【正文】 體系； 中心商業(yè)區(qū)規(guī)劃建設(shè)江漢路、六渡橋、漢正街，中山大道中心商業(yè)區(qū)，以商業(yè)零售、餐飲、娛樂、旅游等服務(wù)業(yè)為主，輻射武漢市、湖北省乃至整個(gè)中國中部地區(qū)； 市級商業(yè)中心規(guī)劃建設(shè)中南路、漢陽鐘家村市級商業(yè)中心，輻射武昌和漢陽； 市級商業(yè)副中心規(guī)劃建設(shè)后湖、漢口火車站前、古田二路、十里鋪、四新、沌口、解放路、徐東路、白沙洲、魯巷、南湖、八大家等12個(gè)市級商業(yè)副中心； 社區(qū)中心在各居住用地集中的主要地區(qū)規(guī)劃布置9個(gè)社區(qū)中心。 主城交通體系 軌道交通規(guī)劃至2020年，主城公交線網(wǎng)長約790公里，公交線網(wǎng)密度達(dá)到2公里/平方公里。內(nèi)環(huán)線（亦稱一環(huán)路）為聯(lián)系主城三鎮(zhèn)中心區(qū)的主干道。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。 “國八條”問責(zé)地方負(fù)責(zé)人　　2005年3月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》的內(nèi)部文件。“國八條”的重大意義不在具體調(diào)控細(xì)節(jié)，而在明確了樓市調(diào)控的幾個(gè)重要原則，它對地方政府高官形成了巨大威懾：抑制不了過高的房價(jià)，將問責(zé)地方政府負(fù)責(zé)人?！靶掳藯l”再次顯示了中央政府調(diào)控樓市的決心，措施直指土地、稅收、金融等樓市穴位。 七部委推出“六一大限”　　2005年5月9日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)；明確指出，“期房限轉(zhuǎn)”、新購商品房“兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手全額征稅”等措施，打擊炒作投機(jī)行為。 “國六條”及細(xì)則2006年5月29日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》（下稱《“國六條”細(xì)則》）。“國六條”及細(xì)則更多監(jiān)管措施面臨著各種實(shí)施執(zhí)行困難。因而“”一出，立即引起強(qiáng)烈“地震”，建設(shè)部隨即發(fā)布聲明稱短期內(nèi)不會(huì)取消期房預(yù)售。這是用消費(fèi)者的錢為自己融資，這樣的做法是不合理的。行業(yè)中一些資金比較薄弱，尤其是對銀行依賴性大的開發(fā)商其生存空間將日漸緊縮。 二手房交易契稅上調(diào)1%2006年3月1日起，武漢市二手房交易契稅由1%提高到2%。而“國六條”營業(yè)稅征稅對象的擴(kuò)大，對二手房市場影響大。 市房產(chǎn)局關(guān)于集中整治非法房地產(chǎn)中介活動(dòng)專項(xiàng)行動(dòng)的通知　　　 二手房市場是房地產(chǎn)市場的次消費(fèi)鏈，它的活躍程度能直接作用到新房市場上來，中介市場的規(guī)范操作能促進(jìn)二手房持有者的消費(fèi)積極性，能加強(qiáng)二手房的流通效率，更有利于政府部門的管理以及宏觀調(diào)控，健康的中介服務(wù)領(lǐng)域是保障房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的保障之一。 省建設(shè)廳要求，有條件的城市要積極開展綠色建筑、低能耗、超低能耗建筑示范。圖：武漢市近年來商品住宅投資額 （億元）(數(shù)據(jù)來源：武漢房產(chǎn)管理局)從上圖中可見，武漢市近幾年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持著較快的增長幅度，直接促進(jìn)了近幾年武漢的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。