【正文】 承包招標(biāo)投標(biāo)也稱(chēng)全程招標(biāo)投標(biāo)，是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)，包括勘察設(shè)計(jì)、材料設(shè)備供應(yīng)、工程施工直至竣工交付使用進(jìn)行一攬子招標(biāo)投標(biāo)。建設(shè)工程項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)施工招標(biāo)投標(biāo)主要通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)擇優(yōu)選擇施工單位，以使建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量?jī)?yōu)、工期短、造價(jià)合理。材料設(shè)備供應(yīng)的取得可以由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位直接向材料設(shè)備制造供應(yīng)單位招標(biāo)，也可以委托工程承包公司或設(shè)備成套機(jī)構(gòu)招標(biāo)。設(shè)計(jì)招標(biāo)文件內(nèi)容主要包括：設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、項(xiàng)目綜合說(shuō)明書(shū)（包括工程內(nèi)容、設(shè)計(jì)范圍和深度、圖紙內(nèi)容、圖幅、建設(shè)周期和設(shè)計(jì)進(jìn)度等要求）以及投標(biāo)須知、投標(biāo)方式、地點(diǎn)、時(shí)間的說(shuō)明。建筑工程設(shè)計(jì)招標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和勘察報(bào)告等基礎(chǔ)資料以后，就可以進(jìn)行工程實(shí)際招標(biāo)工作。工程勘察承包單位必須持有主管部門(mén)核發(fā)的資格證書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照。工程設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)招投標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制與可行性研究報(bào)告的編制一樣，通常也是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理單位通過(guò)招投標(biāo)的方式，委托給資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)部門(mén)或單位來(lái)完成。可行性研究招標(biāo)可行性研究任務(wù)的招標(biāo)，一般由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)向若干家專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)并向設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)出邀請(qǐng)函，同時(shí)向他們提供政府有關(guān)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)副本和有關(guān)擬建項(xiàng)目的目標(biāo)、規(guī)模、技術(shù)要求、材料、市場(chǎng)、資金來(lái)源等資料和說(shuō)明，請(qǐng)這些單位提出編制可行性研究報(bào)告的報(bào)價(jià)單，然后從中選擇資信卓著、報(bào)價(jià)合理的單位，經(jīng)協(xié)商簽訂委托合同。由于城市舊房拆遷涉及到居民的切身利益，難度較大，因此城市拆遷工作必須按照國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行，特別要注意做好拆遷補(bǔ)償、拆遷安置等方面的工作。搬遷拆除工程如果是在舊城區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，還必須進(jìn)行搬遷拆除工作。對(duì)于復(fù)雜的工程，如住宅小區(qū)和綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)等則分為初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段進(jìn)行?？辈煸O(shè)計(jì)的主要任務(wù)是查明工程項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)的地形、地貌、地質(zhì)構(gòu)造、水文條件等自然條件，獲取工程建設(shè)的基礎(chǔ)資料，并作出簽定和綜合評(píng)價(jià)，為建設(shè)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和施工提供可靠的依據(jù)。本節(jié)介紹工程項(xiàng)目管理工作的主要內(nèi)容。被拆除房屋的所有權(quán)人和使用權(quán)人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不同，具體的補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)規(guī)定參見(jiàn)各個(gè)城市房屋拆遷管理辦法。根據(jù)《拆遷辦法》的規(guī)定，住宅房屋分為成套住宅房屋和非成套住宅房屋。 拆遷補(bǔ)償方式拆遷補(bǔ)償方式，由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定。這些工作人員通過(guò)培訓(xùn)，掌握城市房屋拆遷法律、法規(guī)和方針、政策，熟悉房屋拆遷程序和具體業(yè)務(wù)工作。如果建設(shè)單位自行組織拆遷工作，就必須向區(qū)、縣房地產(chǎn)部門(mén)申請(qǐng)拆遷房屋許可證，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，遞交拆遷工作負(fù)責(zé)人和拆遷人員名單，以及他們的有關(guān)資料，辦理批準(zhǔn)手續(xù)。 拆遷人或建設(shè)單位自己組織拆遷工作這種拆遷方式就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自己組織拆遷。專(zhuān)業(yè)拆遷企業(yè)或單位根據(jù)委托協(xié)議、依據(jù)國(guó)家房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定和政策，向被拆遷房屋所有權(quán)和使用權(quán)的單位和個(gè)人，說(shuō)明國(guó)家關(guān)于拆遷房屋的有關(guān)規(guī)定、拆遷時(shí)間安排、以及其他拆遷工作的有關(guān)事項(xiàng)。 城市政府組織統(tǒng)一拆遷這種拆遷方式，也分兩種情況：一是由城市政府統(tǒng)一組織的對(duì)需要拆遷的房屋進(jìn)行統(tǒng)一拆除，對(duì)被拆遷的房屋所以權(quán)人和房屋使用權(quán)人按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償或安置；二是城市政府委托某個(gè)有資格專(zhuān)門(mén)從事拆遷的企業(yè)或單位，組織對(duì)需要拆遷的房屋進(jìn)行統(tǒng)一拆遷，對(duì)被拆遷的房屋所以權(quán)人和房屋使用權(quán)人按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償或安置。