【正文】 狀況，進(jìn)一步增強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售壓力。意味著會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺；。從上圖可見，2006年的市場(chǎng)狀況與往年相比出現(xiàn)一定的下滑趨勢(shì)，市場(chǎng)出現(xiàn)一定的波動(dòng)，但幅度不大，市場(chǎng)總體運(yùn)行良好。 武漢市近年來商品住宅竣工狀況圖：武漢市近年來商品住宅竣工面積 （萬平米）(數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)年鑒，2005年數(shù)據(jù)來自武漢房產(chǎn)管理局)，同比增加7%。 武漢市商品住宅開發(fā)建設(shè)情況 武漢市近年來商品住宅施工狀況圖：武漢市近年來商品住宅施工面積 （萬平米）(數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)年鑒，2005年數(shù)據(jù)來自武漢房產(chǎn)管理局)，%。從當(dāng)前住宅新的建設(shè)水平和發(fā)展方向來看，節(jié)能住宅已是必然的趨勢(shì)，也是整個(gè)社會(huì)的需要。 建設(shè)廳：2006年湖北省城區(qū)新建建筑必須節(jié)能50%新建居住建筑和公共建筑嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到節(jié)能50%的目標(biāo)。 市開發(fā)辦關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房項(xiàng)目竣工交付使用管理工作的通知　自2004年5月19日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)文取消了“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收”以來，商品房項(xiàng)目竣工交付使用過程中的糾紛不斷發(fā)生，投訴量與日俱增。契稅回調(diào)雖對(duì)交易成本有所增加，但對(duì)于真正有買房和賣房需求的人來說，1%是不足以扭轉(zhuǎn)購買決策的。同時(shí)開發(fā)商為了賺取更大利潤(rùn)，有可能會(huì)加大高檔房屋的開發(fā)。目前房地產(chǎn)開發(fā)資金的80%是來自銀行信貸，其融資方式比較單一，金融風(fēng)險(xiǎn)也較大。商品房預(yù)售制度實(shí)際上隱含著一種融資安排，即購房人在房屋預(yù)售時(shí)就向開發(fā)商付款，這部分資金實(shí)際上成了開發(fā)商自有資金的一部分。在“要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)”等調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)措施下，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將變得遲緩 央行建議取消房屋預(yù)售制度　　2005年8月15日，鑒于商品房預(yù)售存在的種種弊端，央行研究部門在其公布的《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中建議：取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度。而地方性、各部委的實(shí)施細(xì)則除深圳外，其他地方卻遲遲未出。 該政策與2004年宏觀調(diào)控中“允許各個(gè)地方結(jié)合自身情況采取樓市調(diào)控的措施”有所不同，“六一大限”是對(duì)全國(guó)具有強(qiáng)行的要求。 “新國(guó)八條”是對(duì)“舊國(guó)八條”的解釋與細(xì)化，再次明確地對(duì)市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)了政府調(diào)控樓市的決心：要切實(shí)把房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來，并將調(diào)控措施具體化。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然有較切實(shí)際的影響。文件明確指出，部分地區(qū)投資性購房和投機(jī)性購房大量增加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。利率上調(diào)是政府動(dòng)用金融杠桿抑制住房需求、擠出泡沫的手段。（二）政策分析政府全面調(diào)整規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，近幾年來房地產(chǎn)政策層出不窮，土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、拆遷等各方各面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)都投注了不同程度的關(guān)注，各項(xiàng)房產(chǎn)政策都是圍繞著穩(wěn)定房?jī)r(jià)、使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展這一主線展開的。二環(huán)線為減少中心區(qū)過江交通壓力，減少車輛穿越中心區(qū)而布置，平均距一環(huán)約3km，全長(zhǎng)52km，主要為城市博覽中心、高速鐵路客運(yùn)站、體育中心及城市新的商住區(qū)服務(wù)。規(guī)劃期內(nèi)建設(shè)古田至堤角、漢口火車站至關(guān)山、青山至青菱等3條軌道線，全長(zhǎng)70公里，控制岳家咀至古田、岳家咀至快活嶺、漢口火車站至沌口等3條軌道交通線的建設(shè)用地。定位為以發(fā)展金融、保險(xiǎn)、貿(mào)易、資訊、咨詢等產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)中心，聚集會(huì)展、零售、酒店、居住等功能于一體的綜合性城市中心區(qū)。