【正文】 產(chǎn)品的組合推出分期組團(tuán)式BLOCK街區(qū)，推盤把其產(chǎn)品的價(jià)值最大化。精裝修、或廚衛(wèi)精裝修。一期項(xiàng)目概況：住宅一期歐墅花開(kāi)用地位于總規(guī)劃住宅區(qū)的東北角，由三個(gè)住宅組團(tuán)組成，總用地面積約６７７００平方米。當(dāng)代藝術(shù)館位于當(dāng)代國(guó)際花園總部基地辦公區(qū)的三角水面區(qū)域上，建筑延承包豪斯風(fēng)格，外墻色彩莊嚴(yán)穩(wěn)重，大量使用通透玻璃材質(zhì)。外墻磚采用陶土劈開(kāi)磚，該磚體是新型建筑飾面墻磚。武漢首創(chuàng)地下立體創(chuàng)意空間，藏酒間、影音室、讀書(shū)房、收藏室……無(wú)數(shù)種生活興趣得以在空間內(nèi)任意變換，打造隨心享受的質(zhì)感“私享場(chǎng)所”。典型項(xiàng)目分析：當(dāng)代國(guó)際花園項(xiàng)目簡(jiǎn)介：當(dāng)代國(guó)際花園——中國(guó)u 目前區(qū)域市場(chǎng)住宅均價(jià)區(qū)間范圍在36004200元/平米，總價(jià)范圍多集中在4055萬(wàn)元。2．9 區(qū)域營(yíng)銷特點(diǎn)景觀先行，產(chǎn)品至上區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)相當(dāng)部分項(xiàng)目首先會(huì)將如主軸景觀、景觀示范區(qū)（如巴黎豪庭、光谷坐標(biāo)城、萬(wàn)科城市花園等）在項(xiàng)目開(kāi)盤前先行打造完畢，給客戶實(shí)景體驗(yàn)的方式進(jìn)行營(yíng)銷?？蛻袈殬I(yè)構(gòu)成中，教育系統(tǒng)職工、金融貿(mào)易、事業(yè)單位職工總數(shù)比例最高，達(dá)78％。兩房上，所有項(xiàng)目均有涉及，體量比在20％以下的有劍橋世家、光谷坐標(biāo)城和水岸楓林三個(gè)，其它項(xiàng)目的兩房體量比例一般控制在30％－40％左右，一般均為南北通透的戶型。其它的項(xiàng)目大多處于上次所推組團(tuán)的尾房階段。2．3 市場(chǎng)供應(yīng)量項(xiàng)目名稱總建面積（萬(wàn)m2）已推體量（萬(wàn)m2）住宅已銷售體量（萬(wàn)m2）存量（萬(wàn)m2）09年前潛在供應(yīng)量（萬(wàn)m2）森林花園301413116巴黎豪庭25716劍橋世家4無(wú)光谷坐標(biāo)城一期88二期：68謂語(yǔ)城無(wú)錦繡龍城801064三期：10當(dāng)代國(guó)際花園601630萬(wàn)科城市花園3939372無(wú)鳳凰花園302018210水岸楓林23181355小計(jì)83以 上 為 在 售 項(xiàng) 目恒大地產(chǎn)項(xiàng)目50――――――一期：10－15光谷世界城一、二期120――――――一期：6二期：約30萬(wàn)濱湖項(xiàng)目10――――――10三江地產(chǎn)35――――――預(yù)計(jì)810魯巷廣場(chǎng)西北角地塊――――――民院路與雄楚大道交匯處東南角地塊――――――清江置業(yè)曙光地塊136――――――一期810萬(wàn)平米（預(yù)計(jì)）清江置業(yè)曙光地塊237――――――以 上 為 將 開(kāi) 盤 項(xiàng) 目合計(jì)－200以上數(shù)據(jù)采集時(shí)間區(qū)間為05年11月下旬至07年3月15日05年11月至07年3月近一年半時(shí)間內(nèi)，區(qū)域市場(chǎng)目前在售項(xiàng)目共推出房源體量在151萬(wàn)平米，而消化體量為123萬(wàn)平米，總消化率為81％。水環(huán)境質(zhì)量保護(hù)。修建東一變電站、東二變電站等7座，新增開(kāi)閉所6070座。完善建成區(qū)內(nèi)的郵政系統(tǒng)，逐步建設(shè)15—20個(gè)郵政所。形成規(guī)劃用地4平方公里，建筑面積600萬(wàn)平米的公共服務(wù)中心。5）一個(gè)資源保護(hù)網(wǎng)絡(luò)，多條生態(tài)廊道：規(guī)劃將武漢科技新城的生態(tài)資源、景觀要素與市政基礎(chǔ)設(shè)施相結(jié)合，編織資源保護(hù)網(wǎng)絡(luò)，并通過(guò)廊道組成整體的資源保護(hù)和景觀風(fēng)貌相協(xié)調(diào)的景觀系統(tǒng)。