【正文】 分析報(bào)告 第 30 頁 共 44 頁 生活配套 項(xiàng)目周邊配套 與項(xiàng)目距離 花神湖 公里 青少年科學(xué)宮 公里 蘇果社區(qū)店 公里 地鐵花神廟站 公里 雨花臺中學(xué) 公里 共青團(tuán)路中學(xué) 公里 招商銀行 ATM 公里 南京市市中醫(yī)院分院 約 3 公里 周邊生活配套距離 寧南小區(qū)周邊配套商業(yè) 線路 站點(diǎn) 與項(xiàng)目距離 99w 景明佳園 萬博花卉 尹家巷 寧南大道西站 寧南大道 翠島花城 花神美境 寧南大道東站 窨子山 春天家園 紅花鎮(zhèn) 后江沿 光卡路 馬家圩 中和橋 裝飾大世界 石門坎 天堂村 工程兵學(xué)院 海福巷西站 友誼河路 友誼河路南站 石楊路 江南明珠 項(xiàng)目對面 46w 鼓樓 傅厚崗 保泰街 北極會堂 進(jìn)香河 蓮花橋 (南 )洪武北路 新街口 [文化藝術(shù)中心 ]戶部街 (洪武路 )內(nèi)橋 三山街 (北 )長樂路 箍桶巷 馬道街 江寧路 大樹城 養(yǎng)虎巷 土城頭 土城頭南站 洪家園西 洪家園 紅花鎮(zhèn) 春天家園 窨子山 寧南大道 東站 花神美境 翠島花城 寧南大道 寧南大道西站 尹家巷 萬博花卉 景明佳 園 項(xiàng)目對面 112w 西天寺公墓 馬家店 中興村 黃泥崗 大周路 大定坊 王燕街 (大定坊北站 )鐵心橋南站 鐵心橋 寧雙路 唐家洼 共青廣場 寧南大道西站 寧南大道 翠島花城 花神美境 寧南大道東站 夾崗 雙龍街西站 項(xiàng)目對面 120w 小行小區(qū) (地鐵小行站 )花神家具港 寧雙路 (浡泥國王墓 )唐家洼 共青廣場 寧南大道西站郁金香路 翠島花城北站 花神湖 寧南小區(qū) 紫荊花路 東 城頭城 土城頭南站 土城頭 雙橋門 康居里 康安里 馬家圩 (怡馨花園 )中和橋 光華門 大光路 (北 )解放南路 瑞金路 項(xiàng)目對面 86w 河西金陵中學(xué) 白鷺東街 怡康街西 應(yīng)天大街西 黃山路 泰山路 愛達(dá)花園 銀橋市場 (南 )西云村 能仁里 安德門 公交總公司駕校 (公交四公司 )望江磯 花神大道 南北中村 郁金香路 翠島花城北站 丁墻村 卡子門 (南 )夾崗 雙龍街西站 雙龍街 中心路 中心路西站 寧南工業(yè)集中區(qū) 農(nóng)花村 公里 寧南 8 號地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 31 頁 共 44 頁 花神湖公園 地塊自身周邊的硬件基礎(chǔ)建設(shè)基本完善，但是商業(yè)生活配套較為缺乏；目前只有寧南小區(qū)周邊相對較好，有一些超市、飯店等基本的生活配套，但是銀行、郵政等相對缺乏 。 市場支撐： ? 目前區(qū)域市場內(nèi)大規(guī)模的住宅開發(fā)用地稀少，本項(xiàng)目作為一個(gè)大規(guī)模的住宅用地進(jìn)入市場將是一個(gè)良好的市場契機(jī)； 寧南 8 號地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 33 頁 共 44 頁 ? 仁恒 戶型面積在 80 到 140 平方米，主供面積段為： 110 至 130 平方米，綠地率為 %，機(jī)動(dòng)車位配比為 1： 。其中，寧南高新技術(shù)區(qū)的科研人員占有很大分額。 周邊新出讓土地價(jià)格 從 0 06 年 雨花區(qū)內(nèi)的土地價(jià)格看 06 年較 05 年有明顯的漲幅，毛地的價(jià)格由 05 年的 30 萬 /畝漲至 06 年的 56 萬 /畝，平均地價(jià)漲了近一倍。 寧南 8 號地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 38 頁 共 44 頁 第五章 項(xiàng) 目開發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目 規(guī)劃 情況 項(xiàng)目目前已經(jīng)完成了初步規(guī)劃 。 項(xiàng)目二期： 小高層住宅 平方米，商業(yè) 平方米，會所 平方米，總開工面積 平方米，建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目的 45% ，計(jì)劃于 20xx 年 10月正式開工， 20xx 年 12 月建設(shè)完成。 