【正文】 公司華新都市花園錦繡山莊物管公司長安華都華潤物業(yè)龍湖*楓香庭龍湖物管金砂水岸天驕年華重慶天驕物業(yè)管理有限公司學(xué)林雅園中海物業(yè)管理(深圳)華宇廣場華宇物管新東?；▓@香港梁振英測量師行物管公司?？唾拗貞c希爾頓物管公司華宇名都城華宇物業(yè)美茵河谷重慶曉月物管公司珠江花園珠江物業(yè)管理公司1上江城彩園物管有限公司1廣廈經(jīng)典重慶第一物管公司1資料來源：上海中瑞市場研究部4 客戶特征分析 消費者對目標(biāo)物業(yè)的接受度 對目標(biāo)物業(yè)的接受度n 絕大多數(shù)被訪者表現(xiàn)出模糊意愿50%以上的被訪者出于各方面原因暫時無法作出明確的選擇。，與上海相比差距并非很大。但其中上海東湖物管、戴德梁行等上海知名的物業(yè)管理公司也已經(jīng)擠入了重慶市場。地下車庫可租可售，價格不一，租金在250400元/月，售價多在710萬/個之間，個別中心城區(qū)樓盤車位售價達到15萬（華宇廣場），車庫管理系統(tǒng)完善。從研究樣本的會所設(shè)置可以看出這點。n 會所發(fā)展體現(xiàn)現(xiàn)代居住理念變更早期的項目基本上不設(shè)立會所這一功能場所，特別是位于沙坪壩核心區(qū)域的華宇廣場，充分利用了三角碑商圈的便利。表210 競爭對手項目外部公共配套情況物業(yè)名稱郵局銀行餐飲娛樂商業(yè)體育場館幼兒園中小學(xué)醫(yī)院公園景區(qū)上海城有有眾多南坪步行街大型百貨無無無無無融橋半島風(fēng)臨洲無無無無運動俱樂部無無中心醫(yī)院天成內(nèi)湖、豐富水景泰正花園有有眾多南坪步行街大型百貨無無無無無回龍灣有有無無無無無無無海棠曉月有有眾多濱江商業(yè)區(qū)無無無無沿江水景南方上格林無無無無無無有有華新都市花園無有有無無無有無沿江水景長安華都無無有有有無無無龍頭寺森林公園龍湖*楓香庭有有有重百、家樂福無無無無無金砂水岸無無無家樂福無無無有沿江水景天驕年華有有無無無有有有無學(xué)林雅園有有眾多三角碑步行街無無有無鳳凰山公園華宇廣場有有眾多商業(yè)步行街無有有有城市步行廣場、名人雕塑廣場、綠色藝術(shù)廣場新東?；▓@無無無無無無無無無?？唾逕o無朝天門餐飲娛樂街朝天門批發(fā)市場無無無無朝天門碼頭華宇名都城有有有山城超市無無有有無美茵河谷無無無無無無無無無珠江花園有有有商業(yè)步行街無無無無沿江水景上江城無有有商業(yè)步行街無無有無廣廈經(jīng)典無有有沃爾瑪超市無無有有北接4萬平米景觀休閑廣場資料來源：上海中瑞市場研究部 內(nèi)部公共配套分析n 研究樣本50%有規(guī)模會所，重視教育、商業(yè)配套，配套醫(yī)療設(shè)施較為欠缺 研究樣本樓盤都很重視為客戶提供完善的內(nèi)部配套設(shè)施，形式主要以會所為主，或在樓盤建沿街底商、或小區(qū)內(nèi)商業(yè)街，其商業(yè)業(yè)態(tài)類型包括超市、餐飲、郵局、銀行等等，可謂一應(yīng)俱全。位于中心城區(qū)的個案得益于城區(qū)較為成熟的配套設(shè)施，如天驕年華、華宇廣場、華宇名都城、廣廈經(jīng)典等。錯層住宅占有一定的比例，進戶即露臺的新穎戶型也得到一定的市場認(rèn)可。此外，由于競爭項目規(guī)模都較大，故戶型種類繁多，有部分項目設(shè)計了30多種不同類型的房型。表27 項目產(chǎn)品線分組表產(chǎn)品線分組多層小高層高層超高層上海城18 33融橋半島風(fēng)臨洲5+1后期后期泰正花園33回龍灣12海棠曉月1232南方上格林118華新都市花園18長安華都118龍湖*楓香庭30金砂水岸30天驕年華18學(xué)林雅園1127華宇廣場32新東?；▓@22海客嬴洲 52華宇名都城15230美茵河谷5珠江花園1232上江城1732廣廈經(jīng)典1232資料來源：上海中瑞市場研究部，備注：表中數(shù)據(jù)代表樓層數(shù)目 項目單位面積分組分析n 研究樣本中舒適面積的三房戶型在各樓盤面積戶型中所占的比重很大上海城（小高層）、回龍灣（小高層）、海棠曉月（小高層）、新東?；▓@（小高層）以121140m2（套內(nèi)）三房為主力面積，融橋半島（多層）、泰正花園（高層）、華新都市花園（小高層）、龍湖*楓香庭（高層）、金砂水岸（高層）、華宇廣場（高層）均以101120m2（套內(nèi)）三房作為主力房型面積。