【正文】 供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并最終讓外部顧客感到滿(mǎn)意。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿(mǎn)意可以創(chuàng)造更多的新顧客。生產(chǎn)、設(shè)計(jì)出滿(mǎn)足不同消費(fèi)者的需求的產(chǎn)品，將潛在的顧客轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的購(gòu)房者。 這就是萬(wàn)科成功的原因之一。萬(wàn) 科 遠(yuǎn) 遠(yuǎn) 拋 離 其 競(jìng) 爭(zhēng) 對(duì) 手 。 保 利 、碧 桂 園 、綠 地 緊 隨 萬(wàn) 科 之 后 。而 在 《中 國(guó) 企 業(yè) 集 團(tuán) 納 稅 五 百 強(qiáng) 排 行 榜 》中 ，萬(wàn) 科 位 列 第 49 位 。n 最具跨區(qū)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)：萬(wàn)科、綠城集團(tuán)、招商局地產(chǎn)；n 具有較強(qiáng)資源占有與規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)：萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、新世界地產(chǎn)；n 最具融資競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)：新世界地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、萬(wàn)科；n 最具品牌競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)：萬(wàn)科、富力地產(chǎn)、中海地產(chǎn) 報(bào)告指出我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先的企業(yè)包括萬(wàn)科、北京首開(kāi)、合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、新世界中國(guó)地產(chǎn)、上實(shí)地產(chǎn)等。報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力包括跨地區(qū)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力、資源占有與規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)力、品牌競(jìng)爭(zhēng)力及融資競(jìng)爭(zhēng)力。這是一個(gè)房地產(chǎn)神話，更是中國(guó)經(jīng)濟(jì) 的神話。結(jié)論：經(jīng)濟(jì)適用房，廉價(jià)租賃房， 業(yè)主自建房對(duì)萬(wàn)科的沖擊比較小，不是很好的替代品。簡(jiǎn)單實(shí)用,注重功能,而非效果 (2)申請(qǐng)條件：政府有明確規(guī)定,其中之一是家庭年收入 6 萬(wàn)以下(在深圳) (3)目標(biāo)顧 客：收入低，無(wú)居處的家庭。為收入低下的人所建。 綜上：萬(wàn)科集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)中，其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)非常明顯，一般潛在進(jìn)入者對(duì)萬(wàn)科不會(huì)造成很大的威脅，而且萬(wàn)科在資金以及在融資以及價(jià)格各方面的優(yōu)勢(shì)，對(duì)潛在進(jìn)入者造成威脅。技術(shù)優(yōu)勢(shì)和政策因素：為控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模；進(jìn)一步強(qiáng)化和完善金融調(diào)控政策，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款過(guò)快增長(zhǎng)；合理控制土地規(guī)模，完善土地監(jiān)管政策；合理控制投資規(guī)模，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)。 資金的需求：萬(wàn)科集團(tuán)資金雄厚，在證券市場(chǎng)上知名度高，品牌名譽(yù)高，投 資者青睞，具有較好的融資能力.轉(zhuǎn)換成本：萬(wàn)科在價(jià)格與產(chǎn)品上的的優(yōu)勢(shì)，消費(fèi)者轉(zhuǎn)換成本高。從 1992 年開(kāi)始，萬(wàn)科就先后在各地推出大規(guī)模居民住宅小區(qū)，憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)科引入了國(guó)外先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，使得配套完善，并且注重營(yíng)造環(huán)境和社區(qū)文化，強(qiáng)調(diào)人與人之間的親情與溝通，使品牌的整體風(fēng)格越來(lái)越成熟細(xì)致。