【正文】 央行建議取消房屋預售制度　　2005年8月15日，鑒于商品房預售存在的種種弊端，央行研究部門在其公布的《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》中建議：取消現(xiàn)行的房屋預售制度。因而“”一出，立即引起強烈“地震”，建設部隨即發(fā)布聲明稱短期內(nèi)不會取消期房預售。商品房預售制度實際上隱含著一種融資安排，即購房人在房屋預售時就向開發(fā)商付款，這部分資金實際上成了開發(fā)商自有資金的一部分。這是用消費者的錢為自己融資，這樣的做法是不合理的。目前房地產(chǎn)開發(fā)資金的80%是來自銀行信貸，其融資方式比較單一，金融風險也較大。行業(yè)中一些資金比較薄弱，尤其是對銀行依賴性大的開發(fā)商其生存空間將日漸緊縮。同時開發(fā)商為了賺取更大利潤，有可能會加大高檔房屋的開發(fā)。 二手房交易契稅上調(diào)1%2006年3月1日起，武漢市二手房交易契稅由1%提高到2%。契稅回調(diào)雖對交易成本有所增加，但對于真正有買房和賣房需求的人來說，1%是不足以扭轉(zhuǎn)購買決策的。而“國六條”營業(yè)稅征稅對象的擴大，對二手房市場影響大。 市開發(fā)辦關(guān)于進一步加強商品房項目竣工交付使用管理工作的通知　自2004年5月19日中華人民共和國國務院發(fā)文取消了“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收”以來，商品房項目竣工交付使用過程中的糾紛不斷發(fā)生，投訴量與日俱增。 市房產(chǎn)局關(guān)于集中整治非法房地產(chǎn)中介活動專項行動的通知　　　 二手房市場是房地產(chǎn)市場的次消費鏈，它的活躍程度能直接作用到新房市場上來，中介市場的規(guī)范操作能促進二手房持有者的消費積極性，能加強二手房的流通效率，更有利于政府部門的管理以及宏觀調(diào)控，健康的中介服務領(lǐng)域是保障房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的保障之一。 建設廳：2006年湖北省城區(qū)新建建筑必須節(jié)能50%新建居住建筑和公共建筑嚴格執(zhí)行建筑節(jié)能標準，達到節(jié)能50%的目標。 省建設廳要求，有條件的城市要積極開展綠色建筑、低能耗、超低能耗建筑示范。從當前住宅新的建設水平和發(fā)展方向來看，節(jié)能住宅已是必然的趨勢，也是整個社會的需要。圖：武漢市近年來商品住宅投資額 （億元）(數(shù)據(jù)來源：武漢房產(chǎn)管理局)從上圖中可見，武漢市近幾年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持著較快的增長幅度，直接促進了近幾年武漢的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。 武漢市商品住宅開發(fā)建設情況 武漢市近年來商品住宅施工狀況圖：武漢市近年來商品住宅施工面積 （萬平米）(數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)年鑒，2005年數(shù)據(jù)來自武漢房產(chǎn)管理局)，%。，%。 武漢市近年來商品住宅竣工狀況圖：武漢市近年來商品住宅竣工面積 （萬平米）(數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)年鑒，2005年數(shù)據(jù)來自武漢房產(chǎn)管理局)，同比增加7%。①商品房新開工面積占施工面積的比例該指標屬于前瞻性的指標。從上圖可見，2006年的市場狀況與往年相比出現(xiàn)一定的下滑趨勢，市場出現(xiàn)一定的波動，但幅度不大，市場總體運行良好。②商品房施工面積與商品房竣工面積之比該指標同樣屬于前瞻性指標，根據(jù)武漢市歷年在建項目的實際狀況，177。意味著會出現(xiàn)供應短缺；。 從上圖可見，自2004年起，武漢市房地產(chǎn)市場的供應量一直處于過于充足狀況，這個時期也是武漢房地產(chǎn)市場發(fā)展最為迅猛的時期。但就2006年而言，這一比值仍然高于安全值，說明就目前的市場而言，供應量仍然處于過于充足的狀況，進一步增強了房地產(chǎn)市場的銷售壓力。目前武漢市可售套數(shù)已經(jīng)突破13萬套，后續(xù)供應量的減少有助于促進市場存量的銷售，減輕銷售壓力，使得市場供應和需求結(jié)構(gòu)健康發(fā)展。其中，全年住宅平均價格為3622元/㎡，％。造成價格上漲較快的原因除了市場自身發(fā)展原因外，一個重要的推動因素是由于眾多高端豪宅項目的上市，紛紛拉升了區(qū)域價格，也使得整體市場價格有所上漲。