【正文】 能標準執(zhí)行率達到100%；縣級市（縣城）建筑節(jié)能標準執(zhí)行率達到60%。 省建設廳要求，有條件的城市要積極開展綠色建筑、低能耗、超低能耗建筑示范。要以政府辦公樓節(jié)能改造為突破口，積極探索，推動既有公共建筑的節(jié)能改造。從當前住宅新的建設水平和發(fā)展方向來看，節(jié)能住宅已是必然的趨勢，也是整個社會的需要。二、 武漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢（一） 武漢市商品住宅總體發(fā)展情況 武漢市商品住宅投資狀況 武漢市近年來商品住宅投資狀況，%，%；其中，%，%。圖：武漢市近年來商品住宅投資額 （億元）(數(shù)據(jù)來源：武漢房產(chǎn)管理局)從上圖中可見，武漢市近幾年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持著較快的增長幅度，直接促進了近幾年武漢的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。在2006年國家進行一系列的調(diào)控措施后，年度的房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅開發(fā)投資增長幅度比上年均有了一定的回落，但仍然保持著較高的增長水平，這也直接說明近兩年發(fā)展商對武漢房地產(chǎn)市場的看好。 武漢市商品住宅開發(fā)建設情況 武漢市近年來商品住宅施工狀況圖：武漢市近年來商品住宅施工面積 （萬平米）(數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)年鑒，2005年數(shù)據(jù)來自武漢房產(chǎn)管理局)，%。其中：（，%，%），%，%。，%。其中：，%，%。 武漢市近年來商品住宅竣工狀況圖：武漢市近年來商品住宅竣工面積 （萬平米）(數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)年鑒，2005年數(shù)據(jù)來自武漢房產(chǎn)管理局)，同比增加7%。其中：（，%，%），%，%。①商品房新開工面積占施工面積的比例該指標屬于前瞻性的指標。新開工面積體現(xiàn)的是12年后市場上的預售供應量和23年后的現(xiàn)房供應量，其占施工面積的比例，體現(xiàn)的是開發(fā)商對市場的信心程度以及市場運行的狀況。從上圖可見，2006年的市場狀況與往年相比出現(xiàn)一定的下滑趨勢，市場出現(xiàn)一定的波動，但幅度不大，市場總體運行良好。20032005年商品房新開工面積占施工面積比例一直保持上升趨勢，而2006年出現(xiàn)下跌，這說明今后的市場供應量上將有一定的放緩。②商品房施工面積與商品房竣工面積之比該指標同樣屬于前瞻性指標，根據(jù)武漢市歷年在建項目的實際狀況，177。，其反映的是12年后的現(xiàn)房供應量。，意味著會出現(xiàn)供應短缺；。則意味著會出現(xiàn)供應盈余。 從上圖可見，自2004年起，武漢市房地產(chǎn)市場的供應量一直處于過于充足狀況，這個時期也是武漢房地產(chǎn)市場發(fā)展最為迅猛的時期。20042006年的比值已經(jīng)開始出現(xiàn)下跌，一方面是市場自身調(diào)節(jié)機制，另一方面也是政府宏觀調(diào)控措施產(chǎn)生的效果。但就2006年而言，這一比值仍然高于安全值，說明就目前的市場而言，供應量仍然處于過于充足的狀況，進一步增強了房地產(chǎn)市場的銷售壓力。以上數(shù)據(jù)表明2006年武漢市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)在逐漸進行調(diào)整，商品住房施工面積和商品住房竣工面積比上年均有一定增加，表明武漢市當前房地產(chǎn)供應的相對充足；而新開工面積的減少則體現(xiàn)出今后的供應量將會有一定的減少。目前武漢市可售套數(shù)已經(jīng)突破13萬套，后續(xù)供應量的減少有助于促進市場存量的銷售，減輕銷售壓力，使得市場供應和需求結(jié)構(gòu)健康發(fā)展。 武漢市商品住宅價格情況 總體成交價格分析2006年商品房綜合物業(yè)平均價格為39967元/平方米，%，與2005年相比增幅回落了5個百分點。其中，全年住宅平均價格為3622元/㎡，％。圖：武漢市近年來商品房價格走勢 （元/平米）從上圖明顯可以看出近幾年住宅價格的漲勢明顯大過于商品房綜合物業(yè)的價格漲勢。