【正文】 給予補(bǔ)償?？偟恼f，拆遷《辦法》，把拆遷工作從計(jì)劃體制下的福利補(bǔ)償方式，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的市場(chǎng)運(yùn)作方式，即有力地保護(hù)了被拆遷人和拆遷人的合法權(quán)益；有利于深化住房制度改革；有利于拆遷工作的進(jìn)行；也有利于發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)。近年來隨著國家出臺(tái)了一系列有關(guān)房地產(chǎn)方面的政策法規(guī)，北京市也相應(yīng)出臺(tái)了一系列利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方案與政策。 綠化隔離帶大都處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，環(huán)境相對(duì)比較差，土地開發(fā)利用率低，人口居住密度高，又多為農(nóng)民居住地，改造難度大。中關(guān)村地區(qū)分析：1999年6月5日，《國務(wù)院關(guān)于建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)有關(guān)問題的批復(fù)》公布，使中關(guān)村地區(qū)成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。從房地產(chǎn)方面講，中關(guān)村地區(qū)存在著很大的缺口，該地區(qū)的寫字樓、公寓、住宅嚴(yán)重不足，這從中關(guān)村地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況就能看出來：方圓大廈、科技會(huì)展中心等高檔寫字樓、公寓在廣告不多的情況下，租售良好且價(jià)格一直上漲，無論從中關(guān)村的發(fā)展，還是從市場(chǎng)需求的角度考慮，中關(guān)村在房地產(chǎn)方面都有相當(dāng)大的發(fā)展?jié)摿?。我國目前人均國民生產(chǎn)總值約為700美元，房地產(chǎn)建設(shè)與消費(fèi)正處于快速增長(zhǎng)階段。我國即使到本世紀(jì)中葉達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，住宅建設(shè)投資占GDP的比重也不應(yīng)該下降。 GDP與房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)度 為了研究房地產(chǎn)與GDP之間的相關(guān)程度，我們采取了1991—1999年的北京市的商品房銷售額和GDP進(jìn)行一元線形回歸分析，結(jié)果如下： St=+*Gt3. R2=, 其中，St為北京市第t 年的商品房銷售額；Gt為北京市第t年的國民生產(chǎn)總值，均為當(dāng)年價(jià)格，單位為億元。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同西方經(jīng)濟(jì)一樣，有它本身的發(fā)展高潮和低潮，形成有自身特色的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期。 正是由于房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要超前于國民經(jīng)濟(jì)中其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)繁榮、蕭條的重要標(biāo)志，是經(jīng)濟(jì)升溫與否的“晴雨表”，這在西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和香港等地區(qū)已經(jīng)得到證實(shí)。也就是說，相對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)具有漲落快、波幅大、蕭條時(shí)期長(zhǎng)的特點(diǎn)。第三章 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)1． 居住物業(yè)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)1．1 住宅市場(chǎng)分析1． 供給分析，從其性質(zhì)上看，以基建項(xiàng)目為主,其中近1億平方米的設(shè)計(jì)或配套存在一定缺陷。所有新盤項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為539萬平方米，其中朝陽區(qū)145萬平方米，海淀區(qū)126萬平方米，兩區(qū)總和占50%。雖然上半年住宅銷售量較去年同期有明顯好轉(zhuǎn)，但由于近年來竣工量均大于實(shí)際銷售量，據(jù)統(tǒng)計(jì)截止到99年底本市商品住宅的空置量276萬平方米，這些空置房對(duì)銷售市場(chǎng)壓力巨大。北京市住宅分區(qū)平均價(jià)格表（元/平方米）區(qū)位二環(huán)內(nèi)東北二三環(huán)間西北二三環(huán)間西南二三環(huán)間東南二三環(huán)間西三四環(huán)間北三四環(huán)間東三四環(huán)間均 價(jià)77607732719357056247631662685746區(qū)位南三四環(huán)間西四環(huán)外東四環(huán)外北四環(huán)外南四環(huán)外通州昌平大興均價(jià)464840854577554224802721297123681． 