，%。①商品房新開工面積占施工面積的比例該指標(biāo)屬于前瞻性的指標(biāo)。②商品房施工面積與商品房竣工面積之比該指標(biāo)同樣屬于前瞻性指標(biāo)，根據(jù)武漢市歷年在建項(xiàng)目的實(shí)際狀況，177。 從上圖可見，自2004年起，武漢市房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量一直處于過于充足狀況，這個(gè)時(shí)期也是武漢房地產(chǎn)市場發(fā)展最為迅猛的時(shí)期。目前武漢市可售套數(shù)已經(jīng)突破13萬套，后續(xù)供應(yīng)量的減少有助于促進(jìn)市場存量的銷售，減輕銷售壓力，使得市場供應(yīng)和需求結(jié)構(gòu)健康發(fā)展。造成價(jià)格上漲較快的原因除了市場自身發(fā)展原因外，一個(gè)重要的推動(dòng)因素是由于眾多高端豪宅項(xiàng)目的上市，紛紛拉升了區(qū)域價(jià)格，也使得整體市場價(jià)格有所上漲。主要是體現(xiàn)在主中心城區(qū)和次中心城區(qū)之間，江漢、武昌等主中心城區(qū)價(jià)格高出硚口、洪山等區(qū)域住宅價(jià)格較多。(數(shù)據(jù)來源：武漢房產(chǎn)管理局) 武漢市近年來商品住宅需求趨勢分析從2006年武漢市商品房銷售率（銷售面積/竣工面積），2006年商品房銷售呈現(xiàn)出供需平衡的特征。在需求方面，武漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段達(dá)到了供需平衡，說明武漢房地產(chǎn)市場的需求量雖然還是比較大的，但其增長勢頭已出現(xiàn)回落，這預(yù)示著武漢市房地產(chǎn)未來市場的銷售壓力將會(huì)越來越大。隨著武漢長江隧道工程和輕軌二期工程的開工，必將極大的提升城市中心區(qū)及近郊區(qū)居民的生活品質(zhì)，人們居住與置業(yè)理念也將日益提高。 政策對市場的引導(dǎo)層面將繼續(xù)加大武漢市將會(huì)繼續(xù)按照國家制定總的市場方針政策，重點(diǎn)以改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價(jià)格、規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)行為為目標(biāo)，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面性的引導(dǎo)。（二） 武昌住宅市場發(fā)展特征 武昌區(qū) 區(qū)域概況武昌是湖北省委、省政府所在地，是全省的政治、文化、信息中心，200多家外地駐漢機(jī)構(gòu)和眾多金融機(jī)構(gòu)、商貿(mào)企業(yè)、大公司總部匯集在此，形成武漢市的江南核心區(qū)；，內(nèi)含14個(gè)行政街道、194個(gè)社區(qū)居委會(huì)，常住人口97萬，加上流動(dòng)人口共約110萬，人均可支配收入9000元左右，2002年地區(qū)國民生產(chǎn)總值約120億元人民幣，社會(huì)消費(fèi)品零售總額98億元。 區(qū)域住宅價(jià)格情況06年，武昌區(qū)大量高端住宅入市，商品住宅均價(jià)達(dá)4238元/平米，％，在武漢八大中心城區(qū)內(nèi)均價(jià)僅次于江漢區(qū)。很多項(xiàng)目適時(shí)提出了“CLD”（中央生活區(qū)）的概念，區(qū)位優(yōu)勢及環(huán)境的趨利性是項(xiàng)目對外推廣的重點(diǎn)，項(xiàng)目的后期追加價(jià)值如消費(fèi)者入住后可享受附近商業(yè)配套的服務(wù)優(yōu)惠等也成為提高房產(chǎn)檔次的一部分。