【正文】 0萬平方米復(fù)合型國際社區(qū)，位于武漢市東湖開發(fā)區(qū)內(nèi)，光谷大道（原關(guān)山二路）與中環(huán)線交接處，周邊為各類高科技園區(qū)和大學城區(qū)域，項目規(guī)劃用地808畝，總建筑面積約60萬㎡，由東向西分為兩大地塊，分別為總部基地辦公區(qū)及國際花園住宅區(qū)，是目前國際比較流行的復(fù)合型社區(qū)整體規(guī)劃方式。u 項目在產(chǎn)品、景觀設(shè)計上有亮點的樓盤去化速度較為迅速，其均價一般較周邊競爭樓盤高300－400元/平米；同時，緊湊型房源也頗受市場歡迎，去化速度較為理想。價格水平以魯巷廣場為圓心向周邊逐步遞減，但視區(qū)域環(huán)境與景觀品質(zhì)而又有所不同?；顒訝I銷，口碑傳播區(qū)域項目在銷售中期非常注重活動營銷的力度，在成功營造口碑、順利去化房源加上重要的砝碼，如森林花園的千人乒乓球公開賽、巴黎豪庭的世界杯狂歡系列活動、光谷坐標城的光谷征文大賽、草原旅游節(jié)等為其提升項目客戶好感度起到了重要作用。此外，該區(qū)域內(nèi)項目在對待自身品質(zhì)和產(chǎn)品研究上非常重視，物業(yè)類型豐富。 中環(huán)線附近樓盤客戶構(gòu)成（以水岸楓林、當代國際花園為代表樓盤）中環(huán)線附近項目客戶年齡構(gòu)成中，26－35歲的客戶占43％的比例?？蛻糍彿款l次上，魯巷以南區(qū)域二次置業(yè)的客群占到總購房者的20％，他們中約5成購房是作為投資用途。客戶購房頻次上，魯巷以東區(qū)域二次置業(yè)的客群占到總購房者的64％，他們中有近7成的是為改善住房條件而進行的二次置業(yè)。兩房戶型設(shè)計上走舒適路線，面積一般控制在83－100平米，緊湊兩房僅當代國際花園涉及，面積在70平米。關(guān)山路、民院路段以低密度的多層物業(yè)占據(jù)主體，如金地陽光城、謂語城、錦繡龍城；珞瑜路沿線正全面進入小高層、高層的開發(fā)時期、如光谷世界城、巴黎豪庭；關(guān)山中環(huán)線周邊均為房地產(chǎn)旗艦項目，如萬科城市花園、當代國際花園等，以多層花園洋房、退臺式地層住宅等高質(zhì)量產(chǎn)品拉動板塊整體產(chǎn)品檔次。此外，在產(chǎn)品細節(jié)上亮點突出的樓盤，如萬科城市花園、當代國際花園、巴黎豪庭等大戶型走俏。產(chǎn)品創(chuàng)新或景觀獨具特點的樓盤較周圍樓盤均價一般高300400元/平米。區(qū)域住宅存量28萬平米，未來2年內(nèi)，區(qū)域后續(xù)供應(yīng)83萬平米，潛在項目供應(yīng)80萬平米，總供應(yīng)量在190195萬平米。開展噪聲環(huán)境綜合治理，嚴格控制噪聲擾民， 特別是嚴格管理建筑施工噪音，嚴格執(zhí)行禁鳴規(guī)定，區(qū)域環(huán)境噪聲平均值小于55分貝。建設(shè)和完善湯遜湖污水處理廠收集、處理系統(tǒng)，新建23家污水處理廠，加快治理生活污水排放，改變污水直接入江、入湖狀況。加快能源結(jié)構(gòu)的調(diào)整，禁止新增大型燃煤裝置，對現(xiàn)有燃煤鍋爐要逐步實施改造。排水系統(tǒng)。完善建成區(qū)內(nèi)的電網(wǎng)建設(shè)，消除電力不足現(xiàn)象。供水系統(tǒng)。另外，在新托管區(qū)域道路建設(shè)的同時，完善新區(qū)域內(nèi)的電信系統(tǒng)建設(shè)。 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在現(xiàn)階段“四縱六橫”的路網(wǎng)格局上，對建成區(qū)域內(nèi)道路存在的不足進行整改提升，完善城市交通功能；對新托管區(qū)域加快道路建設(shè)進展，形成完善的園區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)，增強招商引資的能力。