萬(wàn) 科 產(chǎn) 品 中 最 具 特色 的 建 筑 是 “情 景 洋 房 ”，該 產(chǎn) 品 已 經(jīng) 獲 得 了 國(guó) 家 專(zhuān) 利 ，其 層 層 有 花 園或 露 臺(tái) 的 設(shè) 計(jì) ，讓 人 感 到 與 自 然 更 親 近 ，居 住 更 舒 適 。萬(wàn)科集團(tuán)規(guī)模遍布全國(guó)。 潛在的進(jìn)入者能否進(jìn)入，主要取決于行業(yè)進(jìn)入的壁壘，通常包括：規(guī)模經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)品差別化、資金的需求、轉(zhuǎn)換成本、分 銷(xiāo)渠道、技術(shù)優(yōu)勢(shì)和政策因素。他 們 在購(gòu)買(mǎi)這個(gè)產(chǎn)品的時(shí)候往往都會(huì)進(jìn)行深思熟慮，然后再觀望一段時(shí)間， 時(shí)刻關(guān)注價(jià)格的變動(dòng)情況，最后才做出購(gòu)買(mǎi)行為的。這樣一來(lái)，樓房的總需求量也會(huì)減少，同 樣的，在供大于求的情況下，也必定會(huì)影響房?jī)r(jià)部分炒房團(tuán)的行為對(duì)樓價(jià)的影響炒房團(tuán)大量購(gòu)買(mǎi)購(gòu)房，然后囤積居奇，以低價(jià) 購(gòu)入樓房，高價(jià)賣(mài)出，這樣也會(huì)對(duì)樓價(jià)的波動(dòng)起到一定的影響 小結(jié)：建筑這個(gè)產(chǎn)品，是一個(gè)交易金額巨大卻又幾乎是人人必需的一個(gè)產(chǎn)品。而購(gòu)房者因?yàn)閲?guó)家政策的調(diào)整而做出的某些反應(yīng)又大大的影響了樓價(jià)。一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者一般都是買(mǎi)在自己經(jīng)濟(jì)能力范圍內(nèi)的樓房購(gòu)房者的心理預(yù)期購(gòu)房者對(duì)樓市的心理預(yù)期方面也在很打程度上左右著房?jī)r(jià)的發(fā)展。另外，現(xiàn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)的供過(guò)于求的 現(xiàn)狀也決定了供應(yīng)商的議價(jià)能力較弱， 這對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)是比 較有利的。 但就萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，該企業(yè)目前是大陸房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，企業(yè)規(guī)模大，盈利能力較強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè) ，必 須有良好的業(yè)績(jī)、雄厚的 實(shí)力、完善的服務(wù)以及廣泛的社會(huì)影響力。 多與政府協(xié)商、合作，努力創(chuàng)造雙贏的局面 第三部分：萬(wàn)科的外部環(huán)境分析 萬(wàn)科集團(tuán)外部環(huán)境分析的五力模型： 房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商主要是出讓土地使用權(quán)的政府部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)、建材供應(yīng)商以及提供人力資源的個(gè)人和組織等。 加大對(duì)各大城市（特別是一些滿(mǎn)意度不高的城市）的售后服務(wù)以及一些增值服務(wù)，努力提高顧客的滿(mǎn)意度168。 168。（如地震，洪水等）。5. 中高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)上消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌意識(shí)逐漸加強(qiáng)，對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要求也有所提高，這一方必須加大對(duì)科研的投入，以 滿(mǎn)足日益時(shí)尚的消費(fèi)者的口味。，在品牌的一貫性仍有不足。5. 隨著市場(chǎng)的日益成熟，消費(fèi)者的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌意識(shí)必將逐步提高6. 萬(wàn)科以軟性服務(wù)方面著稱(chēng)，也迎合了中高檔房產(chǎn)消費(fèi)者的需求7. 萬(wàn)科品牌形象十分豐富，為進(jìn)一步塑造和強(qiáng)化品牌也創(chuàng)造了條件，商機(jī)無(wú)限。