分析其原因主要出于電梯安全、物業(yè)管理費(fèi)、生活舒適度等幾個(gè)因素的考慮，作為近郊區(qū)樓盤，配套的不健全也是導(dǎo)致建筑消費(fèi)效應(yīng)不高的重要原因。請參閱洪山區(qū)人民政府網(wǎng)站。洪山科技一條街已形成華中地區(qū)最大的電腦市場，紅桃K、藍(lán)星電腦、智能電梯等一批優(yōu)秀的高科技企業(yè)在本區(qū)發(fā)展壯大，東湖高薪技術(shù)開發(fā)區(qū)和武漢中國光谷已形成良好的發(fā)展態(tài)勢。以80萬噸乙烯工程為代表的多項(xiàng)重點(diǎn)工程建設(shè)正在緊鑼密鼓地進(jìn)行。根據(jù)調(diào)研，區(qū)域內(nèi)的物業(yè)形態(tài)正逐步向多層、小高層、高層住宅、商業(yè)為一體的綜合物業(yè)形態(tài)轉(zhuǎn)變。說明開發(fā)商注重項(xiàng)目的品質(zhì)，小區(qū)綠化環(huán)境的營造，創(chuàng)造了一個(gè)良好的居住環(huán)境。以“水景”、“原生態(tài)樹林”、“主題街區(qū)”等表現(xiàn)形式。1988年，武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)立。全年新認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè)131家。中國光谷建設(shè)啟動(dòng)以來，每年20個(gè)億的投資強(qiáng)度推進(jìn)著科技新城的建設(shè)。中國光谷”正成為最適宜創(chuàng)業(yè)和居住的魅力新城?！笆濉睍r(shí)期東湖高新區(qū)完成總收入、工業(yè)總產(chǎn)值、 億元、 億元和 ，分別比“九五”時(shí)期增長 %、%、%%，年均分別增長 %、%、%%。 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資情況，同比增長19%?！笆濉保恰熬盼濉睍r(shí)期的2倍，年均增長25%。截止2005年，東湖高新區(qū)已累計(jì)新開發(fā)面積24平方公里。2005年共策劃產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目144項(xiàng)，開工建設(shè)73項(xiàng)，實(shí)際完成投資22億元。%。從技術(shù)職稱方面分析，具有中、高級以上職稱的人員達(dá)到31523人，%，其中高級職稱9505人，同比增加938人，中級職稱22018人，同比增加4585人。 產(chǎn)業(yè)空間分布以東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)為依托，綜合光電子信息技術(shù)研發(fā)、產(chǎn)品生產(chǎn)與貿(mào)易、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與空間拓展以及相應(yīng)的生活服務(wù)各項(xiàng)功能，形成一區(qū)一軸的基地空間布局構(gòu)架。3）湖北軟件產(chǎn)業(yè)基地：位于關(guān)山一路武黃公路連接線以西，民院路以東的南環(huán)鐵路兩側(cè)，占地面積4平方公里。5）光電子科技商貿(mào)服務(wù)區(qū)：位于東湖開發(fā)區(qū)的核心光谷廣場東南角。 道路交通架構(gòu)城市交通網(wǎng)絡(luò)日趨完善。到06年上半年，整個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)30平方公里地域內(nèi)已形成四橫四縱的道路主干網(wǎng)絡(luò)。建成了光谷廣場、旺山公園（吳家灣游園）等10余處集中大片城市綠化林地；到2005年，高新區(qū)城市綠化面積達(dá)到200多萬平方米，城市綠化率達(dá)到40%。