【正文】 買一套 120平方米左右的商品房 ，小區(qū)要配有幼兒園，周邊有一定的 生活配套 ，最重要是小區(qū)的 交通一定要便利 。 ?大嶺山鎮(zhèn)中心不能滿足高端消費群購房需求 ， 需求出現(xiàn)外流 。 旁白 ?大嶺山本地居民居住現(xiàn)狀以 自建房屋為主 。 對 8名客戶（含 2名地產(chǎn)人士）進行了深訪。 □調(diào)研對象： 大領(lǐng)山鎮(zhèn)區(qū)以及長安等周邊城鎮(zhèn)客戶，包括白領(lǐng)、周邊個體工商經(jīng)營戶、本地人原住居民、公務(wù)員、私營企業(yè)主以及自由職業(yè)者。 大嶺山難以將其吸引 寮步 產(chǎn)品線豐富，市場貨量充足。 觀山花園 99000 800000 一期 77棟 3 獨立別墅 聯(lián)排別墅 洋房 16000 720960 本地客戶 私營企業(yè)主 政府公務(wù)員 450600 橫崗水庫 加州 陽光 146268 190063 二期 39 45 獨立別墅 洋房 10000 310709 本地客戶 私營企業(yè)主 政府公務(wù)員 310709 橫崗水庫 海逸 豪庭 33000 52022 22 0 獨立別墅 洋房 按棟計算 1000 香港人為主 橫崗水庫 ?本地土著、私營業(yè)主和政府高官是主力，香港客為輔 ?鎮(zhèn)區(qū)別墅，價格始終難以拉升 南城 豪宅分布 東城 松山湖 大朗 寮步 長安 小結(jié) 厚街 市場掃描 橫崗水庫典型豪宅分析 —— 海逸豪庭 ?李嘉誠魅力之盤 ?超過 3/4西湖面積湖景資源 ?高爾夫配套 ?香港買家超過 4成 橫崗片區(qū)山水資源豐富，大嶺山難以將其吸引 南城 豪宅分布 東城 松山湖 大朗 寮步 長安 小結(jié) 厚街 宏觀環(huán)境總結(jié) 片 區(qū) 產(chǎn) 品 說 明 東城豪宅 大戶型洋房 +別墅 別墅逐漸減少，客戶外溢 南城豪宅 大戶型洋房 +別墅 別墅逐漸減少，客戶外溢 橫崗片區(qū) 產(chǎn)品豐富，供應(yīng)量足 大嶺山難以將其吸引 松山湖片區(qū) 被深圳客戶普遍認知和追捧 大嶺山毗鄰松山湖，順勢借東風(fēng)！ 長安 產(chǎn)品線豐富，貨量充足，市場成熟，但 山水資源豐富的高端產(chǎn)品較少。 依托發(fā)展商品牌，分流高端客戶，是本項目未來主要競爭項目 。 一期 40套別墅 已銷售完畢，價格 8000～ 12022元 /㎡ 。 南城 豪宅分布 東城 松山湖 大朗 寮步 長安 小結(jié) 厚街 市場掃描 長安 典型豪宅分析 —— 中惠 〃 山畔名城 ?項目規(guī)模： 占地 ㎡，建面 ㎡。 松山湖 1號（二期） 南城 豪宅分布 東城 松山湖 大朗 寮步 長安 小結(jié) 厚街 市場掃描 住宅在大朗 大井頭公寓 巷頭公寓 圣堂公寓 長塘公寓 佛新公寓 校椅圍公寓 寶陂公寓 添一居 碧水天源 中心花園 長富花園 海楊城 大朗房地產(chǎn)項目集中在行政舊區(qū)和新區(qū)范圍內(nèi)， 農(nóng)民公寓有 6000多套，也吸納了大量的本地居民。 因為 萬科 格林上院 新世紀 中惠 人口經(jīng)濟 地理位臵 行政劃分 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 用地規(guī)劃 市場分析 市場總結(jié) 大嶺山市場總結(jié) 0 07年 供不應(yīng)求 0 09年 供應(yīng)量達超 100萬 m2 0 09年 洋房競爭激烈 0 09年 別墅供應(yīng)量少 各地臵業(yè)者蜂涌而至 預(yù)計價格快速增長 總建筑面積約 340000M2。 新世紀 人口經(jīng)濟 地理位臵 行政劃分 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 用地規(guī)劃 市場分析 市場總結(jié) 大嶺山市場分析 —— 未來競爭對手分析 新世紀 〃 領(lǐng)居 開發(fā)單位： 東莞新世紀 項目用地： 40萬 m2 總建面積： 60 萬 m2 類 型： 高層 多層 容 積 率： 總建筑面積約 340000M2。 