【正文】 性研究的三個階段中，機會研究階段的主要任務是確定投資方向，提出項目建議書；初步可行性研究階段的主要任務是確定項目的生命力和發(fā)展前景；最終可行性研究階段的主要任務是對投資項目進行市場、經(jīng)濟和技術(shù)的分析，為經(jīng)營管理者提供可靠的依據(jù)。但是，不管怎樣歸納，房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目可行性研究，必須包括以下三個內(nèi)容：地產(chǎn)市場問題。在房地產(chǎn)經(jīng)營管理的可行性研究中，有沒有市場的問題，是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理有沒有“必要性”的問題，所以這個問題就成為全部可行性研究的基礎和前提。經(jīng)濟效益問題。所以，這個問題主要是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理“合理性”的問題或企業(yè)經(jīng)營的最終目的問題?？尚行匝芯繄蟾?，是可行性研究的最終成果?？尚行詧蟾娴幕緮?shù)據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的可行性研究報告，既要有定性分析，又要有定量分析來提供可靠的數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)經(jīng)營管理成本估算，通常的作法是先分項估算，然后再進行匯總，最后做出成本估算。主要包括各種拆遷費用、賠償費用。由于房屋建筑標準等的不同，應當對不同類型、不同設計、不同等級的房屋分別列出各自的費用。對于小區(qū)內(nèi)的公共設施配套建設費用，也應當分別列出費用，以便更好地進行核算。由于房地產(chǎn)建設經(jīng)營的過程很長，所以應當充分考慮各項費用在項目實施期間可能發(fā)生變化。房地產(chǎn)投資建設是一項巨大的工程，投資建設具有階段性，決定了資金投入的時間性和順序性。建筑工程資源采購和供應主要包括以下內(nèi)容：（1）建筑材料的需要數(shù)量、物質(zhì)采購方式、物質(zhì)供應安排；（2）施工力量的組織安排；（3）項目建設施工期間的動力、水的供應；（4）建設工程竣工后或建設投入使用后，上下水、電力、燃力、煤氣、交通、通訊等供應和使用條件等。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目財務評價主要包括：（1）房地產(chǎn)銷售收入、需要繳納的各種稅費、經(jīng)營利潤等的預測；（2）貸款成本、貸款償還、以及貸款與償還的平衡計算；（3）現(xiàn)金流量分析；（4）財務平衡分析等；（5）對項目建設規(guī)模、建設規(guī)劃設計修改的費用測算等；（6）項目建設期間原材料價格變化影響等因素的敏感性分析和相應的盈虧平衡分析。在可行性報告中，盡可能對主要影響因素變化引起的風險極限做出評價，分析超級限變動的可能性并提出相應的對策及建議。1結(jié)論。農(nóng)村土地采取了集體所有制的形式，屬于農(nóng)民集體所有；城市土地采取了國家所有制的形式，屬于全民所有。這種權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。我國土地所以權(quán)的主體只有國家和集體，但是國家和集體作為土地所有權(quán)的主體，未必要親自去經(jīng)營和使用土地，這樣就導致了土地所有權(quán)和占有權(quán)的分離。土地利用與占有存在著密切聯(lián)系，沒有占有就無法使用就談不上使用權(quán)。土地收益權(quán)就是基于對土地使用權(quán)而取得的利息的權(quán)利。國家雖然享有完整意義上的土地所有權(quán)的四項全能，但國家不能去直接行使這些權(quán)力，而是授權(quán)給全民所有制單位以及個人經(jīng)營管理。但土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但不得以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。使用權(quán)有償出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后，才能出讓。（2）招標出讓土地使用權(quán)，是指在規(guī)劃規(guī)定期限內(nèi)，由符合條件的單位和個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標人根據(jù)一定要求擇優(yōu)確定受讓人，由受讓人在辦理完一切手續(xù)后取得土地使用權(quán)方式。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式主要有出售和交換等幾種形式。（2）土地使用權(quán)交換。有償取得方式，就是土地使用者，通過向國家繳納土地使用費出讓金取得土地使用權(quán)?！