“十五”期間，相繼完成了科技會(huì)展中心、數(shù)碼港、光電大市場、光谷體育中心、國際企業(yè)中心、創(chuàng)業(yè)街等20多項(xiàng)重大配套設(shè)施工程。 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃“十一五”期間，武漢東湖高新區(qū)將在現(xiàn)有建成區(qū)域的50平方公里基礎(chǔ)上，繼續(xù)沿武黃公路向東發(fā)展，并托管江夏區(qū)、洪山區(qū)的27個(gè)行政村,約80平方公里的城市發(fā)展空間，形成區(qū)域面積130平方公里，60萬人口的城市副中心，努力建設(shè)成為人與自然和諧發(fā)展的武漢科技新城。武漢科技新城的多元、復(fù)合功能，將作為一個(gè)健全的城市所應(yīng)具有的居住、商業(yè)、文化、游憩等與人們的生活緊密相關(guān)的功能，和產(chǎn)業(yè)功能混合疊加，塑造城市的歸屬感和獨(dú)特的城市魅力。1）一條主軸：中環(huán)線連接新武黃高速公路自西至東，貫穿于整個(gè)武漢科技新城并預(yù)留潛在的繼續(xù)東向拓展的空間。5）一個(gè)資源保護(hù)網(wǎng)絡(luò)，多條生態(tài)廊道：規(guī)劃將武漢科技新城的生態(tài)資源、景觀要素與市政基礎(chǔ)設(shè)施相結(jié)合，編織資源保護(hù)網(wǎng)絡(luò)，并通過廊道組成整體的資源保護(hù)和景觀風(fēng)貌相協(xié)調(diào)的景觀系統(tǒng)。原有教育、研發(fā)基地多集中在珞喻路沿線，可沿雄楚大道及老武黃公路向九峰方向發(fā)展，以形成具有濃郁文化氛圍、完善服務(wù)設(shè)施、適宜科研生活新的研發(fā)基地。形成規(guī)劃用地4平方公里，建筑面積600萬平米的公共服務(wù)中心。大力推廣電信新技術(shù)的應(yīng)用，科技新城內(nèi)實(shí)現(xiàn)電視、電話、數(shù)據(jù)傳輸“三網(wǎng)合一”，在全市率先完成光纖到戶試點(diǎn)。完善建成區(qū)內(nèi)的郵政系統(tǒng)，逐步建設(shè)15—20個(gè)郵政所。供電系統(tǒng)。修建東一變電站、東二變電站等7座，新增開閉所6070座。 環(huán)境保護(hù) 大氣環(huán)境質(zhì)量保護(hù)。水環(huán)境質(zhì)量保護(hù)。聲環(huán)境質(zhì)量保護(hù)。2．3 市場供應(yīng)量項(xiàng)目名稱總建面積（萬m2）已推體量（萬m2）住宅已銷售體量（萬m2）存量（萬m2）09年前潛在供應(yīng)量（萬m2）森林花園301413116巴黎豪庭25716劍橋世家4無光谷坐標(biāo)城一期88二期：68謂語城無錦繡龍城801064三期：10當(dāng)代國際花園601630萬科城市花園3939372無鳳凰花園302018210水岸楓林23181355小計(jì)83以 上 為 在 售 項(xiàng) 目恒大地產(chǎn)項(xiàng)目50――――――一期：10－15光谷世界城一、二期120――――――一期：6二期：約30萬濱湖項(xiàng)目10――――――10三江地產(chǎn)35――――――預(yù)計(jì)810魯巷廣場西北角地塊――――――民院路與雄楚大道交匯處東南角地塊――――――清江置業(yè)曙光地塊136――――――一期810萬平米（預(yù)計(jì)）清江置業(yè)曙光地塊237――――――以 上 為 將 開 盤 項(xiàng) 目合計(jì)－200以上數(shù)據(jù)采集時(shí)間區(qū)間為05年11月下旬至07年3月15日05年11月至07年3月近一年半時(shí)間內(nèi)，區(qū)域市場目前在售項(xiàng)目共推出房源體量在151萬平米，而消化體量為123萬平米，總消化率為81％。價(jià)格水平以魯巷廣場為圓心向周邊逐步遞減，但視產(chǎn)品品質(zhì)與景觀品質(zhì)而又有所不同。其它的項(xiàng)目大多處于上次所推組團(tuán)的尾房階段。