【正文】 人民共和國國務(wù)院發(fā)文取消了“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收”以來，商品房項(xiàng)目竣工交付使用過程中的糾紛不斷發(fā)生，投訴量與日俱增。從當(dāng)前住宅新的建設(shè)水平和發(fā)展方向來看，節(jié)能住宅已是必然的趨勢(shì)，也是整個(gè)社會(huì)的需要。 武漢市近年來商品住宅竣工狀況圖：武漢市近年來商品住宅竣工面積 （萬平米）(數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)年鑒，2005年數(shù)據(jù)來自武漢房產(chǎn)管理局)，同比增加7%。意味著會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺；。其中，全年住宅平均價(jià)格為3622元/㎡，％。東西湖區(qū)域與江漢區(qū)緊鄰，由于其尚不成熟的生活配套以及并不是很完善的交通條件，因此影響了該區(qū)域價(jià)格。綜合以上敘述，可以得出2007年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的力度將進(jìn)一步增強(qiáng)。2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)方面出現(xiàn)了變化，新開工面積減少，竣工面積增長(zhǎng)，未來兩年的供應(yīng)量將會(huì)一定幅度的減少。而武珞路主干道沿線與中南路的房地產(chǎn)結(jié)合度也日益提高，并初步形成“T”型商圈。 洪山區(qū)2．1 區(qū)域概況洪山區(qū)地處武漢市東南，因境內(nèi)有洪山而得名，全區(qū)自西向北成半圓形，環(huán)抱武昌、青山兩區(qū)，東抵鄂州市，南與江夏區(qū)接壤，東北與新州區(qū)隔江相望。比上年增長(zhǎng)32%，位居全市第一。區(qū)域內(nèi)城鄉(xiāng)結(jié)合部的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，多層住宅依然是市場(chǎng)供應(yīng)量的主體，從最近新開樓盤來看，小高層和高層在總體規(guī)劃中開始逐步增加其所占比例。（三） 項(xiàng)目所在片區(qū)住宅市場(chǎng)分析 項(xiàng)目所在地東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)情況分析項(xiàng)目地塊所屬為東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)。同時(shí)，隨著擴(kuò)大對(duì)外開放，包括世界500強(qiáng)在內(nèi)的大集團(tuán)也前來投資興業(yè)。2005年，%，比 %；，%， %；，%，%；，%，%。主要表現(xiàn)在一是重點(diǎn)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目較多。二是產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資平穩(wěn)增長(zhǎng)。%和80%。2）湯遜湖大學(xué)科技產(chǎn)業(yè)園：位于東湖開發(fā)區(qū)南部，面積約14平方公里，分為武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)、武漢理工大學(xué)、華中師范大學(xué)等大學(xué)科技園，以及中科院科技園、長(zhǎng)城科技園等6個(gè)科技園。“一軸”是指以產(chǎn)業(yè)區(qū)為核心沿珞瑜路向東形成的10公里長(zhǎng)的光電子信息產(chǎn)業(yè)研發(fā)主軸，在這條主軸上集中了武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)、武漢理工大學(xué)、中國地質(zhì)大學(xué)等18所大學(xué)；中科院武漢分院、武漢郵科院、華中光電技術(shù)研究所等56所國家及省部級(jí)科研機(jī)構(gòu)；10個(gè)國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，7個(gè)國家工程技術(shù)研究中心，是國內(nèi)光電子信息技術(shù)領(lǐng)域的高智力密集區(qū)。