【正文】 墅別墅4232%毛坯房4600本區(qū)域樓盤體量較市中心區(qū)域普遍較大，且多以規(guī)模住宅形式出現(xiàn)；容積率低、綠化率高是本區(qū)域市場住宅的鮮明特點；區(qū)域住宅建筑形態(tài)由多層為主、搭配小高正逐步過渡到多層與小高層相結(jié)合為主、適當搭配高層的開發(fā)模式；區(qū)域內(nèi)除萬科一貫的部分裝修模式外，絕大部分項目交房標準仍是毛坯，同時珞瑜路上以光谷世界城、劍橋世家為代表的項目開始出現(xiàn)精裝修房。開展噪聲環(huán)境綜合治理，嚴格控制噪聲擾民， 特別是嚴格管理建筑施工噪音，嚴格執(zhí)行禁鳴規(guī)定，區(qū)域環(huán)境噪聲平均值小于55分貝。到2010年，工業(yè)廢水排放達標率達到95%，污水集中處理率達到70%，使東湖、湯遜湖、南湖水質(zhì)有所改善。建設(shè)和完善湯遜湖污水處理廠收集、處理系統(tǒng)，新建23家污水處理廠，加快治理生活污水排放，改變污水直接入江、入湖狀況。到2010年，高新區(qū)空氣質(zhì)量達到或好于國家二級標準，工業(yè)廢氣排放達標率達到100%。加快能源結(jié)構(gòu)的調(diào)整，禁止新增大型燃煤裝置，對現(xiàn)有燃煤鍋爐要逐步實施改造。沿規(guī)劃新建高新三路、高新四路、高新五路等50余條道路鋪設(shè)完善排水管道，全長約200公里。排水系統(tǒng)。完成供電城網(wǎng)與農(nóng)網(wǎng)之間的劃分。完善建成區(qū)內(nèi)的電網(wǎng)建設(shè)，消除電力不足現(xiàn)象。新建供水管道150公里，投資5億元，主要鋪設(shè)在火炬東路東延、南環(huán)公路、長通北路、藏龍中路東延等道路上。供水系統(tǒng)。結(jié)合道路建設(shè)，新建信息工程50余個項目。另外，在新托管區(qū)域道路建設(shè)的同時，完善新區(qū)域內(nèi)的電信系統(tǒng)建設(shè)。完善大型文化娛樂設(shè)施、酒店會議設(shè)施、高標準系列化的學校、多層次的醫(yī)療設(shè)施，啟動光谷奧體中心建設(shè)。 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在現(xiàn)階段“四縱六橫”的路網(wǎng)格局上，對建成區(qū)域內(nèi)道路存在的不足進行整改提升，完善城市交通功能；對新托管區(qū)域加快道路建設(shè)進展，形成完善的園區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)，增強招商引資的能力。在新武黃高速公路南北兩側(cè)向東延伸發(fā)展，形成“十一五”期間功能配套完善的公建服務(wù)區(qū)。形成規(guī)劃用地8平方公里，建筑面積1600萬平米。 用地規(guī)劃沿中環(huán)線新武黃公路向東發(fā)展，實施空間生長戰(zhàn)略，為產(chǎn)業(yè)的拓展提供更為廣闊的發(fā)展空間，根據(jù)用地平衡的原則，形成用地10平方公里，建筑面積1000萬平米的產(chǎn)業(yè)區(qū)。通過以上“山、水、林、路的自然條件，形成東湖高新區(qū)所特有的“綠色光谷、魅力園區(qū)”。4）三個支撐中心：在魯巷廣場、流芳、九峰王家店－三星地區(qū)，分別形成三個次級的城市中心，魯巷中心以商業(yè)服務(wù)為主導(dǎo)，流芳中心以產(chǎn)業(yè)服務(wù)為主導(dǎo)，三星中心以旅游服務(wù)為主導(dǎo)，分別融合相應(yīng)的商業(yè)、金融、信息、文化等服務(wù)設(shè)施，服務(wù)于相應(yīng)的簇團區(qū)域。2）四大簇團：由中環(huán)線－新武黃這一東西方向的主干線與中環(huán)線－南環(huán)線這一南北方向的主干線十字交叉，將東拓后的武漢科技新城整體自然劃分為四大簇團。武漢科技新城的空間結(jié)構(gòu)具體為：一條主軸，四大簇團；一個都市核心，三個支撐中心；一個資源保護網(wǎng)絡(luò)，多條生態(tài)廊道?；诟咝录夹g(shù)園區(qū)的城市發(fā)展目標是：國內(nèi)一流，國際知名的高新技術(shù)園區(qū)；基于城市綜合發(fā)展的目標是：生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)設(shè)施完善的山園林式科技城。其中：融居住、商業(yè)、文化、游憩功能為一體的多元復(fù)合城市區(qū)域，從科技園區(qū)走向城市，是“十一五”期間武漢科技新城應(yīng)該繼續(xù)努力的方向。 武漢科技新城城市功能定位與發(fā)展目標以東湖高新技術(shù)高新區(qū)為主體的武漢科技新城的城市戰(zhàn)略定位是：武漢市的城市副中心，大武漢都市圈的科技產(chǎn)業(yè)核心，區(qū)域創(chuàng)新動力源。