【正文】 交通干道，形成與三鎮(zhèn)快速連接的“五縱六橫”交通網(wǎng)絡(luò)格局；洪山廣場(chǎng)、紅樓廣場(chǎng)、黃鶴樓景區(qū)、東湖環(huán)湖景區(qū)等景觀工程的實(shí)施，極大地提升了武昌的環(huán)境質(zhì)量及中心城區(qū)功能；南湖寶安花園、藍(lán)灣俊園、東湖語林等多個(gè)新型住宅小區(qū)展示了21世紀(jì)高品味、高質(zhì)量的居住環(huán)境；沿沙湖占地800畝的“碧水藍(lán)天”小區(qū)已進(jìn)入規(guī)劃；武昌臨江大道、和平大道成片開發(fā)改造工程也開始實(shí)施，對(duì)臨江大道至沙湖邊約3平方公里的范圍進(jìn)行全面拆遷改造，拆遷面積為112萬平方米，規(guī)劃形成臨江商務(wù)中心區(qū)和休閑觀江景區(qū)。洪山區(qū)是國(guó)內(nèi)著名的科技智力密集區(qū)，在整個(gè)華中地區(qū)也首屈一指。頂部斜坡屋頂居多。區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)，銀行、酒店、商場(chǎng)、醫(yī)院、住宅區(qū)、體育文化場(chǎng)所等設(shè)施一應(yīng)俱全，科技新城的功能完善進(jìn)一步提升增強(qiáng)了發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的承載能力。 %, %。 規(guī)劃人口數(shù)量隨著高新區(qū)范圍的擴(kuò)大和城市功能的不斷升級(jí)，在開發(fā)區(qū)現(xiàn)有面積上，沿武黃公路向東拓展80平方公里，到2010年，高新區(qū)常住人口增加到35萬，常住流入人口將增加到25萬，人口總量將達(dá)到60萬，二、三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員達(dá)到20萬，% 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)情況“十五”期間，高新區(qū)不斷加大了環(huán)境創(chuàng)新力度，優(yōu)化城市功能布局，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境綜合治理，使城市環(huán)境得到明顯改善。建設(shè)城市三環(huán)線，連接滬蓉高速公路與京珠高速公路，形成更為便捷的高速交通道路，進(jìn)一步增強(qiáng)對(duì)周邊省市的輻射能力；將武漢市城市總體規(guī)劃中確定的地鐵二號(hào)線由關(guān)山一路延伸至湯遜湖大學(xué)科技園區(qū)，使其貫穿基地內(nèi)五大園區(qū)，并與主城區(qū)連為一體；拓寬改造民院路兩湖大道、關(guān)山一路江夏大道、關(guān)山二路濱湖大道，新建南湖南路、大學(xué)園路。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為品牌，以教育、科研和輕制造業(yè)為支撐，融居住、商業(yè)、文化、游憩功能為一體的多元復(fù)合城市區(qū)域。主要位于自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的九峰山以南地區(qū)，以及后梁子湖以北地區(qū)，引導(dǎo)居住生活向東延伸，形成規(guī)劃用地8平方公里，建筑面積1200萬平米的居住區(qū)。加快東擴(kuò)范圍內(nèi)的供電網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，修建變電站7座，確保新托管區(qū)域內(nèi)的供電需要。 項(xiàng)目片區(qū)商品住宅市場(chǎng)分析2．1 選定區(qū)域說明圖：區(qū)域內(nèi)在售樓盤分布圖中原選取的是光谷板塊中由珞瑜路（魯巷廣場(chǎng)－森林公園）以南、民族大道以東、中環(huán)線至武黃高速結(jié)合處以北、武豹路至珞瑜東路圍合而成的區(qū)域。2．7 區(qū)域市場(chǎng)戶型情況 區(qū)域總體戶型供應(yīng)配比區(qū)域整體戶型配比上，仍以三房為絕對(duì)主導(dǎo)，其中大三房比例39％，小三房比例17％；兩房比例31％；一房和四房比例分別是2％和11％。客戶職業(yè)構(gòu)成中，教育系統(tǒng)職工、光谷高新技術(shù)單位職工總數(shù)比例最高，合計(jì)達(dá)84％。u 客戶群普遍較為年輕，主力客群年齡一般在2635歲，大多為高校教師和東湖高新企業(yè)的職工，且多處于事業(yè)上升期，收入較為穩(wěn)定，大多是二次置業(yè)，投資客戶比例逐步增加。其結(jié)構(gòu)比普通鋁門窗復(fù)雜，成本較高，節(jié)能效果更好。