造成價格上漲較快的原因除了市場自身發(fā)展原因外，一個重要的推動因素是由于眾多高端豪宅項目的上市，紛紛拉升了區(qū)域價格，也使得整體市場價格有所上漲。 各季度商品房價格走勢圖：武漢市各季度商品房價格走勢 （元/平米）上圖從中可以看出2006年1季度至2季度住宅價格增長幅度較大，這段時期是處于樓市銷售的旺季，房地產(chǎn)市場在各方面都較為紅火，新上市樓盤也較多，市場銷售狀況較好等。而隨著2006年6月份國家宏觀調(diào)控政策的出臺，價格漲勢明顯得到控制，漲幅比前面有了較大的減緩。 主中心城區(qū)商品住宅價格變化分布圖：武漢市各主中心城區(qū)商品住宅價格變化分布 （元/平米）2006年各區(qū)域商品住宅價格均保持了漲勢，但各個區(qū)域之間的價格仍然存在較大的差距。主要是體現(xiàn)在主中心城區(qū)和次中心城區(qū)之間，江漢、武昌等主中心城區(qū)價格高出硚口、洪山等區(qū)域住宅價格較多。漢陽區(qū)域雖然絕對價格不高，但是該區(qū)域以前價格較低近年已經(jīng)有了很大的漲幅，且區(qū)域項目相對不多，其漲勢將繼續(xù)保持強勁。東西湖區(qū)域與江漢區(qū)緊鄰，由于其尚不成熟的生活配套以及并不是很完善的交通條件，因此影響了該區(qū)域價格。 武漢市商品住宅銷售狀況 武漢市近年來商品住宅銷售狀況圖：武漢市近年來商品住宅銷售狀況 （萬平米），%；其中：，%，%。(數(shù)據(jù)來源：武漢房產(chǎn)管理局) 武漢市近年來商品住宅需求趨勢分析從2006年武漢市商品房銷售率（銷售面積/竣工面積），2006年商品房銷售呈現(xiàn)出供需平衡的特征。但通過對歷年武漢市商品房銷售率的對比分析來看，武漢市商品房市場的需求量在持續(xù)保持增長，但其增長勢頭已出現(xiàn)回落。 武漢市近年來商品住宅供應趨勢分析通過商品房新開工面積占施工面積的比例和商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數(shù)比兩個供應前瞻性數(shù)據(jù)指標的分析看出，目前商品房的供應量開始出現(xiàn)下降的趨勢，受土地市場的影響，預計今后兩年的商品房的供應量會將會逐漸的減少，其下降趨勢較為緩慢。 武漢市近年來商品住宅供應趨勢分析通過對武漢商品房供給和需求各種指標的數(shù)據(jù)分析，2006年武漢房地產(chǎn)市場供應方面出現(xiàn)了變化，新開工面積減少，竣工面積增長，表示未來兩年的供應量將會一定幅度的減少。在需求方面，武漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段達到了供需平衡，說明武漢房地產(chǎn)市場的需求量雖然還是比較大的，但其增長勢頭已出現(xiàn)回落，這預示著武漢市房地產(chǎn)未來市場的銷售壓力將會越來越大。 武漢市房地產(chǎn)市場特征 經(jīng)濟穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)市場持續(xù)走高武漢市經(jīng)濟的穩(wěn)步增長，導致居民的可支配收入增長較快； 06年，房地產(chǎn)開發(fā)投資與城市國民生產(chǎn)總值的比值稍有提高，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資1/4。綜合以上敘述，可以得出2007年武漢房地產(chǎn)市場發(fā)展的力度將進一步增強。 重大基礎設施建設推動房地產(chǎn)市場新的契機2006年，城市基礎建設投資持續(xù)增大。隨著武漢長江隧道工程和輕軌二期工程的開工，必將極大的提升城市中心區(qū)及近郊區(qū)居民的生活品質(zhì)，人們居住與置業(yè)理念也將日益提高。一些重大基礎設施周邊的區(qū)域及城郊結(jié)合部的房屋也將成為新的購買熱點。同時，更加提高了區(qū)域的整體品質(zhì)，提升了地段和地塊價值，必將成為推動市場發(fā)展新的契機。 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)更趨合理化在國家宏觀調(diào)控政策的導向作用下，武漢房地產(chǎn)市場的發(fā)展更趨于合理化，經(jīng)濟適用住房供應量大幅提高，而房地產(chǎn)市場需求仍將保持持續(xù)增長的態(tài)勢，市場發(fā)展平穩(wěn)，具有較大空間。 政策對市場的引導層面將繼續(xù)加大武漢市將會繼續(xù)按照國家制定總的市場方針政策，重點以改善住房供應結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格、規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)行為為目標，對房地產(chǎn)市場進行全面性的引導。 