最終形成以軌道交通為骨干、以多層次公共交通系統(tǒng)為依托的便捷、安全、舒適和智能化、生態(tài)化的內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和對(duì)外貨流通道。新開工基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目已完成關(guān)山一路東段、關(guān)山一路南延段、魯巷廣場(chǎng)一期等13項(xiàng)。 城市空間布局與功能分區(qū)科技新城總體規(guī)劃基本確立了“空間向東軸向集束拓展，復(fù)合化、組團(tuán)化的用地功能布局，以及交通先導(dǎo)、保護(hù)資源，構(gòu)筑和諧的生態(tài)智城”的空間布局結(jié)構(gòu)。按照以上布局，“十一五”期間，規(guī)劃建設(shè)教育研發(fā)產(chǎn)業(yè)用地、居住用地、公共配套設(shè)施用地分別為18平方公里、8平方公里、4平方公里，包括其他配套用地建設(shè)總規(guī)模達(dá)到35平方公里。新建、改建、續(xù)建東方大道、三環(huán)線東段、高新三路、高新四路東延等道路50余條，全長(zhǎng)約200公里，總投資40億元。完成高新區(qū)內(nèi)“湖改江”工程。進(jìn)一步完善高新區(qū)內(nèi)排水管道的建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)雨污分流，雨水自排入湖，污水進(jìn)污水處理廠。積極防治托管區(qū)農(nóng)村面源污染。按目前區(qū)域年均80多萬平米的消化速度來看，兩年消化量應(yīng)在160萬平米左右，而供應(yīng)總量將達(dá)到190－200萬平米以上，未來區(qū)域市場(chǎng)住宅供大于求的趨勢(shì)非常明顯，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。 區(qū)域產(chǎn)品類型分析隨著光谷區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的日益成熟，單一的居住形態(tài)已不能滿足居民的需要。三房中，小三房比例構(gòu)成控制在20％－25％，面積多在105－118平米；大三房比例構(gòu)成區(qū)間跨度較大，從15％－60％均有，面積從120－130平米較為集中，部分樓盤如巴黎豪庭、萬科城市花園、光谷坐標(biāo)城、水岸楓林有130平米以上的3房戶型設(shè)計(jì)。 魯巷廣場(chǎng)周圍緊湊戶型樓盤客戶構(gòu)成（以檸檬特區(qū)為代表樓盤）魯巷廣場(chǎng)周圍緊湊戶型項(xiàng)目客戶年齡構(gòu)成中，五成客戶年齡在26－30歲，25歲以下比例達(dá)到15％。品牌展示，標(biāo)桿效應(yīng)在項(xiàng)目入市的前期營(yíng)銷階段，該區(qū)域樓盤的品牌展示相當(dāng)成規(guī)模，并努力尋求自身差異化的標(biāo)桿效應(yīng)，如森林花園的“湖北省唯一健康住宅試點(diǎn)工程”，巴黎豪庭的“生活大師，大眾豪庭”，當(dāng)代國際花園的“五星級(jí)國際社區(qū)”等形象定位均為其項(xiàng)目營(yíng)造出獨(dú)特的差異化優(yōu)勢(shì)。u 區(qū)域住宅的建筑形態(tài)正由多層占絕對(duì)主導(dǎo)逐步向多層、小高層、高層住宅、商業(yè)為一體的綜合物業(yè)形態(tài)轉(zhuǎn)變。㎡.本項(xiàng)目為復(fù)合功能區(qū),在規(guī)劃中通過一條貫穿用地南北的道路將用地劃分為辦公區(qū)及住宅區(qū)兩部分,辦公區(qū)規(guī)劃用地約300畝,緊鄰關(guān)山二路(關(guān)鳳大道)；住宅區(qū)規(guī)劃用地約500畝,“融入自然的都市生活”，基本設(shè)計(jì)原則采用“新都市主義”原則：多樣性的功能；尺度親切的空間；有機(jī)自由的規(guī)劃結(jié)構(gòu)；混合功能步行街和廣場(chǎng)；邊界明確的鄰里結(jié)構(gòu)；通過以上原則我們力求創(chuàng)造具有城市文化和精神自由的、開放的、生態(tài)的、適靜的生活空間。