【正文】 5%，反而認(rèn)定合同無(wú)效，有悖誠(chéng)信原則?！娟愔x律師解評(píng)】《房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款第（二）項(xiàng)：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。關(guān)于商品房一房二賣，地方司法性文件可參見(jiàn)：浙江溫州中院民四庭《審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題參考意見(jiàn)》（2010年4月30日）第8條—第11條，浙江高院《關(guān)于審理涉及房地產(chǎn)登記民事案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（2010年4月16日 浙法民一〔2009〕3號(hào)）第8條、第11條，山東濰坊中院《民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（2008年）第5條，重慶高院《關(guān)于當(dāng)前民事審判若干法律問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》（2007年11月22日）第38條，山東高院《關(guān)于印發(fā)〈全省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要〉的通知》（2005年11月23日 魯高法〔2005〕201號(hào)）第5條。商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣或未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8條的規(guī)定請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任?！娟愔x律師解評(píng)】一房二賣問(wèn)題，該條欲一攬子解決包括二手房、商品房一房二賣情形出現(xiàn)時(shí)的規(guī)則，詳細(xì)解讀為：出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：（1）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；（2）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的；（3）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。確定買賣合同成立時(shí)間，應(yīng)綜合考慮合同在主管機(jī)關(guān)備案的時(shí)間、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時(shí)間等。法律、法規(guī)、政策相關(guān)規(guī)定鱗次櫛比，地方司法性文件表述植根于實(shí)踐，往往規(guī)制更為周全，最具代表性的當(dāng)數(shù)北京高院《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》（2004年12月15日 京高法發(fā)〔2004〕391號(hào)），次之如：山東青島中院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)》（2006年11月16日青中法〔2006〕232號(hào)）、湖南高院《關(guān)于房屋買賣、租賃糾紛案件適用法律問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（2008年1月21日）、山東高院《關(guān)于印發(fā)〈全省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要〉的通知》（2008年12月23日）、遼寧高院《全省法院民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》（2009年5月14日 遼高法〔2009〕120號(hào)）、山東臨沂中院《關(guān)于印發(fā)〈臨沂市中級(jí)人民法院關(guān)于審理民事案件的若干指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）〉的通知》（2011年3月29日 臨中法〔2011〕55號(hào)）、山東高院《關(guān)于印發(fā)〈全省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要〉的通知》（2005年11月23日 魯高法〔2005〕201號(hào)）、遼寧沈陽(yáng)中院《關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問(wèn)題的處理意見(jiàn)（之二）》（2004年12月2日 沈中法〔2004〕31號(hào)）、江蘇高院《房屋買賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題法律適用研討會(huì)綜述》（2004年11月27日）、上海高院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見(jiàn)》（2004年）、廣東高院《關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》（2001年10月30日 粵高法發(fā)〔2001〕42號(hào)）等。這樣的有效判定不僅能反映裁判者對(duì)公平、誠(chéng)信的內(nèi)心確信，而且符合立法保障社會(huì)秩序和良好風(fēng)俗的目標(biāo)，并為一般社會(huì)大眾的價(jià)值觀所包容。