【正文】 市場銷售狀況較好等。圖：武漢市近年來商品房價格走勢 （元/平米）從上圖明顯可以看出近幾年住宅價格的漲勢明顯大過于商品房綜合物業(yè)的價格漲勢。 武漢市商品住宅價格情況 總體成交價格分析2006年商品房綜合物業(yè)平均價格為39967元/平方米，%，與2005年相比增幅回落了5個百分點。以上數(shù)據(jù)表明2006年武漢市房地產市場結構在逐漸進行調整，商品住房施工面積和商品住房竣工面積比上年均有一定增加，表明武漢市當前房地產供應的相對充足；而新開工面積的減少則體現(xiàn)出今后的供應量將會有一定的減少。20042006年的比值已經(jīng)開始出現(xiàn)下跌，一方面是市場自身調節(jié)機制，另一方面也是政府宏觀調控措施產生的效果。則意味著會出現(xiàn)供應盈余。其反映的是12年后的現(xiàn)房供應量。20032005年商品房新開工面積占施工面積比例一直保持上升趨勢，而2006年出現(xiàn)下跌，這說明今后的市場供應量上將有一定的放緩。新開工面積體現(xiàn)的是12年后市場上的預售供應量和23年后的現(xiàn)房供應量，其占施工面積的比例，體現(xiàn)的是開發(fā)商對市場的信心程度以及市場運行的狀況。其中：（，%，%），%，%。其中：，%，%。其中：（，%，%），%，%。在2006年國家進行一系列的調控措施后，年度的房地產開發(fā)投資和住宅開發(fā)投資增長幅度比上年均有了一定的回落，但仍然保持著較高的增長水平，這也直接說明近兩年發(fā)展商對武漢房地產市場的看好。二、 武漢市房地產市場現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢（一） 武漢市商品住宅總體發(fā)展情況 武漢市商品住宅投資狀況 武漢市近年來商品住宅投資狀況，%，%；其中，%，%。要以政府辦公樓節(jié)能改造為突破口，積極探索，推動既有公共建筑的節(jié)能改造。30日從省建設廳獲悉，從2006年起，各市、州、直管市所在城區(qū)新建建筑節(jié)能標準執(zhí)行率達到100%；縣級市（縣城）建筑節(jié)能標準執(zhí)行率達到60%。在各種相關政策趨于完善的情況下，房地產市場才有可能真真的理性發(fā)展。市開發(fā)辦這一舉措，旨在規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為，減少商品房項目竣工交付過程中的矛盾和糾紛，保障商品房買賣雙方的合法權益，促進房地產市場健康、穩(wěn)定、可持續(xù)地發(fā)展。一方面，中小中介的生存空間更小，面臨退出市場危機；一方面過高的稅費使得交易量劇降，影響交易周轉速度。只是使購房者更加慎重，購房周期將有所延長。目前，武漢市的二手房市場和新房市場一樣，以絕大多數(shù)的剛性需求為主，以小換大，以舊換新，以及城市改造是交易的主要動因。 武漢近期出臺政策走向及分析 市房產局關于實行商品房預（銷）售合同網(wǎng)上簽約和登記備案管理工作的通知　商品房預售合同網(wǎng)上簽約和登記備案管理政策的實施極大的改善了當前房地產市場買賣信息不透明的狀況，開發(fā)商如果不及時備案，后果將是無法辦理物業(yè)產權證，這種行政威懾將有效的約束開發(fā)商的備案行為，每周備案一次的頻率規(guī)避了開發(fā)商虛報銷售進度的可能，市場的情況更真實的展現(xiàn)在市民面前，一個更加規(guī)范化的市場正在逐步形成。融資渠道需要多元化發(fā)展。貨幣投放量減少的情況下，房地產行業(yè)所需資金將進一步吃緊，其供給和需求勢必受到影響。 央行提高存款準備金率經(jīng)國務院批準，中國人民銀行決定從2006年7月5日起。從公平的角度看，取消預售房是遲早的事。 這項建議而非政策，竟能引起如此之高的關注，可見中國房地產的問題。盡管宏觀調控的決策權在國務院而不在央行，但央行報告仍被認為是國務院實施調控的基本參考依據(jù)。從市場層面看，新政下項目開發(fā)進度、銷售攀升節(jié)奏、銷售周轉速度受到抑制。關于“套型建筑面積”“70%是區(qū)域分配還是項目分配”的各種解釋、傳聞不斷。后又出現(xiàn)“15條細則”深化。由此足以體現(xiàn)出國家此次調控房價的決心和力度。6月1日，《意見》正式實施，這一天因被稱為“六一大限”。