【正文】 問(wèn)題。1對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同明確約定以按揭貸款方式付款，且買(mǎi)受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導(dǎo)致無(wú)履約能力的，其以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由為由請(qǐng)求解除合同，并要求出賣(mài)人返還收受的購(gòu)房款或者定金的，可以支持。另一種意見(jiàn)：當(dāng)事人以國(guó)有土地使用權(quán)或資金出資進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，并以一方名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，因合作項(xiàng)目產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循合同相對(duì)性原則處理。從上述案例看，最高院民一庭對(duì)此問(wèn)題的意見(jiàn)是明確的、一致的?！斗康禺a(chǎn)管理法》第39條立法本意非為鼓勵(lì)違約?！薄段餀?quán)法》第9條、第15條將物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果加以區(qū)分，即合同是否有效，不受是否登記或交付影響，也不受能否登記或者交付的影響?！矃⒁?jiàn)陳枝輝律師編著《房屋買(mǎi)賣(mài)合同疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)》（法律出版社，2012年3月）〕1當(dāng)事人以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)未達(dá)到城市房地產(chǎn)管理法第三十九條第一款第（二）項(xiàng)規(guī)定的條件為由，請(qǐng)求認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的，不予支持。關(guān)于二手房一房二賣(mài)，地方司法性文件可參見(jiàn)：山東臨沂中院《關(guān)于印發(fā)〈臨沂市中級(jí)人民法院關(guān)于審理民事案件的若干指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）〉的通知》（2011年3月29日 臨中法〔2011〕55號(hào)）第5條、北京高院《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（2010年12月22日　京高法發(fā)〔2010〕458號(hào)）第13條、浙江高院《關(guān)于審理涉及房地產(chǎn)登記民事案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（2010年4月16日 浙法民一〔2009〕3號(hào)）第11條、廣東深圳中院《關(guān)于審理二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（初稿）》（2009年7月）第4條、廣東深圳中院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》〔2009〕、內(nèi)蒙古包頭中院《關(guān)于印發(fā)關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件相關(guān)問(wèn)題的處理意見(jiàn)》（2008年8月5日）第1條、湖南高院《關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃糾紛案件適用法律問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（2008年1月21日）第4條、湖南高院《關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃糾紛案件適用法律問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（2008年1月21日）第4條、遼寧沈陽(yáng)中院《關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問(wèn)題的處理意見(jiàn)（之二）》（2004年12月2日 沈中法〔2004〕31號(hào)）第14條、江蘇高院《房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件疑難問(wèn)題法律適用研討會(huì)綜述》（2004年11月27日）第2條。買(mǎi)受人中之一人起訴要求出賣(mài)人繼續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)合同，出賣(mài)人以房屋已轉(zhuǎn)讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據(jù)案件具體情況決定是否追加其他買(mǎi)受人作為第三人參加訴訟；其他買(mǎi)受人另行提起訴訟要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)前款原則協(xié)調(diào)處理。預(yù)告登記期間內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，房屋所有權(quán)人所為的處分行為，不得對(duì)抗預(yù)告登記權(quán)利人?！矃⒁?jiàn)陳枝輝律師編著《房屋買(mǎi)賣(mài)合同疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)》（法律出版社，2012年3月）〕1數(shù)份房屋買(mǎi)賣(mài)合同均為合法有效且各買(mǎi)受人均要求履行合同的，應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、合法占有房屋以及買(mǎi)賣(mài)合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。但也依然是作為例外的特別個(gè)案存在，而以一般原則存在的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效的規(guī)則，始終沒(méi)有變化，在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，也不會(huì)輕易消解。既然是作為一項(xiàng)原則性規(guī)定，不排除司法實(shí)踐中，因買(mǎi)賣(mài)時(shí)間長(zhǎng)、交易過(guò)戶后雙方履行并無(wú)異議，交易時(shí)不存在其他違法行為，而認(rèn)定有效的例外。地方法規(guī)或規(guī)章很早就在農(nóng)村房屋抵押貸款制定過(guò)規(guī)范性文件，因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)必然以集體土地上的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移為條件，故實(shí)質(zhì)效果等同于房屋買(mǎi)賣(mài)，在政策、法律未做修改前，這樣的“破冰”之舉適法性值得考量。