2007年實(shí)施的《物權(quán)法》就一定范圍的農(nóng)村房屋買賣合法性予以明確，但亦只是對(duì)過(guò)去政策、法律法規(guī)的重申或延續(xù)，即本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部有條件的相互轉(zhuǎn)讓，并未就農(nóng)村房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的成員或機(jī)構(gòu)抵押和出售予以解禁。故，農(nóng)村房屋禁止自由流轉(zhuǎn)是符合我國(guó)國(guó)情的一項(xiàng)司法實(shí)踐原則。千年封建社會(huì)，耕種土地的農(nóng)民地位低下、食不果腹，都與土地所有權(quán)性質(zhì)有密切關(guān)系。關(guān)于農(nóng)村房屋買賣前景，筆者認(rèn)為，作為社會(huì)主義國(guó)家，我國(guó)就農(nóng)村房屋買賣是否自由放開，在過(guò)去及未來(lái)可預(yù)見(jiàn)的時(shí)期，無(wú)論是理論，還是司法實(shí)踐中，禁止買賣都會(huì)是一項(xiàng)長(zhǎng)期的原則性規(guī)則。依照《土地管理法》和有關(guān)政策的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地的，因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。農(nóng)村私房買賣原則無(wú)效。在確定合同無(wú)效后的損失承擔(dān)時(shí)，應(yīng)綜合考慮當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)，避免處理結(jié)果導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡?！矃⒁?jiàn)陳枝輝律師編著《房屋買賣合同糾紛疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)》（法律出版社，2012年4月）〕三、關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件1在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會(huì)公開銷售，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認(rèn)定該買賣合同無(wú)效。但開發(fā)商逾期交房和逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金，屬于具有給付性質(zhì)的債權(quán)，應(yīng)適用訴訟時(shí)效?！娟愔x律師解評(píng)】物權(quán)請(qǐng)求權(quán)不受訴訟時(shí)效約束。曾某、劉某系村小組合法村民，在征地補(bǔ)償方案確定時(shí)具有村小組成員的資格，應(yīng)享受與同村村民相同的權(quán)利土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)?！对⒏坏仍V宜賓市翠屏區(qū)象鼻鎮(zhèn)大麥村第六村民組土地補(bǔ)償費(fèi)案》（伍崇輝、葉薇）即四川宜賓市翠屏區(qū)法院（2005）翠屏民初字第1456號(hào)判決，表述為：依《農(nóng)村土地承包法》第13條，承包期內(nèi)，婦女結(jié)婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地。具有集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的村民享有獲得征地補(bǔ)償收益的權(quán)利，村委會(huì)不得以村民會(huì)議民主表決為由剝奪其成員的正當(dāng)、合法權(quán)益，該資格和權(quán)利亦不因出具放棄保證而取消?！度嗣穹ㄔ喊咐x》2008年第3輯《蘆利霞訴新鄉(xiāng)市開發(fā)區(qū)東楊村村民委員會(huì)土地補(bǔ)償款糾紛案》（張西、孫峰、王文信）一文提及的河南新鄉(xiāng)中院（2008）新中民一終字第545號(hào)“蘆某訴某村委會(huì)土地補(bǔ)償款分配案””，一審以蘆某雖有該村戶籍，但其未在該村居住，且出具保證其及兒子戶口為空頭戶口，視為自愿放棄權(quán)利，故蘆某無(wú)權(quán)再要求參加分配，判決駁回其訴訟請(qǐng)求；二審改判分配4萬(wàn)余元。更豐富的裁判規(guī)則存在于司法實(shí)踐之中。實(shí)踐中，“外嫁女”、“空掛戶”及入贅女婿、上學(xué)子女、服役士兵等是否享有征地補(bǔ)償費(fèi)用案例普遍?！娟愔x律師解評(píng)】一種典型的“和諧”式的概括和表達(dá)。意味著：（1）辦理審批手續(xù)是合同義務(wù)；（2）法庭辯論終結(jié)前，已經(jīng)審批的，應(yīng)認(rèn)定合同有效；（3）未經(jīng)審批導(dǎo)致合同不生效，一方可能需要承擔(dān)違約責(zé)任。轉(zhuǎn)讓合同符合礦產(chǎn)資源法等相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，但未經(jīng)審批管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的，應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同未生效。從權(quán)利內(nèi)容及性質(zhì)上看，三種權(quán)利構(gòu)成一個(gè)不可分離的有機(jī)整體，必然要求權(quán)利行使之間相生相克，不可絕對(duì)化。1在處理業(yè)主專有權(quán)、共有權(quán)以及業(yè)主撤銷權(quán)等糾紛時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持保護(hù)業(yè)主個(gè)體權(quán)利與維護(hù)業(yè)主共同利益并重的原則，既要避免因業(yè)主個(gè)體權(quán)利絕對(duì)化而損害共同利益，也要防止以維護(hù)業(yè)主共同利益為名損害業(yè)主合法權(quán)利，要在依法保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的基礎(chǔ)上促進(jìn)業(yè)主共同關(guān)系的和諧穩(wěn)定。