【文章內(nèi)容簡介】 是由于部分高價盤 暫無新貨推出 ，新政后價格上 升的勢頭也被打住 ，價格走勢逐漸平緩 。 3．荔灣區(qū)存量住宅市場分析 荔灣區(qū)二手樓價 據(jù)市場實地調(diào)查及項目區(qū)域二手中介行信息 ，荔灣區(qū)（含原芳村）總體二手 均價在 10000 元 /㎡上下浮動，但剔除原芳村 ，預(yù)計二手價格去到 15000 元 /㎡， 可見芳村樓市還有很大的增長潛力 ，作為最接近老城區(qū)和最先通地鐵的區(qū)域，價 值還有待挖 掘 ，且中高端較少，低檔單體樓較多，故整體二手成交價不高，為項 目定位的突圍提供了依據(jù) 。 項目周邊樓盤二手價 Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphForm neSpacingLinesToPoc ti on. Par agraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr ap Sel ect aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint s( 2)Selec ti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi ntselection. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nt s(2)Sel ect .Li neSpaci ngLi nesToPoct agr aphForm neSpacingLinesToPoint s( 2Sel ect agr aphForm neSpacingLinesToPoint s( 2)Sel ecti ragraphFormat .LineSpaci ngLi nesToPointselecti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpacingLine sToPoction. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nt s(2) Sel ect hF Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphForm neSpacingLinesToPocti on. Par agraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr ap Sel ect aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint s( 2)Selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi ntselection. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nt s(2)Sel ect .Li neSpaci ngLi nesToPoct agr aphForm neSpacingLinesToPoint s( 2Sel ect agr aphForm neSpacingLinesToPoint s( 2)Sel ecti .LineSpaci ngLi nesToPointselecti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect gr aphForm at .Li neSpacingLinesToPoction. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nt s(2) Sel ect 來源 ：搜房網(wǎng)絡(luò)二手評估 樓盤 地址 開盤時間 二手價格（元 / ㎡） 恒荔灣畔 芳村大道 210 號 2021 15066 芳村花園 芳村龍溪大道 2021 9543 金道花園 花地大道坑口 2021 7724 合興苑 東漖北路 1998 7523 怡芳苑 芳村花地灣榮興路 1998 9013 康乃馨苑 花地大道坑口地鐵站旁 1999 9182 紅棉苑 芳村花地大道花蕾路 1996 9094 逸彩庭 園 芳村大道西芳興路 58 號 2021 10944 四季花園 花地大道南以西 2021 11111 教師新村芳園居 荔灣區(qū)龍溪大道東教芳園居 1997 6291 盛大藍庭 荔灣區(qū)浣花南街 8 號 2021 10319 力迅原筑 花地大道西，坑口地鐵站和西朗地鐵 站之間 2021 11909 嘉茗華庭 芳村大道中龍灣路 2021 9980 Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphForm neSpacingLinesToPoc ti on. Par agraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr ap Sel ect aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint s( 2)Selec ti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi ntselection. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nt s(2)Sel ect .Li neSpaci ngLi nesToPoct agr aphForm neSpacingLinesToPoint s( 2Sel ect agr aphForm neSpacingLinesToPoint s( 2)Sel ecti ragraphFormat .LineSpaci ngLi nesToPointselecti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpacingLine sToPoction. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nt s(2) Sel ect Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphForm neSpacingLinesToPocti on. Par agraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr ap Sel ect aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint s( 2)Selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi ntselection. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nt s(2)Sel ect .Li neSpaci ngLi nesToPoct agr aphForm neSpacingLinesToPoint s( 2Sel ect agr aphForm neSpacingLinesToPoint s( 2)Sel ecti .LineSpaci ngLi nesToPointselecti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect gr aphForm at .Li neSpacingLinesToPoction. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nt s(2) Sel ect 項目周邊樓盤樓齡在 05 年之后的較少， 且二手價格都已經(jīng)過萬 ，與荔灣區(qū) 整個區(qū)域二手價格相仿 ，最貴的恒荔灣畔是 06 年開盤的，距今至少也有 3 年樓 齡，仍然可以賣到超過 15000 元 /㎡，可見區(qū)域市場價格可承受力以及買家的購 買力仍然具備 ，在老荔灣、老越秀房價不斷高企的時候，芳村區(qū)域迎來了價格調(diào) 整和吸納消費需求的良機 。 4．項目周邊區(qū)域典型樓盤參考 根據(jù)項目地塊條件以及所在區(qū)域周邊樓盤對比 ，為使得項目拿地成本更加具 有針對性 ，我們對項目周邊重點樓盤以及廣州市西區(qū)可參考樓盤進行摸查，從萬 科柏悅灣 、逸彩新世界、荔江美筑、翠竹苑等典型樓盤可看到，芳村板塊周邊項 目的主力戶型都以 80120 方的三房 為主，可見投資和改善自住還是該區(qū)域的主 流。交通環(huán)境（地鐵上蓋）和景觀資源（江景）較好的樓盤，均價都接近或達到 15000 元 /㎡，且銷售較為理想，可見區(qū)域需求比較旺盛。 5．區(qū)域市場研判結(jié)論與可進入性評估 荔灣區(qū)經(jīng)濟發(fā)展良好 ，居民收入水平持續(xù)升高，但房地產(chǎn)市場缺口較大，整 體需求較大 ，價格在新政影響下平穩(wěn)運行，暫時沒有下降的趨勢，而且近期政府 加大對老城區(qū)加大規(guī)劃投入力度 ，白鵝潭規(guī)劃的實施就是一個典型，區(qū)域市場的 機遇也隨之來臨 ，市場正處于一個準(zhǔn)備沖刺期 。 建議項目趁周邊無競爭力較弱的時 候進入 ，而明年年底之前是進入沖刺的較 好時機 ，屆時具有威脅的萬科柏悅灣、保利春天里、保利西海岸即便沒有售罄也 Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphForm neSpacingLinesToPoc ti on. Par agraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr ap Sel ect aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint s( 2)Selec ti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi ntselection. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nt s(2)Sel ect .Li neSpaci ngLi nesToPoct agr aphForm neSpacingLinesToPoint s( 2Sel ect agr aphForm neSpacingLinesToPoint s( 2)Sel ecti ragraphFormat .LineSpaci ngLi nesToPointselecti on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpacingLine sToPoction. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nt s(2) Sel ect Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphForm neSpacingLinesToPocti on. Par agraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr ap Sel ect aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint s( 2)Selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi ntselection. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nt s(2)Sel ect .Li neSpaci ngLi nesToPoct agr aphForm neSpacingLinesToPoint s(