，對(duì)商品房青睞。然而基于萬(wàn)科為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，在這方面要保持持久的競(jìng)爭(zhēng)力更是任重道遠(yuǎn)！下面是根據(jù)萬(wàn)科一些公開(kāi)的信息作出的一些行業(yè)的分析，主要從機(jī)會(huì)與威脅兩個(gè)方面分析。這種變化幾乎對(duì)所有企業(yè)都產(chǎn)生了深刻的影響。 這一策略固然給萬(wàn)科帶來(lái)了巨大的收益，其不足之處也很明顯。 對(duì)以房地產(chǎn)為主導(dǎo)業(yè)務(wù)的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，土地資源和土地成本的限制，是影響萬(wàn)科地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益的重要因素，不同于許多從國(guó)企改制過(guò)來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)，萬(wàn)科在管理上少了許多國(guó)企通病，但在某種程度上缺乏政府的“ 關(guān)愛(ài)”。 速動(dòng)比率和流動(dòng)比率連續(xù)兩年降低168。 員工管理滿(mǎn)意度 上海，深圳，北京用戶(hù)推薦率圖 3 財(cái)務(wù)方面的劣勢(shì)168。而在萬(wàn)科住戶(hù)中，深圳的萬(wàn)科住戶(hù)對(duì)萬(wàn)科的滿(mǎn)意程度最高，而北京的萬(wàn)科住戶(hù)對(duì)萬(wàn)科的滿(mǎn)意程度最差，從而推薦率也最差。168。 168。 如今承擔(dān) CSR(社會(huì)責(zé) 任）也是一種能力，而且是很重要的 發(fā)展能力，這算是我對(duì)企業(yè)公民的新理解。這兩個(gè)中心是發(fā)動(dòng)機(jī)，也是培訓(xùn)中心。管理框架的建立要以公司的戰(zhàn)略為先導(dǎo)，以所屬的行業(yè)及公司的企業(yè)文化相協(xié)調(diào)。因此、在這種環(huán)境下，包括萬(wàn)科在內(nèi)的諸多地產(chǎn)商只能是丟掉幻想，事事親力親為，但分工與合作業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)生活的主旋律。萬(wàn)科的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中，比如加工業(yè)、文化傳播等可以采取合資的辦法逐步淡出，因?yàn)槿f(wàn)科在這些業(yè)務(wù)方面沒(méi)有優(yōu)勢(shì)可言。從另一角度來(lái)說(shuō)，如果萬(wàn)科地產(chǎn)的盈利水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行貸款利率水平， 這發(fā)行債券，可轉(zhuǎn)換債券等也是可行的，并且有利于提高每股的盈利水平。應(yīng)當(dāng)采取更為積極的財(cái)務(wù)政策，這幾年，萬(wàn)科在 財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)上進(jìn)行了調(diào)整，建立了財(cái)務(wù)結(jié)算中心，集中統(tǒng)一資金調(diào)度， 對(duì)于提高資金利用效率發(fā)揮了積極的作用。萬(wàn)科以“城市花園 ”為代表的系列品牌，大多建筑在城鄉(xiāng)結(jié)合部，以其優(yōu)雅的環(huán)境，前衛(wèi)的人居概念，在市民心目中樹(shù)立萬(wàn)科住宅的精品形象。只有參與主流市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，才能從經(jīng)營(yíng)理念、 隊(duì)伍建設(shè)、管理操作上成為地產(chǎn)的主流企業(yè)和一流企業(yè)。然而從企業(yè)的盈利要求來(lái)看，采取主流市場(chǎng)發(fā)展與城市邊緣路線，可能更有利于開(kāi) 發(fā)節(jié)奏的協(xié)調(diào)和利潤(rùn)流入的穩(wěn)定增長(zhǎng)。 2）住宅市場(chǎng)主流化主流市場(chǎng)，就是城市人文條件和區(qū)位條件都比較成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。整合和 揚(yáng)棄的過(guò)程， 實(shí)際上就是對(duì)資源重新組合的過(guò)程，也是選擇的結(jié)果。企業(yè)要在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中生存和發(fā)展，就必須具有一定的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)科在早期的發(fā)展過(guò)程中，先后 嘗試了若干類(lèi)型的多元化業(yè)務(wù)，曾一度擁有“九大支柱 業(yè)務(wù)”?！彼匀f(wàn)科現(xiàn)在努力地在做研發(fā)這一塊。 