如果由于客觀(guān)原因延誤了拆遷期限，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)區(qū)、縣房屋土地管理部門(mén)同意，并報(bào)市房屋土地管理部門(mén)備案。（1）拆遷雙方當(dāng)事人，都有依法簽定和履行拆遷協(xié)議的權(quán)利和義務(wù)，任何一方都不能使用任何借口拖延簽訂的協(xié)議；（2）拆遷人必須根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)拆除的房屋及其附屬物的所有權(quán)人和使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償義務(wù)，也有對(duì)房屋進(jìn)行拆遷的權(quán)利；（3）被拆遷人享有對(duì)拆遷房屋補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，但也必須履行房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定的義務(wù)以及按期搬遷的義務(wù)；（4）拆遷雙方都有向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)裁決拆遷糾紛和進(jìn)行訴訟的權(quán)利。 簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議及拆遷雙方的權(quán)利和義務(wù) 拆遷人與被拆遷人，必須根據(jù)有關(guān)規(guī)定，訂立房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議、安置協(xié)議。 頒發(fā)拆遷公告 區(qū)、縣房屋土地管理局，核發(fā)房屋拆遷許可證以后，還必須在房屋拆遷的范圍內(nèi)，將建設(shè)項(xiàng)目的名稱(chēng)、拆遷人（建設(shè)單位或個(gè)人）、拆遷的范圍、拆遷的期限等，用公告或其他形式予以公布。如果要拆遷外國(guó)組織和外國(guó)人，以及外商投資企業(yè)的房屋及其附屬物或者是拆遷量過(guò)大的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)送市房屋土地管理局審核。建設(shè)單位要申請(qǐng)房屋拆遷許可證，必須持有下列文件和資料：（1）區(qū)、縣以上人民政府批準(zhǔn)的使用土地的證明文件如中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證等；（4）房屋拆遷計(jì)劃和房屋拆遷方案等。只有具有房屋拆遷許可證，才有資格對(duì)房屋進(jìn)行拆遷。 申請(qǐng)房屋拆遷許可證從事拆遷房屋的單位，必須取得房屋拆遷許可證。（一） 房屋拆遷程序 申請(qǐng)規(guī)劃用地許可證舊城房屋拆遷的基地，都是市區(qū)范圍的國(guó)有土地，這些土地都已列入了城市規(guī)劃控制區(qū)。（3） 征用土地的附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)土地管理法規(guī)定，被征用土地上的附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、市、自治區(qū)和直轄市規(guī)定。土地管理法規(guī)定，國(guó)務(wù)院根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的水平，在特殊情況下可以提高征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。如果上述土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)不能夠使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平，經(jīng)省、市、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)償費(fèi)。每一個(gè)需要安置的人口的安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被占用前三年平均值的4到6倍。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，安置補(bǔ)償費(fèi)，由需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量決定。根據(jù)土地管理法規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)是該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的6倍到10倍。按照國(guó)家的規(guī)定，耕地補(bǔ)償費(fèi)由以下幾個(gè)部分構(gòu)成：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)等。（1） 征用耕地的補(bǔ)償如果征用的是耕地，補(bǔ)償必須按照以下的規(guī)定進(jìn)行。被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)，到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T(mén)辦理土地征用補(bǔ)償?shù)怯?。《中華人民共和國(guó)土地管理法》對(duì)征用土地補(bǔ)償?shù)牟襟E、標(biāo)準(zhǔn)和用途都做出了相應(yīng)的規(guī)定。省級(jí)人民政府批準(zhǔn)征用的土地，必須同時(shí)報(bào)國(guó)務(wù)院備案。《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府關(guān)于征地的審批權(quán)限劃分如下：征用基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的；其他土地超過(guò)70公頃的必須由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，即將耕地、林地、草地等直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔ旖ㄖ?、?gòu)筑物的土地，必須經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。由于在征地過(guò)程中發(fā)生了一系列土地所有權(quán)關(guān)系、土地使用性質(zhì)以及經(jīng)濟(jì)關(guān)系的變化，所以必須依照國(guó)家法規(guī)辦事。再次，在征地過(guò)程中，由于農(nóng)民喪失了土地的所有權(quán)，所以必須對(duì)農(nóng)村集體土地所有者進(jìn)行補(bǔ)償。首先，通過(guò)征地改變了土地的使用性質(zhì)，即把原來(lái)的農(nóng)業(yè)用地改變?yōu)槌鞘杏玫亍Ｈ?、土地征用的管理（一）征用農(nóng)地的性質(zhì)根據(jù)國(guó)家土地管理法等有關(guān)法律和法規(guī)規(guī)定，需要征用農(nóng)業(yè)用地的建設(shè)項(xiàng)目，必須是已經(jīng)列入國(guó)家固定資產(chǎn)投資計(jì)劃、并經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目。