形成規(guī)劃用地8平方公里，建筑面積1600萬平米。通過以上“山、水、林、路的自然條件，形成東湖高新區(qū)所特有的“綠色光谷、魅力園區(qū)”。2）四大簇團：由中環(huán)線－新武黃這一東西方向的主干線與中環(huán)線－南環(huán)線這一南北方向的主干線十字交叉，將東拓后的武漢科技新城整體自然劃分為四大簇團?；诟咝录夹g(shù)園區(qū)的城市發(fā)展目標是：國內(nèi)一流，國際知名的高新技術(shù)園區(qū)；基于城市綜合發(fā)展的目標是：生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)設(shè)施完善的山園林式科技城。 武漢科技新城城市功能定位與發(fā)展目標以東湖高新技術(shù)高新區(qū)為主體的武漢科技新城的城市戰(zhàn)略定位是：武漢市的城市副中心，大武漢都市圈的科技產(chǎn)業(yè)核心，區(qū)域創(chuàng)新動力源。建成了12萬伏關(guān)南變電站，完成了湯遜湖污水處理廠一期工程及收集管網(wǎng)系統(tǒng)建設(shè)，實施了“湖改江”工程。加強了環(huán)境整治工作，基本改變了城鄉(xiāng)結(jié)合部臟、亂、差的局面。同時布置4個公交首末車站及若干公共停車場，建設(shè)科技商貿(mào)步行街和光谷創(chuàng)業(yè)街。“十五”期間，高新區(qū)新修、改建城市化道路40條，全長106公里，改造和建設(shè)了珞瑜路、南湖南路、湯遜湖北路、楚雄大街東段、民院路、關(guān)山一路、關(guān)山二路等主干道，形成了“四縱四橫”的路網(wǎng)格局。這里建設(shè)規(guī)劃面積達8萬平方米的武漢光谷光電子大市場。由華中軟件園、華軟軟件園等組成。“一區(qū)”是指光電子產(chǎn)業(yè)基地的主體區(qū)域，該區(qū)域以位于東湖、南湖、湯遜湖之間的武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，基地主體區(qū)域面積為30平方公里，劃分為五個園區(qū)：1）東湖高新科技工業(yè)園：位于東湖開發(fā)區(qū)東部，面積約8平方公里，包括關(guān)東科技工業(yè)園和關(guān)南科技工業(yè)園兩部分。說明2005年從業(yè)人員增加主要是大專以上學歷人員和中高級職稱人員的增加。從業(yè)人員主要集中在億元以上的大企業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)中。其中，光電子信息項目32項，；機電一體化項目17項，完成投資6億元；生物醫(yī)藥項目11項，；新材料新能源項目4項，；環(huán)保項目3項，；其他項目6項?！笆濉睍r期東湖高新區(qū)基本建設(shè)投資完成111億元，比“九五”%，%。固定資產(chǎn)投資增長較快主要表現(xiàn)在：一是基本建設(shè)投資力度加大。%。表明了2005年和“十五”時期東湖高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模不斷擴大，經(jīng)濟總量不斷提高。 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展情況2006年，東湖高新區(qū)技工貿(mào)總收入超過1000億元，%；工業(yè)總產(chǎn)值860億元，%；規(guī)模以上總產(chǎn)值770億元，%；工業(yè)增加值320億元，%；規(guī)模以上工業(yè)增加值285億元，%，%。湖光山色的掩映之中，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局的功能分區(qū)已經(jīng)形成了關(guān)東光電子信息產(chǎn)業(yè)區(qū)、關(guān)南生物工程與新醫(yī)藥、環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、湯遜湖國家大學科技園、南湖國家農(nóng)業(yè)園，光谷廣場商貿(mào)文化區(qū)和農(nóng)民新社區(qū)。