【正文】 巴黎豪庭占地面積：118460平米，總建筑面積：約35萬平米容積率：綠化配套：擁有近90000平方米的中心園林綠化，6500平米廣場，3000平方米的休閑渡假式會所建筑形態(tài)：小高層、高層起價： 3700元/平方米均價： 4000元/平方米面積區(qū)間：54——200平米 一房到四房1房 5456平米 12%2房 9798平米 36%3房 128132平米 40%4房 140160平米 12%月均銷售套數(shù)：42套（06年下半年）商業(yè)配套：臨街商業(yè)裙樓面積約2萬平米，由于項目臨主干道周邊集中大量住宅小區(qū)，定位于滿足社區(qū)商業(yè)的同時，覆蓋珞喻路片區(qū)營造片區(qū)型商業(yè)。同時產(chǎn)品的與周邊項目的差異化，拔高其特殊產(chǎn)品的價格。 三期繼續(xù)二期主推情景TOWNHOUSE把價格拔到相對高度，同時也推動了四期普通多層花園洋房的價格。 二期螞蟻工房以及精裝修情景公館的推出，精裝修產(chǎn)品推出打破區(qū)域傳統(tǒng)毛坯房的，走差異化路線。五分鐘組團(tuán)鄰里商業(yè)包括超市、銀行、酒樓、快餐美食、健身房、藥店等商業(yè)教育：深圳世紀(jì)星幼兒園（雙語）；華師附小萬科城市花園分校娛樂：兒童公園；鄰里中心（會所）內(nèi)設(shè)自然泳池、羽毛球館、乒乓球館、棋牌室等教育配套。情景TOWNHOUSE設(shè)計靚點專利產(chǎn)品：萬科專利產(chǎn)品低層/低容積率：4層，花園/露臺：贈送約53平花園，且獨門獨戶；層層退臺；復(fù)式4個露臺，擔(dān)負(fù)各自功能使命40平米大客廳/廚房功能分區(qū)：中西餐備餐臺、早餐臺，烹飪區(qū)、家務(wù)區(qū)、備餐區(qū)、用餐區(qū)的功能劃分公衛(wèi)干、濕分離主臥轉(zhuǎn)角飄窗：地臺飄窗，270度景觀步入式衣帽間交樓標(biāo)準(zhǔn)（入戶門、雙層中空LOWE玻璃、電器配置（主臥雙控開關(guān)、電話寬帶有線接口、入戶門鈴）安防配置（可視對講、紅外微波探測器、報警通訊裝置、燃?xì)庑孤短綔y器、門磁開關(guān)、主臥緊急按鈕）、庭院部分裝修）1直跑式樓梯1儲藏間一條景觀主線：第五大道林蔭道二個：夢幻島兒童公園，陽光海會所 三個生活商業(yè)：5000平米購物公園。萬科城市花園占地面積：600余畝 共從2004年起分四期開發(fā)總建筑面積：393480平米規(guī)劃居住人口：約26000人起價：3900元/平米目前銷售均價：4300元/平米最高價：5000元/平米四期開盤銷售時間：2007年2月四期：多層、精裝修小高層四期銷售套數(shù)：約50余套銷售量：月均70套左右（由于分組團(tuán)推出，銷售量不同時期有所變動，此數(shù)據(jù)以06年三期平均銷售量調(diào)研得出）萬科城市花園主要分為三種：一種是帶裝修交付的多層情景洋房；以二房90100平米，三房105130平米為主第二種是不帶裝修交付的情景TOWNHOUSE，一樓送花園，二樓、三樓送露臺，層層退臺的設(shè)計，這是屬于萬科的專利產(chǎn)品；第三種就是帶裝修交付的電梯洋房，情景公館。普通多層花園洋房外立面效果圖：退臺式花園洋房外立面效果圖： 疊式立體HOUSE外立面效果圖：疊式立體HOUSE一層送地下室戶型圖：疊式立體HOUSE二層送地下室戶型圖：復(fù)合型社區(qū)：社區(qū)運動公園、當(dāng)代藝術(shù)館會所的修建為業(yè)主提供了休閑運動空間場所，符合新都市主義的生活方式，賦予社區(qū)居住概念。