人口經(jīng)濟 地理位臵 行政劃分 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 用地規(guī)劃 市場分析 市場總結(jié) 大嶺山市場分析 —— 個案分析 凱東新城 —— 戶型分析 人口經(jīng)濟 地理位臵 行政劃分 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 用地規(guī)劃 市場分析 市場總結(jié) 兩房兩廳 85 — 90 m2 三房二廳 110 — 140 m2（主力） 四房兩廳 167 — 172 m2 五房復(fù)式 220 — 230 m2 買點： 鎮(zhèn)中心、配套齊全 空中花園、觀景陽臺 均價 : 一期 3000元 /平方米 （售罄） 二期 3500元 /平方米 （售罄） 三期 4500元 /平方米 （尾盤） 四期 5500元 /平方米（ 2022年 5月推出） 大嶺山市場分析 —— 個案分析 凱東新城 — 客戶分析 客戶比例小企業(yè)主22%本地白領(lǐng)17%公務(wù)員9%工商戶43%其它地區(qū)9%90%為本地常住人口 人口經(jīng)濟 地理位臵 行政劃分 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 用地規(guī)劃 市場分析 市場總結(jié) 大嶺山市場分析 —— 個案分析 中惠 〃 沁林山莊 沁林山莊 開發(fā)單位： 深圳中惠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目用地： 38萬 m2 總建面積： 55 萬 m2 類 型： 洋房 花庭美墅 聯(lián)體別墅 容 積 率： 人口經(jīng)濟 地理位臵 行政劃分 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 用地規(guī)劃 市場分析 市場總結(jié) 大嶺山市場分析 —— 個案分析 中惠 〃 沁林山莊 沁林山莊 人口經(jīng)濟 地理位臵 行政劃分 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 用地規(guī)劃 市場分析 市場總結(jié) 以 4+ 5+1花庭美墅為主， Townhouse小高層住宅為輔，歐洲風(fēng)情 ,山林小城 大嶺山市場分析 —— 個案分析 中惠 〃 沁林山莊 —— 戶型 130m2，三房二廳 花廳美墅， 227m2，四房二廳 人口經(jīng)濟 地理位臵 行政劃分 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 用地規(guī)劃 市場分析 市場總結(jié) 大嶺山市場分析 —— 個案分析 中惠 〃 沁林山莊 —— 均價分析 一期 6000元 /平方米 （售罄） 二期 7000元 /平方米 （尾盤） 三期 8000元 /平方米 （ 2022年 10月推出） 人口經(jīng)濟 地理位臵 行政劃分 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 用地規(guī)劃 市場分析 市場總結(jié) 大嶺山市場分析 —— 個案分析 中惠 〃 沁林山莊 —— 客戶分析 客戶比例小企業(yè)主10%深圳35%工商戶6%長安45%其他4%80%為長安、深圳客，投資客蜂涌而至！ 人口經(jīng)濟 地理位臵 行政劃分 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 用地規(guī)劃 市場分析 市場總結(jié) 大嶺山市場分析 —— 未來競爭對手分析 金地 〃 格林上院 開發(fā)單位： 深圳金地集團 項目用地： m2 （大嶺山金桔村） 總建面積： 19 萬 m2 類 型： 其主力戶型是三房兩廳 1500戶，由 11層的小高層組成， 容 積 率： 格林上院 強調(diào)鄰里關(guān)系， 采用半圍合院落式庭院設(shè)計， 以營造一種歸宿感、親切感。格林上院 新世紀 山湖灣 2022年以后 … 每年限量出讓（ 10—20公頃） 中惠 格林上院 2022年 新世紀 人口經(jīng)濟 地理位臵 行政劃分 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 用地規(guī)劃 市場分析 市場總結(jié) 大嶺山宏觀環(huán)境 住宅用地規(guī)劃 2022年以前 … 沒有大型項目 2022年 凱東新城 2022年 中惠 萬科布點 個盤比較 戰(zhàn)略探究 戰(zhàn)略角色 策略導(dǎo)向 對萬科項目戰(zhàn)略的理解 ?撥開市場迷霧，尋找我們的方向 第二部分 1. 聚焦大嶺山 2. 周邊鎮(zhèn)區(qū)潛力探究 3. 從客戶眼中尋找答案 1. 