而隨著2006年6月份國家宏觀調(diào)控政策的出臺，價格漲勢明顯得到控制，漲幅比前面有了較大的減緩。主要是體現(xiàn)在主中心城區(qū)和次中心城區(qū)之間，江漢、武昌等主中心城區(qū)價格高出硚口、洪山等區(qū)域住宅價格較多。東西湖區(qū)域與江漢區(qū)緊鄰，由于其尚不成熟的生活配套以及并不是很完善的交通條件，因此影響了該區(qū)域價格。(數(shù)據(jù)來源：武漢房產(chǎn)管理局) 武漢市近年來商品住宅需求趨勢分析從2006年武漢市商品房銷售率（銷售面積/竣工面積），2006年商品房銷售呈現(xiàn)出供需平衡的特征。 武漢市近年來商品住宅供應趨勢分析通過商品房新開工面積占施工面積的比例和商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數(shù)比兩個供應前瞻性數(shù)據(jù)指標的分析看出，目前商品房的供應量開始出現(xiàn)下降的趨勢，受土地市場的影響，預計今后兩年的商品房的供應量會將會逐漸的減少，其下降趨勢較為緩慢。在需求方面，武漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段達到了供需平衡，說明武漢房地產(chǎn)市場的需求量雖然還是比較大的，但其增長勢頭已出現(xiàn)回落，這預示著武漢市房地產(chǎn)未來市場的銷售壓力將會越來越大。綜合以上敘述，可以得出2007年武漢房地產(chǎn)市場發(fā)展的力度將進一步增強。隨著武漢長江隧道工程和輕軌二期工程的開工，必將極大的提升城市中心區(qū)及近郊區(qū)居民的生活品質(zhì)，人們居住與置業(yè)理念也將日益提高。同時，更加提高了區(qū)域的整體品質(zhì)，提升了地段和地塊價值，必將成為推動市場發(fā)展新的契機。 政策對市場的引導層面將繼續(xù)加大武漢市將會繼續(xù)按照國家制定總的市場方針政策，重點以改善住房供應結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格、規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)行為為目標，對房地產(chǎn)市場進行全面性的引導。2006年武漢房地產(chǎn)市場供應方面出現(xiàn)了變化，新開工面積減少，竣工面積增長，未來兩年的供應量將會一定幅度的減少。（二） 武昌住宅市場發(fā)展特征 武昌區(qū) 區(qū)域概況武昌是湖北省委、省政府所在地，是全省的政治、文化、信息中心，200多家外地駐漢機構(gòu)和眾多金融機構(gòu)、商貿(mào)企業(yè)、大公司總部匯集在此，形成武漢市的江南核心區(qū)；，內(nèi)含14個行政街道、194個社區(qū)居委會，常住人口97萬，加上流動人口共約110萬，人均可支配收入9000元左右，2002年地區(qū)國民生產(chǎn)總值約120億元人民幣，社會消費品零售總額98億元。武昌的城市建設發(fā)展?jié)摿薮螅?0年代以來，政府加大投入，在武昌新建、擴建了多條重要交通干道，形成與三鎮(zhèn)快速連接的“五縱六橫”交通網(wǎng)絡格局；洪山廣場、紅樓廣場、黃鶴樓景區(qū)、東湖環(huán)湖景區(qū)等景觀工程的實施，極大地提升了武昌的環(huán)境質(zhì)量及中心城區(qū)功能；南湖寶安花園、藍灣俊園、東湖語林等多個新型住宅小區(qū)展示了21世紀高品味、高質(zhì)量的居住環(huán)境；沿沙湖占地800畝的“碧水藍天”小區(qū)已進入規(guī)劃；武昌臨江大道、和平大道成片開發(fā)改造工程也開始實施，對臨江大道至沙湖邊約3平方公里的范圍進行全面拆遷改造，拆遷面積為112萬平方米，規(guī)劃形成臨江商務中心區(qū)和休閑觀江景區(qū)。 區(qū)域住宅價格情況06年，武昌區(qū)大量高端住宅入市，商品住宅均價達4238元/平米，％，在武漢八大中心城區(qū)內(nèi)均價僅次于江漢區(qū)。而武珞路主干道沿線與中南路的房地產(chǎn)結(jié)合度也日益提高，并初步形成“T”型商圈。很多項目適時提出了“CLD”（中央生活區(qū)）的概念，區(qū)位優(yōu)勢及環(huán)境的趨利性是項目對外推廣的重點，項目的后期追加價值如消費者入住后可享受附近商業(yè)配套的服務優(yōu)惠等也成為提高房產(chǎn)檔次的一部分。，相應產(chǎn)品針對市場進一步細分相對于地段的優(yōu)越性而言，處于城市中心區(qū)并具備了獨有景觀資源的項目具有更高的價值，武昌沿江地段包括其延伸的南外灘、環(huán)東湖、沙湖區(qū)域已成為武昌高端住宅區(qū)，與以往推出的住宅不同，在具備景觀及地段稀缺性的同時，產(chǎn)品也發(fā)生了新的轉(zhuǎn)變，具體包括從高層住宅向多層住宅轉(zhuǎn)變，從高密度建筑向低密度建筑轉(zhuǎn)變，從面積范圍的廣泛性向針對性轉(zhuǎn)變，出現(xiàn)了成規(guī)模的大戶型公寓及連排別墅，這在城市中心區(qū)并不多見，因此價格基本在6000元/平方米以上，房產(chǎn)產(chǎn)品開始針對更多的細分市場。