可行性研究-006年廣漢市金雁湖地塊投資分析報(bào)告-文庫吧資料
2025-08-01 17:58本頁面
【正文】 ,831,579 46,166,316 4折現(xiàn)值278,937,153 135,783,282 124,800,811 18,353,060 銷售費(fèi)用計(jì)算序號(hào)成本項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/平米)金額(元)總金額(元)1銷售費(fèi)用行政管理費(fèi)30萬元/月*36月()9,000,00023,003,276營銷推廣費(fèi)用3%8,368,維修基金）3%5,635,2銷售稅金及附加營業(yè)稅5%13,946, 18,409,城建稅7%976, 教育費(fèi)附加3%418, 地方教育費(fèi)1%139, 印花稅%139, 土地增值稅1%2,789, 3 企業(yè)所得稅%9,204, 9,204, 購地稅費(fèi)計(jì)算購地稅費(fèi)總額=稅費(fèi)+土地拍賣費(fèi)=總地價(jià)*3%+總地價(jià)*1%= 序號(hào)計(jì)費(fèi)指標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格(元)1土地拍賣費(fèi)(總地價(jià)*1%)592, 2土地契稅(總地價(jià)*3%)1,777, 3合計(jì)2,370, 總地價(jià)的計(jì)算總地價(jià)=建成后總價(jià)值—開發(fā)建設(shè)費(fèi)用總額—銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額—土地增值稅—購地稅費(fèi)總額總地價(jià)=61,636,單位地價(jià)為604,752元/畝,項(xiàng)目樓面地價(jià)為336 元/平方米。項(xiàng)目在預(yù)售半年后可售出40%，2008年末交付使用時(shí)可再售出50%，其余10%需2009年才能售出。因此修正本項(xiàng)目未來銷售均價(jià)為2625元/平米。即2009年6月建成投入使用；；、專業(yè)費(fèi)、期間費(fèi)、銷售稅費(fèi)等項(xiàng)關(guān)指標(biāo)；；（動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）評(píng)價(jià)；銷售價(jià)格預(yù)算采用長期趨勢法、指數(shù)修勻法對未來該地塊住宅房屋售價(jià)進(jìn)行預(yù)期，根據(jù)指數(shù)修勻法算出修正指數(shù)A= ,由此測算出2007年該區(qū)域樓盤均價(jià)為2100元/平米。宗地基本指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)1用地性質(zhì)住宅2占地面積(畝)N/A3凈用地面積(畝)4容積率5建筑面積(㎡)176,6建筑密度(%)7基底建筑面積(㎡)19,8綠地率9綠地面積(㎡)22,10建筑高度(m)32地塊分析（1）宗地特點(diǎn)l 地塊受三星堆文化遺產(chǎn)的輻射，具有濃厚的文化底蘊(yùn)，是后期吸引外地游客的一大賣點(diǎn)；l 宗地毗鄰鴨子河、金雁湖以及上千畝的水上公園，水資源相當(dāng)豐富，是廣漢市不可多得的人居優(yōu)地；l 周圍道路規(guī)劃良好，未來交通極為便利；l 地塊較規(guī)則，易于開發(fā)；（2）發(fā)展機(jī)會(huì)l 地塊所在區(qū)域是政府規(guī)劃的未來行政辦公區(qū)域，地塊的升值潛力將十分強(qiáng)勁；l 未來輕軌將直通廣漢市，將大大拉近廣漢與成都的距離，提升廣漢住宅樓盤的價(jià)值；l 目前廣漢市高品質(zhì)樓盤較少，而人們對此類樓盤的需求卻日益增加，這將是本項(xiàng)目未來發(fā)展的一個(gè)契機(jī)；l 地處上風(fēng)上水，該區(qū)域?qū)⑹菑V漢市未來高尚社區(qū)的集中地；l 此項(xiàng)目作為市區(qū)的一個(gè)大盤，只要正確樹立了開發(fā)理念、建立起完善的營銷策略，這對其本項(xiàng)目的成功運(yùn)作留有了充分的空間三、土地投資價(jià)值評(píng)估項(xiàng) 目單位地價(jià)700,374 單位地價(jià)604,752單位地價(jià)508,922 單位地價(jià)454,796 土地成本（元）71,382,61,636,51,869,46,352,稅前利潤（萬元）91,387, 101,133, 110,900, 116,416, 所得稅30,157, 33,373, 36,597, 38,417, 稅后利潤61,229, 67,759, 74,303, 77,999, 利潤率%%%%盈虧平衡點(diǎn)%%%%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%%%%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）27,497,30,422, 33,228,34,750, 靜態(tài)投資回收期(Pb)動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb’)四、研究方法項(xiàng)目建筑規(guī)劃類別開發(fā)比例總建筑面積（㎡）住宅%175, 18層%58, 11+1小高層%81, 花園洋房+聯(lián)排別墅%35, 其他% 物業(yè)及配套用房% 土地估算方法，同時(shí)考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，引入現(xiàn)金流折現(xiàn)法；；，該地塊于2006年11月出讓，2007年1月開工。隨著政府的遷移和城市的發(fā)展，在未來幾年內(nèi)廣漢市的供需情況可能會(huì)有一定的變化，而這個(gè)變化到底會(huì)朝哪種市場模式發(fā)展，還有待論證。另外廣漢市目前只有中央欣城一個(gè)項(xiàng)目有小戶型，這說明小戶型在廣漢的需求量較少。本章小結(jié)廣漢市房地產(chǎn)市場目前供需情況比較平穩(wěn)，未出現(xiàn)太大的波動(dòng)，銷售進(jìn)度和銷售價(jià)格基本保持有循地發(fā)展，由此可看出，目前廣漢房地產(chǎn)市場發(fā)展較為健康?？傮w銷售情況分析從市場供應(yīng)量的銷售情況來看，2005年7月以后開盤的項(xiàng)目目前基本都已銷售80%，而這些項(xiàng)目都是以多層為主，目前剩余戶型基本都是170200以上的躍層等大戶型，而120150的三房戶型是最為暢銷的戶型；其中，
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