項(xiàng)目一期景觀環(huán)境設(shè)計(jì)理念以“藝術(shù)、自然、城市”為主題，以硬質(zhì)景觀的藝術(shù)化提煉，軟質(zhì)景觀的自然化處理等手法設(shè)計(jì)景觀，通過抽象、具有強(qiáng)烈現(xiàn)代藝術(shù)感的平面構(gòu)圖和形體來表現(xiàn)環(huán)境景觀設(shè)施，同時(shí)以柔和、生態(tài)的景觀界面構(gòu)建人與環(huán)境和諧共生共存的自然狀態(tài)，帶給人強(qiáng)烈的視覺藝術(shù)享受，形成有別于一般樓盤的景觀效果，營(yíng)造出宜居性強(qiáng)的景觀環(huán)境，提升武漢當(dāng)代國際花園的綜合品質(zhì)。它是由純陶土燒制而成，具有質(zhì)感強(qiáng)、環(huán)保的特點(diǎn)通風(fēng)量當(dāng)代國際花園的門窗設(shè)計(jì)和開窗方式都經(jīng)過細(xì)致的推敲和精確的測(cè)量，在設(shè)計(jì)之初，我們就針對(duì)每個(gè)房型、每個(gè)房間、每扇門窗進(jìn)行通風(fēng)量的計(jì)算；對(duì)于開窗的位置，我們?cè)O(shè)計(jì)時(shí)考慮到盡量保證房間內(nèi)相對(duì)的“穿堂風(fēng)”和相鄰的“轉(zhuǎn)角風(fēng)”路徑流暢，盡可能做到室內(nèi)風(fēng)路徑的最大化。一樓設(shè)置觀景平臺(tái)，延伸至水中，與水面保持平行，人駐足其中仿佛漂浮于水面，橫生趣意。二期項(xiàng)目簡(jiǎn)介：容積率：12棟多層、2棟小高層總建筑面積： 約12萬方總套數(shù)：約1240套二期銷售情況：二期開盤時(shí)間：銷售狀況：每次推出的解籌率在80%左右開盤目前推售：370套目前已售：340余套二期開盤約均銷售套數(shù)：110套一次性付款97折，商貸：98折銷售價(jià)格：3900元/平米（已售均價(jià)）4200元/平米（目前均價(jià)）戶型面積結(jié)構(gòu)：二房： 7092平米 30%三房： 106121平米 60%四房： 135160平米 10%二期，預(yù)計(jì)下半年到明年會(huì)推出260套一房一廳內(nèi)復(fù)式LOFT產(chǎn)品。第五大道街區(qū)休閑商業(yè)。特殊產(chǎn)品又通過萬科品牌帶動(dòng)其普通產(chǎn)品的價(jià)值。以精裝修產(chǎn)品為基礎(chǔ)，又提出其專利產(chǎn)品情景TOWNHOUSE拔高其高端產(chǎn)品的價(jià)格。推盤策略：前期客戶積累時(shí)間長(zhǎng)，避免了萬科之間的競(jìng)爭(zhēng)，打時(shí)間差，開盤取得了較好的銷售業(yè)績(jī)。三角區(qū)設(shè)計(jì)為大型水景，無水時(shí)為可讓人進(jìn)入的活動(dòng)場(chǎng)地。國際花園北面區(qū)域，占地約為60000㎡。其結(jié)構(gòu)比普通鋁門窗復(fù)雜，成本較高，節(jié)能效果更好。該類型住宅是指有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)置地下立體創(chuàng)意空間，一層帶私家庭院，二層以上均帶露臺(tái)。u 客戶群普遍較為年輕，主力客群年齡一般在2635歲，大多為高校教師和東湖高新企業(yè)的職工，且多處于事業(yè)上升期，收入較為穩(wěn)定，大多是二次置業(yè)，投資客戶比例逐步增加。合力營(yíng)銷，板塊造勢(shì)區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目非常注重板塊造勢(shì)，通過各種方式如舉辦地產(chǎn)論壇、報(bào)社合作等方式炒作板塊概念，為整個(gè)光谷的板板價(jià)值提升起到了很好的作用?？蛻袈殬I(yè)構(gòu)成中，教育系統(tǒng)職工、光谷高新技術(shù)單位職工總數(shù)比例最高，合計(jì)達(dá)84％。 魯巷廣場(chǎng)以南民院路及雄楚大街沿線規(guī)模樓盤客戶構(gòu)成（以陽光城、楓林上城為代表樓盤，數(shù)據(jù)來源為代表樓盤月報(bào)及市場(chǎng)調(diào)研）魯巷廣場(chǎng)以南民族大道沿線客戶年齡構(gòu)成中，26－35歲的客戶占60％左右的比例。2．7 區(qū)域市場(chǎng)戶型情況 區(qū)域總體戶型供應(yīng)配比區(qū)域整體戶型配比上，仍以三房為絕對(duì)主導(dǎo)，其中大三房比例39％，小三房比例17％；兩房比例31％；一房和四房比例分別是2％和11％。 