規(guī)劃常住總?cè)丝跒?04萬，其中核心區(qū)為4萬，中心區(qū)片為80萬，綜合組團(tuán)為120萬。規(guī)劃常住總?cè)丝跒?70萬，其中核心區(qū)15萬，中心區(qū)片58萬，綜合組團(tuán)97萬。中心區(qū)片重點(diǎn)布局行政、文化、娛樂、體育、商業(yè)等公共設(shè)施及居住用地。 城市規(guī)劃現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì) 城市性質(zhì)定位武漢是湖北省省會(huì)，武漢市城市總體規(guī)劃（19962020年）將武漢定位為中國(guó)中部重要的中心城市，長(zhǎng)江中游的特大城市，全國(guó)重要的金融、貿(mào)易中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、工業(yè)基地和交通、通信樞紐。：：::，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。漢 口江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、東西湖區(qū)武 昌武昌區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū)漢 陽漢陽區(qū) 武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平分析2. 1 武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r圖：武漢市近年來國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r （單位：億元）(數(shù)據(jù)來源:武漢市統(tǒng)計(jì)局)2006年武漢地區(qū)生產(chǎn)總值為2590億元，%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，武漢已成為國(guó)家提出中部崛起戰(zhàn)略中的核心城市。主城區(qū)通常被形容為“武漢三鎮(zhèn)”，“三鎮(zhèn)”指的是武昌、漢口、漢陽這三塊被長(zhǎng)江和漢江隔開的地方。GDP的穩(wěn)步增長(zhǎng)體現(xiàn)出武漢市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式的大好，而人均可支配收入和儲(chǔ)蓄存款的增長(zhǎng)說明居民經(jīng)濟(jì)狀況的好轉(zhuǎn)和消費(fèi)能力的提高，這將帶動(dòng)各種消費(fèi)包括對(duì)住房消費(fèi)的需求，為下一年度房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。從武漢市目前的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展趨勢(shì)來看，武漢市經(jīng)濟(jì)處于良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，且發(fā)展速度較快。 主城規(guī)劃總規(guī)將武漢主城規(guī)劃出2個(gè)城市核心區(qū)， 10個(gè)中心區(qū)片， 10個(gè)綜合組團(tuán)，核心區(qū)、中心區(qū)片、綜合組團(tuán)之間以軌道交通線、快速路及主次干道相聯(lián)系，形成“多中心組團(tuán)式”的布局結(jié)構(gòu)。各綜合組團(tuán)重點(diǎn)布局大中型工業(yè)區(qū)、居住區(qū)、大型對(duì)外交通設(shè)施、市級(jí)商業(yè)副中心、教育科研設(shè)施、博覽中心、體育中心和全國(guó)性、區(qū)域性大型市場(chǎng)用地。漢陽地區(qū)漢陽地區(qū)包括晴川片和十升、四新、沌口3個(gè)綜合組團(tuán)；規(guī)劃職能為汽車工業(yè)等產(chǎn)業(yè)中心、港口和旅游中心。 居住區(qū)規(guī)劃規(guī)劃建設(shè)后湖、站北、長(zhǎng)豐、四新、南湖、白沙等大型居住新區(qū)，完善建設(shè)核心區(qū)、中心區(qū)片的居住區(qū)、居住小區(qū)，逐步消除零星住宅插建，引導(dǎo)舊城人口向外圍綜合組團(tuán)疏散。它將與武漢?中國(guó)光谷、武漢現(xiàn)代制造業(yè)中心，共同構(gòu)建未來武漢經(jīng)濟(jì)的“金三角”。 公路交通主城區(qū)規(guī)劃布置了三條環(huán)線、十條主要放射線，組成“環(huán)形加放射”的骨干交通網(wǎng)絡(luò)。中環(huán)線（亦稱三環(huán)路），為聯(lián)系各大工業(yè)組團(tuán)及中小型經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、新發(fā)展區(qū)服務(wù)，同時(shí)將作為三鎮(zhèn)貨運(yùn)主通道和入城的環(huán)路，減少中心區(qū)直穿車流。 國(guó)家近期政策走向及分析 央行上調(diào)個(gè)人房貸利率2006年4月28日，中國(guó)人民銀行宣布，從即日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，%%。其效果不在實(shí)際增加了炒房者多少成本，而在于改變市場(chǎng)預(yù)期，央行會(huì)在必要時(shí)，繼續(xù)動(dòng)用利率杠桿干預(yù)樓市，直至平衡?！皣?guó)八條”要求地方政府及相關(guān)部門綜合采取土地、財(cái)稅、金融等相關(guān)政策及利用輿論法律手段控制不合理的需求，抑制房?jī)r(jià)過快上漲；對(duì)于控制措施不力，造成市場(chǎng)大起大落，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會(huì)發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。 “新國(guó)八條”細(xì)化調(diào)控決心　　2005年4月27日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》，即“新國(guó)八條”。它還透露出，政府已注意到并著手改變房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一系列問題。由此足以體現(xiàn)出國(guó)家此次調(diào)控房?jī)r(jià)的決心和力度。關(guān)于“套型建筑面積”“70%是區(qū)域分配還是項(xiàng)目分配”的各種解釋、傳聞不斷。盡管宏觀調(diào)控的決策權(quán)在國(guó)務(wù)院而不在央行，但央行報(bào)告仍被認(rèn)為是國(guó)務(wù)院實(shí)施調(diào)控的基本參考依據(jù)。從公平的角度看，取消預(yù)售房是遲早的事。貨幣投放量減少的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)所需資金將進(jìn)一步吃緊，其供給和需求勢(shì)必受到影響。 武漢近期出臺(tái)政策走向及分析 市房產(chǎn)局關(guān)于實(shí)行商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上簽約和登記備案管理工作的通知　商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約和登記備案管理政策的實(shí)施極大的改善了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣信息不透明的狀況，開發(fā)商如果不及時(shí)備案，后果將是無法辦理物業(yè)產(chǎn)權(quán)證，這種行政威懾將有效的約束開發(fā)商的備案行為，每周備案一次的頻率規(guī)避了開發(fā)商虛報(bào)銷售進(jìn)度的可能，市場(chǎng)的情況更真實(shí)的展現(xiàn)在市民面前，一個(gè)更加規(guī)范化的市場(chǎng)正在逐步形成。只是使購房者更加慎重，購房周期將有所延長(zhǎng)。市開發(fā)辦這一舉措，旨在規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，減少商品房項(xiàng)目竣工交付過程中的矛盾和糾紛，保障商品房買賣雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)地發(fā)展。30日從省建設(shè)廳獲悉，從2006年起，各市、州、直管市所在城區(qū)新建建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行率達(dá)到100%；縣級(jí)市（縣城）建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行率達(dá)到60%。二、 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)（一） 武漢市商品住宅總體發(fā)展情況 武漢市商品住宅投資狀況 武漢市近年來商品住宅投資狀況，%，%；其中，%，%。其中：（，%，%），%，%。其中：（，%，%），%，%。20032005年商品房新開工面積占施工面積比例一直保持上升趨勢(shì)，而2006年出現(xiàn)下跌，這說明今后的市場(chǎng)供應(yīng)量上將有一定的放緩。則意味著會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)盈余。以上數(shù)據(jù)表明2006年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)在逐漸進(jìn)行調(diào)整，商品住房施工面積和商品住房竣工面積比上年均有一定增加，表明武漢市當(dāng)前房地產(chǎn)供應(yīng)的相對(duì)充足；而新開工面積的減少則體現(xiàn)出今后的供應(yīng)量將會(huì)有一定的減少。圖：武漢市近年來商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) （元/平米）從上圖明顯可以看出近幾年住宅價(jià)格的漲勢(shì)明顯大過于商品房綜合物業(yè)的價(jià)格漲勢(shì)。 主中心城區(qū)商品住宅價(jià)格變化分布圖：武漢市各主中心城區(qū)商品住宅價(jià)格變化分布 （元/平米）2006年各區(qū)域商品住宅價(jià)格均保持了漲勢(shì)，但各個(gè)區(qū)域之間的價(jià)格仍然存在較大的差距。 武漢市商品住宅銷售狀況 武漢市近年來商品住宅銷售狀況圖：武漢市近年來商品住宅銷售狀況 （萬平米），%；其中：，%，%。 武漢市近年來商品住宅供應(yīng)趨勢(shì)分析通過對(duì)武漢商品房供給和需求各種指標(biāo)的數(shù)據(jù)分析，2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)方面出現(xiàn)了變化，新開工面積減少，竣工面積增長(zhǎng)，表示未來兩年的供應(yīng)量將會(huì)一定幅度的減少。 重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)新的契機(jī)2006年，城市基礎(chǔ)建設(shè)投資持續(xù)增大。 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更趨合理化在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的導(dǎo)向作用下，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展更趨于合理化，經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量大幅提高，而房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍將保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，具有較大空間。