無(wú)償取得的方式，就是國(guó)有土地使用者，通過(guò)國(guó)家行政劃撥方式取得土地使用權(quán)。國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)都明確規(guī)定，我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。（五）取得建設(shè)用地的方式取得國(guó)有建設(shè)用地或國(guó)有土地使用權(quán)，主要有兩種方式，即有償取得方式和無(wú)償取得方式。土地使用權(quán)交換，即土地使用者與其他土地使用者相互交換余期的土地使用權(quán)時(shí)，交換的雙方連同原有土地使用權(quán)規(guī)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也同時(shí)交換。土地使用權(quán)出售后，出讓合同中規(guī)定一切權(quán)利與義務(wù)全部轉(zhuǎn)給新的土地使用者。（1）土地使用權(quán)出售。他包括出售、交換、贈(zèng)予。（3）拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)，是指在指定時(shí)間、公開(kāi)場(chǎng)合，在土地管理部門(mén)拍賣(mài)主持人主持下，競(jìng)標(biāo)者按規(guī)定方式應(yīng)價(jià)，競(jìng)投土地使用權(quán)，由出價(jià)高者獲得土地使用權(quán)的土地出讓方式。（1）協(xié)議出讓土地使用權(quán)就是當(dāng)事人雙方經(jīng)過(guò)反復(fù)協(xié)商，最終達(dá)成出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人取得土地使用權(quán)的形式。有償出讓的地塊可以是待開(kāi)發(fā)的(土地生地)，也可以是完成市政設(shè)施（七通一平）的土地（熟地），還可以是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的土地。前者是出讓者，后者是受讓者，出讓后的土地，土地所有權(quán)仍為國(guó)家所有，用地者通過(guò)有償形式獲得土地使用的權(quán)利，并通過(guò)開(kāi)發(fā)利用土地獲得土地收益。（三）土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓的概念 土地使用權(quán)是指國(guó)家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。同時(shí)，法律也規(guī)定，使用土地的單位和個(gè)人，除享有一定的權(quán)利外，還必須對(duì)土地承擔(dān)保護(hù)和合理利用義務(wù)。（二）土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。城市土地歸全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使，任何單位和個(gè)人不得占有、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。用地單位和個(gè)人依法對(duì)國(guó)家所有土地行使占有、使用和收益的權(quán)利。土地處分權(quán)就是依法對(duì)土地處置的權(quán)利，即在法律允許的范圍之內(nèi)決定土地的種種最終歸屬。土地收益權(quán)和土地所有權(quán)密切相關(guān)，土地收益就是土地使用的結(jié)果。土地收益權(quán)。土地使用權(quán)作為一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)能可以同占有權(quán)、收益權(quán)一起從所有權(quán)中分離出來(lái)。土地使用權(quán)就是土地所有者根據(jù)土地分類(lèi)對(duì)土地加以利用的權(quán)利。因此土地所有權(quán)人并不一定就是土地占有人。它是行使土地所有權(quán)和使用權(quán)的基礎(chǔ)。土地占有權(quán)。二、土地所有權(quán)和土地使用權(quán)及使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄒ唬┩恋厮袡?quán)土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有的權(quán)利。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，都屬于集體所有，并以土地集體所有制的形式存在。第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)土地使用權(quán)的取得一、 國(guó)家土地公有制的形式 我國(guó)土地公有制采取了兩種所有制形式，即集體所有制和國(guó)家所有制。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目可行性研究結(jié)論，主是運(yùn)用各項(xiàng)數(shù)據(jù)，從市場(chǎng)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等各個(gè)方面說(shuō)明項(xiàng)目的可行性，認(rèn)真評(píng)價(jià)每一個(gè)可行的方案，提出具體的決策參數(shù)。1房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目開(kāi)工日期、竣工日期和竣工驗(yàn)收初步安排。國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目，大都是一個(gè)巨大的系統(tǒng)工程，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的各個(gè)方面都會(huì)產(chǎn)生重大的影響，因此必須認(rèn)真對(duì)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析，應(yīng)當(dāng)包括：（1）社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策等各方面變動(dòng)可能出現(xiàn)的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的影響；（2）在資源供應(yīng)方面可能出現(xiàn)的由于不協(xié)調(diào)形成的風(fēng)險(xiǎn)；（3）城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和房地產(chǎn)市場(chǎng)方面出現(xiàn)的變化可能引起的風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有：（1）累計(jì)現(xiàn)金流量；（2）凈現(xiàn)值；（3）內(nèi)部收益率；（4）動(dòng)態(tài)投資回收期；（5）財(cái)務(wù)靈敏度等。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理可行性研究報(bào)告的核心問(wèn)題，也是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的根本目標(biāo)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)是全部可行性報(bào)告的關(guān)鍵問(wèn)題。