意味著拆遷人將《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的補(bǔ)償安置房屋再行轉(zhuǎn)讓構(gòu)成侵權(quán)，即使第三人已辦理產(chǎn)權(quán)登記，被拆遷人也可以基于該種物權(quán)化的特種債權(quán)的優(yōu)先效力，撤銷登記，優(yōu)先取得拆遷補(bǔ)償安置房屋。【陳枝輝律師解評(píng)】最高人民法院《關(guān)于審理商品方買賣合同糾紛案件司法解釋》第7條：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。案見(jiàn)遼寧沈陽(yáng)中院〔2005〕沈民（2）房終字第450號(hào)“賈某與劉某等房屋買賣合同糾紛”。為避免共有房屋無(wú)權(quán)處分情形發(fā)生，還應(yīng)注意：（一）就產(chǎn)權(quán)人已過(guò)世的作為遺產(chǎn)的房屋設(shè)定買賣，買受人應(yīng)當(dāng)對(duì)產(chǎn)權(quán)人法定繼承人及簽約人的受權(quán)情況作必要了解，同時(shí)有中間人或見(jiàn)證人，對(duì)所有授權(quán)委托情況要進(jìn)行核驗(yàn)，并保留相關(guān)查驗(yàn)記錄，保留付款憑證做到有據(jù)可查，以避免在無(wú)權(quán)處分情形時(shí)被認(rèn)定存在重大過(guò)失而不構(gòu)成表見(jiàn)代理，以致影響買賣合同效力。交易時(shí)僅看房產(chǎn)證且實(shí)地看房，而未去相關(guān)部門查驗(yàn)房屋資料，尤其在權(quán)屬有爭(zhēng)議，賣方急于脫手的情況下，此交易可能會(huì)被法院認(rèn)定買受人“在查明房屋共有權(quán)利人問(wèn)題上，主觀心理持放任狀態(tài)，不構(gòu)成善意第三人”。夫妻一方作為無(wú)權(quán)處分人在售房合同失效的情況下，理論上及實(shí)踐中存在這樣的爭(zhēng)議：產(chǎn)生的是締約過(guò)失責(zé)任還是違約責(zé)任？合同無(wú)效時(shí)定金返還或者是違約雙倍賠償？因違約責(zé)任產(chǎn)生的夫妻一方返還、賠償責(zé)任是否作為夫妻共同債務(wù)？實(shí)踐中均存在不同的判例。另一種意見(jiàn)：轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓登記在其個(gè)人名下的共有物不符合對(duì)共有物處分約定的，按照物權(quán)法第一百零六條有關(guān)善意取得的規(guī)定處理?！矃⒁?jiàn)陳枝輝律師編著《房屋買賣合同糾紛疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)》（法律出版社，2012年4月）〕轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓登記在其個(gè)人名下的共有物不符合對(duì)共有物處分約定的，原則上應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為有效?！睹穹ㄍ▌t》第113條，以不享有所有權(quán)的抵押行為被認(rèn)定無(wú)效，海南海口中院〔2002〕海中法民終字第209號(hào)“某銀行與吳某房屋買賣合同糾紛案”并非此類案件的典型，只能是購(gòu)房人的美好愿望。（七）被執(zhí)行人將其名下需辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已支付部分或全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。給出去的是現(xiàn)錢，買賣落空還不能向收錢的人追回。（五）故意隱瞞所售商品房已抵押事實(shí)，導(dǎo)致與買受人所簽售房合同解除或被撤銷的，買受人可以請(qǐng)求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。（四）二手房買賣合同雖約定了標(biāo)的房屋設(shè)定抵押則為欺詐，出賣人應(yīng)雙倍返還定金，但該約定在房屋買賣合同因轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人被認(rèn)定無(wú)效時(shí)，作為從合同的定金合同條款，亦自始無(wú)效，不產(chǎn)生雙倍返還的法律效果。（三）如轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)且未通知抵押權(quán)人，買受人起訴主張的是合同無(wú)效，但裁判者認(rèn)為是合同有效，買受人只能在法官釋明的情況下，根據(jù)《合同法》第54條規(guī)定以欺詐主張撤銷權(quán)。（2）可以隨時(shí)通知，至遲在轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，故買受人在簽訂預(yù)約合同之后而未簽訂本約合同之前，以出賣人轉(zhuǎn)讓已抵押房產(chǎn)未通知抵押權(quán)人為由反悔，可能構(gòu)成違約。司法實(shí)踐中為緩解此一矛盾，通過(guò)對(duì)“通知”的形式及時(shí)間點(diǎn)要求予以解釋，達(dá)到平衡的目的：（1）可以口頭形式通知。實(shí)踐中，關(guān)于抵押人的通知義務(wù)是必要的，但未經(jīng)通知，是否必然導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，《擔(dān)保法》第49條“抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效”貫徹“缺一不可”的原則，然此原則與《物權(quán)法》第191條“抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”規(guī)定相沖突。