市場(chǎng)銷售情況項(xiàng)目名稱推出套數(shù)銷售起始時(shí)間銷售套數(shù)月均銷售銷售率森林花園二期24006年8月底23058套95%巴黎豪庭5＃樓44806年4月中旬42842套95%劍橋世家19206年9月24日14235套74%光谷世界城一期1000預(yù)計(jì)07年4月中下旬――――――光谷坐標(biāo)城一期66905年11月19日63645套95%謂語城70006年12月22055套43%錦繡龍城二期43007年1月15075套35%當(dāng)代國際花園二期37006年12月34085套92%萬科城市花園四期40006年12月24060套60%鳳凰花園三期59005年11月580――98%水岸楓林122906年4月90081套73%整體上看，區(qū)域樓盤銷售情況非常樂觀，月均銷售水平一般在40－60套。 項(xiàng)目片區(qū)商品住宅市場(chǎng)分析2．1 選定區(qū)域說明圖：區(qū)域內(nèi)在售樓盤分布圖中原選取的是光谷板塊中由珞瑜路（魯巷廣場(chǎng)－森林公園）以南、民族大道以東、中環(huán)線至武黃高速結(jié)合處以北、武豹路至珞瑜東路圍合而成的區(qū)域。進(jìn)一步控制地面施工和地面揚(yáng)塵污染，整治擾民油煙，降低二氧化硫、煙塵、粉塵排放量。加快東擴(kuò)范圍內(nèi)的供電網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，修建變電站7座，確保新托管區(qū)域內(nèi)的供電需要。整合現(xiàn)有資源，促進(jìn)信息共享，推動(dòng)電子政務(wù)、電子商務(wù)、網(wǎng)上交易以及公共信息服務(wù)平臺(tái)的發(fā)展和應(yīng)用，全面提高城市信息信息化水平。主要位于自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的九峰山以南地區(qū)，以及后梁子湖以北地區(qū)，引導(dǎo)居住生活向東延伸，形成規(guī)劃用地8平方公里，建筑面積1200萬平米的居住區(qū)。3）一個(gè)都市核心：梁子簇團(tuán)未來將與其北側(cè)的九峰簇團(tuán)相互呼應(yīng)，在兩個(gè)簇團(tuán)靠近新武黃公路的兩側(cè)充分考慮未來武漢科技新城作為武漢市的城市副中心、大武漢都市圈的科技城應(yīng)具有的市、區(qū)級(jí)行政管理、金融商貿(mào)、配套服務(wù)、會(huì)議展覽、文化體育、休閑娛樂等功能，形成未來武漢科技新城的都市核心。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為品牌，以教育、科研和輕制造業(yè)為支撐，融居住、商業(yè)、文化、游憩功能為一體的多元復(fù)合城市區(qū)域。通過實(shí)施“拆墻植綠、拆鋪還景”等環(huán)境創(chuàng)新系列工程，對(duì)主要路段全面實(shí)行亮化、綠化，使環(huán)境得到極大改善，提升了科技新城品位。建設(shè)城市三環(huán)線，連接滬蓉高速公路與京珠高速公路，形成更為便捷的高速交通道路，進(jìn)一步增強(qiáng)對(duì)周邊省市的輻射能力；將武漢市城市總體規(guī)劃中確定的地鐵二號(hào)線由關(guān)山一路延伸至湯遜湖大學(xué)科技園區(qū)，使其貫穿基地內(nèi)五大園區(qū)，并與主城區(qū)連為一體；拓寬改造民院路兩湖大道、關(guān)山一路江夏大道、關(guān)山二路濱湖大道，新建南湖南路、大學(xué)園路。4）關(guān)山機(jī)電工業(yè)基地：位于東湖開發(fā)區(qū)中部的關(guān)山一路兩側(cè)。 規(guī)劃人口數(shù)量隨著高新區(qū)范圍的擴(kuò)大和城市功能的不斷升級(jí)，在開發(fā)區(qū)現(xiàn)有面積上，沿武黃公路向東拓展80平方公里，到2010年，高新區(qū)常住人口增加到35萬，常住流入人口將增加到25萬，人口總量將達(dá)到60萬，二、三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員達(dá)到20萬，% 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)情況“十五”期間，高新區(qū)不斷加大了環(huán)境創(chuàng)新力度，優(yōu)化城市功能布局，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境綜合治理，使城市環(huán)境得到明顯改善。 