年銷售收入過30億元企業(yè)2家，年銷售收入過10億元企業(yè)6家，年銷售收入過億元企業(yè)63家。1991年，被國家批準為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)； 2001年7月6日，原國家計委正式批復(fù)武漢東湖高新區(qū)為“國家光電子產(chǎn)業(yè)基地”——“武漢（4）產(chǎn)品布局在售項目整體布局以排狀+圍合為主，其園林景觀：組團綠化+主題景觀+景觀小品為主，以傳統(tǒng)庭院風格與現(xiàn)代歐陸風格相結(jié)合。（2）外立面區(qū)域內(nèi)項目外立面多采用淡黃色和灰色，涂料與面磚相結(jié)合，以涂料為主。從上圖表中可以看出，關(guān)山路、民院路段以低密度的多層物業(yè)占據(jù)主體；珞瑜路、楚雄大道沿線正全面進入小高層、高層的開發(fā)時期；關(guān)山中環(huán)線周邊均為房地產(chǎn)旗艦項目，以多層情景洋房等高質(zhì)量產(chǎn)品拉動郊區(qū)板塊。 區(qū)域住宅價格情況2006年，洪山區(qū)商品住宅價格在南湖板塊、光谷板塊房地產(chǎn)良好發(fā)展態(tài)勢的支撐下，較05年拉升近300元，達到3315元/平米。近年來，洪山區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展取得了重大進步，%，在全市14個區(qū)位居第二。洪山區(qū)地處“湖北大通道”的重要交匯點，是武漢市中環(huán)和外環(huán)線內(nèi)的主要經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域，貫通南北的京廣鐵路和連接東西的武大鐵路從區(qū)內(nèi)通過；擁有標準泊位的白滸山外貿(mào)碼頭可?？?000噸級船舶，已開辟直達日本、香港和東南亞等國家和地區(qū)的航線，進出口貨物可在武漢報檢、報關(guān)、簽單、結(jié)匯；從天河機場可直飛數(shù)十個國家和地區(qū)；滬蓉、京珠兩條高速公路在這里交匯，31107國道，以及區(qū)、鄉(xiāng)、村各級公路在區(qū)內(nèi)縱橫交錯，武漢市內(nèi)四座長江大橋均與洪山連通。，個盤價格上漲平穩(wěn)2006年，武昌區(qū)的住房交易非?；钴S，交易面積呈現(xiàn)逐月上漲的趨勢，上漲幅度分別為9%和20%，個盤價格變動不大，項目外環(huán)境包括道路的改造、規(guī)劃的實施是導(dǎo)致價格上升的主要因素。但應(yīng)關(guān)注的是，此類項目也面臨建筑密度較高、綠化面積不大等問題。 區(qū)域住宅市場特征 中南商圈純物業(yè)升值空間較大中南路沿線已成為武昌區(qū)新型的商業(yè)中心，系列寫字樓、酒店、商住樓的推出使其具備了集中和完整的商業(yè)形態(tài)。武昌將形成沙湖體育文化旅游發(fā)展區(qū)、武昌首義文化區(qū)、中南路—水果湖省級商貿(mào)行政區(qū)、東湖風景名勝旅游區(qū)、南湖居住風景旅游區(qū)、街道口大學城、徐東路—梨園商貿(mào)居住區(qū)、沿江制造業(yè)紡織業(yè)發(fā)展區(qū)、白沙洲—武泰閘現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)展區(qū)等九大板塊。 市場供需平衡，但需求增幅出現(xiàn)回落從2006年武漢市商品房銷售率（銷售面積/竣工面積），2006年商品房銷售呈現(xiàn)出供需平衡的特征。一些重大基礎(chǔ)設(shè)施周邊的區(qū)域及城郊結(jié)合部的房屋也將成為新的購買熱點。 