【正文】 人民共和國國務院發(fā)文取消了“房地產開發(fā)項目竣工綜合驗收”以來，商品房項目竣工交付使用過程中的糾紛不斷發(fā)生，投訴量與日俱增。從當前住宅新的建設水平和發(fā)展方向來看，節(jié)能住宅已是必然的趨勢，也是整個社會的需要。 武漢市近年來商品住宅竣工狀況圖：武漢市近年來商品住宅竣工面積 （萬平米）(數(shù)據(jù)來源：武漢房地產年鑒，2005年數(shù)據(jù)來自武漢房產管理局)，同比增加7%。意味著會出現(xiàn)供應短缺；。其中，全年住宅平均價格為3622元/㎡，％。東西湖區(qū)域與江漢區(qū)緊鄰，由于其尚不成熟的生活配套以及并不是很完善的交通條件，因此影響了該區(qū)域價格。綜合以上敘述，可以得出2007年武漢房地產市場發(fā)展的力度將進一步增強。2006年武漢房地產市場供應方面出現(xiàn)了變化，新開工面積減少，竣工面積增長，未來兩年的供應量將會一定幅度的減少。而武珞路主干道沿線與中南路的房地產結合度也日益提高，并初步形成“T”型商圈。 洪山區(qū)2．1 區(qū)域概況洪山區(qū)地處武漢市東南，因境內有洪山而得名，全區(qū)自西向北成半圓形，環(huán)抱武昌、青山兩區(qū)，東抵鄂州市，南與江夏區(qū)接壤，東北與新州區(qū)隔江相望。比上年增長32%，位居全市第一。區(qū)域內城鄉(xiāng)結合部的房地產市場中，多層住宅依然是市場供應量的主體，從最近新開樓盤來看，小高層和高層在總體規(guī)劃中開始逐步增加其所占比例。（三） 項目所在片區(qū)住宅市場分析 項目所在地東湖新技術開發(fā)區(qū)情況分析項目地塊所屬為東湖新技術開發(fā)區(qū)。同時，隨著擴大對外開放，包括世界500強在內的大集團也前來投資興業(yè)。2005年，%，比 %；，%， %；，%，%；，%，%。主要表現(xiàn)在一是重點固定資產投資項目較多。二是產業(yè)項目投資平穩(wěn)增長。%和80%。2）湯遜湖大學科技產業(yè)園：位于東湖開發(fā)區(qū)南部，面積約14平方公里，分為武漢大學、華中科技大學、武漢理工大學、華中師范大學等大學科技園，以及中科院科技園、長城科技園等6個科技園?！耙惠S”是指以產業(yè)區(qū)為核心沿珞瑜路向東形成的10公里長的光電子信息產業(yè)研發(fā)主軸，在這條主軸上集中了武漢大學、華中科技大學、武漢理工大學、中國地質大學等18所大學；中科院武漢分院、武漢郵科院、華中光電技術研究所等56所國家及省部級科研機構；10個國家重點實驗室，7個國家工程技術研究中心，是國內光電子信息技術領域的高智力密集區(qū)。最終形成以軌道交通為骨干、以多層次公共交通系統(tǒng)為依托的便捷、安全、舒適和智能化、生態(tài)化的內部交通網(wǎng)絡系統(tǒng)和對外貨流通道。新開工基礎設施項目已完成關山一路東段、關山一路南延段、魯巷廣場一期等13項。 城市空間布局與功能分區(qū)科技新城總體規(guī)劃基本確立了“空間向東軸向集束拓展，復合化、組團化的用地功能布局，以及交通先導、保護資源，構筑和諧的生態(tài)智城”的空間布局結構。按照以上布局，“十一五”期間，規(guī)劃建設教育研發(fā)產業(yè)用地、居住用地、公共配套設施用地分別為18平方公里、8平方公里、4平方公里，包括其他配套用地建設總規(guī)模達到35平方公里。新建、改建、續(xù)建東方大道、三環(huán)線東段、高新三路、高新四路東延等道路50余條，全長約200公里，總投資40億元。完成高新區(qū)內“湖改江”工程。進一步完善高新區(qū)內排水管道的建設，逐步實現(xiàn)雨污分流，雨水自排入湖，污水進污水處理廠。積極防治托管區(qū)農村面源污染。