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等國民經(jīng)濟基礎設施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣級以上人民政府批準，可以通過劃撥方式取得土地使用權(quán)。其次，通過征地變更了土地所有權(quán)關系，即把原來的農(nóng)民集體所以的土地變成城市國家所有的土地。（二）農(nóng)地征用的審批權(quán)限《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，只有國務院和省級人民政府才有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地的審批權(quán)。除了由國務院批準的征用土地，其他需要征用的土地，由省、市人民政府批準。辦理征地補償?shù)怯浶枰饔玫耐恋?，依照法定程序批準后，由縣級以上人民政府，在當?shù)赜枰怨妫⒔M織實施。第一耕地補償費的構(gòu)成。第三安置補償費的標準。安置補償費在一般情況下限額為：每公頃被征用的耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前三年平均產(chǎn)值的15倍。（2） 征用其他土地補償和補償標準根據(jù)土地管理法的規(guī)定，征用其他土地的土地補償費和安置費標準，由省、市、自治區(qū)和直轄市參照征用耕地的補償費和安置費的標準確定。因此建設單位要取得城市建設用地，就必須按照以下步驟進行工作：（1）建設用地單位應當按照國家有關規(guī)定，向市或區(qū)、縣規(guī)劃管理部門申請建設用地規(guī)劃許可證；（2）經(jīng)過主管部門審查，符合條件的，由城市規(guī)劃部門核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，并確定拆遷房屋的地域范圍；（3）由城市規(guī)劃部門通知已取得建設用地規(guī)劃許可證范圍內(nèi)的被拆遷人，停止房屋及其附屬物的改建、擴建等工程，同時通知拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房屋土地管理局，再由區(qū)、縣房屋土地管理局通知有關部門，通常在一年內(nèi)，在拆遷的范圍內(nèi)停止辦理以下有關手續(xù)：房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈予、出租等；暫停辦理常住戶口的遷入、分戶等手續(xù)；暫停核發(fā)工商管理營業(yè)執(zhí)照等手續(xù)。房屋拆遷許可證，只是在一定的時間和一定的范圍內(nèi)，對特定的項目具有法律效力。市房屋土地管理局審核同意后，再由區(qū)、縣房屋土地管理局向建設單位頒發(fā)房屋拆遷許可證。在房屋拆遷協(xié)議中，必須明確規(guī)定雙方的權(quán)利和義務。（二） 城市房屋拆遷方式房屋拆遷的方式，大體有三種：城市政府統(tǒng)一拆遷、拆遷人委托拆遷、建設單位自己拆遷。與拆遷單位和個人簽訂關于補償、安置以及其他有關事項的協(xié)議并組織實施拆除房屋，以及其他附屬設施。取得拆遷資格以后，從事拆遷的工作人員，還必須參加房地產(chǎn)主管部門組織的拆遷人員專業(yè)培訓班?？梢杂秘泿叛a償，也可以用房屋進行補償。第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設工程經(jīng)營管理房地產(chǎn)工程項目管理的內(nèi)容較多，從項目審批立項起，到工程項目竣工驗收為止，期間工作頭緒多、牽涉面廣。工程設計工程設計一般為初步設計和施工圖設計兩個階段。城市舊房拆遷，不僅是改善城市現(xiàn)代化水平，提高居民生活質(zhì)量，而且是調(diào)整城市土地結(jié)構(gòu)，進行城市開發(fā)的重要環(huán)節(jié)。中標單位應當按照項目可行性研究的要求和內(nèi)容，根據(jù)協(xié)議的規(guī)定，按時完成可行性研究報告提出的要求?？辈熨M按有關部門規(guī)定的標準計取。建筑材料設備供應招標投標房地產(chǎn)建筑材料設備供應是為了擇優(yōu)選定制造供應單位。施工招標又可分為全部工程、分部工程、單項工程和專業(yè)工程的招標投標。工程質(zhì)量的主要任務是確保工程的施工質(zhì)量達到設計要求，對施工全過程質(zhì)量進行嚴格的檢查監(jiān)督。對施工的建筑物，構(gòu)筑物、地下網(wǎng)線路等開工前的定位進行測量復核；對沉降有要求的建筑物，做定期觀察；對混凝土的澆注質(zhì)量應指定有關的試塊制作、養(yǎng)護、試壓等管理制度，并有專人監(jiān)督執(zhí)行。在工程交工驗收中發(fā)現(xiàn)不符合質(zhì)量標準且經(jīng)雙方商定需要返工的工程，應分清責任，及時返工。2． 