武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量仍然旺盛，但其增長(zhǎng)勢(shì)頭已出現(xiàn)回落，這預(yù)示著武漢市房地產(chǎn)未來市場(chǎng)的銷售壓力將會(huì)越來越大。未來3—10年，武昌地區(qū)將建成生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，公共與市政設(shè)施配套，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，交通便捷，高收入群體相對(duì)集中的現(xiàn)代化中心城區(qū)。憑借靠近核心商圈的地段優(yōu)勢(shì)，中南路附近純住宅物業(yè)的價(jià)值空間也得到不斷的拓展。在南湖，多層與小高層的價(jià)格差距在200元/平方米左右，而小高層的建安成本要遠(yuǎn)高于多層，從實(shí)際的銷售情況來看，特別對(duì)于非中心區(qū)的高層住宅而言，消費(fèi)者的接受程度仍然較低。全區(qū)土地面積509平方公里。轄區(qū)內(nèi)有武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)、華中師范大學(xué)、華中農(nóng)業(yè)大學(xué)、武漢理工大學(xué)、中南民族大學(xué)、中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)、湖北工業(yè)大學(xué)等20余所國(guó)內(nèi)外知名高等院校，有7172709研究所等國(guó)家、省、市級(jí)科研機(jī)構(gòu)30余家，一大批科研成果達(dá)到國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平和國(guó)際先進(jìn)水平。農(nóng)民人均收入4960元，位居全市第一。該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)以“光谷”為核心，本季度隨著此區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的日益成熟，單一的居住形態(tài)已不能滿足居民的需要。（1）綠化率區(qū)域樓盤綠化率平均達(dá)38%以上，本季度開盤的樓盤綠化率達(dá)到了40%，個(gè)別樓盤達(dá)到了45%，呈逐步上升的勢(shì)態(tài)，且整體綠化率普通高于武漢平均綠化率水平（據(jù)我市《建設(shè)工程項(xiàng)目配套綠化用地面積審核辦法》規(guī)定, 建筑密度三區(qū)內(nèi)的居住區(qū)項(xiàng)目的綠地率不低于35%）。（3）園林景觀樓盤整體布局以排狀+圍合為主，其園林景觀：組團(tuán)綠化+主題景觀+景觀小品為主，以傳統(tǒng)庭院風(fēng)格與現(xiàn)代歐陸風(fēng)格相結(jié)合。武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)地處武漢市東南部，沿珞珈山、南望山、喻家山到凌架山一帶，位于東湖、南湖、湯遜湖三湖之間，是在國(guó)家改革開放，特別是科技體制和經(jīng)濟(jì)體制改革的大背景下誕生的。2006年，東湖高新區(qū)工商注冊(cè)企業(yè)累計(jì)11647家，比2005年增加1754家，平均每個(gè)工作日新注冊(cè)67家企業(yè)。武漢“武漢2005年東湖高新區(qū)在53個(gè)全國(guó)高新區(qū)中總收入排第13位、工業(yè)總產(chǎn)值排第13位、工業(yè)增加值排第9位、上繳稅費(fèi)排第13位。（總收入/年均從業(yè)人員）；，；，；。2005年500萬以上固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目78個(gè), 與2004年基本持平；二是項(xiàng)目投資額度增加, 1億元固定資產(chǎn)投資額度的投資項(xiàng)目10個(gè),%。當(dāng)年新開發(fā)土地面積1平方公里，當(dāng)年竣工建筑面積93萬平方米。2005年產(chǎn)業(yè)投資22億元，占年度固定資產(chǎn)投資總額的 %，%。 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)從業(yè)人員情況2005年，%。表：0405年東湖高新區(qū)從業(yè)人員結(jié)構(gòu)比較表文化程度結(jié)構(gòu)2004年2005年04年與05年比較人數(shù)比重%人數(shù)比重%人數(shù)增減比重增減%博士796993197碩士436164352074大學(xué)28725372228497大專25647340268379中專22009289416932其它548693477420095合計(jì)13640714239159844從學(xué)歷方面分析，%，其中博士993人，同比增加197人，碩士6435人，同比增加2074人，本科37222人，同比增加8497人?；就瓿闪?0平方公里范圍的城市化建設(shè)，武漢城市副中心的框架初具雛形。武漢地區(qū)各有關(guān)大學(xué)及科研院所的相關(guān)光電子與高新技術(shù)企業(yè)正在逐步遷入園區(qū)之中。面積3平方公里，該區(qū)為一五期間布局建設(shè)的老工業(yè)基地。此外，在這條研發(fā)軸上，還匯集了江鉆股份、長(zhǎng)江通信、烽火通信、華工科技、東湖高新等近十家上市公司和數(shù)10家風(fēng)險(xiǎn)投資公司。同時(shí)關(guān)山一路垂直的珞喻路、雄楚大街及正在施工的南湖南路、二環(huán)可直通武昌中心城區(qū)；平行的關(guān)山二路延長(zhǎng)線往北直通東湖南岸，往南連接武漢東大門武黃高速；關(guān)山一路往南延伸，經(jīng)萬科城市花園連接湯遜湖、廟山“藥谷”、江夏的陽光大道。 市政配套設(shè)施建設(shè)情況“十五”期間，東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)園林綠化建設(shè)和環(huán)境整治成效顯