【正文】 著。基礎配套設施建設全面展開。今年加大力度投資17億元扮靚“光谷”，已啟動10條道路、2條景觀路、一個污水處理場、一個垃圾發(fā)電廠等項目。其中：融居住、商業(yè)、文化、游憩功能為一體的多元復合城市區(qū)域，從科技園區(qū)走向城市，是“十一五”期間武漢科技新城應該繼續(xù)努力的方向。武漢科技新城的空間結構具體為：一條主軸，四大簇團；一個都市核心，三個支撐中心；一個資源保護網(wǎng)絡，多條生態(tài)廊道。4）三個支撐中心：在魯巷廣場、流芳、九峰王家店－三星地區(qū)，分別形成三個次級的城市中心，魯巷中心以商業(yè)服務為主導，流芳中心以產(chǎn)業(yè)服務為主導，三星中心以旅游服務為主導，分別融合相應的商業(yè)、金融、信息、文化等服務設施，服務于相應的簇團區(qū)域。 用地規(guī)劃沿中環(huán)線新武黃公路向東發(fā)展，實施空間生長戰(zhàn)略，為產(chǎn)業(yè)的拓展提供更為廣闊的發(fā)展空間，根據(jù)用地平衡的原則，形成用地10平方公里，建筑面積1000萬平米的產(chǎn)業(yè)區(qū)。在新武黃高速公路南北兩側向東延伸發(fā)展，形成“十一五”期間功能配套完善的公建服務區(qū)。完善大型文化娛樂設施、酒店會議設施、高標準系列化的學校、多層次的醫(yī)療設施，啟動光谷奧體中心建設。結合道路建設，新建信息工程50余個項目。新建供水管道150公里，投資5億元，主要鋪設在火炬東路東延、南環(huán)公路、長通北路、藏龍中路東延等道路上。完成供電城網(wǎng)與農(nóng)網(wǎng)之間的劃分。沿規(guī)劃新建高新三路、高新四路、高新五路等50余條道路鋪設完善排水管道，全長約200公里。到2010年，高新區(qū)空氣質(zhì)量達到或好于國家二級標準，工業(yè)廢氣排放達標率達到100%。到2010年，工業(yè)廢水排放達標率達到95%，污水集中處理率達到70%，使東湖、湯遜湖、南湖水質(zhì)有所改善。2．2 區(qū)域內(nèi)樓盤基本情況項目名稱占地面積（萬m2）建筑面積（萬m2）建筑類型總戶數(shù)容積率綠化率交房標準目前均價（元/m2）森林花園36多層小高層280035%毛坯房4000巴黎豪庭小高層高層236238%毛坯房4300劍橋世家多層小高層56035%毛坯房精裝修40004800（精裝公寓）光谷世界城120高層――3．7――毛坯房精裝修――光谷坐標城一期8小高層高層66343%毛坯房4100謂語城多層小高層70045%毛坯房3950錦繡龍城二期多層高層43030%毛坯房多層3800高層3400當代國際花園二期1012花園洋房多層124045%毛坯房4200萬科城市花園39多層小高層高層283040%部分裝修小高4000多層4200花園洋房5000鳳凰花園30多層190030%毛坯房2950水岸楓林23多層高層別墅158842%毛坯房2600觀瀾藝墅別墅4232%毛坯房4600本區(qū)域樓盤體量較市中心區(qū)域普遍較大，且多以規(guī)模住宅形式出現(xiàn)；容積率低、綠化率高是本區(qū)域市場住宅的鮮明特點；區(qū)域住宅建筑形態(tài)由多層為主、搭配小高正逐步過渡到多層與小高層相結合為主、適當搭配高層的開發(fā)模式；區(qū)域內(nèi)除萬科一貫的部分裝修模式外，絕大部分項目交房標準仍是毛坯，同時珞瑜路上以光谷世界城、劍橋世家為代表的項目開始出現(xiàn)精裝修房。 