今年加大力度投資17億元扮靚“光谷”，已啟動10條道路、2條景觀路、一個污水處理場、一個垃圾發(fā)電廠等項目。建成了12萬伏關(guān)南變電站，完成了湯遜湖污水處理廠一期工程及收集管網(wǎng)系統(tǒng)建設(shè)，實施了“湖改江”工程?；A(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)全面展開。加強了環(huán)境整治工作，基本改變了城鄉(xiāng)結(jié)合部臟、亂、差的局面。 市政配套設(shè)施建設(shè)情況“十五”期間，東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)園林綠化建設(shè)和環(huán)境整治成效顯著。同時布置4個公交首末車站及若干公共停車場，建設(shè)科技商貿(mào)步行街和光谷創(chuàng)業(yè)街。同時關(guān)山一路垂直的珞喻路、雄楚大街及正在施工的南湖南路、二環(huán)可直通武昌中心城區(qū)；平行的關(guān)山二路延長線往北直通東湖南岸，往南連接武漢東大門武黃高速；關(guān)山一路往南延伸，經(jīng)萬科城市花園連接湯遜湖、廟山“藥谷”、江夏的陽光大道?！笆濉逼陂g，高新區(qū)新修、改建城市化道路40條，全長106公里，改造和建設(shè)了珞瑜路、南湖南路、湯遜湖北路、楚雄大街東段、民院路、關(guān)山一路、關(guān)山二路等主干道，形成了“四縱四橫”的路網(wǎng)格局。此外，在這條研發(fā)軸上，還匯集了江鉆股份、長江通信、烽火通信、華工科技、東湖高新等近十家上市公司和數(shù)10家風險投資公司。這里建設(shè)規(guī)劃面積達8萬平方米的武漢光谷光電子大市場。面積3平方公里，該區(qū)為一五期間布局建設(shè)的老工業(yè)基地。由華中軟件園、華軟軟件園等組成。武漢地區(qū)各有關(guān)大學及科研院所的相關(guān)光電子與高新技術(shù)企業(yè)正在逐步遷入園區(qū)之中?！耙粎^(qū)”是指光電子產(chǎn)業(yè)基地的主體區(qū)域，該區(qū)域以位于東湖、南湖、湯遜湖之間的武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，基地主體區(qū)域面積為30平方公里，劃分為五個園區(qū)：1）東湖高新科技工業(yè)園：位于東湖開發(fā)區(qū)東部，面積約8平方公里，包括關(guān)東科技工業(yè)園和關(guān)南科技工業(yè)園兩部分?；就瓿闪?0平方公里范圍的城市化建設(shè)，武漢城市副中心的框架初具雛形。說明2005年從業(yè)人員增加主要是大專以上學歷人員和中高級職稱人員的增加。表：0405年東湖高新區(qū)從業(yè)人員結(jié)構(gòu)比較表文化程度結(jié)構(gòu)2004年2005年04年與05年比較人數(shù)比重%人數(shù)比重%人數(shù)增減比重增減%博士796993197碩士436164352074大學28725372228497大專25647340268379中專22009289416932其它548693477420095合計13640714239159844從學歷方面分析，%，其中博士993人，同比增加197人，碩士6435人，同比增加2074人，本科37222人，同比增加8497人。從業(yè)人員主要集中在億元以上的大企業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)中。 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)從業(yè)人員情況2005年，%。其中，光電子信息項目32項，；機電一體化項目17項，完成投資6億元；生物醫(yī)藥項目11項，；新材料新能源項目4項，；環(huán)保項目3項，；其他項目6項。2005年產(chǎn)業(yè)投資22億元，占年度固定資產(chǎn)投資總額的 %，%。“十五”時期東湖高新區(qū)基本建設(shè)投資完成111億元，比“九五”%，%。當年新開發(fā)土地面積1平方公里，當年竣工建筑面積93萬平方米。固定資產(chǎn)投資增長較快主要表現(xiàn)在：一是基本建設(shè)投資力度加大。2005年500萬以上固定資產(chǎn)投資項目78個, 與2004年基本持平；二是項目投資額度增加, 1億元固定資產(chǎn)投資額度的投資項目10個,%。%。（總收入/年均從業(yè)人員）；，；，；。表明了2005年和“十五”時期東湖高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模不斷擴大，經(jīng)濟總量不斷提高。2005年東湖高新區(qū)在53個全國高新區(qū)中總收入排第13位、工業(yè)總產(chǎn)值排第13位、工業(yè)增加值排第9位、上繳稅費排第13位。 