影響市場(chǎng)的主要因素1） 價(jià)格。通勤距離（時(shí)間）是購房者考慮的又一個(gè)因素， 他們往往青睞于對(duì)自己熟悉地區(qū)的物業(yè)，一些位于郊區(qū) 的住宅由于交通及市政配套較差，長(zhǎng)期空置。由福利分房轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人購買，在廣大居民心 理上、行為上還需要有一個(gè)逐步適應(yīng)的過程。2）中關(guān)村地區(qū)：中關(guān)村地區(qū)原有不少房地產(chǎn)項(xiàng)目，已形成了具一定規(guī)模的居住社區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前中關(guān)村中心區(qū)在售面積約261萬平方米，主要項(xiàng)目有光大花園、鑫雅園、天秀花園、陽春光華、華清嘉園等。 本地區(qū)的項(xiàng)目為普通住宅類的中檔價(jià)位，均價(jià)多數(shù)在48005300元左右，在售項(xiàng)目有圣馨大地家園、風(fēng)格雅園、望京利澤家園、方舟苑、望京新居等，現(xiàn)有供應(yīng)量為129萬平方米。 住宅二級(jí)市場(chǎng)與一級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)反應(yīng) 開放住房二級(jí)市場(chǎng)，部分居民靠出售現(xiàn)住房的收入，繳存的住房公積金，加上家庭的積蓄及政策性和商業(yè)性的貸款支持，就可以大大增強(qiáng)住房購買力，進(jìn)而促進(jìn)一級(jí)住房市場(chǎng)的消費(fèi)。由于舊城改造使大量的人口外移，城區(qū)邊緣及近郊區(qū)將成為居住的集中地，這些地區(qū)的住宅項(xiàng)目將成為今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，逐漸形成幾個(gè)相對(duì)獨(dú)立的居住集中地，如望京、回龍觀等，同時(shí)這些地區(qū)的商業(yè)將會(huì)大幅度增長(zhǎng)。根據(jù)對(duì)85年以來住宅銷售面積的回歸分析，預(yù)計(jì)2001年住宅銷售面積為560萬平方米，2002年為642萬平方米，2003年為730萬平方米。隨著個(gè)人購買力的漸漸活躍，住宅銷售量將會(huì)越來越大，但其整體價(jià)格仍將有所下降。據(jù)調(diào)查顯示，最多的購房者首選地區(qū)是亞運(yùn)村地區(qū)，占17%，同時(shí)亦有16%的購房者首選中關(guān)村地區(qū)，其次是東三環(huán)附近。 銷售情況從目前市場(chǎng)情況來看，經(jīng)濟(jì)適用房總體銷售形勢(shì)較好，99年共銷售100萬平方米。因此，不具備購車財(cái)力的中低收入家庭仍難以問津，致使購買者寥寥無幾。．1． 供給分析北京市于1995年開始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控，限制外銷項(xiàng)目的審批，但外銷公寓的供應(yīng)卻連年遞增。今年上半年推出的高檔公寓17個(gè)，總建筑面積200萬平米。朝陽區(qū)的高檔公寓主要集中在東二、三環(huán)沿線、工體北路、建國門外及酒仙橋地區(qū)。各行政區(qū)高檔公寓分布比率 需求分析從銷售市場(chǎng)上看，盡管外銷房市場(chǎng)普遍不是很景氣，但是那些位置優(yōu)越、戶型新穎、設(shè)計(jì)精美的物業(yè)依然博得這些人的青睞，去年嘉和麗園的旺銷就是一個(gè)典型的例子。目前市場(chǎng)平均租金為16USD/平方米 月，較去年同期下降11%。從區(qū)域上看，東二、三環(huán)地區(qū)的客戶主要來自于外資公司的一般海外雇員及資深中方雇員、港、澳、臺(tái)地區(qū)的人士、海外歸來人士。由于此地區(qū)高檔寫字樓較多且毗鄰使館區(qū)，因此無論從售價(jià)還是租金上看，東二、三環(huán)高檔公寓的價(jià)格都最高的，其平均售價(jià)為12949元/平方米，由于東二、三環(huán)的售價(jià)及租金已進(jìn)行了一段時(shí)間的調(diào)整，預(yù)計(jì)今后大幅下調(diào)的可能性不大。平方米。因此該區(qū)域公寓的平均售價(jià)和租金相對(duì)較低，平均價(jià)格為8900元/平方米，隨著中關(guān)村高科技園區(qū)的建設(shè)，區(qū)內(nèi)環(huán)境將越來越好。在租務(wù)市場(chǎng)上，外銷公寓的供求失衡的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，但在中關(guān)村和CBD地區(qū)，高檔公寓仍供不應(yīng)求，租金維持在較高的水平上。93年以來，累計(jì)竣工的別墅約為3萬套左右。由于銷售市場(chǎng)的不景氣，不少別墅也用來出租。寫字樓一直處于調(diào)整停滯之中，供應(yīng)量特別是新開項(xiàng)目逐年減少，市場(chǎng)更多的消化現(xiàn)有的樓盤。朝陽區(qū)、東城區(qū)的寫字樓租金高于其他各區(qū)，反映了這兩個(gè)地區(qū)仍是寫字樓的租售熱點(diǎn)。2）WTO效應(yīng)。