而《物權(quán)法》第191條的相關(guān)規(guī)定又是與《擔(dān)保法》司法解釋第67條要旨相通，故《擔(dān)保法》第49條亦無(wú)有效存續(xù)理由，修訂或廢止勢(shì)在必行、當(dāng)在必行。故，筆者認(rèn)為，《擔(dān)保法》第49條關(guān)于合同效力的規(guī)定，應(yīng)理解為“效力待定的合同”為宜：（1）在受讓人代為滌除或出賣人主動(dòng)滌除抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的，轉(zhuǎn)讓合同有效；（2）受讓人或出賣人不能滌除抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效；（3）無(wú)論受讓人或出賣人是否滌除抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，抵押權(quán)合同因?yàn)橐艳k登記，皆為有效；（4）在抵押權(quán)未辦登記情況下，后成立的轉(zhuǎn)讓合同辦理了過(guò)戶登記的，抵押人的債權(quán)不能對(duì)抗善意買受人的物權(quán)。案如云南昆明中院〔2009〕昆民一終字第19號(hào)“陳某與楊某房屋買賣合同糾紛”?！稉?dān)保法》第49條第1款盡管對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓效力認(rèn)定設(shè)定了條件，理論及實(shí)踐中對(duì)此傾向于從寬解釋，即轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物即使未經(jīng)抵押權(quán)人知曉或未告知受讓人也并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效，依據(jù)就是最高人民法院嗣后發(fā)布的《擔(dān)保法》司法解釋第67條之規(guī)定。司法實(shí)踐中：（一）出賣人轉(zhuǎn)讓已抵押房屋，應(yīng)告知買受人，在未告知受讓人情況下，合同是無(wú)效還是有效，不能一概而論。即受讓方通過(guò)行使滌除權(quán)滌除轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物上的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的，轉(zhuǎn)讓行為有效。根據(jù)《物權(quán)法》第191條、《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定，抵押期間抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并經(jīng)抵押權(quán)人同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。該規(guī)定確定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則。受讓人因抵押權(quán)登記未涂銷，請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持；受讓人要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的，根據(jù)當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度等予以確定。房主在其有合法所有權(quán)的房屋內(nèi)添置的違章建筑，經(jīng)主管部門罰款留用的，法院在處理房屋析產(chǎn)、所有權(quán)糾紛中，可一并處理該屋內(nèi)的違章建筑在保留使用期間的占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)?！睆V東高院《關(guān)于審理房屋糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（1993年11月4日 粵高法發(fā)〔1993〕64號(hào)）第22條：“要求對(duì)違章建筑進(jìn)行所有權(quán)確認(rèn)或?qū)`章建筑物進(jìn)行處理的糾紛，人民法院應(yīng)告知向有關(guān)行政部門申請(qǐng)解決。”北京高院《關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（1994年4月25日）第9條：“凡屬關(guān)于違章建筑的認(rèn)定與處理方面的糾紛，不屬法院管轄范圍，應(yīng)告知其向有關(guān)行政主管部門申請(qǐng)解決。相關(guān)規(guī)定：最高人民法院《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》（1993年11月24日 法發(fā)〔1993〕37號(hào)）第2條：“因違章建筑妨礙他人通風(fēng)采光或因違章建筑的買賣、租賃、抵押等引起的民事糾紛，人民法院可以受理。（五）明知部分房屋系違章建筑仍予購(gòu)買，對(duì)不能順利辦理產(chǎn)權(quán)證應(yīng)有所預(yù)見(jiàn)，買受人對(duì)法律規(guī)定的誤解不構(gòu)成《合同法》意義上的誤解，在通過(guò)恢復(fù)原狀后能辦理產(chǎn)權(quán)證明的情況下，買受人可能需要承擔(dān)恢復(fù)原狀的損失。（四）買賣違章建筑導(dǎo)致合同無(wú)效，雙方返還，賣方存在欺詐，買方亦未盡到審查義務(wù)，賣方售房給予買方的居住利益，以及買方支付房款的利息損失，可能因雙方過(guò)錯(cuò)自行承擔(dān)。（三）對(duì)于合同已明確約定“產(chǎn)權(quán)證下房屋”的交易，買受人就出賣人違章擴(kuò)建部分主