武漢市房地產(chǎn)市場特征 經(jīng)濟穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)市場持續(xù)走高武漢市經(jīng)濟的穩(wěn)步增長，導(dǎo)致居民的可支配收入增長較快； 06年，房地產(chǎn)開發(fā)投資與城市國民生產(chǎn)總值的比值稍有提高，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資1/4。但通過對歷年武漢市商品房銷售率的對比分析來看，武漢市商品房市場的需求量在持續(xù)保持增長，但其增長勢頭已出現(xiàn)回落。漢陽區(qū)域雖然絕對價格不高，但是該區(qū)域以前價格較低近年已經(jīng)有了很大的漲幅，且區(qū)域項目相對不多，其漲勢將繼續(xù)保持強勁。 各季度商品房價格走勢圖：武漢市各季度商品房價格走勢 （元/平米）上圖從中可以看出2006年1季度至2季度住宅價格增長幅度較大，這段時期是處于樓市銷售的旺季，房地產(chǎn)市場在各方面都較為紅火，新上市樓盤也較多，市場銷售狀況較好等。 武漢市商品住宅價格情況 總體成交價格分析2006年商品房綜合物業(yè)平均價格為39967元/平方米，%，與2005年相比增幅回落了5個百分點。20042006年的比值已經(jīng)開始出現(xiàn)下跌，一方面是市場自身調(diào)節(jié)機制，另一方面也是政府宏觀調(diào)控措施產(chǎn)生的效果。其反映的是12年后的現(xiàn)房供應(yīng)量。新開工面積體現(xiàn)的是12年后市場上的預(yù)售供應(yīng)量和23年后的現(xiàn)房供應(yīng)量，其占施工面積的比例，體現(xiàn)的是開發(fā)商對市場的信心程度以及市場運行的狀況。其中：，%，%。在2006年國家進行一系列的調(diào)控措施后，年度的房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅開發(fā)投資增長幅度比上年均有了一定的回落，但仍然保持著較高的增長水平，這也直接說明近兩年發(fā)展商對武漢房地產(chǎn)市場的看好。要以政府辦公樓節(jié)能改造為突破口，積極探索，推動既有公共建筑的節(jié)能改造。在各種相關(guān)政策趨于完善的情況下，房地產(chǎn)市場才有可能真真的理性發(fā)展。一方面，中小中介的生存空間更小，面臨退出市場危機；一方面過高的稅費使得交易量劇降，影響交易周轉(zhuǎn)速度。目前，武漢市的二手房市場和新房市場一樣，以絕大多數(shù)的剛性需求為主，以小換大，以舊換新，以及城市改造是交易的主要動因。融資渠道需要多元化發(fā)展。 央行提高存款準備金率經(jīng)國務(wù)院批準，中國人民銀行決定從2006年7月5日起。 這項建議而非政策，竟能引起如此之高的關(guān)注，可見中國房地產(chǎn)的問題。從市場層面看，新政下項目開發(fā)進度、銷售攀升節(jié)奏、銷售周轉(zhuǎn)速度受到抑制。后又出現(xiàn)“15條細則”深化。6月1日，《意見》正式實施，這一天因被稱為“六一大限”。政府將強行遏制惡性炒作土地，并充分運用稅收杠桿來調(diào)節(jié)樓市。大有不降房價就降官階的意味。《通知》中總共有八條意見，被業(yè)界稱為“國八條”。調(diào)節(jié)銀行利率，提高首付比例，抬高銀行門檻，有效抑止部分能力不足的買房者，降低信貸風險，也給購房熱降溫。 橋梁及隧道規(guī)劃布置4條過長江通道，即：武漢天興洲長江大橋（在建）、青島路隧道（規(guī)劃）、鸚鵡洲隧道（規(guī)劃）、余家頭大橋（規(guī)劃）。由解放大道中段、黃浦路、武漢長江公路橋、徐東路、中北路、中南路、武珞路西段、武漢長江大橋、長江二橋、江漢一橋、武勝路組成，全長約28km，主要服務(wù)于武漢市的金融、商業(yè)中心區(qū)。規(guī)劃軌道交通線6條，并通過建設(shè)市郊鐵路，連接各重點鎮(zhèn)。 