【正文】 100 其他 100 合計 100 ?客戶現(xiàn)居住區(qū)域與未來選擇居住區(qū)域分析 ?選擇在松山湖區(qū)購房的客戶除了松山湖本區(qū)域之外，更多的集中在鄰近松山湖的三個區(qū)域，大嶺山、大朗和南城 。 ?居住在南城區(qū)、莞城區(qū)多以自由職業(yè)者及企業(yè)管理者為主， 家庭收入水平中等偏上 。 第 $頁 長城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報告 旁白 ?客戶背景多重對應(yīng)分析 第一維代表家庭收入、居住區(qū)域變量，第二維代表職業(yè)類型。 ?四口之家對居住在 130平方以上住房，三口之家對居住在 110130平方面積住房，較為滿意。 變量越接近，代表關(guān)系越接近。 ?客戶購房因子分析 ?第一類主成份：投資成份 ，代表因子：具有升值前景、配套設(shè)施、建筑質(zhì)量的好壞、交通狀況 ?第二類主成份：品牌成份， 代表因子：戶型設(shè)計、開發(fā)商品牌、良好的物業(yè)管理 ?第三類主成份：居住環(huán)境成份， 代表因子：居住環(huán)境。s Test of Sphericity Approx. ChiSquare df 28 Sig. .000 通過球形檢驗(yàn)得出， K=于 ，可以進(jìn)行因子分析。 第 $頁 長城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報告 旁白 7 . 6 9 %2 . 5 6 %3 3 . 3 3 %3 8 . 4 6 %1 7 . 9 5 %有買房經(jīng)驗(yàn)的朋友子女親人配偶自已做主購買征求意見?客戶購房決策行為分析 ?在購房中，普遍征求親人及配偶意見 。 ?同時，需要 配置小孩接送服務(wù)、樓盤專車、家政等服務(wù)。 ?中西餐廳做為飲食配套， 受到人們注視。 第 $頁 長城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報告 旁白 會所功能多重選擇10%12%11%4%11%11%8%10%6%9%8%圖書館健身房幼兒園或親子園商務(wù)會議室休閑廣場游泳池網(wǎng)球場籃球場臺球室乒乓球室中西餐廳?客戶對會所功能的需求分析 ?第一類功能：健身房、幼兒園、游泳池， 是目前會所內(nèi)部必不可少的功能。 ?要求加強(qiáng) 餐飲、醫(yī)療保健、便利店等生活配套。 ?第三類關(guān)注點(diǎn)：門廳/玄關(guān)、多功能房、工人房、儲物間， 說明家人非活動空間的必要性。 4 0 0 0 以上3 0 0 0 4 0 0 02 0 0 0 3 0 0 02 0 0 0 以下購房時接受月供5040302010Y Axis1 0 . 8 1 %2 7 . 0 3 %4 3 . 2 4 %1 8 . 9 2 %購房時接受月供客戶承受能力偏向謹(jǐn)慎 第 $頁 長城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報告 旁白 輔助用房的多重選擇8%5%10%5%15%9%1%14%11%8%7%7%門廳/ 玄關(guān)獨(dú)立梳妝間獨(dú)立衣帽間桑拿房休閑大露臺視聽/ 娛樂室寵物間書房兒童房多功能房工人房儲物間?客戶購房關(guān)注點(diǎn)分析 ?第一類關(guān)注點(diǎn)：休閑大露臺、書房， 說明客戶最看重個人隱私和生活品質(zhì)。 ?受訪客戶中約 五成能夠接受 50萬以上 總價 。 6 4 . 1 %1 0 . 2 6 %2 5 . 6 4 %不確定不會會置業(yè)松山湖可能性第 $頁 長城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報告 旁白 1 0 . 2 6 %4 1 . 0 3 %4 8 . 7 2 %度假休閑用自已及家人及長期居住投資/ 出租/炒賣/ 保值未來購買用途?松山湖置業(yè)目的分析 ?投資 /出租 /保值、長期居住 成為當(dāng)前購房的主要用途； ?因看重松山湖的良好環(huán)境，也有 小部分人群在松山湖購房用來度假休閑。 ?客戶置業(yè)動機(jī)分析 第 $頁 長城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報告 旁白 對松山湖的印象篇37%15%20%5%17%6% 自然環(huán)境優(yōu)勢未來城市中心具有升值潛力交通便利高科技高技術(shù)中心居住氛圍不夠?客戶對松山湖的印象分析 ?在受訪客戶中，大部分看中 松山湖的投資前景及居住環(huán)境。 第 $頁 長城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報告 旁白 2 5 . 6 4 %5 . 1 3 % 6 9 . 2 3 %不確定無有置業(yè)計劃?在受訪客戶中，近 2年內(nèi)，有置業(yè)計劃的占 70%，不確定的占25%， 市場需求旺盛。 ?松山湖受訪者，選擇面積在 80160㎡之間，需求較平均， 說明松山湖當(dāng)前供給空白，各類需求放大。 