分析其原因主要出于電梯安全、物業(yè)管理費、生活舒適度等幾個因素的考慮，作為近郊區(qū)樓盤，配套的不健全也是導致建筑消費效應不高的重要原因。 洪山區(qū)2．1 區(qū)域概況洪山區(qū)地處武漢市東南，因境內(nèi)有洪山而得名，全區(qū)自西向北成半圓形，環(huán)抱武昌、青山兩區(qū)，東抵鄂州市，南與江夏區(qū)接壤，東北與新州區(qū)隔江相望。請參閱洪山區(qū)人民政府網(wǎng)站。洪山區(qū)是國內(nèi)著名的科技智力密集區(qū)，在整個華中地區(qū)也首屈一指。洪山科技一條街已形成華中地區(qū)最大的電腦市場，紅桃K、藍星電腦、智能電梯等一批優(yōu)秀的高科技企業(yè)在本區(qū)發(fā)展壯大，東湖高薪技術(shù)開發(fā)區(qū)和武漢中國光谷已形成良好的發(fā)展態(tài)勢。比上年增長32%，位居全市第一。以80萬噸乙烯工程為代表的多項重點工程建設正在緊鑼密鼓地進行。 區(qū)域房地產(chǎn)市場特征06年區(qū)域內(nèi)大的項目相繼開盤或認購，從這些項目的情況來看當前的市場特征是：建筑形式以多層、小高層住宅為主；戶型以三房兩廳（面積區(qū)間在120㎡140㎡）為主；各項目主要以“光谷、生態(tài)、教育”為主要賣點；內(nèi)部配套設施較為齊全，項目多占據(jù)區(qū)域中較佳的位置，如關(guān)山一路、關(guān)山二路等。根據(jù)調(diào)研，區(qū)域內(nèi)的物業(yè)形態(tài)正逐步向多層、小高層、高層住宅、商業(yè)為一體的綜合物業(yè)形態(tài)轉(zhuǎn)變。區(qū)域內(nèi)城鄉(xiāng)結(jié)合部的房地產(chǎn)市場中，多層住宅依然是市場供應量的主體，從最近新開樓盤來看，小高層和高層在總體規(guī)劃中開始逐步增加其所占比例。說明開發(fā)商注重項目的品質(zhì)，小區(qū)綠化環(huán)境的營造，創(chuàng)造了一個良好的居住環(huán)境。頂部斜坡屋頂居多。以“水景”、“原生態(tài)樹林”、“主題街區(qū)”等表現(xiàn)形式。（三） 項目所在片區(qū)住宅市場分析 項目所在地東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)情況分析項目地塊所屬為東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)。1988年，武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)立。中國光谷”誕生。全年新認定高新技術(shù)企業(yè)131家。同時，隨著擴大對外開放，包括世界500強在內(nèi)的大集團也前來投資興業(yè)。中國光谷建設啟動以來，每年20個億的投資強度推進著科技新城的建設。區(qū)內(nèi)道路四通八達，銀行、酒店、商場、醫(yī)院、住宅區(qū)、體育文化場所等設施一應俱全，科技新城的功能完善進一步提升增強了發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的承載能力。中國光谷”正成為最適宜創(chuàng)業(yè)和居住的魅力新城。2005年，%，比 %；，%， %；，%，%；，%，%?！笆濉睍r期東湖高新區(qū)完成總收入、工業(yè)總產(chǎn)值、 億元、 億元和 ，分別比“九五”時期增長 %、%、%%，年均分別增長 %、%、%%。2005年高新區(qū)人均指標也有很大提高。 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資情況，同比增長19%。主要表現(xiàn)在一是重點固定資產(chǎn)投資項目較多?！笆濉?，是“九五”時期的2倍，年均增長25%。 %, %。截止2005年，東湖高新區(qū)已累計新開發(fā)面積24平方公里。二是產(chǎn)業(yè)項目投資平穩(wěn)增長。2005年共策劃產(chǎn)業(yè)化項目144項，開工建設73項，實際完成投資22億元。 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)人口情況 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)常住人口情況 “十五”期末，高新區(qū)總?cè)丝诩s35萬，其中常住人口24萬（“城中村”農(nóng)業(yè)人口2萬，大專院校學生、教職工20萬，其他2萬）常住流入人口11萬，總?cè)丝谥卸⑷a(chǎn)業(yè)工人11萬，占總?cè)丝诘?1%。