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展情況2006年，東湖高新區(qū)技工貿(mào)總收入超過1000億元，%；工業(yè)總產(chǎn)值860億元，%；規(guī)模以上總產(chǎn)值770億元，%；工業(yè)增加值320億元，%；規(guī)模以上工業(yè)增加值285億元，%，%?！拔錆h湖光山色的掩映之中，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局的功能分區(qū)已經(jīng)形成了關(guān)東光電子信息產(chǎn)業(yè)區(qū)、關(guān)南生物工程與新醫(yī)藥、環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、湯遜湖國家大學科技園、南湖國家農(nóng)業(yè)園，光谷廣場商貿(mào)文化區(qū)和農(nóng)民新社區(qū)。武漢年銷售收入過30億元企業(yè)2家，年銷售收入過10億元企業(yè)6家，年銷售收入過億元企業(yè)63家。2006年，東湖高新區(qū)工商注冊企業(yè)累計11647家，比2005年增加1754家，平均每個工作日新注冊67家企業(yè)。1991年，被國家批準為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)； 2001年7月6日，原國家計委正式批復(fù)武漢東湖高新區(qū)為“國家光電子產(chǎn)業(yè)基地”——“武漢武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)地處武漢市東南部，沿珞珈山、南望山、喻家山到凌架山一帶，位于東湖、南湖、湯遜湖三湖之間，是在國家改革開放，特別是科技體制和經(jīng)濟體制改革的大背景下誕生的。（4）產(chǎn)品布局在售項目整體布局以排狀+圍合為主，其園林景觀：組團綠化+主題景觀+景觀小品為主，以傳統(tǒng)庭院風格與現(xiàn)代歐陸風格相結(jié)合。（3）園林景觀樓盤整體布局以排狀+圍合為主，其園林景觀：組團綠化+主題景觀+景觀小品為主，以傳統(tǒng)庭院風格與現(xiàn)代歐陸風格相結(jié)合。（2）外立面區(qū)域內(nèi)項目外立面多采用淡黃色和灰色，涂料與面磚相結(jié)合，以涂料為主。（1）綠化率區(qū)域樓盤綠化率平均達38%以上，本季度開盤的樓盤綠化率達到了40%，個別樓盤達到了45%，呈逐步上升的勢態(tài)，且整體綠化率普通高于武漢平均綠化率水平（據(jù)我市《建設(shè)工程項目配套綠化用地面積審核辦法》規(guī)定, 建筑密度三區(qū)內(nèi)的居住區(qū)項目的綠地率不低于35%）。從上圖表中可以看出，關(guān)山路、民院路段以低密度的多層物業(yè)占據(jù)主體；珞瑜路、楚雄大道沿線正全面進入小高層、高層的開發(fā)時期；關(guān)山中環(huán)線周邊均為房地產(chǎn)旗艦項目，以多層情景洋房等高質(zhì)量產(chǎn)品拉動郊區(qū)板塊。該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)以“光谷”為核心，本季度隨著此區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的日益成熟，單一的居住形態(tài)已不能滿足居民的需要。 區(qū)域住宅價格情況2006年，洪山區(qū)商品住宅價格在南湖板塊、光谷板塊房地產(chǎn)良好發(fā)展態(tài)勢的支撐下，較05年拉升近300元，達到3315元/平米。農(nóng)民人均收入4960元，位居全市第一。近年來，洪山區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展取得了重大進步，%，在全市14個區(qū)位居第二。轄區(qū)內(nèi)有武漢大學、華中科技大學、華中師范大學、華中農(nóng)業(yè)大學、武漢理工大學、中南民族大學、中南財經(jīng)政法大學、湖北工業(yè)大學等20余所國內(nèi)外知名高等院校，有7172709研究所等國家、省、市級科研機構(gòu)30余家，一大批科研成果達到國內(nèi)領(lǐng)先水平和國際先進水平。洪山區(qū)地處“湖北大通道”的重要交匯點，是武漢市中環(huán)和外環(huán)線內(nèi)的主要經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域，貫通南北的京廣鐵路和連接東西的武大鐵路從區(qū)內(nèi)通過；擁有標準泊位的白滸山外貿(mào)碼頭可?？?000噸級船舶，已開辟直達日本、香港和東南亞等國家和地區(qū)的航線，進出口貨物可在武漢報檢、報關(guān)、簽單、結(jié)匯；從天河機場可直飛數(shù)十個國家和地區(qū)；滬蓉、京珠兩條高速公路在這里交匯，31107國道，以及區(qū)、鄉(xiāng)、村各級公路在區(qū)內(nèi)縱橫交錯，武漢市內(nèi)四座長江大橋均與洪山連通。