多層住宅約占整個(gè)區(qū)域市場一半體量，小高層和高層比例分別達(dá)到35％和15％，這和該區(qū)域內(nèi)用地性質(zhì)和規(guī)劃指標(biāo)密切相關(guān)。兩房上，所有項(xiàng)目均有涉及，體量比在20％以下的有劍橋世家、光谷坐標(biāo)城和水岸楓林三個(gè)，其它項(xiàng)目的兩房體量比例一般控制在30％－40％左右，一般均為南北通透的戶型?？蛻袈殬I(yè)構(gòu)成中，私營業(yè)主、高新企業(yè)、事業(yè)單位和教育系統(tǒng)職工比例最高，近80％?？蛻袈殬I(yè)構(gòu)成中，教育系統(tǒng)職工、金融貿(mào)易、事業(yè)單位職工總數(shù)比例最高，達(dá)78％?？蛻糍彿款l次上，魯巷周圍區(qū)域二次置業(yè)的客群占到總購房者的45％，他們中絕大多數(shù)購房是作為投資用途。2．9 區(qū)域營銷特點(diǎn)景觀先行，產(chǎn)品至上區(qū)域市場內(nèi)相當(dāng)部分項(xiàng)目首先會(huì)將如主軸景觀、景觀示范區(qū)（如巴黎豪庭、光谷坐標(biāo)城、萬科城市花園等）在項(xiàng)目開盤前先行打造完畢，給客戶實(shí)景體驗(yàn)的方式進(jìn)行營銷。步步為營，重點(diǎn)跟進(jìn)此外，由于光谷區(qū)域內(nèi)高新企業(yè)數(shù)量非常密集，規(guī)模龐大，該區(qū)域項(xiàng)目除了傳統(tǒng)推廣手段外，重點(diǎn)跟進(jìn)式的營銷方式也是其取勝其它樓盤的常用法寶之一，如大客戶單位拓展，尋求團(tuán)購，青山、洪山其它重點(diǎn)區(qū)域定點(diǎn)宣傳等也是重要營銷手段。u 目前區(qū)域市場住宅均價(jià)區(qū)間范圍在36004200元/平米，總價(jià)范圍多集中在4055萬元。u 區(qū)域房源整體供銷狀況較為均衡，購買力仍然旺盛。典型項(xiàng)目分析：當(dāng)代國際花園項(xiàng)目簡介：當(dāng)代國際花園——中國疊式立體HOUSE空間是建筑的靈魂，當(dāng)代武漢首創(chuàng)地下立體創(chuàng)意空間，藏酒間、影音室、讀書房、收藏室……無數(shù)種生活興趣得以在空間內(nèi)任意變換，打造隨心享受的質(zhì)感“私享場所”。它的表面可以涂裝成各種各樣的顏色，并且可以做成內(nèi)外雙色。外墻磚采用陶土劈開磚，該磚體是新型建筑飾面墻磚。第5層防線只有在業(yè)主對安防主機(jī)進(jìn)行布防操作時(shí)啟動(dòng)，報(bào)警后中心通過呼叫業(yè)主家里或者撥打業(yè)主電話來確認(rèn)處理。當(dāng)代藝術(shù)館位于當(dāng)代國際花園總部基地辦公區(qū)的三角水面區(qū)域上，建筑延承包豪斯風(fēng)格，外墻色彩莊嚴(yán)穩(wěn)重，大量使用通透玻璃材質(zhì)。國際花園社區(qū)居民欣賞各類藝術(shù)作品的理想空間。一期項(xiàng)目概況：住宅一期歐墅花開用地位于總規(guī)劃住宅區(qū)的東北角，由三個(gè)住宅組團(tuán)組成，總用地面積約６７７００平方米。項(xiàng)目總結(jié)：建筑產(chǎn)品類型：包豪斯風(fēng)格的寬HOUSE退臺(tái)花園洋房、普通多層花園洋房是其一期的主打產(chǎn)品，到二期新推出的疊式立體HOUSE，和即將推出的小高層LOFT產(chǎn)品，多樣的產(chǎn)品線是其產(chǎn)品的最大靚點(diǎn)。精裝修、或廚衛(wèi)精裝修。推盤策略：通過萬科品牌萬客會(huì)造勢，商業(yè)街區(qū)的營造現(xiàn)場實(shí)景營銷被萬科發(fā)揮到及至，同時(shí)舉辦各種活動(dòng)營銷，促進(jìn)銷售。 產(chǎn)品的組合推出分期組團(tuán)式BLOCK街區(qū)，推盤把其產(chǎn)品的價(jià)值最大化。推盤策略：該項(xiàng)目