三角區(qū)設(shè)計(jì)為大型水景，無水時(shí)為可讓人進(jìn)入的活動(dòng)場(chǎng)地。以精裝修產(chǎn)品為基礎(chǔ)，又提出其專利產(chǎn)品情景TOWNHOUSE拔高其高端產(chǎn)品的價(jià)格。第五大道街區(qū)休閑商業(yè)。一樓設(shè)置觀景平臺(tái)，延伸至水中，與水面保持平行，人駐足其中仿佛漂浮于水面，橫生趣意。項(xiàng)目一期景觀環(huán)境設(shè)計(jì)理念以“藝術(shù)、自然、城市”為主題，以硬質(zhì)景觀的藝術(shù)化提煉，軟質(zhì)景觀的自然化處理等手法設(shè)計(jì)景觀，通過抽象、具有強(qiáng)烈現(xiàn)代藝術(shù)感的平面構(gòu)圖和形體來表現(xiàn)環(huán)境景觀設(shè)施，同時(shí)以柔和、生態(tài)的景觀界面構(gòu)建人與環(huán)境和諧共生共存的自然狀態(tài)，帶給人強(qiáng)烈的視覺藝術(shù)享受，形成有別于一般樓盤的景觀效果，營(yíng)造出宜居性強(qiáng)的景觀環(huán)境，提升武漢當(dāng)代國(guó)際花園的綜合品質(zhì)。u 區(qū)域住宅的建筑形態(tài)正由多層占絕對(duì)主導(dǎo)逐步向多層、小高層、高層住宅、商業(yè)為一體的綜合物業(yè)形態(tài)轉(zhuǎn)變。 魯巷廣場(chǎng)周圍緊湊戶型樓盤客戶構(gòu)成（以檸檬特區(qū)為代表樓盤）魯巷廣場(chǎng)周圍緊湊戶型項(xiàng)目客戶年齡構(gòu)成中，五成客戶年齡在26－30歲，25歲以下比例達(dá)到15％。 區(qū)域產(chǎn)品類型分析隨著光谷區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的日益成熟，單一的居住形態(tài)已不能滿足居民的需要。積極防治托管區(qū)農(nóng)村面源污染。完成高新區(qū)內(nèi)“湖改江”工程。按照以上布局，“十一五”期間，規(guī)劃建設(shè)教育研發(fā)產(chǎn)業(yè)用地、居住用地、公共配套設(shè)施用地分別為18平方公里、8平方公里、4平方公里，包括其他配套用地建設(shè)總規(guī)模達(dá)到35平方公里。新開工基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目已完成關(guān)山一路東段、關(guān)山一路南延段、魯巷廣場(chǎng)一期等13項(xiàng)?！耙惠S”是指以產(chǎn)業(yè)區(qū)為核心沿珞瑜路向東形成的10公里長(zhǎng)的光電子信息產(chǎn)業(yè)研發(fā)主軸，在這條主軸上集中了武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)、武漢理工大學(xué)、中國(guó)地質(zhì)大學(xué)等18所大學(xué)；中科院武漢分院、武漢郵科院、華中光電技術(shù)研究所等56所國(guó)家及省部級(jí)科研機(jī)構(gòu)；10個(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，7個(gè)國(guó)家工程技術(shù)研究中心，是國(guó)內(nèi)光電子信息技術(shù)領(lǐng)域的高智力密集區(qū)。%和80%。主要表現(xiàn)在一是重點(diǎn)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目較多。同時(shí)，隨著擴(kuò)大對(duì)外開放，包括世界500強(qiáng)在內(nèi)的大集團(tuán)也前來投資興業(yè)。區(qū)域內(nèi)城鄉(xiāng)結(jié)合部的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，多層住宅依然是市場(chǎng)供應(yīng)量的主體，從最近新開樓盤來看，小高層和高層在總體規(guī)劃中開始逐步增加其所占比例。 洪山區(qū)2．1 區(qū)域概況洪山區(qū)地處武漢市東南，因境內(nèi)有洪山而得名，全區(qū)自西向北成半圓形，環(huán)抱武昌、青山兩區(qū)，東抵鄂州市，南與江夏區(qū)接壤，東北與新州區(qū)隔江相望。2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)方面出現(xiàn)了變化，新開工面積減少，竣工面積增長(zhǎng)，未來兩年的供應(yīng)量將會(huì)一定幅度的減少。東西湖區(qū)域與江漢區(qū)緊鄰，由于其尚不成熟的生活配套以及并不是很完善的交通條件，因此影響了該區(qū)域價(jià)格。意味著會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺；。