世界500強(qiáng)有一半已進(jìn)入中國，與這些外資公司相抗衡的民族企業(yè)也不想輸在起跑線上，樹立公司品牌和企業(yè)形象，辦公樓便是極具地位和品質(zhì)說服力的廣告牌。. WTO對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響中國加入世貿(mào)組織的新進(jìn)展，對(duì)寫字樓市場(chǎng)肯定帶來正面影響。2．4. 區(qū)域分析 寫字樓分布主要集中以下幾個(gè)較大規(guī)模的商務(wù)辦公區(qū)，分別為東二三環(huán)地區(qū)（包括CBD、燕莎商圈、東二環(huán)沿線）、長(zhǎng)安街沿線、中關(guān)村、金融街。此地區(qū)的寫字樓售價(jià)平均為2450USD/M2，租金為28USD/月M2，較全市平均高10%、21%。CBD的發(fā)展將使該地區(qū)的租價(jià)水平將比目前有較大幅度的提高。 由于該地段土地供應(yīng)量有限，項(xiàng)目審批嚴(yán)格，開發(fā)成本較高，未來供應(yīng)量的增長(zhǎng)有限。其平均售價(jià)約為2000US$/m2，平均租金為17 USD/月m2。但中關(guān)村大廈、北京科技會(huì)展中心、太平洋國際大廈等都將在2000年到2001年內(nèi)竣工，這些項(xiàng)目將會(huì)提供約20萬平方米面積。從中關(guān)村現(xiàn)有高檔寫字樓項(xiàng)目的分布上看，可供開發(fā)的余地仍然很大，尤其是規(guī)劃中的中關(guān)村科技園區(qū)已預(yù)示，其發(fā)展優(yōu)勢(shì)將隨著科技園區(qū)的興建而逐步顯現(xiàn)出來。因此，北京甲級(jí)寫字樓租金和售價(jià)在達(dá)到目前的狀況下，由于市場(chǎng)壓力的增大，未來一段時(shí)期內(nèi)不會(huì)再提升，而是平穩(wěn)調(diào)整。因此，對(duì)于以追求利潤(rùn)最大化為目的開發(fā)商來說，不宜投資經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房政策經(jīng)過一段時(shí)間試行，其弊端已逐漸暴露。 因此，對(duì)于開發(fā)商來說，現(xiàn)階段投資經(jīng)濟(jì)適用房弊大于利。從物業(yè)供給情況看，由于普通住宅比中高檔公寓需求量大，故投入到普通住宅開發(fā)的企業(yè)多，普通住宅項(xiàng)目比中高檔公寓項(xiàng)目多，北京市目前正在銷售的樓盤中，普通住宅占到90%。 從營銷策略上看，普通住宅的廣告投向以報(bào)紙、傳單為主，廣告投入相對(duì)較少；而中高檔公寓的廣告投向除了北京青年報(bào)，還在地鐵、公交車投放，廣告投入相對(duì)較多。住宅更多的是短期收益，寫字樓更多的是長(zhǎng)期收益；住宅的平均收益率是10%左右，而寫字樓的平均收益率大致在12%到15%之間；住宅的收益相對(duì)來說較穩(wěn)定，寫字樓的收益不穩(wěn)定，但寫字樓的租金收益又是一種長(zhǎng)期的現(xiàn)金流，這對(duì)一個(gè)要保證市值穩(wěn)定的上市公司來說非常重要。 寫字樓市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)大于住宅市場(chǎng)。而且，剔除改善型需求的影響，經(jīng)過租金的回調(diào)和存量的消化后，在短期內(nèi)增加的絕對(duì)需求量有限。 投資高檔寫字樓與投資普通寫字樓比較分析 普通寫字樓主要是由工廠、學(xué)校等非開發(fā)商建設(shè)，而后重新改建而成的，這些樓本身竣工時(shí)間較早，所以規(guī)模較小，配套設(shè)施不完善，一般由物業(yè)公司承租再轉(zhuǎn)租。所以，就寫字樓市場(chǎng)而言，開發(fā)商應(yīng)選擇投資高檔寫字樓。目前，正全面推進(jìn)基準(zhǔn)地價(jià)更新、平衡、發(fā)布，為土地有償使用和調(diào)整土地收益關(guān)系奠定新的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 （2）《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收繳管理工作的通知》中規(guī)定國家大力推行土地集約利用,嚴(yán)控新增建設(shè)用地，大力推行利用存量建設(shè)用地。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中明確規(guī)定土地開發(fā)公司在轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，會(huì)受到國家的嚴(yán)格控制。 2000年3月20日，北京市綠化隔離地區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組出臺(tái)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》，按政策精神，在綠化隔離帶地區(qū)的農(nóng)民宅基地將有大部分可改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地，這就擴(kuò)大了土地的有效供應(yīng)量，并能提高土地利用效率。（7）嚴(yán)禁閑置土地。不久，土地儲(chǔ)備制度就會(huì)出臺(tái)。 二、土地政策的主要走勢(shì)：北京城市建設(shè)實(shí)行的兩個(gè)戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移是：把城市建設(shè)的重點(diǎn)逐步從市區(qū)向廣大遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移；市區(qū)建設(shè)從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移。 