【正文】 房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）》（2011年4月22日）。當事人并主張賠償損失的，原則上不予支持。既非可歸責于雙方，合同解除后雙方回復(fù)原來的利益狀態(tài)，除非存在畸形利益狀態(tài)，方存在調(diào)整的必要。對購買基本住房或改善性住房的，出賣人在解除合同后請求買受人賠償損失的的，原則上不予支持；對購買投資性住房的，出賣人在合同解除后請求買受人承擔相應(yīng)補償責任的，人民法院應(yīng)當依據(jù)公平原則進行處理，合同約定定金的．補償數(shù)額原則上以定金數(shù)額為限，沒有約定定金的，原則上不超過合同標的額的10%；對購買投資性住房的，應(yīng)依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理。剛需，還是改善、投資，目的不同，收益不同。房屋買賣雙方確因中介機構(gòu)的居間行為訂立合同的，除合同另有約定外，一方當事人以宏觀調(diào)控政策調(diào)整無法繼續(xù)履行合同為由，請求解除居間合同并要求返還已支付的居間報酬的，原則上不予支持。對于中介機構(gòu)故意隱瞞真實情況、違規(guī)操作，惡意促成買賣雙方交易，導(dǎo)致房屋買賣合同無法履行，嚴重損害委托人利益的，中介機構(gòu)請求委托人支付居間報酬的，不予支持；委托人請求中介機構(gòu)賠償損失的，應(yīng)當根據(jù)當事人的過錯程度處理。認定“居間報酬確實過高”主觀性太強。筆者為此總結(jié)相關(guān)與中介機構(gòu)打交道的相關(guān)法律風險提示如下：（一）通過中介進行二手房屋交易的，即便房屋最終未成交，交易一方或雙方依照合同仍可能需要支付約定的中介服務(wù)費用。但同樣的案情，即使在買受人簽署傭金確認書，在交易未成就的情況下，法院可能會從“等價有償”的民事活動基本原則出發(fā)，酌定中介機構(gòu)應(yīng)收取的勞動報酬。（二）約定以過戶作為居間費用支付條件的，在過戶手續(xù)已辦理情況下，交易一方或雙方主張以房產(chǎn)中介工作人員辦理過戶過程中的行為瑕疵要求退還中介費的，法院不會支持。（三）二手房交易因買受人一方不符合貸款條款而未成就，后以房產(chǎn)中介工作人員承諾“能貸款，能代為出具有單位、有收入的證明”為由，拒付居間服務(wù)費的，如無無充分有效的證據(jù)證明，法院不會支持。（四）就未取得權(quán)屬證書的房屋進行交易并不必然導(dǎo)致合同無效，買受人以之作為房產(chǎn)中介“故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或提供虛假情況損害委托人利益”而拒付中介費的，可能不會被法院支持。（五）房產(chǎn)中介收取委托人“購房定金”后，不能就該房屋交易達成居間促成的，可能承擔向委托人雙倍返還定金的責任。故，對存在中介方的二手房買賣，定金交納應(yīng)有明確的接收主體，同時須有相對方或義務(wù)方明確承諾遵守定金罰則，且承諾對象直接針對的是定金交付者。案見北京一中院〔2007〕一中民終字第1618號“田某訴楊某房屋買賣合同糾紛案”。案見遼寧沈陽中院〔2007〕沈中民（2）房終字第101號“趙某與那某房屋買賣合同糾紛案”。案見云南昆明中院〔2008〕昆民一終字第266號“羅某等與張某等房屋買賣合同糾紛案”。 附余文：建設(shè)工程開工后，發(fā)包方與承包方因設(shè)計變更、建設(shè)工程規(guī)劃指標調(diào)整等原因，通過補充協(xié)議、會談紀要、往來函件、簽證等形式變更工期、工程價款、工程項目性質(zhì)的，不應(yīng)認定為變更中標合同的實質(zhì)性內(nèi)容。對建設(shè)工程施工合同中有關(guān)違反工程建設(shè)強制性標準，任意壓縮合理工期、降低工程質(zhì)量標準的約定內(nèi)容，應(yīng)認定為無效。2當事人以審計機關(guān)作出的審計報告、財政評審機構(gòu)作出的評審結(jié)論，主張變更有效的建設(shè)工程施工合同約定的工程價款數(shù)額的，不予支持。2當事人以《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條第（二）、（三）項規(guī)定的竣工日期作為承包人行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)期間起算點的，不予支持。2因違法分包、轉(zhuǎn)包等導(dǎo)致建設(shè)工程合同無效的，實際施工人請求依據(jù)合同法第二百八十六條規(guī)定對建設(shè)工程行使優(yōu)先受償權(quán)的，不予支持。