從當(dāng)前住宅新的建設(shè)水平和發(fā)展方向來看，節(jié)能住宅已是必然的趨勢(shì)，也是整個(gè)社會(huì)的需要。同時(shí)開發(fā)商為了賺取更大利潤(rùn)，有可能會(huì)加大高檔房屋的開發(fā)。而地方性、各部委的實(shí)施細(xì)則除深圳外，其他地方卻遲遲未出。文件明確指出，部分地區(qū)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房大量增加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。規(guī)劃期內(nèi)建設(shè)古田至堤角、漢口火車站至關(guān)山、青山至青菱等3條軌道線，全長(zhǎng)70公里，控制岳家咀至古田、岳家咀至快活嶺、漢口火車站至沌口等3條軌道交通線的建設(shè)用地。中心區(qū)片重點(diǎn)布局行政、文化、娛樂、體育、商業(yè)等公共設(shè)施及居住用地。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，武漢已成為國(guó)家提出中部崛起戰(zhàn)略中的核心城市。 主城規(guī)劃總規(guī)將武漢主城規(guī)劃出2個(gè)城市核心區(qū)， 10個(gè)中心區(qū)片， 10個(gè)綜合組團(tuán)，核心區(qū)、中心區(qū)片、綜合組團(tuán)之間以軌道交通線、快速路及主次干道相聯(lián)系，形成“多中心組團(tuán)式”的布局結(jié)構(gòu)。它將與武漢?中國(guó)光谷、武漢現(xiàn)代制造業(yè)中心，共同構(gòu)建未來武漢經(jīng)濟(jì)的“金三角”。其效果不在實(shí)際增加了炒房者多少成本，而在于改變市場(chǎng)預(yù)期，央行會(huì)在必要時(shí)，繼續(xù)動(dòng)用利率杠桿干預(yù)樓市，直至平衡。由此足以體現(xiàn)出國(guó)家此次調(diào)控房?jī)r(jià)的決心和力度。貨幣投放量減少的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)所需資金將進(jìn)一步吃緊，其供給和需求勢(shì)必受到影響。30日從省建設(shè)廳獲悉，從2006年起，各市、州、直管市所在城區(qū)新建建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行率達(dá)到100%；縣級(jí)市（縣城）建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行率達(dá)到60%。20032005年商品房新開工面積占施工面積比例一直保持上升趨勢(shì)，而2006年出現(xiàn)下跌，這說明今后的市場(chǎng)供應(yīng)量上將有一定的放緩。 主中心城區(qū)商品住宅價(jià)格變化分布圖：武漢市各主中心城區(qū)商品住宅價(jià)格變化分布 （元/平米）2006年各區(qū)域商品住宅價(jià)格均保持了漲勢(shì)，但各個(gè)區(qū)域之間的價(jià)格仍然存在較大的差距。 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更趨合理化在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的導(dǎo)向作用下，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展更趨于合理化，經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量大幅提高，而房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍將保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，具有較大空間。在南湖，多層與小高層的價(jià)格差距在200元/平方米左右，而小高層的建安成本要遠(yuǎn)高于多層，從實(shí)際的銷售情況來看，特別對(duì)于非中心區(qū)的高層住宅而言，消費(fèi)者的接受程度仍然較低。該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)以“光谷”為核心，本季度隨著此區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的日益成熟，單一的居住形態(tài)已不能滿足居民的需要。2006年，東湖高新區(qū)工商注冊(cè)企業(yè)累計(jì)11647家，比2005年增加1754家，平均每個(gè)工作日新注冊(cè)67家企業(yè)。（總收入/年均從業(yè)人員）；，；，；。 