項(xiàng)目成本由土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、不可售公建工程費(fèi)分?jǐn)偂⒇?cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、營業(yè)稅及附加、其他成本及不可預(yù)見成本十一大項(xiàng)構(gòu)成。 項(xiàng)目預(yù)計(jì)于 20xx 年 4 月開工，總體至 20xx 年 12 月建設(shè)完畢，分兩期開發(fā)?？紤]到距項(xiàng)目入市還有近一年的價(jià)格增長空間，加之參考周邊土地出讓單價(jià)對未來上寧南 8 號地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 37 頁 共 44 頁 市樓盤價(jià)格的成本加成因素，如無重大政策影響， 本項(xiàng)目 入市價(jià)格應(yīng)接近并略低于當(dāng)前一線樓盤均價(jià)，即入 市均價(jià) 6300 元 /平方米左右 。翠竹園 剩余房源均價(jià)在 7000元 /平米左右 翠島花城 6300元 /平米 花神美境 5500元 /平米 閱城國際 5600元 /平米 藍(lán)籌谷 5500元 /平米 從寧南新區(qū)各代表性樓盤近年價(jià)格走勢可以看出，在南京房產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，該板塊樓盤的價(jià)格增幅較大。 項(xiàng)目目標(biāo)客層定位 從該板塊已吸引的購房群體可以概括出板塊內(nèi)購房 客群特征如下： 1）該板塊客群置業(yè)目的排前三位分別為改善居住環(huán)境、結(jié)婚用房和就近上班，購房者中多為以追求生活品質(zhì)的二次或二次以上置業(yè)者。 本項(xiàng)目 除了享有寧南新區(qū)諸多優(yōu)勢外，地塊內(nèi)亦保存有活水資源和原生綠色植被，具備營造 高品質(zhì)居住社區(qū) 的基本素質(zhì)。 目前 ， 3 億的水電氣等市政管網(wǎng)、交通道路全部到位， 開發(fā) 項(xiàng)目可以順利接入 水電氣 市政管線 。 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 A、 項(xiàng)目四至 地塊東臨機(jī)場高速、南至寧南大道、西至共青團(tuán)路、北臨郁 金香路。這里設(shè)有籃球場、小型足球場、網(wǎng)球場和高爾夫推桿練習(xí)場等運(yùn)動(dòng)場地 。 項(xiàng)目簡評： ? 項(xiàng)目緊鄰花生湖畔，景觀資源是其一大優(yōu)勢； ? 項(xiàng)目 以 “ 竹 ” 取名，小區(qū)內(nèi)竹景處處可見，此外，還有四季植物以保證景觀常綠， 55%的高綠化率是該項(xiàng)目顯著的特點(diǎn)之一 ? 項(xiàng)目一期、二期已經(jīng)交付使用，會所也已經(jīng)陸續(xù)開放，居住氛圍已經(jīng)初步形成 ? 項(xiàng)目 定位于現(xiàn)代 白領(lǐng)階層， 也擁有總多的境外客戶居住， 是一個(gè)大型精寧南 8 號地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 24 頁 共 44 頁 英社區(qū)， 品質(zhì)較高， 所以價(jià)格定位也較之周邊樓盤有一定提升 ； ? 項(xiàng)目緊鄰蘇果社區(qū)店，項(xiàng)目一期門口有招商銀行，目前交通有 19， 84，86， 808， 812 路公交 ，生活配套相對較好； ? 該 項(xiàng)目 戶型大， 總價(jià)高，基本沒有投資者，主要以享受生活的中產(chǎn)階級購買； ? 仁恒作為該項(xiàng)目的開發(fā)商，具有相當(dāng)強(qiáng)的品牌號召力，這也是項(xiàng)目的突出優(yōu)勢之一。 C、區(qū)域房地產(chǎn)市場成熟 目前寧南北部 12個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，形成了良好區(qū)域市場行情，周 邊配套也日趨成熟。