2005年武漢武勝路項目產(chǎn)品定位方案(參考版)
2025-03-01 09:37本頁面
【正文】 樓層 租金 租賃情況 1F 180～ 220 元 /㎡ /月 租罄 2F 86 元 /㎡ /月 租罄 3F 76 元 /㎡ /月 租罄 4F 66 元 /㎡ /月 租罄 5F 56 元 /㎡ /月 待租 （ 2）中電廣場 項目地址： 漢口中山大道與友誼路交匯處 開發(fā)商： 中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團 建筑面積： 70000 ㎡ 停車位： 500 個 租售情況： 只租不售 租金： 1F 200～ 900 元 /㎡ （按使用面積計算） 2F 200 元 /㎡ 平均租金： 300 元 /㎡ （ 3）美奇國際兒童城 項目地址： 漢口中山大道 283— 287號 開發(fā)商： 湖北地龍實業(yè)集團有限公司 建筑面積： 80000 ㎡ 停車位： 471 個 租售情況： 只租不售 樓層 租金（元 /㎡） 功能分區(qū) 租賃情況 1F 150 國 際兒童品牌 待租 2F 80— 100 兒童服裝 待租 3F 兒童玩具、寢室用品 待租 4F 兒童主題樂園 待租 5F 兒童特色教育培訓基地 待租 6F 餐飲、商務展貿(mào)區(qū) 待租 7F （ 4）武勝路（本案附近）臨街一層門面 經(jīng)營類型： 漁具、服裝 租售情況： 只租不售 抽樣調(diào)查： 1500 元 /8㎡（手機銷售兼營影碟出售） 2021 元左右 /40 ㎡（本案旁邊魚具店） 3000 元左右 /30 ㎡（本案對面服裝店） 綜合抽樣結果得出本案附近臨街門面均價約為 100 元 /㎡左右 （ 5）中山大道（ 本案附近）臨街一層門面 經(jīng)營類型： 服裝、飲食、混合門面等 租售情況： 只租不售 抽樣調(diào)查： 1000 元 /6 ㎡（手機銷售兼維修） 3500 元左右 /30 ㎡（簡單家具店） 綜合抽樣結果得出本案附近臨街門面均價約為 120 元 /㎡左右 附：關聯(lián)區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)價值分析 商業(yè)物業(yè) 庫瑪 a 美奇兒童城 中電廣場 區(qū)域?qū)傩? 六渡橋 /中山大道 六渡橋 /中山大道 友誼南路 歷史狀況 爛尾改造 爛尾改造 爛尾改造 經(jīng)營業(yè)態(tài) 服裝批發(fā)貿(mào)易 兒童產(chǎn)業(yè) IT/關聯(lián)產(chǎn)業(yè) 競爭程度 激烈 稀缺 稀缺 運營現(xiàn)狀 一般 /招商 階段 未營業(yè) /招商階段 未營業(yè) /招商階段 與本項目關聯(lián)度 較弱 較弱 較弱 二、商鋪價格定位 項目周邊主要干道價值分析 路段 武勝路 中山大道 利濟路 道路功能 城市主干道 城市主干道 城市次干道 交通流量 很大 很大 較大 人流流量 較大 很大 較大 業(yè)態(tài)分布 漁具、服裝門面 服裝、餐飲等門面 電子市場 /混合門面 商業(yè)價值 高 最高 較高 類比商鋪價值靜態(tài)分析 路段 面積劃分 月毛租金（元） 單位月毛租金（元 /㎡ /月） 單位月凈租金（元 /㎡） 單位年凈租金 （元 /㎡ /年） 武 勝路 3050 ㎡ /間 39006400 128 96 1152 中山大道 3050 ㎡ /間 42007000 140 105 1260 本項目商鋪單位年凈租金可參照武勝路與中山大道一層臨街商鋪加權平均，其中武勝路一層臨街商鋪權重為 60%，中山大道一層臨街商鋪權重為 40%，則可得出： 項目商鋪單位年凈租金： 1152 60%+1260 40%= 元 /㎡ /年 根據(jù)一樓商鋪租金求取本項目一樓預計售價的公式如下： V= A/R [1－ 1/(1＋ R)N] 其中： V：商鋪每平米 預計銷售均價 A：商鋪每年每平米凈租金 R：綜合利率（綜合折現(xiàn)率） N：商鋪使用年限 40 年 求 R： 年利率： % 風險利率系數(shù)： % 綜合利率 R： %＋ %=7% 年凈租金 =月毛租金 75%（考慮 25%的綜合損失） 12 個月 N：商鋪使用年限為 40 年 項目 1F售價： V1= [1－ 1/(1＋ 7%)40]= 元 /㎡ 2F售價： V2= V1 50%= [1－ 1/(1＋ 7%)40] 50%= 元/㎡ 3F售價： V3=V2 70%= 70%= 元 /㎡ 4F售價： V4=V3 90%= 90%= 元 /㎡ 5F 售價： V5=V4 100%= 90%= 元 /㎡ 備注 : 則項目 商鋪銷售價格： 1F售價： 16300元 /㎡ 2F售價： 8100 元 /㎡ 3F售價： 5600 元 /㎡ 4F售價： 5100 元 /㎡ 5F售價： 4600 元 /㎡ 5 層商鋪 銷售均價： 7940 元 /平方米 。摩登會館為參照，價格為： 4600 71/72= 元 /㎡ 萬安國際公寓總分值為 71，本項目總分值為 71，本項目以萬安國際公寓為參照，價格為： 4700 71/71=4700 元 /㎡ 漢正大廈總分值為 67，本項目總分值為 71，本項目以漢正大廈為參照，價格為： 3900 71/67=4134 元 /㎡ 御景名苑總分值為 74，本項目總分值為 71，本項目以御景名苑為參照，價格為： 4300 71/74= 元 /㎡ 定價 對以上 4 個可參照項目進行加權平均，其中萬信摩登會館 4600 72 毛坯 萬安國際公寓 4700 71 1 4700 毛坯 漢正大廈 3900 67 4134 毛坯 御景名苑
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