它還透露出，政府已注意到并著手改變房地產市場存在的一系列問題。政府將強行遏制惡性炒作土地，并充分運用稅收杠桿來調節(jié)樓市。 “新國八條”細化調控決心　　2005年4月27日，國務院出臺《加強房地產市場引導和調控的八條措施》，即“新國八條”。大有不降房價就降官階的意味?！皣藯l”要求地方政府及相關部門綜合采取土地、財稅、金融等相關政策及利用輿論法律手段控制不合理的需求，抑制房價過快上漲；對于控制措施不力，造成市場大起大落，影響經(jīng)濟穩(wěn)定運行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究有關負責人的責任。《通知》中總共有八條意見，被業(yè)界稱為“國八條”。其效果不在實際增加了炒房者多少成本，而在于改變市場預期，央行會在必要時，繼續(xù)動用利率杠桿干預樓市，直至平衡。調節(jié)銀行利率，提高首付比例，抬高銀行門檻，有效抑止部分能力不足的買房者，降低信貸風險，也給購房熱降溫。 國家近期政策走向及分析 央行上調個人房貸利率2006年4月28日，中國人民銀行宣布，從即日起上調金融機構貸款基準利率，%%。 橋梁及隧道規(guī)劃布置4條過長江通道，即：武漢天興洲長江大橋（在建）、青島路隧道（規(guī)劃）、鸚鵡洲隧道（規(guī)劃）、余家頭大橋（規(guī)劃）。中環(huán)線（亦稱三環(huán)路），為聯(lián)系各大工業(yè)組團及中小型經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、新發(fā)展區(qū)服務，同時將作為三鎮(zhèn)貨運主通道和入城的環(huán)路，減少中心區(qū)直穿車流。由解放大道中段、黃浦路、武漢長江公路橋、徐東路、中北路、中南路、武珞路西段、武漢長江大橋、長江二橋、江漢一橋、武勝路組成，全長約28km，主要服務于武漢市的金融、商業(yè)中心區(qū)。 公路交通主城區(qū)規(guī)劃布置了三條環(huán)線、十條主要放射線，組成“環(huán)形加放射”的骨干交通網(wǎng)絡。規(guī)劃軌道交通線6條，并通過建設市郊鐵路，連接各重點鎮(zhèn)。它將與武漢?中國光谷、武漢現(xiàn)代制造業(yè)中心，共同構建未來武漢經(jīng)濟的“金三角”。 CBD中央商務區(qū)規(guī)劃武漢CBD位于漢口城區(qū)中心的王家墩地區(qū)，是城市快速通道、軌道交通及機場高速路的交匯點。 居住區(qū)規(guī)劃規(guī)劃建設后湖、站北、長豐、四新、南湖、白沙等大型居住新區(qū)，完善建設核心區(qū)、中心區(qū)片的居住區(qū)、居住小區(qū)，逐步消除零星住宅插建，引導舊城人口向外圍綜合組團疏散。武昌地區(qū)武昌地區(qū)包括江南核心區(qū)，首義、曬湖、中南、徐東、楊園5個中心區(qū)片，青山、關山、白沙、南湖4個綜合組團；規(guī)劃職能為金融貿易、省級行政中心、教育科研、鋼鐵、機電、高科技產業(yè)中心及旅游中心。漢陽地區(qū)漢陽地區(qū)包括晴川片和十升、四新、沌口3個綜合組團；規(guī)劃職能為汽車工業(yè)等產業(yè)中心、港口和旅游中心。規(guī)劃職能為金融貿易、商業(yè)服務和市級行政中心。各綜合組團重點布局大中型工業(yè)區(qū)、居住區(qū)、大型對外交通設施、市級商業(yè)副中心、教育科研設施、博覽中心、體育中心和全國性、區(qū)域性大型市場用地。核心區(qū)范圍江北(漢口)核心區(qū)規(guī)劃范圍為東至大智路、蘭陵路，南至長江、漢水，西至武勝路，北至京漢大道，；江南(武昌)核心區(qū)規(guī)劃范圍為東至武青三干道，南至中山路，西至長江，北至規(guī)劃的武車路過江隧道。 主城規(guī)劃總規(guī)將武漢主城規(guī)劃出2個城市核心區(qū)， 10個中心區(qū)片， 10個綜合組團，核心區(qū)、中心區(qū)片、綜合組團之間以軌道交通線、快速路及主次干道相聯(lián)系，形成“多中心組團式”的布局結構。隨著我市國民經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高，居民的消費意識增強，住宅消費已經(jīng)成為一大熱點消費，且消費支出逐年提高，為房地產市場的良好發(fā)展奠定了穩(wěn)固的經(jīng)濟基礎。