投資型商業(yè)產(chǎn)品：一期商業(yè)街：價格600010000元/平米、總建筑面積：約3000平米銷售情況：銷售50%，其余50%開發(fā)商自有持有預(yù)計三期會出現(xiàn)集中式商業(yè)裙樓規(guī)劃類型：首層臨街商鋪寫字樓價格：一期價格約3200元/平米 二期約4000元/平米、總建筑面積：約30萬方，多期開發(fā)，臨關(guān)鳳大道多層成交客戶情況：客戶職業(yè)構(gòu)成情況：成交客戶來源情況：成交客戶年齡層次：本項目體量大，2房、3房緊湊型戶型為其主力戶型，覆蓋面較廣，因此年齡層次從2550分布較為廣泛。主要由普通多層、退臺式花園洋房和寬HOUSE。水池岸邊處理成附岸形式，使水面與周邊場地的標(biāo)高持平，形成獨一無二的水面與地面等高的水景效果。藝術(shù)館外圍三角水景及合院區(qū)是當(dāng)代國際花園社區(qū)內(nèi)的重要景觀點之一，也是居民休閑、散步的重要地點。藝術(shù)館以及外圍三角水景等區(qū)域是當(dāng)代國際花園社區(qū)內(nèi)的重要人文景觀點之一，計劃開館之后不定期舉辦藝術(shù)作品展活動，將成為當(dāng)代樓體分兩層布局，主要分為藝術(shù)作品展示區(qū)和觀景區(qū)。按照原生地貌規(guī)劃，地勢自然起伏，公園內(nèi)種植大量四季常青類植物，高低錯落，凈化空氣，形成生態(tài)運動環(huán)境背景；在運動場所規(guī)劃方面，配置標(biāo)準(zhǔn)籃球、網(wǎng)球和體驗式足球場地，同時首創(chuàng)“極限攀巖區(qū)、極限運動場、滑板區(qū)”等新穎獨特、極富都市活力的新型運動空間，并體貼細(xì)致地設(shè)置了“漫跑路徑、健身區(qū)、兒童撒野公園”等適合不同年齡層次的休閑運動場所，讓每一位社區(qū)業(yè)主，感受生命的活力，釋放運動的激情。（燃?xì)鈭缶恍枰M(jìn)行布撤防操作，探測到燃?xì)鉂舛冗_(dá)到報警范圍后即進(jìn)行報警）運動休閑配套：當(dāng)代運動休閑公園，位于當(dāng)代小區(qū)內(nèi)3層紅外對射探測器與4層監(jiān)控攝象機(jī)聯(lián)動，當(dāng)紅外對射探測器報警時，報警點周邊的云臺能自動切換視角，對報警區(qū)域進(jìn)行監(jiān)控錄象，并由中心進(jìn)行追蹤，協(xié)助安全員處理報警情況。具有美觀、顏色豐富等特點。外墻外保溫的工藝及材料說明外墻圍護(hù)結(jié)構(gòu)使用250厚加氣混凝土塊，外保溫系統(tǒng)采用膨脹聚苯板外保溫系統(tǒng)，由國內(nèi)專業(yè)公司施工，該系統(tǒng)具有良好的保溫隔熱效果，極大降低能耗。斷橋彩色鋁合金門窗的組成結(jié)構(gòu)是結(jié)合了木窗的環(huán)保，鐵窗、鋼窗的牢固安全，塑鋼門窗保溫節(jié)能的共性，是由兩個不同斷面通過節(jié)能隔熱條組合而成，節(jié)能隔熱條又叫尼龍條，它的主要作用是中間斷開熱傳遞途徑而減緩熱交換效應(yīng)。隔熱斷橋彩鋁合金門窗斷橋彩鋁合金門窗是最高級的鋁合金門窗，它是繼木窗、鐵窗、塑鋼門窗和普通彩色鋁合金門窗之后的第五代新型保溫節(jié)能性門窗。景觀設(shè)計：美國奧斯本環(huán)境設(shè)計有限公司當(dāng)代國際花園的景觀規(guī)劃由美國奧斯本環(huán)境藝術(shù)設(shè)計公司擔(dān)綱設(shè)計。疊式立體HOUSE，在建筑的空間設(shè)計上突破傳統(tǒng)的平行構(gòu)成，可以理解為新一代住宅產(chǎn)品的革命性舉措。國際花園則將之視為生活的藝術(shù)支柱，于武漢首度創(chuàng)造“疊式立體HOUSE”。當(dāng)代國際花園的“花園洋房”延承露臺和陽臺的自然、情趣生活模式，用層層退出的景觀露臺，增加居住私密性和舒適度，滿足個性需求和鄰里生活和諧融洽交流。