第 $頁 長城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報告 旁白 ?不同區(qū)域客戶置業(yè)需求同比分析 40㎡以下 6070 8090 90110 110120 120130 130140 150160 160170 170180 180以上 東城區(qū) 南城區(qū) 莞城區(qū) 松山湖 5． 26 寮步 5． 26 大朗 大嶺山 ?東城受訪者選擇面積在 90140㎡之間 。 ?三房成為客戶首選，四房其次。 ?公務(wù)員最能夠接受多層建筑。 ?大部分客戶 偏愛于主人房帶衛(wèi)生間、衣帽間、書房。 ?在定位時，選擇目標(biāo)客戶需要考慮他們對配套的依賴程度 第 $頁 2023年 7月 16日 長城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報告 由點(diǎn)到面 看看客戶問卷統(tǒng)計分析 2023年 7月 16日 長城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報告 東莞客戶問卷分析 ?? 長城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報告 旁白 5 . 1 3 %1 7 . 9 5 %5 8 . 9 7 %1 7 . 9 5 %別墅類高層小高層多層商品房建筑類型2 0 . 5 1 %3 0 . 7 7 %5 . 1 3 %4 3 . 5 9 %復(fù)式躍層錯層平層最喜歡的空間結(jié)構(gòu)?客戶對物業(yè)類型的需求分析 ?受訪客戶中 ,近六成的客戶傾向于購買小高層。 光大和萬科目前是以別墅產(chǎn)品為主，會帶動中高端客戶對松山湖的關(guān)注度， 這對長城項(xiàng)目來說是一個利好，可以順勢而為。 旁白?松山湖投資潛力巨大，投資前景廣闊，在周邊市區(qū)房價高漲的情況，松山湖具有很強(qiáng)的吸引力； 第 $頁 長城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報告 旁白 林先生， 31歲，東莞某房地產(chǎn)公司策劃經(jīng)理，東莞本地人 ?松山湖的環(huán)境很好，地地勢高低起伏，錯落有致，湖面廣闊，東莞人的認(rèn)知度高，是東莞新興的豪宅片區(qū)，而且政府對松山湖的投入大，在交通路網(wǎng)的規(guī)劃方面，有意向松山湖傾斜，這會大大推動松山湖的房地產(chǎn)開發(fā)速度，但另一方面，松山湖目前的配套非常缺乏，別墅產(chǎn)品對配套的要求較低，而洋房產(chǎn)品對配套的要求較高，但如果洋房作為度假，則對配套要求相對較低，如果本項(xiàng)目不能做別墅產(chǎn)品， 可以考慮做一些度假類型的產(chǎn)品 。但是戶型結(jié)構(gòu)要考慮臺灣人的生活習(xí)慣（比如：衛(wèi)生間、廚房的尺度感要強(qiáng)，可適當(dāng)放大） ?香港人在莞置業(yè)之 2023年前首選樟木頭， 2023年后，首選常平，他們對娛樂休閑配套要求高 ?臺灣人主要集中在清溪、虎門、厚街、長安，主要從事電子行業(yè)，黃江棕櫚泉因其產(chǎn)品闊綽（ 3房 150㎡，吸引了大量的臺灣人） 第 $頁 2023年 7月 16日 長城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報告 業(yè)內(nèi)人士怎么看 ?? 第十五場 長城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報告 旁白 鄺經(jīng)理， 25歲，女，深圳中原四季花城三級地鋪經(jīng)理，安徽人 深圳的房價很高，政府宏觀調(diào)控又緊，深圳房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險越來越大，很多投資客開始把眼光投向周邊的市區(qū)，前不久有很多深圳的投資客開赴惠州賺了不少。 ?對于年齡在 35歲左右的深圳客戶，投資性購買的可能性較大 ?對于年齡較長的人，養(yǎng)生度假的可能性較大 ?深圳客戶除了重視居住環(huán)境、小區(qū)品質(zhì)和安全性外，還非?？粗貥潜P與深圳的距離和樓盤周邊的交通狀況 ?張主任 （ 41歲，華強(qiáng)職校教導(dǎo)處主任 ） 現(xiàn)住梅林一村，有私家車，原打算在惠陽的“半島一號”購聯(lián)排別墅（ 100萬， 200㎡左右），如果再次置業(yè)， 面積需求肯定比現(xiàn)在住的要大 ，購房區(qū)域，要求 交通路網(wǎng)完善 ，便于工作往來，好區(qū)位、好環(huán)境的房子， 可以接受 6000左右 的價格 第 $頁 2023年 7月 16日 長城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報告 港臺客戶怎么看 ?? 2023年 7月 16日 長城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報告 港臺客戶訪談 ?? 