區(qū)域樓盤價格情況區(qū)域市場住宅均價區(qū)間范圍在32004300元/平米，總價范圍多集中在4058萬元。除新開盤不久的項目如謂語城，錦繡龍城二期處于熱銷期外。根據(jù)調(diào)研，區(qū)域內(nèi)的物業(yè)形態(tài)正由多層占絕對主導逐步向多層、小高層、高層住宅、商業(yè)為一體的綜合物業(yè)形態(tài)轉變。103 / 103 區(qū)域分項目戶型供應配比項目名稱一房兩房小三房大三房四房以上體量比面積區(qū)間體量比面積區(qū)間體量比面積區(qū)間體量比面積區(qū)間體量比面積區(qū)間森林花園二期――――45%90100㎡17%117㎡33%128130㎡5%200220㎡巴黎豪庭一期12%5456㎡36%9798㎡――――40%128132㎡12%140160㎡劍橋園三期10%4955㎡17%9092㎡――――62%121130㎡11%150㎡光谷坐標城一期――――18%8894㎡24%102115㎡56%129139㎡2%143150㎡謂語城――――37%8794㎡11%104119㎡42%120129㎡10%157217㎡錦繡龍城二期――――44%8692㎡25%108118㎡15%120130㎡16%140220㎡當代國際花園二期――――30%7092㎡20%106119㎡40%121㎡10%135160㎡萬科城市花園四期――――40%83101㎡25%105118㎡30%120140㎡5%160180㎡水岸楓林――――15%83102㎡25%114120㎡33%121138㎡27%240300㎡區(qū)域內(nèi)擁有一房房源的項目僅巴黎豪庭和劍橋世家兩個，面積從49－56平米，均處于小區(qū)臨街面的建筑內(nèi)，且為獨棟形態(tài)出現(xiàn)。2．8 區(qū)域客戶構成情況 魯巷廣場以東珞瑜路沿線規(guī)模樓盤客戶構成（以劍橋世家、森林花園為代表樓盤，數(shù)據(jù)來源為代表樓盤月報及市場調(diào)研）魯巷廣場以東珞瑜路沿線客戶年齡構成中，31－50歲客戶中各年齡段比例較為平均，各為20％左右，其中3135歲和4650歲兩個年齡段比例稍高，為25％。主力客群年齡較珞瑜路沿線更為年輕?？蛻袈殬I(yè)構成中，教育系統(tǒng)職工、高新企業(yè)、事業(yè)單位職工總數(shù)比例最高，達80％?？蛻糍彿款l次上，本區(qū)域二次置業(yè)的客群占到總購房者的63％，二次置業(yè)中有兩到三成購房是作為投資用途。地面推廣，重重展開區(qū)域內(nèi)項目由于普遍規(guī)模較大，品質(zhì)較高，在地面推廣上下足了功夫，如報紙廣告、車身廣告、戶外大牌、候車亭廣告、燈箱廣告、樓宇廣告、雜志廣告等均是該區(qū)域樓盤在做地面推廣時常用的必備手段。2．10 區(qū)域市場特征u 區(qū)域整體房源供應體量較大，規(guī)模樓盤產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，市場競爭激烈。新增項目不斷尋求產(chǎn)品創(chuàng)新，附加值較多的項目如光谷坐標城的入戶花園設計，萬科城市花園和當代國際的層層退臺設計等深受市場歡迎。u 目前市場60－80平米的小戶型兩房房源供應在區(qū)域內(nèi)供給處于“真空”狀態(tài)。