光谷60萬平方米復(fù)合型國際社區(qū)，位于武漢市東湖開發(fā)區(qū)內(nèi)，光谷大道（原關(guān)山二路）與中環(huán)線交接處，周邊為各類高科技園區(qū)和大學(xué)城區(qū)域，項目規(guī)劃用地808畝，總建筑面積約60萬㎡，由東向西分為兩大地塊，分別為總部基地辦公區(qū)及國際花園住宅區(qū)，是目前國際比較流行的復(fù)合型社區(qū)整體規(guī)劃方式。u 目前市場60－80平米的小戶型兩房房源供應(yīng)在區(qū)域內(nèi)供給處于“真空”狀態(tài)。u 項目在產(chǎn)品、景觀設(shè)計上有亮點的樓盤去化速度較為迅速，其均價一般較周邊競爭樓盤高300－400元/平米；同時，緊湊型房源也頗受市場歡迎，去化速度較為理想。新增項目不斷尋求產(chǎn)品創(chuàng)新，附加值較多的項目如光谷坐標(biāo)城的入戶花園設(shè)計，萬科城市花園和當(dāng)代國際的層層退臺設(shè)計等深受市場歡迎。價格水平以魯巷廣場為圓心向周邊逐步遞減，但視區(qū)域環(huán)境與景觀品質(zhì)而又有所不同。2．10 區(qū)域市場特征u 區(qū)域整體房源供應(yīng)體量較大，規(guī)模樓盤產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場競爭激烈?；顒訝I銷，口碑傳播區(qū)域項目在銷售中期非常注重活動營銷的力度，在成功營造口碑、順利去化房源加上重要的砝碼，如森林花園的千人乒乓球公開賽、巴黎豪庭的世界杯狂歡系列活動、光谷坐標(biāo)城的光谷征文大賽、草原旅游節(jié)等為其提升項目客戶好感度起到了重要作用。地面推廣，重重展開區(qū)域內(nèi)項目由于普遍規(guī)模較大，品質(zhì)較高，在地面推廣上下足了功夫，如報紙廣告、車身廣告、戶外大牌、候車亭廣告、燈箱廣告、樓宇廣告、雜志廣告等均是該區(qū)域樓盤在做地面推廣時常用的必備手段。此外，該區(qū)域內(nèi)項目在對待自身品質(zhì)和產(chǎn)品研究上非常重視，物業(yè)類型豐富。客戶購房頻次上，本區(qū)域二次置業(yè)的客群占到總購房者的63％，二次置業(yè)中有兩到三成購房是作為投資用途。 中環(huán)線附近樓盤客戶構(gòu)成（以水岸楓林、當(dāng)代國際花園為代表樓盤）中環(huán)線附近項目客戶年齡構(gòu)成中，26－35歲的客戶占43％的比例?？蛻袈殬I(yè)構(gòu)成中，教育系統(tǒng)職工、高新企業(yè)、事業(yè)單位職工總數(shù)比例最高，達(dá)80％?？蛻糍彿款l次上，魯巷以南區(qū)域二次置業(yè)的客群占到總購房者的20％，他們中約5成購房是作為投資用途。主力客群年齡較珞瑜路沿線更為年輕?？蛻糍彿款l次上，魯巷以東區(qū)域二次置業(yè)的客群占到總購房者的64％，他們中有近7成的是為改善住房條件而進(jìn)行的二次置業(yè)。2．8 區(qū)域客戶構(gòu)成情況 魯巷廣場以東珞瑜路沿線規(guī)模樓盤客戶構(gòu)成（以劍橋世家、森林花園為代表樓盤，數(shù)據(jù)來源為代表樓盤月報及市場調(diào)研）魯巷廣場以東珞瑜路沿線客戶年齡構(gòu)成中，31－50歲客戶中各年齡段比例較為平均，各為20％左右，其中3135歲和4650歲兩個年齡段比例稍高，為25％。兩房戶型設(shè)計上走舒適路線，面積一般控制在83－100平米，緊湊兩房僅當(dāng)代國際花園涉及，面積在70平米。