第十四場 長城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報告 旁白 楊先生， Marco,香港人，在樟木頭購房度假 在樟木頭從事外貿(mào)生意，內(nèi)地的業(yè)務(wù)往來較多，早期在樟木頭購房一方面用于自己度假，偶爾有生意伙伴來了，用于招待，感覺樟木頭城市環(huán)境不是很好，檔次較低，對松山湖不是很了解，只是有所聽聞，如果環(huán)境非常好，如果娛樂配套完善 ，會考慮購買， 6000元的房價并不高 ，比香港、深圳要便宜得多，以后有機(jī)會，會去松山湖看看。覺得 6000元左右的房價 可以接受，比深圳要便宜。 第 $頁 2023年 7月 16日 長城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報告 深圳客戶怎么看 ?? 2023年 7月 16日 長城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報告 深圳客戶訪談 ?? 第十三場 長城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報告 旁白 旁白?唐小姐 （ 28歲，萬科城業(yè)主，華為產(chǎn)品研發(fā)中心研究員 ） 因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，曾經(jīng)到過松山湖，對松山湖景色有很深的印象，認(rèn)為是 度假休閑的好去處 ，對長城品牌也有一定的了解，認(rèn)為如果長城在松山湖開發(fā)項(xiàng)目，會考慮購買用于度假和投資。 ?趙先生： （新世界花園業(yè)主） 雙休日與朋友一起去松山湖釣過魚，環(huán)境很好，象觀瀾高爾夫，是一個很好的 養(yǎng)生地 ，如果有小戶型的會考慮買一套用來度假或投資。 ?松山湖配套不成熟，如果是洋房價格估計在 40005000之間，如配套成熟，價格空間會很大 第 $頁 2023年 7月 16日 長城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報告 城區(qū)客戶怎么看 ?? 2023年 7月 16日 長城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報告 城區(qū)客戶訪談 ?? 第十二場 長城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報告 旁白 旁白?有錢人購房時重風(fēng)水、環(huán)境和安全 ?現(xiàn)在更多的人將松山湖看成是郊游的好去處 ?羅先生： （愉景花園業(yè)主） 有多次置業(yè)的經(jīng)歷，支付能力 400萬元以上，以前買愉景花園主要是因?yàn)轱L(fēng)水好、選擇面小、安全（自己有朋友曾經(jīng)受到過人身威脅）。如果長城項(xiàng)目帶學(xué)位，會吸引大量的東莞人到那里去置業(yè)。 （楊先生） 村里有宅基地，自己建個房子，成本又低 ，我們手上沒有那么多積蓄在到其他地方去買房，誰不情愿住得環(huán)境好一點(diǎn)，可那需要錢，哪的房子我都買不起，但本村的有錢人會去買。松山湖環(huán)境不錯， 離這兒也不遠(yuǎn)，方便家人往來 ，但就是 配套差 了點(diǎn)。 ?本地人注重子女的教育，學(xué)位對他們最具殺傷力 第 $頁 2023年 7月 16日 長城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報告 大嶺山鎮(zhèn)區(qū)客戶訪談 ?? 第十場 長城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報告 旁白 ?楊先生 （楊屋村村民）、 顏先生 （顏屋村村民） 旁白?本地經(jīng)濟(jì)條件比較好的人，以前購買長安和東城區(qū)的住宅，后來 中惠的沁林山莊 出來后，也有很多本地人去購買，因?yàn)槟抢锝ǖ倪€不錯，而且還帶學(xué)校，可以解決小孩上學(xué)的問題?？梢?， 寮步客戶購房比較關(guān)注細(xì)節(jié) 。 ? 寮步人購房大多會選擇 140㎡以上 的住房，受萬科城市高爾夫等高檔樓盤的影響，對住宅的舒適度與實(shí)用性要求較高。 ?好的環(huán)境、好的規(guī)劃、好的產(chǎn)品受青睞，開始追求品質(zhì)生活 ?本地人群聚現(xiàn)象明顯，一個家族買多套的現(xiàn)象普遍 第 $頁 2023年 7月 16日 長城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報告 寮步鎮(zhèn)區(qū)客戶訪談 ?? 第九場 長城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報告 旁白 ?劉小姐 （財務(wù)人員，新世界花園業(yè)主） 、 張女士 （萬科城市高爾夫業(yè)主） 旁白? 寮步靠近城區(qū)，很多人在城區(qū)買房，主要選擇環(huán)境比較好，舒適度比較高的小區(qū)，如新世界花園、中信凱旋城等高檔樓盤，因?yàn)?