%。%和80%。從技術(shù)職稱方面分析，具有中、高級以上職稱的人員達到31523人，%，其中高級職稱9505人，同比增加938人，中級職稱22018人，同比增加4585人。 規(guī)劃人口數(shù)量隨著高新區(qū)范圍的擴大和城市功能的不斷升級，在開發(fā)區(qū)現(xiàn)有面積上，沿武黃公路向東拓展80平方公里，到2010年，高新區(qū)常住人口增加到35萬，常住流入人口將增加到25萬，人口總量將達到60萬，二、三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員達到20萬，% 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)建設情況“十五”期間，高新區(qū)不斷加大了環(huán)境創(chuàng)新力度，優(yōu)化城市功能布局，加強基礎(chǔ)設施建設和環(huán)境綜合治理，使城市環(huán)境得到明顯改善。 產(chǎn)業(yè)空間分布以東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)為依托，綜合光電子信息技術(shù)研發(fā)、產(chǎn)品生產(chǎn)與貿(mào)易、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與空間拓展以及相應的生活服務各項功能，形成一區(qū)一軸的基地空間布局構(gòu)架。2）湯遜湖大學科技產(chǎn)業(yè)園：位于東湖開發(fā)區(qū)南部，面積約14平方公里，分為武漢大學、華中科技大學、武漢理工大學、華中師范大學等大學科技園，以及中科院科技園、長城科技園等6個科技園。3）湖北軟件產(chǎn)業(yè)基地：位于關(guān)山一路武黃公路連接線以西，民院路以東的南環(huán)鐵路兩側(cè)，占地面積4平方公里。4）關(guān)山機電工業(yè)基地：位于東湖開發(fā)區(qū)中部的關(guān)山一路兩側(cè)。5）光電子科技商貿(mào)服務區(qū)：位于東湖開發(fā)區(qū)的核心光谷廣場東南角?！耙惠S”是指以產(chǎn)業(yè)區(qū)為核心沿珞瑜路向東形成的10公里長的光電子信息產(chǎn)業(yè)研發(fā)主軸，在這條主軸上集中了武漢大學、華中科技大學、武漢理工大學、中國地質(zhì)大學等18所大學；中科院武漢分院、武漢郵科院、華中光電技術(shù)研究所等56所國家及省部級科研機構(gòu)；10個國家重點實驗室，7個國家工程技術(shù)研究中心，是國內(nèi)光電子信息技術(shù)領(lǐng)域的高智力密集區(qū)。 道路交通架構(gòu)城市交通網(wǎng)絡日趨完善。建設城市三環(huán)線，連接滬蓉高速公路與京珠高速公路，形成更為便捷的高速交通道路，進一步增強對周邊省市的輻射能力；將武漢市城市總體規(guī)劃中確定的地鐵二號線由關(guān)山一路延伸至湯遜湖大學科技園區(qū)，使其貫穿基地內(nèi)五大園區(qū)，并與主城區(qū)連為一體；拓寬改造民院路兩湖大道、關(guān)山一路江夏大道、關(guān)山二路濱湖大道，新建南湖南路、大學園路。到06年上半年，整個產(chǎn)業(yè)區(qū)30平方公里地域內(nèi)已形成四橫四縱的道路主干網(wǎng)絡。最終形成以軌道交通為骨干、以多層次公共交通系統(tǒng)為依托的便捷、安全、舒適和智能化、生態(tài)化的內(nèi)部交通網(wǎng)絡系統(tǒng)和對外貨流通道。建成了光谷廣場、旺山公園（吳家灣游園）等10余處集中大片城市綠化林地；到2005年，高新區(qū)城市綠化面積達到200多萬平方米，城市綠化率達到40%。通過實施“拆墻植綠、拆鋪還景”等環(huán)境創(chuàng)新系列工程，對主要路段全面實行亮化、綠化，使環(huán)境得到極大改善，提升了科技新城品位?！笆濉逼陂g，相繼完成了科技會展中心、數(shù)碼港、光電大市場、光谷體育中心、國際企業(yè)中心、創(chuàng)業(yè)街等20多項重大配套設施工程。新開工基礎(chǔ)設施項目已完成關(guān)山一路東段、關(guān)山一路南延段、魯巷廣場一期等13項。 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃“十一五”期間，武漢東湖高新區(qū)將在現(xiàn)有建成區(qū)域的50平方公里基礎(chǔ)上，繼續(xù)沿武黃公路向東發(fā)展，并托管江夏區(qū)、洪山區(qū)的