【正文】 070平米。其中，本地市場(chǎng)大部分鋪位的使用面積為3*2=6米，異地市場(chǎng)大部分鋪位的使用面積為3*3=9平米。  第二部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一、鋪位形式及分割標(biāo)準(zhǔn)平面分割原則l 以墻、柱為基準(zhǔn)，以主通道為人流導(dǎo)向，合理設(shè)置通道走向與寬度，保證商場(chǎng)的通暢與商場(chǎng)整體布局的明朗開(kāi)放；l 充分兼顧銷(xiāo)售與招商的關(guān)系，鋪位分割做到可分可合，即“分小易售，合大好用”； l 從經(jīng)營(yíng)分區(qū)、后期經(jīng)營(yíng)綜合考慮，合理設(shè)置鋪位開(kāi)間、進(jìn)深及面積，有利于未來(lái)招商經(jīng)營(yíng)。本項(xiàng)目定位為老市場(chǎng)的升級(jí)版，在市場(chǎng)格局、商戶(hù)實(shí)力、商品質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)模式等方面均進(jìn)行提升。不具備倉(cāng)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)配套的小商品批發(fā)市場(chǎng)將毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力可言。配套缺乏對(duì)后期經(jīng)營(yíng)的影響 眾所周知，倉(cāng)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)是從事小商品經(jīng)營(yíng)不可或缺的一環(huán)。經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)并非是簡(jiǎn)單的物業(yè)管理，而是要一切以客戶(hù)的利益為前提，為客戶(hù)提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。由此可見(jiàn)，對(duì)本項(xiàng)目具有一定投資興趣的老市場(chǎng)中的商戶(hù)比例達(dá)47%之多，待本項(xiàng)目面世時(shí)，只要制定合理的營(yíng)銷(xiāo)方案，將會(huì)吸引更多的小商品商戶(hù)投資自營(yíng)。現(xiàn)有市場(chǎng)投資自營(yíng)比例較高根據(jù)調(diào)研顯示，常州市現(xiàn)有小商品批發(fā)市場(chǎng)除了萬(wàn)都義烏小商品批發(fā)城部分商鋪銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)外，九龍市場(chǎng)和金三角市場(chǎng)均為只轉(zhuǎn)讓商鋪使用權(quán)，商戶(hù)與業(yè)主簽訂租賃合同，合同期限一般在13年不等；而通過(guò)常州現(xiàn)有老市場(chǎng)商戶(hù)溝通反饋顯示，存在很大部分的商戶(hù)希望通過(guò)購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪，以便長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。小商品市場(chǎng)商鋪投資門(mén)檻低小商品市場(chǎng)商鋪一般在1520平方米，商鋪面積較小。大賣(mài)場(chǎng)式商鋪市場(chǎng)認(rèn)同度高根據(jù)調(diào)研得知，目前常州在售的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)多數(shù)以街區(qū)式商鋪為主，只有銀河灣電腦城為現(xiàn)代化大賣(mài)場(chǎng)式商鋪，銀河灣電腦城一樓商鋪價(jià)格最高卻達(dá)到了10萬(wàn)元/㎡，四樓商鋪價(jià)格最低的也達(dá)到了3萬(wàn)元/㎡，項(xiàng)目整體銷(xiāo)售率達(dá)90%以上。而這些銷(xiāo)售火爆的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪均為產(chǎn)權(quán)式商鋪，完全取代了先前的九洲服裝城和路橋市場(chǎng)的無(wú)產(chǎn)權(quán)式商鋪的地位，可見(jiàn)，產(chǎn)權(quán)式商鋪現(xiàn)已受到廣大投資者的青睞。