103 / 103 區(qū)域分項目戶型供應(yīng)配比項目名稱一房兩房小三房大三房四房以上體量比面積區(qū)間體量比面積區(qū)間體量比面積區(qū)間體量比面積區(qū)間體量比面積區(qū)間森林花園二期――――45%90100㎡17%117㎡33%128130㎡5%200220㎡巴黎豪庭一期12%5456㎡36%9798㎡――――40%128132㎡12%140160㎡劍橋園三期10%4955㎡17%9092㎡――――62%121130㎡11%150㎡光谷坐標(biāo)城一期――――18%8894㎡24%102115㎡56%129139㎡2%143150㎡謂語城――――37%8794㎡11%104119㎡42%120129㎡10%157217㎡錦繡龍城二期――――44%8692㎡25%108118㎡15%120130㎡16%140220㎡當(dāng)代國際花園二期――――30%7092㎡20%106119㎡40%121㎡10%135160㎡萬科城市花園四期――――40%83101㎡25%105118㎡30%120140㎡5%160180㎡水岸楓林――――15%83102㎡25%114120㎡33%121138㎡27%240300㎡區(qū)域內(nèi)擁有一房房源的項目僅巴黎豪庭和劍橋世家兩個，面積從49－56平米，均處于小區(qū)臨街面的建筑內(nèi)，且為獨棟形態(tài)出現(xiàn)。關(guān)山路、民院路段以低密度的多層物業(yè)占據(jù)主體，如金地陽光城、謂語城、錦繡龍城；珞瑜路沿線正全面進(jìn)入小高層、高層的開發(fā)時期、如光谷世界城、巴黎豪庭；關(guān)山中環(huán)線周邊均為房地產(chǎn)旗艦項目，如萬科城市花園、當(dāng)代國際花園等，以多層花園洋房、退臺式地層住宅等高質(zhì)量產(chǎn)品拉動板塊整體產(chǎn)品檔次。根據(jù)調(diào)研，區(qū)域內(nèi)的物業(yè)形態(tài)正由多層占絕對主導(dǎo)逐步向多層、小高層、高層住宅、商業(yè)為一體的綜合物業(yè)形態(tài)轉(zhuǎn)變。此外，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上亮點突出的樓盤，如萬科城市花園、當(dāng)代國際花園、巴黎豪庭等大戶型走俏。除新開盤不久的項目如謂語城，錦繡龍城二期處于熱銷期外。產(chǎn)品創(chuàng)新或景觀獨具特點的樓盤較周圍樓盤均價一般高300400元/平米。 區(qū)域樓盤價格情況區(qū)域市場住宅均價區(qū)間范圍在32004300元/平米，總價范圍多集中在4058萬元。區(qū)域住宅存量28萬平米，未來2年內(nèi)，區(qū)域后續(xù)供應(yīng)83萬平米，潛在項目供應(yīng)80萬平米，總供應(yīng)量在190195萬平米。2．2 區(qū)域內(nèi)樓盤基本情況項目名稱占地面積（萬m2）建筑面積（萬m2）建筑類型總戶數(shù)容積率綠化率交房標(biāo)準(zhǔn)目前均價（元/m2）森林花園36多層小高層280035%毛坯房4000巴黎豪庭小高層高層236238%毛坯房4300劍橋世家多層小高層56035%毛坯房精裝修40004800（精裝公寓）光谷世界城120高層――3．7――毛坯房精裝修――光谷坐標(biāo)城一期8小高層高層66343%毛坯房4100謂語城多層小高層70045%毛坯房3950錦繡龍城二期多層高層43030%毛坯房多層3800高層3400當(dāng)代國際花園二期1012花園洋房多層124045%毛坯房4200萬科城市花園39多層小高層高層283040%部分裝修小高4000多層4200花園洋房5000鳳凰花園30多層190030%毛坯房2950水岸楓林23多層高層別墅158842%毛坯房2600觀瀾藝