發(fā)商過分追求高額利潤的心理，使得中心地段的商品房檔次越建越高，價格更是居高不下，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通居民的購買力，形成高檔公寓的聚集地。另一方面，由于二手房具有區(qū)位、價格等優(yōu)勢，又會受到一些暫時不具備購買新房能力的年輕歡迎。盡管南城的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施有了很大的改善，但是由于人們的居住觀念短時間內(nèi)難以改變，且南城辦公區(qū)較少，在此地區(qū)就業(yè)的人數(shù)較北城少，因此，南二三環(huán)地區(qū)近期內(nèi)很難成為市場的主流。本地區(qū)住宅漲勢已被廣大購房者認(rèn)同，因此項(xiàng)目普遍銷售情況較好。3）望京新區(qū)：望京新區(qū)雖然距市區(qū)較遠(yuǎn)，但隨著開發(fā)的日漸深入，交通、市政配套等更加完善，商業(yè)及居住氛圍也比先前濃厚了許多，已成為本市房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)地區(qū)。根據(jù)中關(guān)村地區(qū)規(guī)劃，核心區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目將嚴(yán)控審批。 中關(guān)村地區(qū)上市供應(yīng)項(xiàng)目均價為6300元/平方米，屬普通住宅類的中高檔價位。隨著國務(wù)院關(guān)于建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的決定，中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)的一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開始升溫。從價位來看，本地區(qū)居住物業(yè)整體檔次水平較高，以內(nèi)外銷公寓為主，普通住宅項(xiàng)目相對較少，均價在6500元/平方米左右，目前的在售面積約為305萬平方米，主要項(xiàng)目有風(fēng)林綠洲、北辰綠色家園、萬科星園、嘉銘園等。 重點(diǎn)地區(qū)分析1）亞運(yùn)村地區(qū)：本地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的綜合區(qū)位優(yōu)勢為便捷的交通條件、完善的市政配套、日漸齊全的生活娛樂設(shè)施及優(yōu)越的自然人文環(huán)境。4） 消費(fèi)觀念。3） 品質(zhì)。2） 位置。價格是消費(fèi)者考慮的主要因素。北部住宅通常比南部住宅價格高1000多元/平方米。北京市歷年住宅銷售面積（萬平方米）1． 價格分析： 普通住宅價格從總體上看，具有市中心高、外圍低，北部高、南部低的區(qū)域特征。住宅銷售面積增長較快，其中97年共銷售242萬平方米，同比增長28%，98年為377萬平方米，增長56%，99年為485萬平方米，增長28%。海淀區(qū)新項(xiàng)目主要集中在中關(guān)村核心區(qū)及其周邊，而朝陽區(qū)的新項(xiàng)目則以亞運(yùn)村及望京地區(qū)為主。在上半年新開盤的53個住宅項(xiàng)目中，朝陽區(qū)18個，海淀區(qū)11個，兩區(qū)新項(xiàng)目數(shù)占55%。目前市場上住宅供應(yīng)量仍連年增加，近幾年商品住宅竣工面積均較上年有所增長，其中97年住宅竣工面積為483萬平方米，%，98年竣工589萬平方米，增長22%，99年竣工908萬平方米，增長54%，今年上半年商品住宅竣工面積達(dá)149萬平方米，比去年同期增長83%。本章結(jié)論：目前，國家和北京市宏觀經(jīng)濟(jì)趨好，房地產(chǎn)業(yè)政策利好，北京市住宅與房地產(chǎn)業(yè)面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約，房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)投資應(yīng)超前于國民經(jīng)濟(jì)周期性波動。與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相比，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的特征是：（1）房地產(chǎn)業(yè)稍后于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入復(fù)蘇期；（2）房地產(chǎn)業(yè)先于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入繁榮期；（3）房地產(chǎn)業(yè)先于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期；（4）房地產(chǎn)業(yè)的蕭條期長于宏觀經(jīng)濟(jì)；（5）房地產(chǎn)業(yè)周期波動的波峰高于宏觀經(jīng)濟(jì)，波谷低于宏觀經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)業(yè)，包括住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)始終是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)并將發(fā)展為支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)有關(guān)資料介紹，美國房地產(chǎn)業(yè)大約按18—20年的時間完成一次周期波動，香港是7—8年為一次周期波動。 