原產(chǎn)地市場(chǎng)商戶(hù)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，成功進(jìn)駐將對(duì)市場(chǎng)的后期經(jīng)營(yíng)及影響力具有較大的正面作用，建議項(xiàng)目未來(lái)在保證本地招商的同時(shí)，應(yīng)加大對(duì)原產(chǎn)地市場(chǎng)招商的投入力度，增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目未來(lái)的主要招商區(qū)域?yàn)椋撼Ｖ荼镜?，其次為原產(chǎn)地市場(chǎng)，再次為周邊同級(jí)市場(chǎng)及南京等地的上游市場(chǎng)。通過(guò)對(duì)浙江溫州、義烏共31戶(hù)原產(chǎn)地商戶(hù)電話(huà)訪(fǎng)談，%的商戶(hù)有較強(qiáng)的進(jìn)駐意向，%的商戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目持觀望態(tài)度，即溫州、%的商戶(hù)可以考慮進(jìn)駐本項(xiàng)目。異地市場(chǎng)招商可行性分析l 同級(jí)市場(chǎng)商戶(hù)看好本項(xiàng)目根據(jù)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，鎮(zhèn)江、無(wú)錫、%的商戶(hù)有較強(qiáng)的進(jìn)駐意向，28%的商戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目持觀望態(tài)度，即鎮(zhèn)江、無(wú)錫、蘇州三地市場(chǎng)約有30%的商戶(hù)可以考慮進(jìn)駐本項(xiàng)目。l 萬(wàn)都義烏經(jīng)營(yíng)不善，人心不穩(wěn)萬(wàn)都義烏小商品城開(kāi)業(yè)以來(lái)一直經(jīng)營(yíng)不善，稀缺的人流，慘淡的生意氛圍，導(dǎo)致市場(chǎng)里面商戶(hù)人心惶惶，大部分商戶(hù)現(xiàn)已關(guān)檔另尋新的市場(chǎng)以求發(fā)展，而九龍市場(chǎng)、金三角市場(chǎng)等成熟老市場(chǎng)卻坐無(wú)空席。l 本地市場(chǎng)商戶(hù)看好本項(xiàng)目根據(jù)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，常州本地小商品批發(fā)及零售市場(chǎng)有38%的商戶(hù)（合計(jì)74家，共訪(fǎng)談197家）有較強(qiáng)的進(jìn)駐意向，43%的商戶(hù)（合計(jì)85家，共訪(fǎng)談197家）對(duì)本項(xiàng)目持觀望態(tài)度，即常州本地小商品批發(fā)及零售市場(chǎng)共約有81%商戶(hù)可以考慮進(jìn)駐本項(xiàng)目。社區(qū)商業(yè)組成業(yè)態(tài)較為豐富，常見(jiàn)的如下表：社區(qū)配套：銀行、診所、美容美發(fā)、便利店、干洗、彩票、藥店、培訓(xùn)、電信營(yíng)業(yè)廳、蔬果店、天然氣、票務(wù)、寵物等；各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)面積則需招商啟動(dòng)后根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)登記商戶(hù)的比例以及商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力再最終確定。建議規(guī)劃在社區(qū)商業(yè)第34棟靠近停車(chē)場(chǎng)區(qū)域鋪位。將項(xiàng)目各業(yè)態(tài)根據(jù)分區(qū)原則劃入各樓層后，各業(yè)態(tài)的測(cè)算面積與樓層總面積出現(xiàn)較小的出入，上表根據(jù)樓層面積將各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)面積進(jìn)行縮放，得出修正后各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)面積。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分區(qū)建議1）經(jīng)營(yíng)分區(qū)原則：l 兼顧業(yè)態(tài)之間的關(guān)聯(lián)性；l 合理引導(dǎo)人流動(dòng)向；l 充分考慮業(yè)態(tài)含金量與租金承受能力；l 在各價(jià)值區(qū)域合理布置業(yè)態(tài)。