全區(qū)土地面積509平方公里。，個盤價格上漲平穩(wěn)2006年，武昌區(qū)的住房交易非?；钴S，交易面積呈現(xiàn)逐月上漲的趨勢，上漲幅度分別為9%和20%，個盤價格變動不大，項目外環(huán)境包括道路的改造、規(guī)劃的實施是導(dǎo)致價格上升的主要因素。在南湖，多層與小高層的價格差距在200元/平方米左右，而小高層的建安成本要遠高于多層，從實際的銷售情況來看，特別對于非中心區(qū)的高層住宅而言，消費者的接受程度仍然較低。但應(yīng)關(guān)注的是，此類項目也面臨建筑密度較高、綠化面積不大等問題。憑借靠近核心商圈的地段優(yōu)勢，中南路附近純住宅物業(yè)的價值空間也得到不斷的拓展。 區(qū)域住宅市場特征 中南商圈純物業(yè)升值空間較大中南路沿線已成為武昌區(qū)新型的商業(yè)中心，系列寫字樓、酒店、商住樓的推出使其具備了集中和完整的商業(yè)形態(tài)。未來3—10年，武昌地區(qū)將建成生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，公共與市政設(shè)施配套，經(jīng)濟發(fā)達，交通便捷，高收入群體相對集中的現(xiàn)代化中心城區(qū)。武昌將形成沙湖體育文化旅游發(fā)展區(qū)、武昌首義文化區(qū)、中南路—水果湖省級商貿(mào)行政區(qū)、東湖風景名勝旅游區(qū)、南湖居住風景旅游區(qū)、街道口大學城、徐東路—梨園商貿(mào)居住區(qū)、沿江制造業(yè)紡織業(yè)發(fā)展區(qū)、白沙洲—武泰閘現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)展區(qū)等九大板塊。武漢房地產(chǎn)市場的需求量仍然旺盛，但其增長勢頭已出現(xiàn)回落，這預(yù)示著武漢市房地產(chǎn)未來市場的銷售壓力將會越來越大。 市場供需平衡，但需求增幅出現(xiàn)回落從2006年武漢市商品房銷售率（銷售面積/竣工面積），2006年商品房銷售呈現(xiàn)出供需平衡的特征。 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)更趨合理化在國家宏觀調(diào)控政策的導(dǎo)向作用下，武漢房地產(chǎn)市場的發(fā)展更趨于合理化，經(jīng)濟適用住房供應(yīng)量大幅提高，而房地產(chǎn)市場需求仍將保持持續(xù)增長的態(tài)勢，市場發(fā)展平穩(wěn)，具有較大空間。一些重大基礎(chǔ)設(shè)施周邊的區(qū)域及城郊結(jié)合部的房屋也將成為新的購買熱點。 重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推動房地產(chǎn)市場新的契機2006年，城市基礎(chǔ)建設(shè)投資持續(xù)增大。 武漢市房地產(chǎn)市場特征 經(jīng)濟穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)市場持續(xù)走高武漢市經(jīng)濟的穩(wěn)步增長，導(dǎo)致居民的可支配收入增長較快； 06年，房地產(chǎn)開發(fā)投資與城市國民生產(chǎn)總值的比值稍有提高，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資1/4。 武漢市近年來商品住宅供應(yīng)趨勢分析通過對武漢商品房供給和需求各種指標的數(shù)據(jù)分析，2006年武漢房地產(chǎn)市場供應(yīng)方面出現(xiàn)了變化，新開工面積減少，竣工面積增長，表示未來兩年的供應(yīng)量將會一定幅度的減少。但通過對歷年武漢市商品房銷售率的對比分析來看，武漢市商品房市場的需求量在持續(xù)保持增長，但其增長勢頭已出現(xiàn)回落。 武漢市商品住宅銷售狀況 武漢市近年來商品住宅銷售狀況圖：武漢市近年來商品住宅銷售狀況 （萬平米），%；其中：，%，%。漢陽區(qū)域雖然絕對價格不高，但是該區(qū)域以前價格較低近年已經(jīng)有了很大的漲幅，且區(qū)域項目相對不多，其漲勢將繼續(xù)保持強勁。 主中心城區(qū)商品住宅價格變化分布圖：武漢市各主中心城區(qū)商品住宅價格變化分布 （元/平米）2006年各區(qū)域商品住宅價格均保持了漲勢，但各個區(qū)域之間的價格仍然存在較大的差距。 各季度商品房價格走勢圖：武漢市各季度商品房價格走勢 （元/平米）上圖從中可以看出2006年1季度至2季度住宅價格增長幅度較大，這段時期是處于樓市銷售的旺季，房地產(chǎn)市場在各方面都較為紅火，新上市樓盤也較多，