熟悉掌握施工企業(yè)對承包工程的施工組織管理，包括對材料、勞力、機械、資金的協(xié)調(diào)控制和優(yōu)化使用等。6． 為保證正常的施工進度，開發(fā)企業(yè)管理人員要關注和督促物資采購部門和運輸部門，使施工所需的各類材料和機器設備能按時到達施工現(xiàn)場。3． 工程結(jié)算。 第六節(jié) 房屋買賣經(jīng)營管理一、 房屋買賣房屋買賣，是房地產(chǎn)交易的一種形式。這些權(quán)利關系的變化，只有得到在國家房地產(chǎn)主管部門登記并得到確認，才具有法律效力。具有以下情況的房屋，不能投入房地產(chǎn)交易市場進行交易；沒有合法證件的房屋（包括違章建筑的房屋）；有產(chǎn)權(quán)爭議的房屋；已經(jīng)批準征用或劃撥土地使用權(quán)范圍內(nèi)的房屋；經(jīng)人民法院裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或經(jīng)人民法院批準代管的房屋；未領取房屋所有權(quán)證的外國僑民的房屋；因其他特殊情況不能出售的房屋。房屋買賣契約是規(guī)范房屋買賣行為的重要環(huán)節(jié)。也就是說，房地產(chǎn)買賣契約一旦簽訂，就標志著房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；（2）房地產(chǎn)買賣契約必須以書面的形式簽訂，并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門簽證，才能具有法律效力；（3）房地產(chǎn)買賣契約是買賣雙方的有償合同。雙方當事人必須是自然人或法人，如果是法人，還應有法人代表名稱和簽字；（2）對標的房屋的情況的確切說明。房屋買賣雙方權(quán)利和義務（1）賣方的權(quán)利，賣方有權(quán)按照契約規(guī)定的房地產(chǎn)的價格、時間收取房地產(chǎn)售賣的價款。根據(jù)房地產(chǎn)買賣契約的確定取得房屋并支付房地產(chǎn)的價格。辦理房地產(chǎn)立契過戶的手續(xù)，必須遵循以下的程序：受理。確權(quán)。估價。經(jīng)批準后，才能立契成交。填寫完畢有關內(nèi)容后，由當事人雙方簽名蓋章，繳納手續(xù)費和契稅。二、商品房預購預售管理商品房預購預售，實際上就是房地產(chǎn)的期貨交易。（一）預售房屋條件及程序《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十四條的有關規(guī)定，商品房預售，必須符合下列條件：（1）交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。房屋預售的具體程序是：房地產(chǎn)開發(fā)商向市房地產(chǎn)管理局提出房屋預售申請，并提交如下有關文件：企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級證書和營業(yè)執(zhí)照；土地管理部門出具的建設用地批文和規(guī)劃部門簽發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證；建筑施工合同和工程施工進度計劃；已完成投資額的證明或房屋基礎工程驗收合格單（三層以下的商品房項目已完成基礎和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結(jié)構(gòu)工程；無地下室工程的，已完成基礎和四層結(jié)構(gòu)工程）；商品房預售方案，包括幢號、房號的統(tǒng)一編排方案、經(jīng)審核批準的總平面圖和分層平面圖、建筑面積分戶計算書、項目開工和計劃竣工時間、房屋交付使用后的物業(yè)管理事項、預售方式等；白蟻預防合同；出賣人可以分期或者分單項向預售主管部門申請商品房預售登記；土地使用權(quán)或在建工程已設定抵押權(quán)的，必須提供抵押權(quán)人同意預售的書面證明；商品房預售款監(jiān)管協(xié)議（經(jīng)核準免除監(jiān)管的除外）。出賣人不得擅自收存買受人支付的商品房預售款；出賣人辦理商品房預售合同登記備案時，應當同時附銀行出具給買受人的首期商品房預售款存入商品房預售款專用帳戶的憑證；出賣人使用商品房預售款時，應向房地產(chǎn)交易機構(gòu)提交下列文件：商品房預售款使用申請表、用款計劃、用于支付工程款的要提供施工監(jiān)理單位出具的施工進度證明和施工單位的用款申請、用于支付購買項目建設必須的建筑材料、設備款項的要提供與供應商簽訂的購銷合同?！斗课蓊A售合同》簽訂生效后，應在規(guī)定時間內(nèi)到市房地產(chǎn)交易所辦理登記、簽證。（3）建成后房屋建筑的材料與預售房合同所列剪裁不相符合。所以購買時需要辦理的買賣手續(xù)比較簡單。當房屋建成并交付購買者之后，購買者還可將預售房抵押貸款合同改為房屋抵押貸款合同。當然，這兩種情況可能交叉發(fā)生，所以有時也很難分清。所以在一些國家或地區(qū)是嚴禁炒賣樓花的。