可行性研究-006年廣漢市金雁湖地塊投資分析報(bào)告(存儲版)
【正文】 回收期(Pb’)四、研究方法項(xiàng)目建筑規(guī)劃類別開發(fā)比例總建筑面積（㎡）住宅%175, 18層%58, 11+1小高層%81, 花園洋房+聯(lián)排別墅%35, 其他% 物業(yè)及配套用房% 土地估算方法，同時考慮到資金的時間價值，引入現(xiàn)金流折現(xiàn)法；；，該地塊于2006年11月出讓，2007年1月開工。預(yù)計(jì)開發(fā)費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)是均勻投入的，折現(xiàn)率選取時間點(diǎn)分別為第一年年中、第二年年中以及第三年的前半年，即 序號 合計(jì)2007200820091開發(fā)比例100%40%50%10%2成本額235,322, 94,128, 117,661, 23,532, 3折現(xiàn)值174,978, 82,556, 79,381, 13,040, 建成后總價值的求取序號指標(biāo)合計(jì)1銷售均價 2,625 2,625 2,625 2銷售比例100%40%50%10%3銷售總額461,663,158 184,665,263 230,831,579 46,166,316 4折現(xiàn)值278,937,153 135,783,282 124,800,811 18,353,060 銷售費(fèi)用計(jì)算序號成本項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/平米)金額(元)總金額(元)1銷售費(fèi)用行政管理費(fèi)30萬元/月*36月()9,000,00023,003,276營銷推廣費(fèi)用3%8,368,維修基金）3%5,635,2銷售稅金及附加營業(yè)稅5%13,946, 18,409,城建稅7%976, 教育費(fèi)附加3%418, 地方教育費(fèi)1%139, 印花稅%139, 土地增值稅1%2,789, 3 企業(yè)所得稅%9,204, 9,204, 購地稅費(fèi)計(jì)算購地稅費(fèi)總額=稅費(fèi)+土地拍賣費(fèi)=總地價*3%+總地價*1%= 序號計(jì)費(fèi)指標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)價格(元)1土地拍賣費(fèi)(總地價*1%)592, 2土地契稅(總地價*3%)1,777, 3合計(jì)2,370, 總地價的計(jì)算總地價=建成后總價值—開發(fā)建設(shè)費(fèi)用總額—銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額—土地增值稅—購地稅費(fèi)總額總地價=61,636,單位地價為604,752元/畝,項(xiàng)目樓面地價為336 元/平方米。） 項(xiàng)目不確定性分析 盈虧平衡分析假定本宗地開發(fā)建設(shè)投資不變，且售價和回款速度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，% 時，宗地全部投資利潤率為零，由此可見，本宗地市場投資風(fēng)險(xiǎn)較為適中。（2）地價、售價變動對財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響地價上升5％、10％時，％、％；當(dāng)?shù)貎r上升至15％時，%尚未到達(dá)臨界點(diǎn)。而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣將使整個項(xiàng)目陷入僵局。，一個項(xiàng)目投資與否，財(cái)務(wù)指標(biāo)是很重要的，但卻不是唯一起決定作用的。 四川天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二OO六年十月二十五日。有關(guān)說明及建議2．1本報(bào)告是在未有投資方具體融資方案的前提下進(jìn)行測算的，僅反映地塊本身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測算出投資方的實(shí)際投資收益情況。除了地價和售價對本項(xiàng)目的影響較大外，開發(fā)周期和銷售率對本項(xiàng)目的影響也值得注意。當(dāng)?shù)貎r上漲15%時，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為正值6,451,377，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上仍然是可以接受的。1．2 靜態(tài)指標(biāo)序號項(xiàng) 目合 計(jì)20062007200820091現(xiàn)金流入461,663, 184,665, 230,831, 46,166, 銷售收入461,663, 184,665, 230,831, 46,166, 銀行貸款 2現(xiàn)金流出360,529, 61,636, 119,557, 148,546, 30,789, 土地成本59,265, 59,265, 土地稅費(fèi)2,370, 2,370, 開發(fā)成本235,322, 94,128, 117,661, 23,532, 維修基金5,635, 2,254, 2,817, 563, 銷售稅金30,469, 12,187, 15,234, 3,046, 銷售費(fèi)用13,849, 5,539, 6,924, 1,384, 行政費(fèi)用9,000, 3,600, 3,600, 1,800, 土地增值稅4,616, 1,846, 2,308, 461, 等額還款 所得稅3凈現(xiàn)金流量 61,636, 65,107,
高考資料相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1