當代國際花園的“花園洋房”延承露臺和陽臺的自然、情趣生活模式，用層層退出的景觀露臺，增加居住私密性和舒適度，滿足個性需求和鄰里生活和諧融洽交流。疊式立體HOUSE，在建筑的空間設計上突破傳統(tǒng)的平行構成，可以理解為新一代住宅產(chǎn)品的革命性舉措。隔熱斷橋彩鋁合金門窗斷橋彩鋁合金門窗是最高級的鋁合金門窗，它是繼木窗、鐵窗、塑鋼門窗和普通彩色鋁合金門窗之后的第五代新型保溫節(jié)能性門窗。外墻外保溫的工藝及材料說明外墻圍護結構使用250厚加氣混凝土塊，外保溫系統(tǒng)采用膨脹聚苯板外保溫系統(tǒng)，由國內(nèi)專業(yè)公司施工，該系統(tǒng)具有良好的保溫隔熱效果，極大降低能耗。小區(qū)內(nèi)3層紅外對射探測器與4層監(jiān)控攝象機聯(lián)動，當紅外對射探測器報警時，報警點周邊的云臺能自動切換視角，對報警區(qū)域進行監(jiān)控錄象，并由中心進行追蹤，協(xié)助安全員處理報警情況。按照原生地貌規(guī)劃，地勢自然起伏，公園內(nèi)種植大量四季常青類植物，高低錯落，凈化空氣，形成生態(tài)運動環(huán)境背景；在運動場所規(guī)劃方面，配置標準籃球、網(wǎng)球和體驗式足球場地，同時首創(chuàng)“極限攀巖區(qū)、極限運動場、滑板區(qū)”等新穎獨特、極富都市活力的新型運動空間，并體貼細致地設置了“漫跑路徑、健身區(qū)、兒童撒野公園”等適合不同年齡層次的休閑運動場所，讓每一位社區(qū)業(yè)主，感受生命的活力，釋放運動的激情。藝術館以及外圍三角水景等區(qū)域是當代國際花園社區(qū)內(nèi)的重要人文景觀點之一，計劃開館之后不定期舉辦藝術作品展活動，將成為當代水池岸邊處理成附岸形式，使水面與周邊場地的標高持平，形成獨一無二的水面與地面等高的水景效果。投資型商業(yè)產(chǎn)品：一期商業(yè)街：價格600010000元/平米、總建筑面積：約3000平米銷售情況：銷售50%，其余50%開發(fā)商自有持有預計三期會出現(xiàn)集中式商業(yè)裙樓規(guī)劃類型：首層臨街商鋪寫字樓價格：一期價格約3200元/平米 二期約4000元/平米、總建筑面積：約30萬方，多期開發(fā)，臨關鳳大道多層成交客戶情況：客戶職業(yè)構成情況：成交客戶來源情況：成交客戶年齡層次：本項目體量大，2房、3房緊湊型戶型為其主力戶型，覆蓋面較廣，因此年齡層次從2550分布較為廣泛。萬科城市花園占地面積：600余畝 共從2004年起分四期開發(fā)總建筑面積：393480平米規(guī)劃居住人口：約26000人起價：3900元/平米目前銷售均價：4300元/平米最高價：5000元/平米四期開盤銷售時間：2007年2月四期：多層、精裝修小高層四期銷售套數(shù)：約50余套銷售量：月均70套左右（由于分組團推出，銷售量不同時期有所變動，此數(shù)據(jù)以06年三期平均銷售量調(diào)研得出）萬科城市花園主要分為三種：一種是帶裝修交付的多層情景洋房；以二房90100平米，三房105130平米為主第二種是不帶裝修交付的情景TOWNHOUSE，一樓送花園，二樓、三樓送露臺，層層退臺的設計，這是屬于萬科的專利產(chǎn)品；第三種就是帶裝修交付的電梯洋房，情景公館。