這種方法與前者的不同之處在于前者的轉(zhuǎn)讓人在與承讓人簽署協(xié)議后，無需負任何法律的責任及義務，而后者的轉(zhuǎn)讓人則在達成買賣合同后，依然負有一定責任。因此，這部分價格具有特殊的運動規(guī)律，與普通商品的價格有許多不同的地方，由此形成它的一系列的特點。第四，由于土地位置的不動性或固定性，以及自然的差別性，使房地產(chǎn)（土地）價格具有個別性。這些因素還可以進一步分解為物理因素、環(huán)境因素、行政因素、經(jīng)濟因素、人口因素、社會因素、心理因素、國際因素、其他因素等。因此物價水平對房地產(chǎn)價格也是呈正比例的影響。在房地產(chǎn)需求一定的情況下，如果供給與增加，房地產(chǎn)價格就會下降；如果供給減少，房地產(chǎn)價格就會上漲。物理因素影響房地產(chǎn)價格的物理因素，主要是關于房地產(chǎn)自身的自然或物理的性質(zhì)因素。行政和政策因素行政政策因素主要是關于影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等因素。心理因素人們的心理狀態(tài)對房地產(chǎn)價格也有重大的影響。根據(jù)不同的標準，可以把房地產(chǎn)價格劃分以下幾種類型；地產(chǎn)價格、房產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是由地產(chǎn)和房產(chǎn)構(gòu)成的。在一定的情況下，即使在城市，土地也是可以單獨存在的。這種價格的原始形態(tài)就是房屋的造價，即在建筑房屋花費的勞動所形成的價格。房地產(chǎn)理論價格、評估價格、市場價格房地產(chǎn)的理論價格就是經(jīng)濟理論中所說的，由房地產(chǎn)的價值決定的價格。房地產(chǎn)的評估價格，是根據(jù)一定的估價理論和估價方法，依據(jù)一定的估價程序，評估出來的房地產(chǎn)的價格。是房地產(chǎn)商品在市場交易中形成的價格。即在外力的干涉和影響下形成的價格。房地產(chǎn)總體不同，房地產(chǎn)的總價格也就不同。房地產(chǎn)單位價格，是單位土地面積或單位房屋建筑面積的價格。住宅的單位還可以分為建筑面積、使用面積、居住面積等。在房地產(chǎn)買賣過程中，不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所有權(quán)，只轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)使用權(quán)，這樣的價格就是房地產(chǎn)使用權(quán)的價格。協(xié)議價格、招標價格、拍賣價格這些土地價格形態(tài)，是與城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓形式相關系的價格形式，中國是社會主義國家，城市土地是屬于國家所有的。課稅價格是政府為了課征稅收，對房地產(chǎn)評估出來的價格?；鶞实貎r、標定地價、市場地價國家為了發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，發(fā)展房地產(chǎn)市場，以及對房地產(chǎn)市場進行有力的調(diào)控，在對城市土地分等定級的基礎上，對各級土地確定一個最基本的價格，就是基準地價。這是土地現(xiàn)實的價格。所以，綜合開發(fā)價格也就是房地產(chǎn)的生產(chǎn)價格或房地產(chǎn)的造價。拆遷安置補償費：私房作價、地上物補償費、搬家費、拆房費、碴土清理費、臨時設施費、周轉(zhuǎn)房費、農(nóng)戶住房原拆原建費、單位拆遷費、安置用房費。室外工程費：室外工程指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防出入口等。土地出讓金大市政費。目前中國房地產(chǎn)的綜合造價，大體上就是由這種13類71個項目構(gòu)成的。第三部分，即公共配套工程費、環(huán)衛(wèi)綠化工程費、“四源”費、大市政費，也就是第7到第10類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的配套工程費。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這就是出售價格，對于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)來說，這就是它們的進貨價格。物業(yè)管理公司基本特點，是按照企業(yè)化、專業(yè)化、社會化、制度化的要求管理物業(yè)，堅持“統(tǒng)一管理、綜合服務”、“取之于民，用之于民”、“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”、“自我運轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善”的宗旨