但是對于低密度物業(yè)的居住向往和喜愛程度可以從融橋半島、美茵河谷等項目的銷售之中看出來。n 多層、別墅等低密度物業(yè)較為缺乏受到地形地貌的影響，重慶住宅的密度普遍較高。往往規(guī)模大的樓盤多將小高層和高層分批推出，如海棠曉月、華宇名都城、珠江花園、上江城、廣廈經(jīng)典。此外，重慶地形的變化對于住宅項目景觀的設(shè)計帶來了天然的起伏感、層次感和空間感，但是對于實現(xiàn)小區(qū)交通系統(tǒng)的理想暢通卻帶來了一定困難。部分中心城區(qū)的個案也都在小區(qū)內(nèi)做了中心水景、主題園林、景觀廣場等，營造優(yōu)雅舒適的居家環(huán)境。在道路系統(tǒng)的設(shè)計過程中，有部分項目提出了人車分流的概念，更有融橋半島還依據(jù)自身地形特征打造了四級道路系統(tǒng)。表25 競爭對手項目價格情況 物業(yè)名稱銷售面積（萬M2）銷售價格范圍（元/ M2）平均銷售價格（元/ M2）銷售面積加權(quán)銷售均價（元/ M2）上海城62200280025002500融橋半島風(fēng)臨洲1022003900（套內(nèi)）27002800泰正花園3023003200（套內(nèi)）28002600回龍灣1823002800（套內(nèi)）25502500海棠曉月7025005000（套內(nèi)）35003000南方上格林3523003500（套內(nèi)）26002600華新都市花園1525003500（套內(nèi)）30003000長安華都1823002800（套內(nèi)26002600龍湖*楓香庭2724003000（套內(nèi)）28002800金砂水岸825003500（套內(nèi)）30003000天驕年華1926504000（套內(nèi)）30002800學(xué)林雅園2126003000（套內(nèi)）2800280032004300（套內(nèi)） 3800（550裝修價）3800華宇廣場3825003500（套內(nèi)）32003000新東?；▓@1423003000（套內(nèi)）26002600?？唾?40005000（套內(nèi)）45004500華宇名都城1125003500（套內(nèi)）31003000美茵河谷523002800（套內(nèi)）26002600珠江花園2025004500（套內(nèi)）30002800上江城620002600（套內(nèi)）23002300廣廈經(jīng)典1320003000（套內(nèi)）25502500資料來源：上海中瑞市場研究部備注：銷售面積加權(quán)銷售均價是根據(jù)市場調(diào)研選取當(dāng)期推出的新盤和上期推出的次新盤的單價進行估算。有一年漲幅達到5001000元/平方米的項目，例如海棠曉月；也有基本未變動的，例如珠江花園。目前，沿江的規(guī)模樓盤定價較高，如海棠曉月、金砂水岸、珠江花園等均價都在3000元/平方米以上；地處朝天門碼頭的超高層住宅?？唾蘧鶅r高達4500元/平方米，市場有一定的抗性。n 濱江題材開始受到關(guān)注重慶江景資源豐富，而且由于地勢的關(guān)系，江景住宅比比皆是，并且在早年居住在江邊交通非常不方便，屬于“窮人區(qū)”。這說明重慶中高檔住宅的主體價格水平線較為整齊，并且每個區(qū)差別性并不太大。重慶的中高檔購房群體很少。他們是重慶豪宅市場鎖定的對象，還有很大的一部分則是中等收入偏低的群體，有很多一部分還是農(nóng)村進城的農(nóng)民，相對于其他房地產(chǎn)發(fā)展相對比較成熟的發(fā)達城市，購房群體的相對購買力則較弱。購房群體相對單一。n 年齡：中年為主通過對重慶現(xiàn)有在售樓盤的調(diào)查，通過業(yè)內(nèi)人士的介紹，可以發(fā)現(xiàn)重慶購房群體的消費年齡基本上在35歲以上，這與重慶的收入水平有關(guān)，重慶的年人均收入基本在6000—10000元人民幣之間，較大比例的收入還不足1000元人民幣/月。另外則是一些餐飲、旅游等小企業(yè)主，他們的收入也很高，他們是目前重慶購房的生力軍。n 職業(yè)：集中在支柱產(chǎn)業(yè)員工和外來農(nóng)村人口重慶的幾大支柱產(chǎn)業(yè)為汽車、摩托車、旅游、生物醫(yī)藥等，其它的主要是農(nóng)業(yè)成分。下面從幾個方面來分析客源特征：n 區(qū)域：地段情節(jié)較為顯著本土客源由于地段情節(jié)，主要以區(qū)域客源為主。