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)從業(yè)人員情況2005年，%。面積3平方公里，該區(qū)為一五期間布局建設(shè)的老工業(yè)基地?；A(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)全面展開。4）三個(gè)支撐中心：在魯巷廣場(chǎng)、流芳、九峰王家店－三星地區(qū)，分別形成三個(gè)次級(jí)的城市中心，魯巷中心以商業(yè)服務(wù)為主導(dǎo)，流芳中心以產(chǎn)業(yè)服務(wù)為主導(dǎo)，三星中心以旅游服務(wù)為主導(dǎo)，分別融合相應(yīng)的商業(yè)、金融、信息、文化等服務(wù)設(shè)施，服務(wù)于相應(yīng)的簇團(tuán)區(qū)域。結(jié)合道路建設(shè)，新建信息工程50余個(gè)項(xiàng)目。到2010年，高新區(qū)空氣質(zhì)量達(dá)到或好于國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，工業(yè)廢氣排放達(dá)標(biāo)率達(dá)到100%。除新開盤不久的項(xiàng)目如謂語城，錦繡龍城二期處于熱銷期外。主力客群年齡較珞瑜路沿線更為年輕。2．10 區(qū)域市場(chǎng)特征u 區(qū)域整體房源供應(yīng)體量較大，規(guī)模樓盤產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。疊式立體HOUSE，在建筑的空間設(shè)計(jì)上突破傳統(tǒng)的平行構(gòu)成，可以理解為新一代住宅產(chǎn)品的革命性舉措。按照原生地貌規(guī)劃，地勢(shì)自然起伏，公園內(nèi)種植大量四季常青類植物，高低錯(cuò)落，凈化空氣，形成生態(tài)運(yùn)動(dòng)環(huán)境背景；在運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所規(guī)劃方面，配置標(biāo)準(zhǔn)籃球、網(wǎng)球和體驗(yàn)式足球場(chǎng)地，同時(shí)首創(chuàng)“極限攀巖區(qū)、極限運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、滑板區(qū)”等新穎獨(dú)特、極富都市活力的新型運(yùn)動(dòng)空間，并體貼細(xì)致地設(shè)置了“漫跑路徑、健身區(qū)、兒童撒野公園”等適合不同年齡層次的休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，讓每一位社區(qū)業(yè)主，感受生命的活力，釋放運(yùn)動(dòng)的激情。萬科城市花園占地面積：600余畝 共從2004年起分四期開發(fā)總建筑面積：393480平米規(guī)劃居住人口：約26000人起價(jià)：3900元/平米目前銷售均價(jià)：4300元/平米最高價(jià)：5000元/平米四期開盤銷售時(shí)間：2007年2月四期：多層、精裝修小高層四期銷售套數(shù)：約50余套銷售量：月均70套左右（由于分組團(tuán)推出，銷售量不同時(shí)期有所變動(dòng)，此數(shù)據(jù)以06年三期平均銷售量調(diào)研得出）萬科城市花園主要分為三種：一種是帶裝修交付的多層情景洋房；以二房90100平米，三房105130平米為主第二種是不帶裝修交付的情景TOWNHOUSE，一樓送花園，二樓、三樓送露臺(tái)，層層退臺(tái)的設(shè)計(jì)，這是屬于萬科的專利產(chǎn)品；第三種就是帶裝修交付的電梯洋房，情景公館。同時(shí)產(chǎn)品的與周邊項(xiàng)目的差異化，拔高其特殊產(chǎn)品的價(jià)格。主要由普通多層、退臺(tái)式花園洋房和寬HOUSE。具有美觀、顏色豐富等特點(diǎn)。光谷60萬平方米復(fù)合型國(guó)際社區(qū)，位于武漢市東湖開發(fā)區(qū)內(nèi)，光谷大道（原關(guān)山二路）與中環(huán)線交接處，周邊為各類高科技園區(qū)和大學(xué)城區(qū)域，項(xiàng)目規(guī)劃用地808畝，總建筑面積約60萬㎡，由東向西分為兩大地塊，分別為總部基地辦公區(qū)及國(guó)際花園住宅區(qū)，是目前國(guó)際比較流行的復(fù)合型社區(qū)整體規(guī)劃方式。此外，該區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目在對(duì)待自身品質(zhì)和產(chǎn)品研究上非常重視，物業(yè)類型豐富。兩房戶型設(shè)計(jì)上走舒適路線，面積一般控制在83－100平米，緊湊兩房?jī)H當(dāng)代國(guó)際花園涉及，面積在70平米。