2）各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積確定l 計(jì)算方式各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積=項(xiàng)目商業(yè)部分面積*該業(yè)態(tài)所占經(jīng)營(yíng)面積比例 該業(yè)態(tài)在各同類(lèi)城市所占經(jīng)營(yíng)面積比例*該城市對(duì)應(yīng)的加權(quán)系數(shù)=項(xiàng)目商業(yè)部分面積*———————————————————————————— 加權(quán)系數(shù)之和l 加權(quán)系數(shù)的確定一般采用各城市人均社會(huì)消費(fèi)品零售值的比值作為計(jì)算各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積的加權(quán)系數(shù)。建議將社區(qū)商業(yè)臨市場(chǎng)一側(cè)鋪位（只計(jì)算一層面積，二層作為倉(cāng)庫(kù)或住宿功能）與商場(chǎng)部分進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，未來(lái)需考慮統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。l 無(wú)錫國(guó)際招商城業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積所占比例小商品5827578%服裝鞋包1620422%合計(jì)74479100%l 蘇州錢(qián)萬(wàn)里橋市場(chǎng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積所占比例小商品8338%服裝鞋包2124%合計(jì)10462100% 從以上所列無(wú)錫國(guó)際招商城、蘇州錢(qián)萬(wàn)里橋市場(chǎng)等同類(lèi)地級(jí)市成熟小商品市場(chǎng)的業(yè)態(tài)組合及經(jīng)營(yíng)面積比例可以看出，江蘇地級(jí)市現(xiàn)代化小商品市場(chǎng)內(nèi)小商品、%—22%。因此，未來(lái)我項(xiàng)目零售消費(fèi)群體也將重點(diǎn)在周邊居民及常州市居民。4）常州市區(qū)居民小商品日常消費(fèi)。l 然而，常州市擁有工礦企業(yè)約7萬(wàn)戶(hù)，；l 針對(duì)美容美發(fā)店的專(zhuān)項(xiàng)采購(gòu)，全市目前共有美容美發(fā)個(gè)體約3300戶(hù)，以每戶(hù)一年需要3萬(wàn)元的美容美發(fā)用品的消耗量，全市將有約1億元的需求。但是服裝、鞋包類(lèi)業(yè)態(tài)來(lái)項(xiàng)目采購(gòu)的意向則較為薄弱。l 從采購(gòu)意向看： 根據(jù)抽樣調(diào)查的江陰、金壇兩市小商品市場(chǎng)，目前有70%的商戶(hù)愿意來(lái)本項(xiàng)目采購(gòu)。l 從采購(gòu)成本看： 周邊縣到常州、常熟兩地的交通成本基本在3050元之間，而到南通、杭州、上海等地市場(chǎng)則均在100元以上。由此可以看出，小商品業(yè)態(tài)常州九龍市場(chǎng)對(duì)周邊縣市仍然有較強(qiáng)的影響力，而服裝類(lèi)則無(wú)法與其他一級(jí)批發(fā)市場(chǎng)抗衡。2）常州周邊縣市的雜貨店、士多店、中小超市、各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店及批發(fā)商等；定位依據(jù)：l 從經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)看：常州周邊縣市小商品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以日用百貨、日雜百貨、文體用品、玩具、喜慶用品、針織品、五金、服裝、鞋包等業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位基本涵蓋以上所有品類(lèi)，項(xiàng)目在商品品種、款式上將足夠滿(mǎn)足縣級(jí)市場(chǎng)業(yè)態(tài)采購(gòu)需求。l 從采購(gòu)意向看：根據(jù)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，60%的經(jīng)營(yíng)戶(hù)可以考慮到本項(xiàng)目進(jìn)行采購(gòu)。