當(dāng)然，這也和重慶目前是買方市場有直接的關(guān)系。這主要體現(xiàn)在很多項目前6070%的住宅銷售形勢很好，但之后剩余較差的單位則去化緩慢，從而導(dǎo)致整個項目的銷售周期過長。再如南岸區(qū)規(guī)模大盤海棠曉月為例，該項目依山傍水，擁有市區(qū)獨一無二的溫泉公園，毗鄰繁華的濱江美食一條街，完善的配套設(shè)施在消費者中形成了良好的口碑。表23：項目規(guī)模面積分組表 1020萬M2 新東?；▓@海客嬴洲華宇廣場上海城金砂水岸泰正花園華宇名都城融橋半島上江城天驕年華南方上格林回龍灣廣廈經(jīng)典龍湖*楓香庭海棠曉月學(xué)林雅園美茵河谷華新都市花園長安華都珠江花園資料來源：上海中瑞市場研究部 需求特征 銷售情況分析n 小高層、高層住宅類型銷售情況較好從樓盤本身而言，良好的銷售情況體現(xiàn)出消費者對已供應(yīng)的樓盤性價比的認(rèn)同。除此之外便是50萬平方米以上的超大規(guī)模項目。大盤市場將成為重慶住宅市場的主流，大盤的推案時間、營銷手法、推廣力度和價格定位都將對重慶房地產(chǎn)市場起到引導(dǎo)作用。從目前市場已亮相樓盤的檔次來看，中高檔樓盤占據(jù)大部分，預(yù)計這一檔次物業(yè)在2003年將是市場爭奪的焦點；從規(guī)模及體量來看，1020萬平方米所占比例較大，這類規(guī)模樓盤除在綠化景觀、物業(yè)氛圍營造方面注重投入外，在營銷推廣方面也會不遺余力，更為激烈的競爭在所難免。除此之外，新開樓盤還有九龍坡區(qū)的天驕中高檔規(guī)模樓盤主要集中于北部新城和南岸區(qū)，北部新城新開樓盤以龍湖上江城、廣廈經(jīng)典等樓盤基本上都在10萬平方米以上。從近期看開盤與亮相的多是建筑面積10萬平方米以上大盤，其中既有占地3000畝的融僑半島，占地1000畝的廣廈城及天驕 渝 中 區(qū)：新東?；▓@、?？唾?78。 江 北 區(qū)：南方上格林、華新都市花園、長安華都、龍湖*楓香庭、金砂水岸178。178。 競爭對手樣本框界定根據(jù)以上研究范圍的確定，根據(jù)競爭區(qū)域市場樓盤的區(qū)位、類型、開盤時間來界定競爭對手樣本框。 建筑面積規(guī)模在20萬平方米；178。根據(jù)本項目的預(yù)計檔次，規(guī)模和容積率情況，為了更好的進行市場比較和深入研究，擬采用同類競爭項目為研究范圍，先以重慶主要城區(qū)范圍的中高檔、規(guī)模大盤界定本案競爭對手樣本框，局部考慮區(qū)域分類法。總體規(guī)劃區(qū)域內(nèi)臨袁石路和袁茄路的BBCA9地塊及臨謝陳路的E7地塊。第二部分 項目住宅競爭環(huán)境分析一、普通公寓住宅競爭區(qū)域市場界定 競爭區(qū)域市場范圍界定本項目位于重慶市袁家崗高新區(qū)奧林匹克體育中心，屬九龍坡區(qū)。預(yù)售房比現(xiàn)房受寵 隨著重慶開發(fā)企業(yè)的市場定位和行銷策劃水平，以及規(guī)劃設(shè)計水平正在不斷改善和提高，產(chǎn)品適銷，得到了消費者的認(rèn)同，新開發(fā)預(yù)售房的銷售情況良好，比現(xiàn)房更贏得市場。尤其是社會生活水平的不斷提高，讓人們對居住環(huán)境的要求也日益提高。親水性是重慶人與生俱來的天性，不少開發(fā)商迎合市場需求利用得天獨厚的地理環(huán)境開發(fā)臨江或臨湖樓盤。n 繼渝中半島和江北、南岸之后，北部城區(qū)和其他主城各區(qū)相繼成為房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費的熱點區(qū)域。 圖12重慶歷年商品房平均銷售價格變化表數(shù)數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局年報數(shù)據(jù) 房產(chǎn)市場特征 n 市場供大于求，總體銷售速率較緩 較大的市場供應(yīng)已經(jīng)使得重慶的房產(chǎn)市場銷售速度明顯減緩，市場出現(xiàn)了不應(yīng)有的疲態(tài)，這一點使得開發(fā)商不得不考慮當(dāng)?shù)厝四壳暗馁徺I力情況，價格導(dǎo)向是重慶人購房的特點。圖12 重慶市歷年商品房供求分布數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局年報數(shù)據(jù)19962001（單位：萬平方