即使在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的當(dāng)下，農(nóng)民的群體特征，仍然在物質(zhì)尤其生計(jì)保障方面處于弱勢(shì)，而且各農(nóng)村地區(qū)，以及同一地區(qū)不同農(nóng)戶間都存在發(fā)展水平及生活條件的差異。農(nóng)村房屋是農(nóng)民賴以生存的最后屏障，作為農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村的穩(wěn)定對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)又具有十分重要的意義。司法實(shí)踐中，如果農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間較早，且房款已付清，房屋已實(shí)際交付，且經(jīng)有關(guān)政府部門(mén)審核同意，從保護(hù)交易安全角度出發(fā)，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)受人即使是非同一集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，或者是城鎮(zhèn)居民，亦不作無(wú)效處理。農(nóng)村住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，故農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)合同涉及到農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓。【陳枝輝律師解評(píng)】針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村房買(mǎi)賣(mài)合同效力的重申。將宅基地上建造的房屋出賣(mài)給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人的合同，不具有法律效力；出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家政策關(guān)于宅基地分配、使用條件的規(guī)定。對(duì)于超過(guò)2年訴訟時(shí)效的逾期交房或辦證產(chǎn)生的違約金，考慮到開(kāi)發(fā)商未予交房和辦證違約狀態(tài)的持續(xù)，司法實(shí)踐中存在對(duì)購(gòu)房人違約金請(qǐng)求權(quán)從起訴之日往前推2年，其他因過(guò)時(shí)效不予保護(hù)的做法。實(shí)踐中，常見(jiàn)的購(gòu)房人請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商履行交房和辦證義務(wù)，通常被認(rèn)為屬于行使物上請(qǐng)求權(quán)，不適用訴訟時(shí)效。1已經(jīng)合法占有轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的受讓人請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓人辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移登記，登記權(quán)利人請(qǐng)求無(wú)權(quán)占有人返還不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)的歸屬或內(nèi)容，以及權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)，對(duì)方當(dāng)事人以超過(guò)訴訟時(shí)效抗辯的，不予支持。征地補(bǔ)償方案確定時(shí)已經(jīng)具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人，有權(quán)請(qǐng)求支付相應(yīng)份額?！吨袊?guó)審判案例要覽》（2007年民事審判案例卷）《王義華訴宣漢縣東鄉(xiāng)鎮(zhèn)永安村第三農(nóng)業(yè)合作社土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地補(bǔ)償費(fèi)分配案》（余靜），即四川宣漢法院（2006）宣法民初字第372號(hào)判決，確立的裁判思路為：凡在集體經(jīng)濟(jì)組織所在地長(zhǎng)期居住生產(chǎn)、生活，并依法登記了常住戶口，履行了作為村民的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)的人，應(yīng)認(rèn)定具有該集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格；父母一方具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格并依法登記本集體經(jīng)濟(jì)組織所在地常住戶口的出生人員，自其出生時(shí)起具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格。該案的裁判思路為：土地補(bǔ)償費(fèi)是因國(guó)家征用土地而對(duì)土地所有人和使用人的損失給予的補(bǔ)償，在土地補(bǔ)償安置方案確定時(shí)具有該集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人，應(yīng)當(dāng)享有分配該筆土地補(bǔ)償款的權(quán)利?！度嗣穹ㄔ喊咐x》2005年第1輯《周秋婷訴內(nèi)林村委會(huì)和內(nèi)林村官倉(cāng)村民小組拒絕發(fā)放勞力安置費(fèi)案》（李加勝），福建廈門(mén)中院（2003）廈民終字第568號(hào)“周某訴某村委會(huì)等土地補(bǔ)償款糾紛案”，就村民資格的認(rèn)定，確立的裁判規(guī)則：原則上應(yīng)以“具有本村戶口的集體經(jīng)濟(jì)組織的成員”為判斷標(biāo)準(zhǔn)，在以戶籍登記為前提條件的基礎(chǔ)上考慮該村民與村集體經(jīng)濟(jì)組織是否建立土地承包關(guān)系，或該村民的生活基礎(chǔ)是否在該村、是否承擔(dān)了該村相應(yīng)的村民義務(wù)等。部分高院司法性文件亦較早關(guān)注，如重慶高院《關(guān)于當(dāng)前民事審判若干法律問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》（2007年11月22日）第45條、安徽高院《關(guān)于處理農(nóng)村土地糾紛案件的指導(dǎo)意見(jiàn)》（2004年12月27日）第2條、遼寧沈陽(yáng)中院《關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問(wèn)題的處理意見(jiàn)（之一）》（2004年3月27日）第2條、江西高院2004年《全省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》第8條—第10條。貌似考慮因素多，非常周到，落實(shí)到審判實(shí)踐，不過(guò)為有些裁判者上下其手提供更豐富的說(shuō)辭。1在界定征地補(bǔ)償費(fèi)用分配等糾紛中涉及集體成員資格時(shí)，要在現(xiàn)行法律規(guī)定框架內(nèi)，綜合考慮當(dāng)事人生產(chǎn)、生活狀況、戶口登記狀況、農(nóng)村土地對(duì)農(nóng)民的基本生活保障功能等因素予以認(rèn)定，并以其是否獲得其他替代性基本生活保障為實(shí)質(zhì)性要件，慎重、從嚴(yán)認(rèn)定集體成員資格的喪失，最大限度地保護(hù)農(nóng)民特別是婦女、兒童以及農(nóng)民工等群體的合法權(quán)益?！