翠竹園 三期約 20 萬方 翠島花城 三期約 20 萬方 藍(lán)岸尚城（新） 13 萬方 供應(yīng)量預(yù)測： ? 面前在售項(xiàng)目存量上市約 40 萬方，預(yù)計(jì)將在 07— 09 年之間完成項(xiàng)目去化； ? 新增項(xiàng)目藍(lán)岸尚城 13 萬方， 07 年下半年 6 月份上市，預(yù)計(jì)銷售周期 2年； ? 06 年 — 07 年新增土地住宅用地約 萬方，從開發(fā)速度上來看，預(yù)計(jì)07 年年底 — 08 年推出上市。翠竹園 38 萬方 目前一期已經(jīng)交付，二期剩余少量 139 平米房源 剩余房源均價(jià)在7000 元 /平米左右 三期 月推出 剩余約 20 萬方 翠島花城 40 萬方 僅剩余 180— 200 平米房型 5700 元 /平米 還剩余約 20 萬方 預(yù)計(jì) 左右上市 花神美境 萬方 售完 5500 元 /平米 / 閱城國際 45 萬方 僅剩 160— 180 平米房型 5600 元 /平米 / 藍(lán)籌谷 4 萬方 推出 3 棟，基本售完 5500 元 /平米 還剩一棟多層 目前寧南新區(qū)內(nèi)的主要在售項(xiàng)目有仁恒翠竹園、翠島花城、花神美境、藍(lán)籌谷、閱城國際等項(xiàng)目， 可以看出： ? 該片 區(qū)上半年主要成交價(jià)格在 5500— 6000 元 /平米之間， 但下半年也漲至57007000 元之間 .整體區(qū)域價(jià)格處于南京的中高檔水平 ； ? 在售 樓盤的銷售周期較長，平均每年的推盤量在 5— 8 萬方左右；各開發(fā)商對該板塊的價(jià)值提升預(yù)期較高， 開發(fā)企業(yè)控制銷售節(jié)奏的目的明顯 。從區(qū)位上看分別有 河西板塊、城東南板塊、江寧板塊。 區(qū)域市場發(fā)展分析 ? 高新商貿(mào) 位于鐵路南站與寧南新區(qū)居住片區(qū)之間的“寧南商貿(mào)區(qū)”的建立，將 進(jìn)一步完善 寧南 新區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ) 生活 配套設(shè) 施 ，以火車南站帶來的巨大人流效應(yīng)，加大商貿(mào)業(yè)的發(fā)展力度 。從調(diào)控的預(yù)期與結(jié)果來看，市場調(diào)節(jié)是房地產(chǎn)調(diào)控的源動(dòng)力，購房者需求的多樣化也使調(diào)控力度減弱。 ? 政策調(diào)控 的前期影響強(qiáng)于后期 寧南 8 號地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 11 頁 共 44 頁 政策出臺后對買 賣雙方 同時(shí)產(chǎn)生 心理影響，短期內(nèi)給市場帶來波動(dòng)，后逐漸趨于平穩(wěn) ，具體 表現(xiàn) 為： 交易量暫時(shí)性變化、市場需求被抑制或突然放大、波及二手房市場等 。 城市規(guī)劃的發(fā)展趨勢 南京市整體定位 充滿經(jīng)濟(jì)活力的城市 —— 長江下游現(xiàn)代化的中心城市 富有文化特色的城市 —— 國際影響較大的歷史文化名城 最佳人居環(huán)境的城市 —— 人與自然和諧共生的江濱城市 南京市近期整體規(guī)劃調(diào)整方向 進(jìn)一步優(yōu)化了都市發(fā)展區(qū)空間結(jié)構(gòu)，提出“以長江為主軸，以主城為核心，結(jié)構(gòu)多元，間隔分布，多中心，開敞式的都市發(fā)展區(qū)空間格局”。 寧南 8 號地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 5 頁 共 44 頁 正文 第一章 南京城市住宅市場分析 城市區(qū)位優(yōu)勢分析 南京市是江蘇省古都，長江下游重要的中心城市，在長三角 和南京一小時(shí)都市圈 中承擔(dān)著重要的城市職能。 項(xiàng)目總建筑面積約 21 萬平方米，規(guī)劃有小高層住宅、商業(yè)用房、會所和小學(xué)。 項(xiàng)目地塊占地約 公頃 ， 為具有寧南特色的自然丘陵地貌，景色優(yōu)美，內(nèi)有一山坡從南至北斷續(xù)橫穿場地，山坡上植被良好，兩側(cè)有零星分布的水塘，其余部分地勢較平坦。 ? 做好成本控制 從項(xiàng)目的敏感性分析中可以看出，成本的變化對項(xiàng)目的投資收益有較大的影響，因此建議在項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作時(shí)，做好項(xiàng)目開發(fā)成本的控制，從而達(dá)到收益的最大化。 政策影響不可小視，個(gè)案開發(fā)過程中應(yīng)該充分估計(jì)政策變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 調(diào)控中運(yùn)用了相當(dāng)多的行政干預(yù)手段，涉及到銀行信貸、行業(yè)規(guī)范、產(chǎn)品供求控制等各方面。 20xx 年政策環(huán)境研判 20xx 年 ，國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的 政策出臺頻率高、力度大，但是政策落實(shí)并顯現(xiàn)效果需要一段相對較長的時(shí)期 。隨著“寧南商貿(mào)區(qū)”和“賽虹橋商貿(mào)區(qū)”兩大商業(yè)中心的建立、寧南交通軌道設(shè)施的完善，寧南新區(qū)將營造出一個(gè)高品質(zhì)的生活空間。 臨近板塊互動(dòng)影響分析 寧南板塊的規(guī)劃、發(fā)展、成熟或多或少受到臨近各個(gè)板塊的影響。 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)分析及未來供應(yīng)預(yù)測 區(qū)域樓盤上市量 項(xiàng)目 上市總量 推出時(shí)間 去化情況 目前均價(jià) 未上市量 仁恒 區(qū)域在售樓盤未售供應(yīng)分析 項(xiàng)目 未來供應(yīng)量 仁恒 B、區(qū)域稀缺性 寧南 8 號地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 22 頁 共 44 頁 本地塊為寧南新區(qū)規(guī)劃中目前比較稀有的大規(guī)模住宅用地。 銷售情況：目前一期、二期已經(jīng)交付使用，二期剩余少量 139 平米房源，均價(jià)7000 元 /平米； 三期預(yù)計(jì) 20xx 年 2 月開始推出，預(yù)計(jì)均價(jià) 7500 元 /平米。附近有藥店、菜場、學(xué)校、醫(yī)院，方便業(yè)主生活起居購物 配套設(shè)施： 社區(qū)東西兩側(cè)總共 8 萬平米的運(yùn)動(dòng)、休閑雙主題公園?；貎?nèi)現(xiàn)有少量低層住宅分布。 水電氣管道規(guī)劃 在發(fā)展寧南之初，雨花臺區(qū)政府就確立先做規(guī)劃后蓋樓房的超前思路，很好地避免了今后無序開發(fā)的現(xiàn)象。 從規(guī)劃要求來看， 本項(xiàng)目 以 住宅產(chǎn)品為主，配備少量社區(qū)商業(yè)物業(yè)，并配建一所小學(xué)。 B、產(chǎn)品檔次定位 ： 寧南板塊一線品質(zhì)樓盤；南京市中高檔次樓盤 。 周邊相似樓盤現(xiàn)入市價(jià)格及近 2 年價(jià)格走勢 項(xiàng)目 推出時(shí)間 目前均價(jià) 仁恒 本項(xiàng)目 從現(xiàn)有硬件條件和規(guī)劃基礎(chǔ)來看，產(chǎn)品定位在板塊內(nèi)一線樓盤。其中，住宅 平方米， 均為小高層住宅，共計(jì) 1610 戶； 商業(yè) 平方米， 會所及物管 平方米。其中已發(fā)生費(fèi)用如土地成本按實(shí)際發(fā)生額列項(xiàng)，其他成本按相關(guān)規(guī)定 所 規(guī)定單價(jià)或經(jīng)驗(yàn)數(shù)值列項(xiàng)。 寧南 8 號地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 39 頁 共 44 頁 時(shí)間 20xx年度 20xx年度 20xx年度 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 一期 二期 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 項(xiàng)目可銷售部分分 3