l 從采購(gòu)成本看：本項(xiàng)目所處位置距離下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)均比較近，所抽樣調(diào)查的幾個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，到本市場(chǎng)采購(gòu)交通成本基本在1020元左右，而幾個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)到常熟、杭州等一級(jí)市場(chǎng)采購(gòu)交通成本基本在50元以上，且耗費(fèi)時(shí)間較長(zhǎng)。服裝鞋包類(lèi)業(yè)態(tài)，雖然常州本市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，但是根據(jù)調(diào)研情況反映，農(nóng)村市場(chǎng)相對(duì)比較認(rèn)同九龍老市場(chǎng)一些低端服裝、鞋包商品，未來(lái)本項(xiàng)目服裝、鞋包在業(yè)態(tài)配比中結(jié)合現(xiàn)在市場(chǎng)需求，在增加適當(dāng)青年男女裝的比例，將豐富服裝、鞋包業(yè)態(tài)，也可以吸引一部分下游服裝類(lèi)經(jīng)營(yíng)戶(hù)。項(xiàng)目消費(fèi)群體定位1）常州市區(qū)及下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的雜貨店、士多店、中小超市、各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店及批發(fā)商等；定位依據(jù)：通過(guò)對(duì)常州市下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)小商品經(jīng)營(yíng)戶(hù)進(jìn)行抽樣調(diào)查，得出如下結(jié)論：l 從經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)看:該部分群體的采購(gòu)品類(lèi)主要為日雜百貨、床上用品、針織品、五金等小商品，及服裝、鞋包類(lèi)業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)分類(lèi)鎮(zhèn)江蘇州無(wú)錫餐具廚具鎮(zhèn)江地區(qū)蘇州地區(qū)無(wú)錫地區(qū)、少量江陰市日常用品鎮(zhèn)江地區(qū)蘇州地區(qū)無(wú)錫市、江陰及蘇北地區(qū)勞保用品鎮(zhèn)江本地蘇州地區(qū)無(wú)錫地區(qū)、蘇北地區(qū)塑料制品鎮(zhèn)江地區(qū)蘇州地區(qū)——酒店用品——蘇州地區(qū)——化妝品鎮(zhèn)江本地蘇州地區(qū)無(wú)錫本地飾品鎮(zhèn)江地區(qū)蘇州地區(qū)無(wú)錫地區(qū)、蘇北地區(qū)喜慶用品——蘇州地區(qū)無(wú)錫地區(qū)花藝——蘇州地區(qū)——文體用品鎮(zhèn)江地區(qū)蘇州地區(qū)無(wú)錫地區(qū)玩具鎮(zhèn)江地區(qū)蘇州地區(qū)無(wú)錫本地小電器鎮(zhèn)江地區(qū)蘇州地區(qū)——小五金——蘇州地區(qū)——床上用品鎮(zhèn)江地區(qū)蘇州地區(qū)無(wú)錫市窗簾布藝——蘇州城區(qū)——小針織————無(wú)錫地區(qū)2）服裝鞋包類(lèi)：核心商圈：市區(qū)居民零售采購(gòu)消費(fèi)次級(jí)商圈：下轄縣鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)戶(hù)批發(fā)采購(gòu)設(shè)定依據(jù)：l 常州九龍市場(chǎng)服裝類(lèi)業(yè)態(tài)主要以零售為主，主要目標(biāo)群體為本區(qū)域居民，批發(fā)份額僅局限在下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的部分服裝經(jīng)銷(xiāo)商：經(jīng)營(yíng)品類(lèi)批零比例零售客戶(hù)批發(fā)客戶(hù)批發(fā)零售客戶(hù)地區(qū)采購(gòu)交通方式客戶(hù)地區(qū)客戶(hù)群采購(gòu)方式說(shuō)明采購(gòu)交通方式男裝5%95%常州市各個(gè)轄區(qū)、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公交車(chē)、自駕摩托車(chē)、電動(dòng)車(chē)揚(yáng)中、小河、 湖塘、 新橋、 