市場供需平衡，但需求增幅出現(xiàn)回落從2006年武漢市商品房銷售率（銷售面積/竣工面積），2006年商品房銷售呈現(xiàn)出供需平衡的特征。2006年武漢房地產(chǎn)市場供應方面出現(xiàn)了變化，新開工面積減少，竣工面積增長，未來兩年的供應量將會一定幅度的減少。武漢房地產(chǎn)市場的需求量仍然旺盛，但其增長勢頭已出現(xiàn)回落，這預示著武漢市房地產(chǎn)未來市場的銷售壓力將會越來越大。（二） 武昌住宅市場發(fā)展特征 武昌區(qū) 區(qū)域概況武昌是湖北省委、省政府所在地，是全省的政治、文化、信息中心，200多家外地駐漢機構(gòu)和眾多金融機構(gòu)、商貿(mào)企業(yè)、大公司總部匯集在此，形成武漢市的江南核心區(qū)；，內(nèi)含14個行政街道、194個社區(qū)居委會，常住人口97萬，加上流動人口共約110萬，人均可支配收入9000元左右，2002年地區(qū)國民生產(chǎn)總值約120億元人民幣，社會消費品零售總額98億元。武昌將形成沙湖體育文化旅游發(fā)展區(qū)、武昌首義文化區(qū)、中南路—水果湖省級商貿(mào)行政區(qū)、東湖風景名勝旅游區(qū)、南湖居住風景旅游區(qū)、街道口大學城、徐東路—梨園商貿(mào)居住區(qū)、沿江制造業(yè)紡織業(yè)發(fā)展區(qū)、白沙洲—武泰閘現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)展區(qū)等九大板塊。武昌的城市建設發(fā)展?jié)摿薮螅?0年代以來，政府加大投入，在武昌新建、擴建了多條重要交通干道，形成與三鎮(zhèn)快速連接的“五縱六橫”交通網(wǎng)絡格局；洪山廣場、紅樓廣場、黃鶴樓景區(qū)、東湖環(huán)湖景區(qū)等景觀工程的實施，極大地提升了武昌的環(huán)境質(zhì)量及中心城區(qū)功能；南湖寶安花園、藍灣俊園、東湖語林等多個新型住宅小區(qū)展示了21世紀高品味、高質(zhì)量的居住環(huán)境；沿沙湖占地800畝的“碧水藍天”小區(qū)已進入規(guī)劃；武昌臨江大道、和平大道成片開發(fā)改造工程也開始實施，對臨江大道至沙湖邊約3平方公里的范圍進行全面拆遷改造，拆遷面積為112萬平方米，規(guī)劃形成臨江商務中心區(qū)和休閑觀江景區(qū)。未來3—10年，武昌地區(qū)將建成生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，公共與市政設施配套，經(jīng)濟發(fā)達，交通便捷，高收入群體相對集中的現(xiàn)代化中心城區(qū)。 區(qū)域住宅價格情況06年，武昌區(qū)大量高端住宅入市，商品住宅均價達4238元/平米，％，在武漢八大中心城區(qū)內(nèi)均價僅次于江漢區(qū)。 區(qū)域住宅市場特征 中南商圈純物業(yè)升值空間較大中南路沿線已成為武昌區(qū)新型的商業(yè)中心，系列寫字樓、酒店、商住樓的推出使其具備了集中和完整的商業(yè)形態(tài)。而武珞路主干道沿線與中南路的房地產(chǎn)結(jié)合度也日益提高，并初步形成“T”型商圈。憑借靠近核心商圈的地段優(yōu)勢，中南路附近純住宅物業(yè)的價值空間也得到不斷的拓展。很多項目適時提出了“CLD”（中央生活區(qū)）的概念，區(qū)位優(yōu)勢及環(huán)境的趨利性是項目對外推廣的重點，項目的后期追加價值如消費者入住后可享受附近商業(yè)配套的服務優(yōu)惠等也成為提高房產(chǎn)檔次的一部分。但應關(guān)注的是，此類項目也面臨建筑密度較高、綠化面積不大等問題。，相應產(chǎn)品針對市場進一步細分相對于地段的優(yōu)越性而言，處于城市中心區(qū)并具備了獨有景觀資源的項目具有更高的價值，武昌沿江地段包括其延伸的南外灘、環(huán)東湖、沙湖區(qū)域已成為武昌高端住宅區(qū)，與以往推出的住宅不同，在具備景觀及地段稀缺性的同時，產(chǎn)品也發(fā)生了新的轉(zhuǎn)變，具體包括從高層住宅向多層住宅轉(zhuǎn)變，從高密度建筑向低密度建筑轉(zhuǎn)變，從面積范圍的廣泛性向針對性轉(zhuǎn)變，出現(xiàn)了成規(guī)模的大戶型公寓及連排別墅，這在城市中心區(qū)并不多見，因此價格基本在6000元/平方米以上，房產(chǎn)產(chǎn)品開始針對更多的細分市場。