五分鐘組團鄰里商業(yè)包括超市、銀行、酒樓、快餐美食、健身房、藥店等商業(yè)教育：深圳世紀星幼兒園（雙語）；華師附小萬科城市花園分校娛樂：兒童公園；鄰里中心（會所）內(nèi)設自然泳池、羽毛球館、乒乓球館、棋牌室等教育配套。 三期繼續(xù)二期主推情景TOWNHOUSE把價格拔到相對高度，同時也推動了四期普通多層花園洋房的價格。 巴黎豪庭占地面積：118460平米，總建筑面積：約35萬平米容積率：綠化配套：擁有近90000平方米的中心園林綠化，6500平米廣場，3000平方米的休閑渡假式會所建筑形態(tài)：小高層、高層起價： 3700元/平方米均價： 4000元/平方米面積區(qū)間：54——200平米 一房到四房1房 5456平米 12%2房 9798平米 36%3房 128132平米 40%4房 140160平米 12%月均銷售套數(shù)：42套（06年下半年）商業(yè)配套：臨街商業(yè)裙樓面積約2萬平米，由于項目臨主干道周邊集中大量住宅小區(qū)，定位于滿足社區(qū)商業(yè)的同時，覆蓋珞喻路片區(qū)營造片區(qū)型商業(yè)。同時產(chǎn)品的與周邊項目的差異化，拔高其特殊產(chǎn)品的價格。 二期螞蟻工房以及精裝修情景公館的推出，精裝修產(chǎn)品推出打破區(qū)域傳統(tǒng)毛坯房的，走差異化路線。情景TOWNHOUSE設計靚點專利產(chǎn)品：萬科專利產(chǎn)品低層/低容積率：4層，花園/露臺：贈送約53平花園，且獨門獨戶；層層退臺；復式4個露臺，擔負各自功能使命40平米大客廳/廚房功能分區(qū)：中西餐備餐臺、早餐臺，烹飪區(qū)、家務區(qū)、備餐區(qū)、用餐區(qū)的功能劃分公衛(wèi)干、濕分離主臥轉角飄窗：地臺飄窗，270度景觀步入式衣帽間交樓標準（入戶門、雙層中空LOWE玻璃、電器配置（主臥雙控開關、電話寬帶有線接口、入戶門鈴）安防配置（可視對講、紅外微波探測器、報警通訊裝置、燃氣泄露探測器、門磁開關、主臥緊急按鈕）、庭院部分裝修）1直跑式樓梯1儲藏間一條景觀主線：第五大道林蔭道二個：夢幻島兒童公園，陽光海會所 三個生活商業(yè)：5000平米購物公園。普通多層花園洋房外立面效果圖：退臺式花園洋房外立面效果圖： 疊式立體HOUSE外立面效果圖：疊式立體HOUSE一層送地下室戶型圖：疊式立體HOUSE二層送地下室戶型圖：復合型社區(qū)：社區(qū)運動公園、當代藝術館會所的修建為業(yè)主提供了休閑運動空間場所，符合新都市主義的生活方式，賦予社區(qū)居住概念。主要由普通多層、退臺式花園洋房和寬HOUSE。藝術館外圍三角水景及合院區(qū)是當代國際花園社區(qū)內(nèi)的重要景觀點之一，也是居民休閑、散步的重要地點。樓體分兩層布局，主要分為藝術作品展示區(qū)和觀景區(qū)。（燃氣報警不需要進行布撤防操作，探測到燃氣濃度達到報警范圍后即進行報警）運動休閑配套：當代運動休閑公園，位于當代具有美觀、顏色豐富等特點。斷橋彩色鋁合金門窗的組成結構是結合了木窗的環(huán)保，鐵窗、鋼窗的牢固安全，塑鋼門窗保溫節(jié)能的共性，是由兩個不同斷面通過節(jié)能隔熱條組合而成，節(jié)能隔熱條又叫尼龍條，它的主要作用是中間斷開熱傳遞途徑而減緩熱交換效應。景觀設計：美國奧斯本環(huán)境設計有限公司當代國際花園的景觀規(guī)劃由美國奧斯本環(huán)境藝術設計公司擔綱設計。國際花園則將之視為生活的藝術支柱，于武漢首度創(chuàng)造“疊式立體HOUSE”。光谷6