從武漢市目前的國民經(jīng)濟的發(fā)展以及產業(yè)結構的發(fā)展趨勢來看，武漢市經(jīng)濟處于良好的發(fā)展狀態(tài)，且發(fā)展速度較快。 武漢市經(jīng)濟結構分析 武漢市產業(yè)分布格局及其發(fā)展趨勢圖：武漢2000年以來各產業(yè)生產總值 （單位：億元）(數(shù)據(jù)來源:武漢市統(tǒng)計局)，%；，%；，% 。GDP的穩(wěn)步增長體現(xiàn)出武漢市整體經(jīng)濟發(fā)展形式的大好，而人均可支配收入和儲蓄存款的增長說明居民經(jīng)濟狀況的好轉和消費能力的提高，這將帶動各種消費包括對住房消費的需求，為下一年度房地產市場的發(fā)展奠定了良好的基礎。，全市人口常住人口858萬人，共有八大主行政區(qū)。主城區(qū)通常被形容為“武漢三鎮(zhèn)”，“三鎮(zhèn)”指的是武昌、漢口、漢陽這三塊被長江和漢江隔開的地方。光谷地塊前期定位方案建議第一部分 市場研究及評估一、 宏觀經(jīng)濟及政策（一）武漢市總體發(fā)展狀況分析 武漢市城市概況武漢素有“九省通衢”之稱，位于長江和漢江的交匯處，市內100多處湖泊星羅棋布，數(shù)十座山峰蜿蜒其間,這里也是千年荊楚文化的發(fā)源地，具有濃郁的楚文化特色，是我國的歷史文化名城之一。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，武漢已成為國家提出中部崛起戰(zhàn)略中的核心城市。漢口是武漢最繁華最熱鬧的商業(yè)區(qū)，也是華中地區(qū)商品集散的中心；武昌是武漢高等學府集中的文化區(qū)，是武漢現(xiàn)代城市文化的體現(xiàn)；漢陽則是市政府重點發(fā)展的開發(fā)區(qū)，蘊育著武漢的未來。漢 口江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、東西湖區(qū)武 昌武昌區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū)漢 陽漢陽區(qū) 武漢市經(jīng)濟發(fā)展水平分析2. 1 武漢市國民經(jīng)濟發(fā)展狀況圖：武漢市近年來國民經(jīng)濟發(fā)展狀況 （單位：億元）(數(shù)據(jù)來源:武漢市統(tǒng)計局)2006年武漢地區(qū)生產總值為2590億元，%。 武漢市近年來人均GDP發(fā)展狀況圖：武漢市近年來人均GDP發(fā)展狀況 （單位：元）(數(shù)據(jù)來源:武漢市統(tǒng)計局)2004年以來，武漢市人均GDP以年均13%的速度增長，2006年按常住人口計算，全市人均GDP達到29890元，%，隨著經(jīng)濟發(fā)展的持續(xù)增長，人均收入水平將同步提高，居民的住宅購買力亦同步提高，這對我市房地產業(yè)的發(fā)展是一大強有力的支撐。：：::，產業(yè)結構不斷優(yōu)化。第三產業(yè)的高速發(fā)展對于房地產市場的發(fā)展也起到了相當?shù)耐苿幼饔谩?城市規(guī)劃現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢 城市性質定位武漢是湖北省省會，武漢市城市總體規(guī)劃（19962020年）將武漢定位為中國中部重要的中心城市，長江中游的特大城市，全國重要的金融、貿易中心、高新技術產業(yè)中心、工業(yè)基地和交通、通信樞紐。 核心區(qū)職能規(guī)劃核心區(qū)主要體現(xiàn)現(xiàn)代化國際性城市和中國中部地區(qū)中心城市的職能，重點布局以商業(yè)、金融、貿易、辦公、信息咨詢服務為主的第三產業(yè)用地。中心區(qū)片重點布局行政、文化、娛樂、體育、商業(yè)等公共設施及居住用地。 漢口地區(qū)漢口地區(qū)包括江北核心區(qū)，二七、三陽、新華、寶豐4個中心區(qū)片，古田、常青、后湖3個綜合組團。規(guī)劃常住總人口為170萬，其中核心區(qū)15萬，中心區(qū)片58萬，綜合組團97萬。規(guī)劃常住總人口為76萬，其中中心區(qū)片14萬，綜合組團62萬。