在南湖，多層與小高層的價格差距在200元/平方米左右，而小高層的建安成本要遠高于多層，從實際的銷售情況來看，特別對于非中心區(qū)的高層住宅而言，消費者的接受程度仍然較低。分析其原因主要出于電梯安全、物業(yè)管理費、生活舒適度等幾個因素的考慮，作為近郊區(qū)樓盤，配套的不健全也是導致建筑消費效應不高的重要原因。，個盤價格上漲平穩(wěn)2006年，武昌區(qū)的住房交易非?；钴S，交易面積呈現(xiàn)逐月上漲的趨勢，上漲幅度分別為9%和20%，個盤價格變動不大，項目外環(huán)境包括道路的改造、規(guī)劃的實施是導致價格上升的主要因素。 洪山區(qū)2．1 區(qū)域概況洪山區(qū)地處武漢市東南，因境內(nèi)有洪山而得名，全區(qū)自西向北成半圓形，環(huán)抱武昌、青山兩區(qū)，東抵鄂州市，南與江夏區(qū)接壤，東北與新州區(qū)隔江相望。全區(qū)土地面積509平方公里。請參閱洪山區(qū)人民政府網(wǎng)站。洪山區(qū)地處“湖北大通道”的重要交匯點，是武漢市中環(huán)和外環(huán)線內(nèi)的主要經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域，貫通南北的京廣鐵路和連接東西的武大鐵路從區(qū)內(nèi)通過；擁有標準泊位的白滸山外貿(mào)碼頭可?？?000噸級船舶，已開辟直達日本、香港和東南亞等國家和地區(qū)的航線，進出口貨物可在武漢報檢、報關(guān)、簽單、結(jié)匯；從天河機場可直飛數(shù)十個國家和地區(qū)；滬蓉、京珠兩條高速公路在這里交匯，31107國道，以及區(qū)、鄉(xiāng)、村各級公路在區(qū)內(nèi)縱橫交錯，武漢市內(nèi)四座長江大橋均與洪山連通。洪山區(qū)是國內(nèi)著名的科技智力密集區(qū)，在整個華中地區(qū)也首屈一指。轄區(qū)內(nèi)有武漢大學、華中科技大學、華中師范大學、華中農(nóng)業(yè)大學、武漢理工大學、中南民族大學、中南財經(jīng)政法大學、湖北工業(yè)大學等20余所國內(nèi)外知名高等院校，有7172709研究所等國家、省、市級科研機構(gòu)30余家，一大批科研成果達到國內(nèi)領先水平和國際先進水平。洪山科技一條街已形成華中地區(qū)最大的電腦市場，紅桃K、藍星電腦、智能電梯等一批優(yōu)秀的高科技企業(yè)在本區(qū)發(fā)展壯大，東湖高薪技術(shù)開發(fā)區(qū)和武漢中國光谷已形成良好的發(fā)展態(tài)勢。近年來，洪山區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展取得了重大進步，%，在全市14個區(qū)位居第二。，比上年增長32%，位居全市第一。農(nóng)民人均收入4960元，位居全市第一。以80萬噸乙烯工程為代表的多項重點工程建設正在緊鑼密鼓地進行。 區(qū)域住宅價格情況2006年，洪山區(qū)商品住宅價格在南湖板塊、光谷板塊房地產(chǎn)良好發(fā)展態(tài)勢的支撐下，較05年拉升近300元，達到3315元/平米。 區(qū)域房地產(chǎn)市場特征06年區(qū)域內(nèi)大的項目相繼開盤或認購，從這些項目的情況來看當前的市場特征是：建筑形式以多層、小高層住宅為主；戶型以三房兩廳（面積區(qū)間在120㎡140㎡）為主；各項目主要以“光谷、生態(tài)、教育”為主要賣點；內(nèi)部配套設施較為齊全，項目多占據(jù)區(qū)域中較佳的位置，如關(guān)山一路、關(guān)山二路等。該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)以“光谷”為核心，本季度隨著此區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的日益成熟，單一的居住形態(tài)已不能滿足居民的需要。根據(jù)調(diào)研，區(qū)域內(nèi)的物業(yè)形態(tài)正逐步向多層、小高層、高層住宅、商業(yè)為一體的綜合物業(yè)形態(tài)轉(zhuǎn)變。從上圖表中可以看出，關(guān)山路、民院路段以低密度的多層物業(yè)占據(jù)主體；珞瑜路、楚雄大道沿線正全面進入小高層、高層的開發(fā)時期；關(guān)山中環(huán)線周邊均為房地產(chǎn)旗艦項目，以多層情景洋房等高質(zhì)量產(chǎn)品拉動郊區(qū)板塊。區(qū)域內(nèi)城鄉(xiāng)結(jié)合部的房地產(chǎn)市場中，多層住宅依然是市場供應量的主體，從最近新開樓盤來看，小高層和高層在總體規(guī)劃中開始逐步增加其所占比例。（1）綠化率