按目前區(qū)域年均80多萬平米的消化速度來看，兩年消化量應在160萬平米左右，而供應總量將達到190－200萬平米以上，未來區(qū)域市場住宅供大于求的趨勢非常明顯，市場競爭非常激烈。 區(qū)域產品類型分析隨著光谷區(qū)域房地產開發(fā)的日益成熟，單一的居住形態(tài)已不能滿足居民的需要。三房中，小三房比例構成控制在20％－25％，面積多在105－118平米；大三房比例構成區(qū)間跨度較大，從15％－60％均有，面積從120－130平米較為集中，部分樓盤如巴黎豪庭、萬科城市花園、光谷坐標城、水岸楓林有130平米以上的3房戶型設計。 魯巷廣場周圍緊湊戶型樓盤客戶構成（以檸檬特區(qū)為代表樓盤）魯巷廣場周圍緊湊戶型項目客戶年齡構成中，五成客戶年齡在26－30歲，25歲以下比例達到15％。品牌展示，標桿效應在項目入市的前期營銷階段，該區(qū)域樓盤的品牌展示相當成規(guī)模，并努力尋求自身差異化的標桿效應，如森林花園的“湖北省唯一健康住宅試點工程”，巴黎豪庭的“生活大師，大眾豪庭”，當代國際花園的“五星級國際社區(qū)”等形象定位均為其項目營造出獨特的差異化優(yōu)勢。u 區(qū)域住宅的建筑形態(tài)正由多層占絕對主導逐步向多層、小高層、高層住宅、商業(yè)為一體的綜合物業(yè)形態(tài)轉變。㎡.本項目為復合功能區(qū),在規(guī)劃中通過一條貫穿用地南北的道路將用地劃分為辦公區(qū)及住宅區(qū)兩部分,辦公區(qū)規(guī)劃用地約300畝,緊鄰關山二路(關鳳大道)；住宅區(qū)規(guī)劃用地約500畝,“融入自然的都市生活”，基本設計原則采用“新都市主義”原則：多樣性的功能；尺度親切的空間；有機自由的規(guī)劃結構；混合功能步行街和廣場；邊界明確的鄰里結構；通過以上原則我們力求創(chuàng)造具有城市文化和精神自由的、開放的、生態(tài)的、適靜的生活空間。項目一期景觀環(huán)境設計理念以“藝術、自然、城市”為主題，以硬質景觀的藝術化提煉，軟質景觀的自然化處理等手法設計景觀，通過抽象、具有強烈現(xiàn)代藝術感的平面構圖和形體來表現(xiàn)環(huán)境景觀設施，同時以柔和、生態(tài)的景觀界面構建人與環(huán)境和諧共生共存的自然狀態(tài)，帶給人強烈的視覺藝術享受，形成有別于一般樓盤的景觀效果，營造出宜居性強的景觀環(huán)境，提升武漢當代國際花園的綜合品質。它是由純陶土燒制而成，具有質感強、環(huán)保的特點通風量當代國際花園的門窗設計和開窗方式都經(jīng)過細致的推敲和精確的測量，在設計之初，我們就針對每個房型、每個房間、每扇門窗進行通風量的計算；對于開窗的位置，我們設計時考慮到盡量保證房間內相對的“穿堂風”和相鄰的“轉角風”路徑流暢，盡可能做到室內風路徑的最大化。一樓設置觀景平臺，延伸至水中，與水面保持平行，人駐足其中仿佛漂浮于水面，橫生趣意。二期項目簡介：容積率：12棟多層、2棟小高層總建筑面積： 約12萬方總套數(shù)：約1240套二期銷售情況：二期開盤時間：銷售狀況：每次推出的解籌率在80%左右開盤目前推售：370套目前已售：340余套二期開盤約均銷售套數(shù)：110套一次性付款97折，商貸：98折銷售價格：3900元/平米（已售均價）4200元/平米（目前均價）戶型面積結構：二房： 7092平米 30%三房： 106121平米 60%四房： 135160平米 10%二期，預計下半年到明年會推出260套一房一廳內復式LOFT產品。第五大道街區(qū)休閑商業(yè)。特殊產品又通過萬科品牌帶動其普通產品的價值。以精裝修產品為基礎，又提出其專利產品情景TOWNHOUSE拔高其高端產品的價格。推盤策略：前期客戶積累時間長，避免了萬科之間的競爭，打時間差，開盤取得了較好的銷售業(yè)績。三角區(qū)設計為大型水景，無水時為可讓人進入的活動場地。