娟愔x律師解評(píng)】注意是“未生效”，而非絕對(duì)無(wú)效。1在審理礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件時(shí)，應(yīng)按照礦產(chǎn)資源法等相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，確認(rèn)合同的法律效力?！娟愔x律師解評(píng)】《物權(quán)法》規(guī)定業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，包括對(duì)專有部分的所有權(quán)、對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)、對(duì)共有部分享有共同管理的權(quán)利。需要說(shuō)明的是，2011年1月21日國(guó)務(wù)院實(shí)施《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》后，“被拆遷人”提法明顯不妥?！弊鳛閺V義上的互易合同之一種，拆遷安置補(bǔ)償合同不同于商品房買(mǎi)賣(mài)合同，司法解釋賦予被拆遷人享有的債權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，亦即具有法定的優(yōu)先權(quán)。〔參見(jiàn)陳枝輝律師編著《房屋買(mǎi)賣(mài)合同疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)》（法律出版社，2012年3月）〕被拆遷人依法享有的拆遷安置補(bǔ)償權(quán)利具有物權(quán)屬性，在產(chǎn)生權(quán)利沖突時(shí)，優(yōu)先于其他權(quán)利。（二）房產(chǎn)共有人之一雖因故暫時(shí)意志不清，但在未被認(rèn)定為無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力人之前，其近親屬作為代表出售共有房屋，買(mǎi)受人仍存在合同無(wú)效導(dǎo)致購(gòu)房目的落空的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中的“相關(guān)部門(mén)”，不僅指房管部門(mén)，在交易標(biāo)的為買(mǎi)賣(mài)按揭房屋情形，為避免可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)，建議買(mǎi)受人到貸款銀行查詢貸款合同載明的共有權(quán)人。司法實(shí)踐中，與登記的產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，有必要留意是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，是否存在其他權(quán)屬爭(zhēng)議；與非登記的產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，必須考察房屋的共有及授權(quán)情況，以避免合同效力之爭(zhēng)?！娟愔x律師解評(píng)】夫妻共同共有及其他法定共有房屋僅登記在其中部分共有人名下，未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意的登記人，或者，依法律規(guī)定或合同約定非屬實(shí)際權(quán)利人的登記人，擅自以自己名義處分房屋的，除非受讓人受讓該房屋時(shí)系善意且支付了合理的價(jià)格并辦理了轉(zhuǎn)移登記，否則不發(fā)生買(mǎi)受人善意取得的法律效果。受讓人雖然知道轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物為共有，但其有理由相信轉(zhuǎn)讓人的處分是共有人共同意思表示的，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為有效。按照《物權(quán)法》規(guī)定的原則，不動(dòng)產(chǎn)的公示公信原則，能夠保護(hù)第三人取得的抵押權(quán)，即買(mǎi)受人在先取得的所有權(quán)不具有對(duì)抗善意第三人的效力。故對(duì)買(mǎi)受人而言，為避免此種情形下的爭(zhēng)端，簽訂購(gòu)房合同后，應(yīng)及時(shí)辦理交付，取得實(shí)際占有的效果，并及時(shí)過(guò)戶手續(xù)，或辦理預(yù)告登記。故，買(mǎi)賣(mài)抵押房之前，需先核實(shí)房屋除抵押權(quán)之外是否存在其他財(cái)產(chǎn)所有權(quán)糾紛，預(yù)先了解實(shí)際辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)存在的障礙，一旦簽約，及時(shí)辦理過(guò)戶登記手續(xù)，如簽約后不能及時(shí)辦理，則依據(jù)《物權(quán)法》新規(guī)定，申請(qǐng)預(yù)告登記，同樣能產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的公示效果。（六）以滌除標(biāo)的房屋上設(shè)定的抵押為付款條件的買(mǎi)賣(mài)合同，收款對(duì)象為抵押權(quán)人，而在合同簽訂后，未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記前，該房被第三人作為訴訟保全對(duì)象，這樣就不僅存在合同履行上的障礙，而且很可能喪失對(duì)案涉房屋的所有權(quán)，在主張債權(quán)時(shí)，只能針對(duì)出賣(mài)人，而無(wú)法向已收款的原抵押權(quán)人索賠。案如云南昆明中院〔2009〕昆民一終字第19號(hào)“陳某與楊某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛”。如買(mǎi)受人堅(jiān)持合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，則可能導(dǎo)致訴訟請(qǐng)求被全部駁回的風(fēng)險(xiǎn)。案見(jiàn)廣東佛山中院〔2004〕佛中法民五終字第14號(hào)“林某與某建筑公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”。案見(jiàn)上海一中院〔2004〕滬一中民二（民）終字第51號(hào)“某投資公司與某糖業(yè)公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”?！稉?dān)保法》第49條依然有效，但邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)。（二）出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)告知了受讓人，或法院認(rèn)定受讓人明知或應(yīng)知受讓房產(chǎn)的所有權(quán)負(fù)擔(dān)，買(mǎi)受人能否單以“抵押人未通知抵押權(quán)人”為由主張合同無(wú)效？尚存爭(zhēng)議。此外，筆者注意到，《民法通則》司法解釋第115條“抵押物如由抵押人自己占有并負(fù)責(zé)保管，在抵押期間，非經(jīng)債權(quán)人同意，抵押人將同一抵押物轉(zhuǎn)讓他人，或者就抵押物價(jià)值已設(shè)置抵押部分再作抵押的，其行為無(wú)效”與