聚焦大嶺山 人口經(jīng)濟 地理位臵 行政劃分 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 用地規(guī)劃 市場分析 市場總結(jié) 大嶺山宏觀環(huán)境 地理位臵 北：南城 同沙生態(tài)旅游區(qū) 寮步 西：厚街 橫崗水庫 東：松山湖科技產(chǎn)業(yè)園 大朗 南：虎門鎮(zhèn) 大嶺山林場 長安 蓮花山旅游區(qū) 高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部 深圳 公明 松崗 沙井 東城 松 山 湖 深圳 南城 龍大高速 G017國道 人口經(jīng)濟 地理位臵 行政劃分 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 用地規(guī)劃 市場分析 市場總結(jié) 大嶺山宏觀環(huán)境 行政劃分 大嶺山鎮(zhèn)下設(shè) 23個村（社區(qū)）： 馬蹄崗村、大塘朗村、新塘村、 大沙村、雞翅嶺村、農(nóng)場村、 金桔村、元嶺村、 矮嶺冚村（冚， kǎn，全部）、 大嶺山鎮(zhèn)居委會、舊飛鵝村、 連平村、梅林村、百花洞村、 太公嶺村、大環(huán)村、下高田村、 大片美村、大嶺村、大塘村、 水郎村、楊屋村、顏屋村 人口經(jīng)濟 地理位臵 行政劃分 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 用地規(guī)劃 市場分析 市場總結(jié) 全鎮(zhèn)完成生產(chǎn)總值 66億元， 同比增長了 20 %， 鎮(zhèn)本級可支配財政收入達 5億元， 位居全市 15位，同比增長了 40 %； 銀行各項存款余額 65億元， 位居全市 16位，同比增長了 25 %。 項目的如何以價值最大化，實現(xiàn)萬科在東莞西南部鎮(zhèn)區(qū)的中高端市場霸主戰(zhàn)略 萬科布點 個盤比較 戰(zhàn)略探究 戰(zhàn)略角色 策略導(dǎo)向 策略導(dǎo)向 更多 以 大嶺山本地市場 為根據(jù)地 ，實現(xiàn)目標客戶差異化，配合深圳市場，輻射周邊，增加客戶多源化，將是萬科減小內(nèi)部競爭的戰(zhàn)略性思考。除考慮資金分散投入減小壓力外，減少競爭也是其中之一。 萬科布點 個盤比較 戰(zhàn)略探究 戰(zhàn)略角色 策略導(dǎo)向 對萬科項目戰(zhàn)略的理解 項目在萬科東莞戰(zhàn)略中的角色 ?2022年，萬科加速東莞版圖擴張，高調(diào)連續(xù)拿下水濂山地王和塘廈地王，目前在莞在售和未售項目已達 8個，同時開發(fā)需要大量資金。 ? 本項目與其相比是不同臵業(yè)目的客戶群，金域藍灣更多定位為第一居所，而本項目位處城郊，較難定位于第一居所，客戶群需求會存在差別。 本項目 VS 翡麗山 萬科布點 個盤比較 戰(zhàn)略探究 戰(zhàn)略角色 策略導(dǎo)向 對萬科項目戰(zhàn)略的理解 本項目 VS 金域藍灣 ? 金域藍灣項目位于大朗城區(qū)中心，大型成熟配套分布四周。 ? 大嶺山項目雖擁有可與之相媲美的較佳內(nèi)部資源，但區(qū)位價值、配套遠不及翡麗山。萬科對其定位之高，期望之大可見一斑。 ? 本項目不論從資源、區(qū)位價值還是產(chǎn)品都無法抗衡松山湖 1號，故客戶層面會有較大差別。 如何避免左手打右手？ 萬科布點 個盤比較 戰(zhàn)略探究 戰(zhàn)略角色 策略導(dǎo)向 對萬科項目戰(zhàn)略的理解 對萬科項目戰(zhàn)略的理解 本項目 VS 松山湖 1號 ? 松山湖 1號項目地處松山湖豪宅片區(qū)，目前項目品牌已形成較大影響力，而松山湖板塊也逐漸成為東莞客戶心目中豪宅的第一板塊。風(fēng)水大盤 三面環(huán)山 鄰近城區(qū)、松山湖 30萬平米建面 適宜打造中高檔改善居住型樓盤 區(qū)位分析 四至景觀 經(jīng)濟指標 地形地勢 土地現(xiàn)狀 市政交通 配套狀況 項目研判 大嶺山鎮(zhèn)郊 2. 對萬科項目戰(zhàn)略的理解 萬科布點 個盤比較 戰(zhàn)略探究 戰(zhàn)略角色 策略導(dǎo)向 泛松山湖 對萬科項目戰(zhàn)略的理解 本項目 城市高爾夫 萬科城 運河?xùn)| 1號 松山湖 1號 塘廈地塊 萬科翡麗山 金域藍灣 已推項目 未推項目 ?八個項目中，六大項目集中布點城區(qū)和泛松山湖片區(qū) ?本項目與松山湖 1號、金域藍灣同屬泛松山湖板塊，離南城板塊翡麗山也只幾分鐘之遙 ?萬科品牌對周邊客戶有較強吸引力，這些項目將在 12年內(nèi)步入上市周期，將可能出現(xiàn)內(nèi)部競爭。 30萬平米。 配套狀況 項目隔連平路對面有連平圩綜合市場 連平小學(xué) 家家福超市 大嶺山醫(yī)院門診部 連平小學(xué) 莞深高速石 大路口 連平圩綜合市場 大嶺山醫(yī)院門診 區(qū)位分析 四至景觀 經(jīng)濟指標 地形地勢 土地現(xiàn)狀 市政交通 配套狀況 項目研判 經(jīng)濟指標 占地： 220畝，約 容積率：按 建筑面積：約 區(qū)位分析 四至景觀 經(jīng)濟指標 地形地勢 土地現(xiàn)狀 市政交通 配套狀況 項目研判 對項目價值的初步研判 地塊關(guān)鍵詞： 地塊屬性提煉： 城區(qū)南。 西接 107國道，東與石大路口交匯，接駁莞深高速路口