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期房地產(chǎn)業(yè)在西方發(fā)達(dá)國家有近百年的歷史。 計(jì)算結(jié)果表明：GDP與商品房銷售額之間的相關(guān)程度較高。住宅產(chǎn)業(yè)將確立國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。如果這一比重能保持目前5%6%的趨勢（%），那么到2010年時，則我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資將達(dá)到每年8500—10200億元。表： 1988年部分國家或地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重國家或地區(qū)美國日本英國法國韓國臺灣比重目前，我國房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重偏低（目前為4%左右），房地產(chǎn)業(yè)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)還有一段艱辛路要走（國際慣例是：只有當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重到達(dá)10%左右才能成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)）。通過近幾年的房地產(chǎn)投資額、銷售額與銷售額投資額比率趨勢圖可以明顯看出這一點(diǎn)。3 國家及北京宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的影響 國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與房地產(chǎn)業(yè) 根據(jù)世界各國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程來看，當(dāng)人均國民生產(chǎn)總值進(jìn)入500－1000美元時，住宅建設(shè)與消費(fèi)也將進(jìn)入快速增長階段，住宅投資隨人均國民生產(chǎn)總值的增加而增加，直到人均國民生產(chǎn)總之達(dá)到8000美元10000美元時，住宅投資才開始減少，而人均國民生產(chǎn)總值為1000美元左右，是住宅發(fā)展的增長期。 下一步北京市房改方向會是：繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)公房租金改革，組織公房按成本價出售，進(jìn)行住房普查，建立住房檔案，開放住房二級市場，住房分配貨幣化實(shí)施將是下一步政策的主要著眼點(diǎn)。但是，中關(guān)村地區(qū)在交通、市政配套、辦公場所、居住配套等方面也存在著先天不足，使一些想進(jìn)駐中關(guān)村地區(qū)的國際高科技企業(yè)望而卻步，影響了中關(guān)村向“中國硅谷”進(jìn)軍的步伐。中關(guān)村地區(qū)有高等院校68所、科研院所213家、高科技企業(yè)數(shù)十家?？傊?，綠化隔離帶能提高土地的利用效率，沿綠化隔離帶地區(qū)的土地將被大大改善，利于開發(fā)房地產(chǎn)；綠化隔離帶能擴(kuò)大商品房供應(yīng)量，按照京政辦發(fā)[2000]20號文件，在綠化隔離帶周邊地區(qū)的原有農(nóng)民宅基地可一律征為國有建設(shè)用地，可用于新村建設(shè)，其中農(nóng)民自住房屋和上市出售的商品房屋的比例為1：；另外，綠化隔離帶能提升周邊土地的價值，綠化、環(huán)境是小區(qū)永遠(yuǎn)的賣點(diǎn)，而綠化隔離帶將從根本上改變小區(qū)的大環(huán)境。目前由于風(fēng)沙問題嚴(yán)重，氣候條件變得越來越差，才引起政府進(jìn)一步注意應(yīng)該加大環(huán)境保護(hù)的力度，從而綠化隔離帶政策又被提到較高的重視程度。 綠化隔離帶政策分析： 為了落實(shí)《北京市城市總體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)內(nèi)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和首都經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展，2000年3月20日，北京市綠化隔離地區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組出臺了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》，提出從2000年開始，在規(guī)劃綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)，用3年至4年時間完成綠化60平方公里的任務(wù)。