加強(qiáng)市區(qū)邊緣集團(tuán)和遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)的綜合開發(fā)，是實(shí)施首都城市建設(shè)重點(diǎn)兩個(gè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的重要措施。今后在這些地區(qū)的開發(fā)中要十分節(jié)約用地，應(yīng)適當(dāng)提高這些地區(qū)的建筑密度。而出讓地的對(duì)象主要是經(jīng)營性用地，即以盈利為目的的單位用地，如商業(yè)用地、辦公用地等。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范時(shí)，不宜繼續(xù)采取以協(xié)議出讓為主的方式。今后將繼續(xù)推行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣試點(diǎn)。市區(qū)中心區(qū)范圍大體在四環(huán)路內(nèi)外，面積約300平方公里。根據(jù)1990年對(duì)市區(qū)建成區(qū)內(nèi)居住區(qū)的調(diào)查，成片危舊房有221片。國家統(tǒng)計(jì)局1999年上半年對(duì)北京市各主要區(qū)縣的單位占地情況進(jìn)行了一次抽樣調(diào)查，結(jié)果如下：土地占地面積（平方米）區(qū)縣法人單位平均從業(yè)人數(shù)法人單位平均每人占地面積（平方米）2403187東城區(qū)438594552272西城區(qū)712452972827崇文區(qū)146101370875宣武區(qū)4994911995421朝陽區(qū)12373123706702海淀區(qū)851024161320豐臺(tái)區(qū)3785011022819754石景山區(qū)31561073982358小計(jì)741956，北京市從事第二產(chǎn)業(yè)的總?cè)藬?shù)約為200萬人左右，因此從事第二產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總用地約為19940公頃。成片危改區(qū)一般由各區(qū)、縣建委或危改辦公室確定和立項(xiàng)；分散改造項(xiàng)目的用地，一般由搬遷或騰退的企業(yè)、單位的上級(jí)主管部門（市政府和區(qū)縣的委、辦、局總公司和計(jì)劃單列集團(tuán)等）統(tǒng)籌規(guī)劃開發(fā)。市區(qū)中心地區(qū)是首都經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)。根據(jù)《北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，北京市區(qū)中心地區(qū)各類用地的現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿σ娤卤恚?市區(qū)中心地區(qū)用地現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿Ρ憩F(xiàn)狀（1995）規(guī)劃（2010）19952010年的用地發(fā)展?jié)摿Γü暎┑仡愑玫孛娣e（公頃）比例（%）用地面積（公頃）比例（%）居住用地9646．7429．77行政辦公用地988．143．051363．564．21增加375．42商業(yè)金融用地1710．575．282299．207．10增加588．63文化娛樂用地441．211．36567．171．75增加125．96綠地1774．565．483693．3111．40增加1918．75工業(yè)用地倉儲(chǔ)用地公共設(shè)施用地對(duì)外交通用地道路廣場(chǎng)用地 據(jù)上表數(shù)據(jù)初步估計(jì),從現(xiàn)在到2010年,。世界500強(qiáng)入住北京的154家企業(yè)有2/3落戶朝陽。CBD區(qū)域可利用土地遠(yuǎn)期主要來源于工業(yè)企業(yè)和部分居民樓搬遷所騰出的用地，總體可利用土地約為280萬平方米（含現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目用地）。其重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域中關(guān)村科技園區(qū)用地大體可以分為兩個(gè)部分：中心區(qū)和發(fā)展區(qū)。其中大部分企業(yè)效益低下,屬于應(yīng)搬遷到遠(yuǎn)郊的部分。 B、發(fā)展區(qū) 發(fā)展區(qū)范圍是規(guī)劃公路一環(huán)以北，海淀區(qū)山后地區(qū)、清河地區(qū)以及西三旗地區(qū)、回龍觀地區(qū)，地域范圍約280平方公里，其中農(nóng)用地約80平方公里。 北京市政府不支持房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)土地，例如：北辰轉(zhuǎn)讓土地給萬科時(shí)，到市計(jì)委、市開發(fā)辦等機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)有一定難度。北京市政府不允許土地炒賣，土