出借人應(yīng)對存在借貸關(guān)系、借貸內(nèi)容以及已將款項交付給借款人等事實承擔舉證責任；借款人應(yīng)承擔已經(jīng)歸還借款的舉證責任。對現(xiàn)金交付的借貸，可根據(jù)借貸金額大小、交付憑證、支付能力、交易習慣、當事人關(guān)系以及當事人陳述的交付經(jīng)過等因素，綜合判斷是否存在借貸關(guān)系。當事人約定利息預(yù)先在本金中扣除的，應(yīng)當按照實際出借金額認定本金。超出此限度的，超出部分不予保護。當事人既未約定借期內(nèi)利率，也未約定逾期利率的，出借人參照中國人民銀行公布的同期同類貸款基準利率，請求自逾期還款之日或者主張權(quán)利之日起的利息的，應(yīng)予支持。六、關(guān)于侵權(quán)責任糾紛案件3賠償權(quán)利人根據(jù)侵權(quán)責任法第十三條規(guī)定僅起訴部分共同侵權(quán)人的，人民法院應(yīng)當允許，但其他共同侵權(quán)人不參加訴訟不能查明案件事實的，人民法院可以將其他共同侵權(quán)人追加為第三人；被起訴的部分共同侵權(quán)人請求人民法院將其他共同侵權(quán)人追加為被告的，應(yīng)當追加；賠償權(quán)利人在訴訟中放棄對部分共同侵權(quán)人的訴訟請求的，其他共同侵權(quán)人對被放棄訴訟請求的賠償份額不承擔責任。3人民法院適用侵權(quán)責任法審理民事糾紛案件時，如受害人有被扶養(yǎng)人的，應(yīng)當依據(jù)《關(guān)于適用中華人民共和國侵權(quán)責任法若干問題的通知》第四條的規(guī)定，將被扶養(yǎng)人生活費計入殘疾賠償金或死亡賠償金，被扶養(yǎng)人生活費在判決判列中不再列出。受害人是農(nóng)村居民但經(jīng)常居住地在城鎮(zhèn)的，應(yīng)適用城鎮(zhèn)居民標準，其被扶養(yǎng)人經(jīng)常居住地也在城鎮(zhèn)的，被扶養(yǎng)人生活費也采用城鎮(zhèn)居民標準計算。3被侵權(quán)人依據(jù)侵權(quán)責任法第四十三條規(guī)定，將產(chǎn)品的生產(chǎn)者和銷售者作為共同被告起訴的，人民法院應(yīng)向被侵權(quán)人釋明其只能選擇生產(chǎn)者或者銷售者一方請求承擔責任；被侵權(quán)人經(jīng)釋明后不選擇的，人民法院應(yīng)根據(jù)案件事實、被侵權(quán)人的保護力度、最終責任人等因素作出判決。另一種意見：被侵權(quán)人依據(jù)侵權(quán)責任法第四十三條規(guī)定，將產(chǎn)品的生產(chǎn)者和銷售者作為共同被告起訴的，應(yīng)當判決共同被告對被侵權(quán)人承擔責任；共同被告中的一方有證據(jù)證明其不應(yīng)承擔責任的，應(yīng)在同一判決中明確其對其他被告的追償權(quán)。機動車交通事故責任糾紛案件中，應(yīng)將承保機動車第三者責任強制保險的保險公司列為第三人。4機動車交通事故責任糾紛案件由侵權(quán)行為地或侵權(quán)人住所地的人民法院管轄。4因機動車發(fā)生交通事故，被侵權(quán)人請求經(jīng)營性車輛停運損失的，應(yīng)予支持，請求非經(jīng)營性車輛使用中斷損失的，不予支持。另一種意見：因機動車發(fā)生交通事故，被侵權(quán)人請求經(jīng)營性車輛停運損失或非經(jīng)營性車輛使用中斷損失的，應(yīng)予支持。4掛靠機動車發(fā)生交通事故造成他人損害的，由掛靠車主承擔損害賠償責任，被掛靠單位承擔補充賠償責任。4患者一方請求醫(yī)療機構(gòu)承擔侵權(quán)責任的，其應(yīng)證明與醫(yī)療機構(gòu)之間存在醫(yī)療關(guān)系及受損害的事實，并提供醫(yī)療機構(gòu)及其醫(yī)務(wù)人員有過錯的初步證據(jù)。4醫(yī)療機構(gòu)依據(jù)侵權(quán)責任法第六十條第一款規(guī)定主張不承擔賠償責任的，應(yīng)承擔舉證責任。醫(yī)療機構(gòu)提交的客觀性病歷資料與主觀性病歷資料，符合民事訴訟法相關(guān)證據(jù)規(guī)定的，人民法院經(jīng)依法認定后，均可以作為證據(jù)采用。4職工因用人單位的侵權(quán)行為遭受人身損害的，賠償權(quán)利人請求用人單位承擔民事賠償責任的，工傷保險已經(jīng)支付的數(shù)額應(yīng)在用人單位的賠償數(shù)額中扣除。第二款另一種意見：職工因第三人侵權(quán)遭受人身損害的，賠償權(quán)利人請求侵權(quán)人承擔民事賠償責任的，在侵權(quán)人的賠償數(shù)額中應(yīng)扣除工傷保險已經(jīng)支付的數(shù)額。