因此在可行性研究報(bào)告中，必須認(rèn)真指定建筑資源供應(yīng)計(jì)劃。因此，一方面必須為了節(jié)約資金的投入，降低投資成本，安排好資金投入的順序和時(shí)間；另一方面又必須保證資金的充分供應(yīng)，防止資金供應(yīng)斷檔，造成施工延誤和浪費(fèi)，來(lái)提高經(jīng)濟(jì)效益。因此房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理可行性研究報(bào)告，必須根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目所需資金總額，確定資金籌集方式；計(jì)算籌資成本；科學(xué)地安排資金運(yùn)用方式。為了保證成本估算或概算的正確性，在必要的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步按照各項(xiàng)耗費(fèi)，詳細(xì)列出成本估算表或概算表。（9）其他必要的支出。（7）管理費(fèi)用。（6）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。（5）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。（4）房屋建筑安裝費(fèi)用。（3）前期工程費(fèi)用。（2）拆遷安置費(fèi)。房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理成本估算主要包括以下內(nèi)容：（１）土地征用費(fèi)用估算和概算。因此房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理成本估算，是房地產(chǎn)可行性研究中的一個(gè)核心問(wèn)題。其中主要應(yīng)當(dāng)包括：（１）項(xiàng)目投資總額；（２）項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)：其中主要包括經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的總建筑面積、建筑密度、建筑容積率、房屋的各類(lèi)用途、建筑的構(gòu)成、基礎(chǔ)設(shè)施的條件和要求、其他規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)等；（３）項(xiàng)目占地面積（４）占用的土地及其使用狀況；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目占地面積、需要給予補(bǔ)償?shù)母?、占用的菜地面積、需要安置的住戶(hù)和人口、需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等；（５）建筑物的主要技術(shù)參數(shù)；（６）其他有關(guān)資料。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的概況房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的概況部分，應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（１）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的名稱(chēng)；（２）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的地理位置；（３）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目所在地區(qū)環(huán)境；（４）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的性質(zhì)和主要特點(diǎn)；（５）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義。一般來(lái)說(shuō)，可行性研究報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括以下具體內(nèi)容。（四） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理可行性研究結(jié)論或意見(jiàn)形成以后，還必須編寫(xiě)出可行性研究報(bào)告。概括地說(shuō)，這三個(gè)方面的關(guān)系是：市場(chǎng)問(wèn)題是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的前提；工程技術(shù)問(wèn)題是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的手段；效益是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的目的。如果企業(yè)不盈利，企業(yè)就失去了經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)。就是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，研究是否盈利和盈利水平的高低。這個(gè)問(wèn)題主要是解決房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的“可能性”問(wèn)題。工程技術(shù)問(wèn)題。所以，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理可行性研究的首要問(wèn)題，就是要研究有沒(méi)有市場(chǎng)，市場(chǎng)的容量有多大。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，生產(chǎn)都是為了滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理可行性研究，由于包括的內(nèi)容很多，可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，把它的內(nèi)容歸結(jié)為不同的方面。（三） 可行性研究的內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的可行性研究，是一項(xiàng)內(nèi)容十分廣泛的技術(shù)也是一種經(jīng)濟(jì)的分析研究。這個(gè)研究階段的主要任務(wù)是對(duì)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、以及市場(chǎng)等方面進(jìn)行詳細(xì)地和深入細(xì)致地分析論證、確定經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的有關(guān)主要因素，并對(duì)這些因素進(jìn)行仔細(xì)的調(diào)查、分析、計(jì)算、評(píng)估、在這個(gè)基礎(chǔ)上提出一個(gè)或幾個(gè)可供選擇的最優(yōu)方案，作為經(jīng)營(yíng)管理的決策依據(jù)。在對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)一步研究的基礎(chǔ)上，對(duì)各個(gè)方案進(jìn)行認(rèn)真的比較分析，排除一些可行性不大的方案，從而進(jìn)一步縮小工作范圍和工作數(shù)量，為最終可行性研究奠定基礎(chǔ)。２、 初步可行性研究階段及其任務(wù)初步可