國際花園北面區(qū)域，占地約為60000㎡。其結構比普通鋁門窗復雜，成本較高，節(jié)能效果更好。該類型住宅是指有天有地，每戶獨門獨院，設置地下立體創(chuàng)意空間，一層帶私家庭院，二層以上均帶露臺。u 客戶群普遍較為年輕，主力客群年齡一般在2635歲，大多為高校教師和東湖高新企業(yè)的職工，且多處于事業(yè)上升期，收入較為穩(wěn)定，大多是二次置業(yè)，投資客戶比例逐步增加。合力營銷，板塊造勢區(qū)域內的項目非常注重板塊造勢，通過各種方式如舉辦地產論壇、報社合作等方式炒作板塊概念，為整個光谷的板板價值提升起到了很好的作用?？蛻袈殬I(yè)構成中，教育系統(tǒng)職工、光谷高新技術單位職工總數(shù)比例最高，合計達84％。 魯巷廣場以南民院路及雄楚大街沿線規(guī)模樓盤客戶構成（以陽光城、楓林上城為代表樓盤，數(shù)據(jù)來源為代表樓盤月報及市場調研）魯巷廣場以南民族大道沿線客戶年齡構成中，26－35歲的客戶占60％左右的比例。2．7 區(qū)域市場戶型情況 區(qū)域總體戶型供應配比區(qū)域整體戶型配比上，仍以三房為絕對主導，其中大三房比例39％，小三房比例17％；兩房比例31％；一房和四房比例分別是2％和11％。 市場銷售情況項目名稱推出套數(shù)銷售起始時間銷售套數(shù)月均銷售銷售率森林花園二期24006年8月底23058套95%巴黎豪庭5＃樓44806年4月中旬42842套95%劍橋世家19206年9月24日14235套74%光谷世界城一期1000預計07年4月中下旬――――――光谷坐標城一期66905年11月19日63645套95%謂語城70006年12月22055套43%錦繡龍城二期43007年1月15075套35%當代國際花園二期37006年12月34085套92%萬科城市花園四期40006年12月24060套60%鳳凰花園三期59005年11月580――98%水岸楓林122906年4月90081套73%整體上看，區(qū)域樓盤銷售情況非常樂觀，月均銷售水平一般在40－60套。 項目片區(qū)商品住宅市場分析2．1 選定區(qū)域說明圖：區(qū)域內在售樓盤分布圖中原選取的是光谷板塊中由珞瑜路（魯巷廣場－森林公園）以南、民族大道以東、中環(huán)線至武黃高速結合處以北、武豹路至珞瑜東路圍合而成的區(qū)域。進一步控制地面施工和地面揚塵污染，整治擾民油煙，降低二氧化硫、煙塵、粉塵排放量。加快東擴范圍內的供電網(wǎng)絡建設，修建變電站7座，確保新托管區(qū)域內的供電需要。整合現(xiàn)有資源，促進信息共享，推動電子政務、電子商務、網(wǎng)上交易以及公共信息服務平臺的發(fā)展和應用，全面提高城市信息信息化水平。主要位于自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的九峰山以南地區(qū)，以及后梁子湖以北地區(qū)，引導居住生活向東延伸，形成規(guī)劃用地8平方公里，建筑面積1200萬平米的居住區(qū)。3）一個都市核心：梁子簇團未來將與其北側的九峰簇團相互呼應，在兩個簇團靠近新武黃公路的兩側充分考慮未來武漢科技新城作為武漢市的城市副中心、大武漢都市圈的科技城應具有的市、區(qū)級行政管理、金融商貿、配套服務、會議展覽、文化體育、休閑娛樂等功能，形成未來武漢科技新城的都市核心。以高新技術產業(yè)為品牌，以教育、科研和輕制造業(yè)為支撐，融居住、商業(yè)、文化、游憩功能為一體的多元復合城市區(qū)域。通過實施“拆墻植綠、拆鋪還景”等環(huán)境創(chuàng)新系列工程，對主要路段全面實行亮化、綠化，使環(huán)境得到極大改善，提升了科技新城品位。