王石說(shuō)：“ 當(dāng)下的生產(chǎn)方式，大家都差不多；萬(wàn)科只是管理比 較透明。如今 ,標(biāo)準(zhǔn)住宅的 4 個(gè)版本基本成型,已經(jīng)有超過(guò) 12 個(gè)部品實(shí)現(xiàn)了工廠化的生產(chǎn)裝配,在住宅性能標(biāo)準(zhǔn)方面的創(chuàng)新超過(guò) 60 ,萬(wàn)科有幾十項(xiàng)專(zhuān)利，讓業(yè)主能在萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)中享受生活。 產(chǎn)品線 運(yùn)營(yíng)線 管理線 監(jiān)控線這樣使得專(zhuān)業(yè)分工更強(qiáng)，各線集中精力執(zhí)行專(zhuān)門(mén)的任務(wù)，每一個(gè)過(guò)程都得到高度關(guān)注。 l 創(chuàng)新組織結(jié)構(gòu)——組織結(jié)構(gòu)要根據(jù)戰(zhàn)略的變化而變化。l 在新 經(jīng)濟(jì)時(shí) 代，萬(wàn)科要以大為小、靈活應(yīng)變、銳意進(jìn)取，永懷理想與激情，持續(xù)超越自己的成績(jī)，持續(xù)超越客戶(hù)的期望。 ? 持續(xù)的增 長(zhǎng)和領(lǐng)跑 l 萬(wàn)科給自己的定位是，做中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng) 跑者。 168。168。 168。168。 學(xué)習(xí)是一種生活方式。在工作之外，我們鼓勵(lì)所有的員工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求個(gè)人生活內(nèi)容的極大豐富。 我們倡導(dǎo)“ 健康豐盛的人生 ”。持續(xù)培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)化、富有激情和創(chuàng)造力的職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍，是萬(wàn)科創(chuàng)立和發(fā)展的一項(xiàng)重要使命。 168。 168。168。 ? 人才是萬(wàn)科的 資本 168。 168。 我們 1%的失誤， 對(duì)于客戶(hù)而言，就是 100%的損失。這是萬(wàn)科一直堅(jiān)持和倡導(dǎo)的理念。168。（l 企業(yè)文化——主要有四點(diǎn)： 3. “陽(yáng)光照亮的體制 ” ? 客戶(hù)是我 們永遠(yuǎn)的伙伴 168。這種不同消費(fèi)群對(duì)于萬(wàn)科優(yōu)勢(shì)認(rèn)同的差異的營(yíng)銷(xiāo)含義是：一方面可以有利于吸引潛在消費(fèi)者來(lái)購(gòu)買(mǎi)，另一方面也可以有利于形成較高的住戶(hù)滿(mǎn)意度和忠誠(chéng)度。管理框架的建立要以公司的戰(zhàn)略為先導(dǎo)，以所屬的行業(yè)及公司的企業(yè)文化相協(xié)調(diào)。因此、在這種環(huán)境下，包括萬(wàn)科在內(nèi)的諸多地產(chǎn)商只能是丟掉幻想，事事親力親為，但分工與合作業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)生活的主旋律。萬(wàn)科的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中，比如加工業(yè)、文化傳播等可以采取合資的辦法逐步淡出，因?yàn)槿f(wàn)科在這些業(yè)務(wù)方面沒(méi)有優(yōu)勢(shì)可言。從另一角度來(lái)說(shuō)，如果萬(wàn)科地 產(chǎn)的盈利水平遠(yuǎn)遠(yuǎn) 高于銀行貸款利率水平，這發(fā)行債券，可轉(zhuǎn)換債券等也是可行的，并且有利于提高每股的盈利水平。應(yīng)當(dāng)采取更為積極的財(cái)務(wù)政策，這幾年，萬(wàn)科在 財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)上進(jìn)行了調(diào)整，建立了財(cái)務(wù)結(jié)算中心，集中 統(tǒng)一資金調(diào)度， 對(duì)于提高 資金利用效率發(fā)揮了積極的作用。萬(wàn)科以“城市花園 ”為代表的系列品牌，大多建筑在城 鄉(xiāng)結(jié)合部，以其優(yōu)雅的環(huán)境，前衛(wèi)的人居概念，在市民心目中樹(shù)立萬(wàn)科住宅的精品形象。只有參與主流市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，才能從經(jīng)營(yíng)理念、 隊(duì)伍建設(shè)、管理操作上成為地產(chǎn)的主流企業(yè)和一流企業(yè)。然而從企業(yè)的盈利要求來(lái)看，采取主流市場(chǎng)發(fā)展與城市邊緣路線，可能更有利于開(kāi)發(fā)節(jié)奏的協(xié)調(diào)和利潤(rùn)流入的穩(wěn)定增長(zhǎng)。