例如：《北京市進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實(shí)施方案》，《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》，《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》，《北京市城市房屋拆遷管理辦法》等等。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)得知，上半年全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1044．1億元，按可比價格計(jì)算，比去年同期增長12％，為1996年以來同期最高增速，高于全國平均水平3．8個百分點(diǎn)。2 北京市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)政策，北京市2000年上半年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持積極向上的發(fā)展趨勢，總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好。另外就是完善了拆遷工作程序，增加了拆遷工作的透明度。房屋拆遷，可以直接進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，也可以把貨幣折為實(shí)物即房屋補(bǔ)償。修改后的〈辦法〉共５章，55條，變動比較大的地方主要是：根據(jù)國務(wù)院的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，堅(jiān)持按照原面積進(jìn)行補(bǔ)償，不再考慮人口的因素，確立了“按房不按人”的拆遷補(bǔ)償原則，并把原《細(xì)則》中的“拆遷安置”的內(nèi)容并入了“拆遷補(bǔ)償”中，從而就把原拆遷中體現(xiàn)福利性質(zhì)的“按人補(bǔ)償”，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)條件下的“按房補(bǔ)償”。第四，服務(wù)于首都建設(shè)的大局的原則。新《辦法》規(guī)定的補(bǔ)償方式，是由當(dāng)事人協(xié)商確定，既可以貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)物安置。原有《細(xì)則》在拆遷補(bǔ)償安置中過多地考慮了人口因素，帶有濃厚的計(jì)劃體制下的福利分房的色彩，新《辦法》規(guī)定，房屋拆遷按照原建筑面積實(shí)行貨幣補(bǔ)償，體現(xiàn)了住房制度改革的原則和要求。一方面管理程序公開，對建設(shè)單位辦理房屋拆遷許可證的條件，拆遷管理權(quán)限劃分，以及操作程序等，都作了比較明確的規(guī)定；另一方面對拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)內(nèi)容，包括拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο蠛头绞?，拆遷補(bǔ)償款的具體標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算公式，都有作了比較詳細(xì)和明確的規(guī)定。其中比較突出的是：過多地考慮了人口因素，不符合國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中規(guī)定的按照拆遷面積進(jìn)行補(bǔ)償?shù)脑瓌t；按照原先居住面積進(jìn)行安置，不利于居民改善居住條件；安置方式單一，不符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律；原《細(xì)則》操作性不強(qiáng)，不利于拆遷管理制度化和規(guī)范化。1991年起開始實(shí)行的《房屋拆遷細(xì)則》，對于規(guī)范房屋拆遷行為，保障城市建設(shè)的發(fā)展，起到了重要的作用?！掇k法》是根據(jù)北京市城市建設(shè)的發(fā)展，房屋拆遷中存在的問題，以及建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的需要制訂和實(shí)施的。 拆遷安置政策方面： 貨幣還遷促進(jìn)了住房市場的發(fā)展 《北京市城市房屋拆遷管理辦法》于1998年12月１日起開始實(shí)施，1991年10月１日起開始實(shí)施的《北京市實(shí)施〈城市房屋拆遷管理?xiàng)l例〉細(xì)則》同時廢止。這部分居民，可以通過出售舊房的收入，加上住房補(bǔ)貼、住房公積金、銀行貸款和自己的存款，實(shí)現(xiàn)以舊換新，以小換大的目的。住房貨幣分配政策的實(shí)施，使相當(dāng)一部分人，可以利用住房補(bǔ)貼、住房公積金，銀行貸款和自己的存款，到住房市場購買住宅，解決自己的住房問題?，F(xiàn)實(shí)生活表明，如果由于情況變化，不需要現(xiàn)有的住房，或者為了更換現(xiàn)有住房，居民通過出售自己的住房，不僅可以保值，而且還可能增值。住房既可以作為消費(fèi)品，具有滿足消費(fèi)者的消費(fèi)需求的功能，同時也可以作為投資品實(shí)現(xiàn)保值增值的功能。所以，購房投資，不僅是一種安全可靠，而且也是收益較大的投資。因?yàn)椋》客顿Y不僅比股票投資、工商業(yè)投資風(fēng)險??；而且比儲蓄、債券等利息高。同時，住房還是人們投資對象，即投資品。但是，就住房本身的性質(zhì)來說，它不僅是人們最必需的消費(fèi)資料，而且隨