4對于在體育活動中發(fā)生的人身損害，考慮到受害人對參加體育活動所可能發(fā)生的風險具有合理的預(yù)見、該損害發(fā)生在體育運動場合、行為人的手段和行為方式等因素，對其請求行為人分擔損失的，原則上不予支持；但如果行為人在體育活動中嚴重違背運動規(guī)則且損害后果特別嚴重的，對受害人要求行為人適當補償?shù)恼埱?，?yīng)予支持。七、關(guān)于婚姻家庭糾紛案件50、婚約財產(chǎn)糾紛案件中，當事人請求返還以結(jié)婚為條件而給付的彩禮，如果未婚男女雙方確已共同生活但最終未登記結(jié)婚，人民法院可以根據(jù)雙方共同生活的時間、彩禮數(shù)額并結(jié)合當?shù)剞r(nóng)村的風俗習慣等因素，確定是否返還及返還數(shù)額。5對夫妻一方因企業(yè)改制等原因獲得的“工齡買斷款”，可以參照《關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（二）》第十四條確立的原則處理。因解除合同給介紹人造成損失的，委托人應(yīng)承擔相應(yīng)的賠償責任。涉外婚姻介紹服務(wù)合同的委托人解除合同時，可以請求介紹人返還所支付的報酬。5失蹤人長期下落不明且已符合宣告死亡的法定條件，配偶基于財產(chǎn)掌控等目的惡意不行使申請權(quán)，致使其他利害關(guān)系人合法權(quán)益遭受損害的，失蹤人父母、子女申請宣告失蹤人死亡的，人民法院應(yīng)予受理。5用人單位和勞動者在競業(yè)限制條款中約定的違約金過分高于或者低于實際損失，勞動者或用人單位請求調(diào)整違約金數(shù)額的，可予支持。57 、勞動者加班工資計算基數(shù)應(yīng)為勞動者應(yīng)得的工資，包括計時工資或者計件工資以及獎金、津貼、補貼等貨幣性收入。用人單位與勞動者未書面約定實際支付的工資是否包含加班工資，但用人單位有證據(jù)證明已支付的工資包含正常工作時間工資和加班工資的，可以認定用人單位已支付的工資包含加班工資，但折算后正常工作時間工資低于當?shù)刈畹凸べY標準或者計件工資的勞動定額明顯不合理的除外。如按勞動合同法第十八條規(guī)定仍無法確定正常工作時間工資數(shù)額的，對加班工資的基數(shù)，可按照勞動者實際獲得的月收入扣除非常規(guī)性獎金、福利性、風險性收入等項目后的正常工作時間的月工資確定。按土述原則確定的加班工資基數(shù)均不得低于當?shù)卦伦畹凸べY標準。5建設(shè)單位將工程發(fā)包給承包人，承包人又非法轉(zhuǎn)包或者違法分包給實際施工人，實際施工人招用的勞動者請求確認與具有用工主體資格的發(fā)包人之間存在勞動關(guān)系的，不予支持。九、關(guān)于民事訴訟程序及其他問題60、要做好小額速裁試點工作的溝通協(xié)調(diào)機制。沒有試點任務(wù)的地區(qū)要密切關(guān)注小額速裁試點工作的優(yōu)秀經(jīng)驗做法，并做好本轄區(qū)范圍內(nèi)小額速裁試點的可行性調(diào)研。61 、在審理民事案件時，應(yīng)當按照有利于當事人行使訴訟權(quán)利和人民法院查明事實的要求，結(jié)合法律、司法解釋等規(guī)定，準確理解和把握舉證期限的規(guī)定。對于另一方當事人僅以提交證據(jù)或申請超過舉證期限為由，拒絕發(fā)表質(zhì)證意見和配合鑒定、調(diào)查取證的，應(yīng)將其意見記入筆錄，其意見不影響人民法院對該證據(jù)真實性的審查以及依法委托鑒定、調(diào)查取證的效力。6一方當事人向人民法院請求確認解除合同通知的效力，人民法院經(jīng)審查認定對方當事人對解除合同的異議不成立的，合同自通知到達對方時解除；當事人向人民法院起訴解除合同，人民法院判決解除合同的，合同自判決生效之日起解除。但起訴后起訴狀已送達相對人后又撤訴或被裁定按撤訴處理的，訴訟時效于起訴狀送達相對人之日起中斷。6鑒定結(jié)論是民事訴訟證據(jù)之一，應(yīng)嚴格依據(jù)民事訴訟法以及《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，對鑒定結(jié)論進行審查。6當事人對人民法院委托的鑒定部門作出的鑒定結(jié)論有異議，申請重新鑒定的，人民法院應(yīng)嚴格執(zhí)行《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十七條規(guī)定，決定是否予以準許，切實解決當前不同程度存在的隨意啟動重新鑒定問題。在征得當事人同意的情況下，可以采用傳真、電子郵件等更方便、更快捷的方式送達。當事人回復(fù)時確認收到的時間為送達時間；當事人回復(fù)時未確認收到時間的，其回復(fù)時間為送達時間；當事人未回復(fù)的，視為未送達。堅決杜絕隨意采用公告送達方式的錯誤做法，充分維護當事人的訴訟權(quán)利和實