區(qū)域住宅存量28萬平米，未來2年內(nèi)，區(qū)域后續(xù)供應(yīng)83萬平米，潛在項(xiàng)目供應(yīng)80萬平米，總供應(yīng)量在190195萬平米。排水系統(tǒng)。 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在現(xiàn)階段“四縱六橫”的路網(wǎng)格局上，對(duì)建成區(qū)域內(nèi)道路存在的不足進(jìn)行整改提升，完善城市交通功能；對(duì)新托管區(qū)域加快道路建設(shè)進(jìn)展，形成完善的園區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)，增強(qiáng)招商引資的能力。基于高新技術(shù)園區(qū)的城市發(fā)展目標(biāo)是：國(guó)內(nèi)一流，國(guó)際知名的高新技術(shù)園區(qū)；基于城市綜合發(fā)展的目標(biāo)是：生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)設(shè)施完善的山園林式科技城。同時(shí)布置4個(gè)公交首末車站及若干公共停車場(chǎng)，建設(shè)科技商貿(mào)步行街和光谷創(chuàng)業(yè)街。“一區(qū)”是指光電子產(chǎn)業(yè)基地的主體區(qū)域，該區(qū)域以位于東湖、南湖、湯遜湖之間的武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，基地主體區(qū)域面積為30平方公里，劃分為五個(gè)園區(qū)：1）東湖高新科技工業(yè)園：位于東湖開發(fā)區(qū)東部，面積約8平方公里，包括關(guān)東科技工業(yè)園和關(guān)南科技工業(yè)園兩部分?！笆濉睍r(shí)期東湖高新區(qū)基本建設(shè)投資完成111億元，比“九五”%，%。 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2006年，東湖高新區(qū)技工貿(mào)總收入超過1000億元，%；工業(yè)總產(chǎn)值860億元，%；規(guī)模以上總產(chǎn)值770億元，%；工業(yè)增加值320億元，%；規(guī)模以上工業(yè)增加值285億元，%，%。（4）產(chǎn)品布局在售項(xiàng)目整體布局以排狀+圍合為主，其園林景觀：組團(tuán)綠化+主題景觀+景觀小品為主，以傳統(tǒng)庭院風(fēng)格與現(xiàn)代歐陸風(fēng)格相結(jié)合。近年來，洪山區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展取得了重大進(jìn)步，%，在全市14個(gè)區(qū)位居第二。 區(qū)域住宅市場(chǎng)特征 中南商圈純物業(yè)升值空間較大中南路沿線已成為武昌區(qū)新型的商業(yè)中心，系列寫字樓、酒店、商住樓的推出使其具備了集中和完整的商業(yè)形態(tài)。 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走高武漢市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，導(dǎo)致居民的可支配收入增長(zhǎng)較快； 06年，房地產(chǎn)開發(fā)投資與城市國(guó)民生產(chǎn)總值的比值稍有提高，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1/4。 武漢市商品住宅價(jià)格情況 總體成交價(jià)格分析2006年商品房綜合物業(yè)平均價(jià)格為39967元/平方米，%，與2005年相比增幅回落了5個(gè)百分點(diǎn)。其中：，%，%。一方面，中小中介的生存空間更小，面臨退出市場(chǎng)危機(jī)；一方面過高的稅費(fèi)使得交易量劇降，影響交易周轉(zhuǎn)速度。 這項(xiàng)建議而非政策，竟能引起如此之高的關(guān)注，可見中國(guó)房地產(chǎn)的問題。政府將強(qiáng)行遏制惡性炒作土地，并充分運(yùn)用稅收杠桿來調(diào)節(jié)樓市。 橋梁及隧道規(guī)劃布置4條過長(zhǎng)江通道，即：武漢天興洲長(zhǎng)江大橋（在建）、青島路隧道（規(guī)劃）、鸚鵡洲隧道（規(guī)劃）、余家頭大橋（規(guī)劃）。武昌地區(qū)武昌地區(qū)包括江南核心區(qū)，首義、曬湖、中南、徐東、楊園5個(gè)中心區(qū)片，青山、關(guān)山、白沙、南湖4個(gè)綜合組團(tuán)；規(guī)劃職能為金融貿(mào)易、省級(jí)行政中心、教育科研、鋼鐵、機(jī)電、高科