規(guī)劃常住總人口為204萬，其中核心區(qū)為4萬，中心區(qū)片為80萬，綜合組團為120萬。 商業(yè)區(qū)規(guī)劃規(guī)劃建設中心商業(yè)區(qū)──市級商業(yè)中心──市級商業(yè)副中心──社區(qū)中心四級商業(yè)服務體系； 中心商業(yè)區(qū)規(guī)劃建設江漢路、六渡橋、漢正街，中山大道中心商業(yè)區(qū)，以商業(yè)零售、餐飲、娛樂、旅游等服務業(yè)為主，輻射武漢市、湖北省乃至整個中國中部地區(qū)； 市級商業(yè)中心規(guī)劃建設中南路、漢陽鐘家村市級商業(yè)中心，輻射武昌和漢陽； 市級商業(yè)副中心規(guī)劃建設后湖、漢口火車站前、古田二路、十里鋪、四新、沌口、解放路、徐東路、白沙洲、魯巷、南湖、八大家等12個市級商業(yè)副中心； 社區(qū)中心在各居住用地集中的主要地區(qū)規(guī)劃布置9個社區(qū)中心。定位為以發(fā)展金融、保險、貿易、資訊、咨詢等產業(yè)為主的現(xiàn)代服務中心，聚集會展、零售、酒店、居住等功能于一體的綜合性城市中心區(qū)。 主城交通體系 軌道交通規(guī)劃至2020年，主城公交線網(wǎng)長約790公里，公交線網(wǎng)密度達到2公里/平方公里。規(guī)劃期內建設古田至堤角、漢口火車站至關山、青山至青菱等3條軌道線，全長70公里，控制岳家咀至古田、岳家咀至快活嶺、漢口火車站至沌口等3條軌道交通線的建設用地。內環(huán)線（亦稱一環(huán)路）為聯(lián)系主城三鎮(zhèn)中心區(qū)的主干道。二環(huán)線為減少中心區(qū)過江交通壓力，減少車輛穿越中心區(qū)而布置，平均距一環(huán)約3km，全長52km，主要為城市博覽中心、高速鐵路客運站、體育中心及城市新的商住區(qū)服務。（二）政策分析政府全面調整規(guī)范房地產市場，近幾年來房地產政策層出不窮，土地市場、房地產金融市場、拆遷等各方各面對房地產業(yè)都投注了不同程度的關注，各項房產政策都是圍繞著穩(wěn)定房價、使房地產業(yè)健康發(fā)展這一主線展開的。其他各檔次貸款利率也相應調整。利率上調是政府動用金融杠桿抑制住房需求、擠出泡沫的手段。 “國八條”問責地方負責人　　2005年3月26日，國務院辦公廳下發(fā)《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》的內部文件。文件明確指出，部分地區(qū)投資性購房和投機性購房大量增加，導致房價上漲過快，影響了經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定發(fā)展。“國八條”的重大意義不在具體調控細節(jié)，而在明確了樓市調控的幾個重要原則，它對地方政府高官形成了巨大威懾：抑制不了過高的房價，將問責地方政府負責人。這對房地產市場顯然有較切實際的影響?！靶掳藯l”再次顯示了中央政府調控樓市的決心，措施直指土地、稅收、金融等樓市穴位。 “新國八條”是對“舊國八條”的解釋與細化，再次明確地對市場強調了政府調控樓市的決心：要切實把房價穩(wěn)定下來，并將調控措施具體化。 七部委推出“六一大限”　　2005年5月9日，國務院辦公廳轉發(fā)建設部等七部委《關于做好穩(wěn)定住房價格的意見》，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調控的一項重要任務；明確指出，“期房限轉”、新購商品房“兩年內轉手全額征稅”等措施，打擊炒作投機行為。 該政策與2004年宏觀調控中“允許各個地方結合自身情況采取樓市調控的措施”有所不同，“六一大限”是對全國具有強行的要求。 “國六條”及細則2006年5月29日國務院辦公廳轉發(fā)建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》（下稱《“國六條”細則》）。而地方性、各部委的實施細則除深圳外，其他地方卻遲遲未出?！皣鶙l”及細則更多監(jiān)管措施面臨著各種實施執(zhí)行困難。在“要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應”等調整供應結構措施下，房價增長將變得遲緩