【正文】 ci ngLi nesToPoi ntselection. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nt s(2)Sel ect .Li neSpaci ngLi nesToPoct agr aphForm neSpacingLinesToPoint s( 2Sel ect agr aphForm neSpacingLinesToPoint s( 2)Sel ecti .LineSpaci ngLi nesToPointselecti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect gr aphForm at .Li neSpacingLinesToPoction. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nt s(2) Sel ect 空氣質(zhì)量佳，局部有噪音影響 地塊空氣質(zhì)量佳 ，地塊內(nèi)部有一內(nèi)河，有自動過濾系統(tǒng)，水質(zhì)也比較好。 用地 地 勢與坡度表現(xiàn) 地塊平整 A 地塊中間有一個內(nèi)湖，把一塊土地分為 3:2 兩塊，地塊坡度（不超 過 1 米） 較小 ，相對來說比較平整 。 A 地塊中間被內(nèi)河穿過一分為二， 水景資源豐富 。而圍著項(xiàng)目的江面寬 110 余米，深 6 米，屬活水，可觀賞性還是 很不錯的 。 花地河 、廣佛河在此交叉匯合，項(xiàng)目前身作為高爾夫球場，綠化也是其賣點(diǎn)，所 以地塊的綠化水準(zhǔn)還是相當(dāng)高的 。項(xiàng)目離坑口地 鐵站有 10 余分鐘的步行時間，只不過行走道路比較臟亂 ，環(huán)境影響較大 ，區(qū)域 治安環(huán)境也需要警惕 。 在項(xiàng)目南邊出口道路只有兩車道 ，比較狹窄，但出去以后就是環(huán)城高速，去 周邊城市都會比較方便 。值得注意的是 C 地塊是商業(yè)用地，也 會在年內(nèi)推出 ，就緊鄰著項(xiàng)目地塊 ，也是一大配套利好 。醫(yī)療上，增滘衛(wèi)生站、曙光社區(qū)醫(yī)院以及幾家藥店，一般的發(fā)燒感冒還 都能應(yīng)付 ，生大病就得跑遠(yuǎn)一點(diǎn)了。 周邊教育醫(yī)療配套齊全，但素質(zhì)不高。 項(xiàng)目周邊有一定的餐飲配套 ，竹溪酒家、蘭州拉面等，檔次中低，生活上衣 食也算方便 ，步行 5 分鐘的路程內(nèi)有增滘市場、華嘉購物中心以及臨街商鋪。 故拿地之后 ，建議立即開發(fā) ，在開發(fā)中等待市場的需求爆發(fā)點(diǎn) 。 5．區(qū)域市場研判結(jié)論與可進(jìn)入性評估 荔灣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好 ，居民收入水平持續(xù)升高，但房地產(chǎn)市場缺口較大，整 體需求較大 ，價格在新政影響下平穩(wěn)運(yùn)行，暫時沒有下降的趨勢，而且近期政府 加大對老城區(qū)加大規(guī)劃投入力度 ，白鵝潭規(guī)劃的實(shí)施就是一個典型，區(qū)域市場的 機(jī)遇也隨之來臨 ，市場正處于一個準(zhǔn)備沖刺期 。 4．項(xiàng)目周邊區(qū)域典型樓盤參考 根據(jù)項(xiàng)目地塊條件以及所在區(qū)域周邊樓盤對比 ，為使得項(xiàng)目拿地成本更加具 有針對性 ，我們對項(xiàng)目周邊重點(diǎn)樓盤以及廣州市西區(qū)可參考樓盤進(jìn)行摸查，從萬 科柏悅灣 、逸彩新世界、荔江美筑、翠竹苑等典型樓盤可看到，芳村板塊周邊項(xiàng) 目的主力戶型都以 80120 方的三房 為主，可見投資和改善自住還是該區(qū)域的主 流。 3．荔灣區(qū)存量住宅市場分析 荔灣區(qū)二手樓價 據(jù)市場實(shí)地調(diào)查及項(xiàng)目區(qū)域二手中介行信息 ，荔灣區(qū)（含原芳村）總體二手 均價在 10000 元 /㎡上下浮動，但剔除原芳村 ，預(yù)計(jì)二手價格去到 15000 元 /㎡， 可見芳村樓市還有很大的增長潛力 ，作為最接近老城區(qū)和最先通地鐵的區(qū)域，價 值還有待挖 掘 ，且中高端較少，低檔單體樓較多，故整體二手成交價不高，為項(xiàng) 目定位的突圍提供了依據(jù) 。 Sel ect i on. 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LineSpacingLinesToPoi nt s(2) Sel ect 較之交易面積 ，網(wǎng)簽面積更具有及時性 ，更能反應(yīng)月度的情況 。 今年以來由于 1 月新增供應(yīng)激增，但需求卻未見大的漲幅 ，但從整體來看 ， 總趨勢是供應(yīng)較為充足 ，但交易面積自 3 月后在低位徘徊 ，市場較為冷淡 。交易均價穩(wěn)中有 升，可見老城區(qū)的價格受除了供求影響外 ，區(qū)位的價值影響也是很大的 。 2．荔灣區(qū)新建住宅市場發(fā)展情況評述 近年供應(yīng)逐年增長，價格穩(wěn)中有升。 荔灣區(qū)區(qū)建設(shè)部門同時表示 ，鑒于如意坊大橋系統(tǒng)南段經(jīng)過芳村大道后向南沿途 經(jīng)過葵蓬生態(tài)公園 、原芳村高爾夫球場 （本案） 、芳村體育中心、市政府居住小 區(qū)等經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域 ，如以高架城市快速路的形式建設(shè)，不僅會削弱對沿 途地區(qū)的經(jīng)濟(jì)帶動作用 ，而且會對沿線城市景觀造成較大負(fù)面影響。如意坊大橋系統(tǒng)工程是廣州市中心區(qū)交通內(nèi)環(huán)路項(xiàng)目的放射線工程 之一 ，它是規(guī)劃中的連接內(nèi)環(huán)路與環(huán)城高速公路的主要線路 。再加上 珠江大橋 、鶴洞大橋和丫髻沙大橋，該地區(qū)約 6 公里河道將有 6 處過江設(shè)施。 而據(jù)《白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展概念規(guī)劃》，白 鵝潭經(jīng)濟(jì)圈以荔灣區(qū)三江匯聚的白 鵝潭為中心 ，東起人民橋 、南方大廈 ，沿六二三路 、黃沙大道 ，西至珠江大橋 ， 含大坦沙島南端（不包括污水處理廠），南至芳村大道，東至沖口涌所形成的環(huán) 江區(qū)域 ，總面積約 696 萬平方米。交界位置 的廣 州花博園地區(qū) 、葵蓬地區(qū)被列為重點(diǎn)項(xiàng)目策劃。 1979 年前建 成 19801989 年 19901999 年 2021 2021 年 住房平均面積（㎡ /間） Sel ect i on. Par agr aphFor mat. 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