CBD中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃武漢CBD位于漢口城區(qū)中心的王家墩地區(qū)，是城市快速通道、軌道交通及機場高速路的交匯點。武昌地區(qū)武昌地區(qū)包括江南核心區(qū)，首義、曬湖、中南、徐東、楊園5個中心區(qū)片，青山、關(guān)山、白沙、南湖4個綜合組團；規(guī)劃職能為金融貿(mào)易、省級行政中心、教育科研、鋼鐵、機電、高科技產(chǎn)業(yè)中心及旅游中心。規(guī)劃職能為金融貿(mào)易、商業(yè)服務(wù)和市級行政中心。核心區(qū)范圍江北(漢口)核心區(qū)規(guī)劃范圍為東至大智路、蘭陵路，南至長江、漢水，西至武勝路，北至京漢大道，；江南(武昌)核心區(qū)規(guī)劃范圍為東至武青三干道，南至中山路，西至長江，北至規(guī)劃的武車路過江隧道。隨著我市國民經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高，居民的消費意識增強，住宅消費已經(jīng)成為一大熱點消費，且消費支出逐年提高，為房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展奠定了穩(wěn)固的經(jīng)濟基礎(chǔ)。 武漢市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)分析 武漢市產(chǎn)業(yè)分布格局及其發(fā)展趨勢圖：武漢2000年以來各產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值 （單位：億元）(數(shù)據(jù)來源:武漢市統(tǒng)計局)，%；，%；，% 。，全市人口常住人口858萬人，共有八大主行政區(qū)。光谷地塊前期定位方案建議第一部分 市場研究及評估一、 宏觀經(jīng)濟及政策（一）武漢市總體發(fā)展狀況分析 武漢市城市概況武漢素有“九省通衢”之稱，位于長江和漢江的交匯處，市內(nèi)100多處湖泊星羅棋布，數(shù)十座山峰蜿蜒其間,這里也是千年荊楚文化的發(fā)源地，具有濃郁的楚文化特色，是我國的歷史文化名城之一。漢口是武漢最繁華最熱鬧的商業(yè)區(qū)，也是華中地區(qū)商品集散的中心；武昌是武漢高等學府集中的文化區(qū)，是武漢現(xiàn)代城市文化的體現(xiàn)；漢陽則是市政府重點發(fā)展的開發(fā)區(qū)，蘊育著武漢的未來。 武漢市近年來人均GDP發(fā)展狀況圖：武漢市近年來人均GDP發(fā)展狀況 （單位：元）(數(shù)據(jù)來源:武漢市統(tǒng)計局)2004年以來，武漢市人均GDP以年均13%的速度增長，2006年按常住人口計算，全市人均GDP達到29890元，%，隨著經(jīng)濟發(fā)展的持續(xù)增長，人均收入水平將同步提高，居民的住宅購買力亦同步提高，這對我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一大強有力的支撐。第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展也起到了相當?shù)耐苿幼饔谩?核心區(qū)職能規(guī)劃核心區(qū)主要體現(xiàn)現(xiàn)代化國際性城市和中國中部地區(qū)中心城市的職能，重點布局以商業(yè)、金融、貿(mào)易、辦公、信息咨詢服務(wù)為主的第三產(chǎn)業(yè)用地。 漢口地區(qū)漢口地區(qū)包括江北核心區(qū)，二七、三陽、新華、寶豐4個中心區(qū)片，古田、常青、后湖3個綜合組團。規(guī)劃常住總?cè)丝跒?6萬，其中中心區(qū)片14萬，綜合組團62萬。 商業(yè)區(qū)規(guī)劃規(guī)劃建設(shè)中心商業(yè)區(qū)──市級商業(yè)中心──市級商業(yè)副中心──社區(qū)中心四級商業(yè)服務(wù)