等小批發(fā)商、零售店、百貨店送貨、電話(huà)訂購(gòu)、上門(mén)采購(gòu)，以上門(mén)采購(gòu)為主自駕車(chē)、公交車(chē)、長(zhǎng)途客車(chē)男裝5%95%常州市各個(gè)轄區(qū)、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公交車(chē)、自駕摩托車(chē)、電動(dòng)車(chē)揚(yáng)中、小河、 湖塘、 新橋、 等小服裝店送貨、電話(huà)訂購(gòu)、上門(mén)采購(gòu)，以上門(mén)采購(gòu)為主公交車(chē)、長(zhǎng)途客車(chē)女裝5%95%常州市各個(gè)轄區(qū)、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公交車(chē)、自駕摩托車(chē)、電動(dòng)車(chē)揚(yáng)中、小河、 湖塘、 新橋、 等服裝零售店、百貨店送貨、電話(huà)訂購(gòu)、上門(mén)采購(gòu)，以上門(mén)采購(gòu)為主自駕車(chē)、公交車(chē)、長(zhǎng)途客車(chē)女裝5%95%常州市各個(gè)轄區(qū)、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公交車(chē)、自駕摩托車(chē)、電動(dòng)車(chē)揚(yáng)中、小河、 湖塘、 新橋、 等服裝零售店、百貨店送貨、電話(huà)訂購(gòu)、上門(mén)采購(gòu)，以上門(mén)采購(gòu)為主自駕車(chē)、公交車(chē)、長(zhǎng)途客車(chē)l 常州距離杭州、上海、常熟等服裝鞋包一級(jí)批發(fā)市場(chǎng)距離較近，將對(duì)本項(xiàng)目的服裝類(lèi)業(yè)態(tài)形成打壓之勢(shì)，本項(xiàng)目該類(lèi)業(yè)態(tài)無(wú)論從價(jià)格、款式、商品更新速度都無(wú)法跟一級(jí)市場(chǎng)抗衡。項(xiàng)目輻射商圈定位1）小商品類(lèi)：核心商圈：常州市城區(qū)及下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)440萬(wàn)人口消費(fèi)市場(chǎng)次級(jí)商圈：毗鄰常州的其他周邊縣市及其鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如鎮(zhèn)江丹陽(yáng)、揚(yáng)中，蘇州江陰等設(shè)定依據(jù)：l 目前常州小商品輻射范圍主要局限為本地，部分業(yè)態(tài)輻射能力有一定差異：業(yè)態(tài)常州市場(chǎng)輻射范圍服裝、鞋常州本地以及區(qū)域內(nèi)零售餐具廚具、化妝品、喜慶用品、文體用品、窗簾布藝、小針織、副食品 主要以輻射本地為主日常用品、勞保用品、塑料制品、酒店用品、飾品、花藝、玩具、小電器、小五金、床上用品、箱包皮具以常州本地客戶(hù)為主，并能輻射到周邊縣如溧陽(yáng)、金壇、江陰、丹陽(yáng)、揚(yáng)中等區(qū)域l 常州周邊同類(lèi)地級(jí)市均有較成熟的批發(fā)市場(chǎng)，市場(chǎng)輻射商圈仍以本地為主，與常州市場(chǎng)形成鼎足之勢(shì)。然而，市場(chǎng)東側(cè)的青洋路高架橋即將開(kāi)通，屆時(shí)該市場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)狀況上定能出現(xiàn)一定的好轉(zhuǎn)，將在一定程度上分享本項(xiàng)目的采購(gòu)客戶(hù)流，從而與本項(xiàng)目形成強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。而常州政府對(duì)本項(xiàng)目小商品市場(chǎng)的定位認(rèn)同度并不是很高，這樣一來(lái)，在本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中難免多走一些彎路，在一定程度上限制了本項(xiàng)目更好的發(fā)展。未來(lái)本項(xiàng)目建成后，難免會(huì)受到這些不良形象的影響。導(dǎo)致九龍、金三角市場(chǎng)內(nèi)的商家好貨不好賣(mài)，消費(fèi)者不愿來(lái)的惡性循環(huán)。小商品與人們的日常生活息息相關(guān)，常州市龐大的人口基數(shù)及消費(fèi)能力為本項(xiàng)目立足常州，輻射周邊的有力保障。截止2008年底，常州市常住人口（含在常居住半年以上的外來(lái)人口，扣除本地戶(hù)籍人口外出半年以上的人口），%。另外，本項(xiàng)目臨近城市快速公交紅梅新村站，附近人車(chē)流