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)人口情況 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)常住人口情況 “十五”期末，高新區(qū)總?cè)丝诩s35萬，其中常住人口24萬（“城中村”農(nóng)業(yè)人口2萬，大專院校學(xué)生、教職工20萬，其他2萬）常住流入人口11萬，總?cè)丝谥卸⑷a(chǎn)業(yè)工人11萬，占總?cè)丝诘?1%。 %, %。2005年高新區(qū)人均指標(biāo)也有很大提高。區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)，銀行、酒店、商場(chǎng)、醫(yī)院、住宅區(qū)、體育文化場(chǎng)所等設(shè)施一應(yīng)俱全，科技新城的功能完善進(jìn)一步提升增強(qiáng)了發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的承載能力。中國光谷”誕生。頂部斜坡屋頂居多。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征06年區(qū)域內(nèi)大的項(xiàng)目相繼開盤或認(rèn)購，從這些項(xiàng)目的情況來看當(dāng)前的市場(chǎng)特征是：建筑形式以多層、小高層住宅為主；戶型以三房?jī)蓮d（面積區(qū)間在120㎡140㎡）為主；各項(xiàng)目主要以“光谷、生態(tài)、教育”為主要賣點(diǎn)；內(nèi)部配套設(shè)施較為齊全，項(xiàng)目多占據(jù)區(qū)域中較佳的位置，如關(guān)山一路、關(guān)山二路等。洪山區(qū)是國內(nèi)著名的科技智力密集區(qū)，在整個(gè)華中地區(qū)也首屈一指。，相應(yīng)產(chǎn)品針對(duì)市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分相對(duì)于地段的優(yōu)越性而言，處于城市中心區(qū)并具備了獨(dú)有景觀資源的項(xiàng)目具有更高的價(jià)值，武昌沿江地段包括其延伸的南外灘、環(huán)東湖、沙湖區(qū)域已成為武昌高端住宅區(qū)，與以往推出的住宅不同，在具備景觀及地段稀缺性的同時(shí)，產(chǎn)品也發(fā)生了新的轉(zhuǎn)變，具體包括從高層住宅向多層住宅轉(zhuǎn)變，從高密度建筑向低密度建筑轉(zhuǎn)變，從面積范圍的廣泛性向針對(duì)性轉(zhuǎn)變，出現(xiàn)了成規(guī)模的大戶型公寓及連排別墅，這在城市中心區(qū)并不多見，因此價(jià)格基本在6000元/平方米以上，房產(chǎn)產(chǎn)品開始針對(duì)更多的細(xì)分市場(chǎng)。武昌的城市建設(shè)發(fā)展?jié)摿薮螅?0年代以來，政府加大投入，在武昌新建、擴(kuò)建了多條重要交通干道，形成與三鎮(zhèn)快速連接的“五縱六橫”交通網(wǎng)絡(luò)格局；洪山廣場(chǎng)、紅樓廣場(chǎng)、黃鶴樓景區(qū)、東湖環(huán)湖景區(qū)等景觀工程的實(shí)施，極大地提升了武昌的環(huán)境質(zhì)量及中心城區(qū)功能；南湖寶安花園、藍(lán)灣俊園、東湖語林等多個(gè)新型住宅小區(qū)展示了21世紀(jì)高品味、高質(zhì)量的居住環(huán)境；沿沙湖占地800畝的“碧水藍(lán)天”小區(qū)已進(jìn)入規(guī)劃；武昌臨江大道、和平大道成片開發(fā)改造工程也開始實(shí)施，對(duì)臨江大道至沙湖邊約3平方公里的范圍進(jìn)行全面拆遷改造，拆遷面積為112萬平方米，規(guī)劃形成臨江商務(wù)中心區(qū)和休閑觀江景區(qū)。同時(shí)，更加提高了區(qū)域的整體品質(zhì)，提升了地段和地塊價(jià)值，必將成為推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展新的契機(jī)。 武漢市近年來商品住宅供應(yīng)趨勢(shì)分析通過