建設城市三環(huán)線，連接滬蓉高速公路與京珠高速公路，形成更為便捷的高速交通道路，進一步增強對周邊省市的輻射能力；將武漢市城市總體規(guī)劃中確定的地鐵二號線由關山一路延伸至湯遜湖大學科技園區(qū)，使其貫穿基地內五大園區(qū)，并與主城區(qū)連為一體；拓寬改造民院路兩湖大道、關山一路江夏大道、關山二路濱湖大道，新建南湖南路、大學園路。4）關山機電工業(yè)基地：位于東湖開發(fā)區(qū)中部的關山一路兩側。 規(guī)劃人口數(shù)量隨著高新區(qū)范圍的擴大和城市功能的不斷升級，在開發(fā)區(qū)現(xiàn)有面積上，沿武黃公路向東拓展80平方公里，到2010年，高新區(qū)常住人口增加到35萬，常住流入人口將增加到25萬，人口總量將達到60萬，二、三產業(yè)從業(yè)人員達到20萬，% 東湖新技術開發(fā)區(qū)建設情況“十五”期間，高新區(qū)不斷加大了環(huán)境創(chuàng)新力度，優(yōu)化城市功能布局，加強基礎設施建設和環(huán)境綜合治理，使城市環(huán)境得到明顯改善。 東湖新技術開發(fā)區(qū)人口情況 東湖新技術開發(fā)區(qū)常住人口情況 “十五”期末，高新區(qū)總人口約35萬，其中常住人口24萬（“城中村”農業(yè)人口2萬，大專院校學生、教職工20萬，其他2萬）常住流入人口11萬，總人口中二、三產業(yè)工人11萬，占總人口的31%。 %, %。2005年高新區(qū)人均指標也有很大提高。區(qū)內道路四通八達，銀行、酒店、商場、醫(yī)院、住宅區(qū)、體育文化場所等設施一應俱全，科技新城的功能完善進一步提升增強了發(fā)展高新技術產業(yè)的承載能力。中國光谷”誕生。頂部斜坡屋頂居多。 區(qū)域房地產市場特征06年區(qū)域內大的項目相繼開盤或認購，從這些項目的情況來看當前的市場特征是：建筑形式以多層、小高層住宅為主；戶型以三房兩廳（面積區(qū)間在120㎡140㎡）為主；各項目主要以“光谷、生態(tài)、教育”為主要賣點；內部配套設施較為齊全，項目多占據(jù)區(qū)域中較佳的位置，如關山一路、關山二路等。洪山區(qū)是國內著名的科技智力密集區(qū)，在整個華中地區(qū)也首屈一指。，相應產品針對市場進一步細分相對于地段的優(yōu)越性而言，處于城市中心區(qū)并具備了獨有景觀資源的項目具有更高的價值，武昌沿江地段包括其延伸的南外灘、環(huán)東湖、沙湖區(qū)域已成為武昌高端住宅區(qū)，與以往推出的住宅不同，在具備景觀及地段稀缺性的同時，產品也發(fā)生了新的轉變，具體包括從高層住宅向多層住宅轉變，從高密度建筑向低密度建筑轉變，從面積范圍的廣泛性向針對性轉變，出現(xiàn)了成規(guī)模的大戶型公寓及連排別墅，這在城市中心區(qū)并不多見，因此價格基本在6000元/平方米以上，房產產品開始針對更多的細分市場。武昌的城市建設發(fā)展?jié)摿薮螅?0年代以來，政府加大投入，在武昌新建、擴建了多條重要交通干道，形成與三鎮(zhèn)快速連接的“五縱六橫”交通網(wǎng)絡格局；洪山廣場、紅樓廣場、黃鶴樓景區(qū)、東湖環(huán)湖景區(qū)等景觀工程的實施，極大地提升了武昌的環(huán)境質量及中心城區(qū)功能；南湖寶安花園、藍灣俊園、東湖語林等多個新型住宅小區(qū)展示了21世紀高品味、高質量的居住環(huán)境；沿沙湖占地800畝的“碧水藍天”小區(qū)已進入規(guī)劃；武昌臨江大道、和平大道成片開發(fā)改造工程也開始實施，對臨江大道至沙湖邊約3平方公里的范圍進行全面拆遷改造，拆遷面積為112萬平方米，規(guī)劃形成臨江商務中心區(qū)和休閑觀江景區(qū)。同時，更加提高了區(qū)域的整體品質，提升了地段和地塊價值，必將成為推動市場發(fā)展新的契機。 武漢市近年來商品住宅供應趨勢分析通過