武漢科技新城的多元、復(fù)合功能，將作為一個(gè)健全的城市所應(yīng)具有的居住、商業(yè)、文化、游憩等與人們的生活緊密相關(guān)的功能，和產(chǎn)業(yè)功能混合疊加，塑造城市的歸屬感和獨(dú)特的城市魅力?！笆濉逼陂g，相繼完成了科技會(huì)展中心、數(shù)碼港、光電大市場(chǎng)、光谷體育中心、國(guó)際企業(yè)中心、創(chuàng)業(yè)街等20多項(xiàng)重大配套設(shè)施工程。到06年上半年，整個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)30平方公里地域內(nèi)已形成四橫四縱的道路主干網(wǎng)絡(luò)。5）光電子科技商貿(mào)服務(wù)區(qū)：位于東湖開(kāi)發(fā)區(qū)的核心光谷廣場(chǎng)東南角。 產(chǎn)業(yè)空間分布以東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為依托，綜合光電子信息技術(shù)研發(fā)、產(chǎn)品生產(chǎn)與貿(mào)易、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與空間拓展以及相應(yīng)的生活服務(wù)各項(xiàng)功能，形成一區(qū)一軸的基地空間布局構(gòu)架。%。截止2005年，東湖高新區(qū)已累計(jì)新開(kāi)發(fā)面積24平方公里。 東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資情況，同比增長(zhǎng)19%。中國(guó)光谷”正成為最適宜創(chuàng)業(yè)和居住的魅力新城。全年新認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè)131家。以“水景”、“原生態(tài)樹(shù)林”、“主題街區(qū)”等表現(xiàn)形式。根據(jù)調(diào)研，區(qū)域內(nèi)的物業(yè)形態(tài)正逐步向多層、小高層、高層住宅、商業(yè)為一體的綜合物業(yè)形態(tài)轉(zhuǎn)變。洪山科技一條街已形成華中地區(qū)最大的電腦市場(chǎng)，紅桃K、藍(lán)星電腦、智能電梯等一批優(yōu)秀的高科技企業(yè)在本區(qū)發(fā)展壯大，東湖高薪技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和武漢中國(guó)光谷已形成良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。分析其原因主要出于電梯安全、物業(yè)管理費(fèi)、生活舒適度等幾個(gè)因素的考慮，作為近郊區(qū)樓盤，配套的不健全也是導(dǎo)致建筑消費(fèi)效應(yīng)不高的重要原因。 區(qū)域住宅價(jià)格情況06年，武昌區(qū)大量高端住宅入市，商品住宅均價(jià)達(dá)4238元/平米，％，在武漢八大中心城區(qū)內(nèi)均價(jià)僅次于江漢區(qū)。 政策對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)層面將繼續(xù)加大武漢市將會(huì)繼續(xù)按照國(guó)家制定總的市場(chǎng)方針政策，重點(diǎn)以改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格、規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)行為為目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面性的引導(dǎo)。在需求方面，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段達(dá)到了供需平衡，說(shuō)明武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量雖然還是比較大的，但其增長(zhǎng)勢(shì)頭已出現(xiàn)回落，這預(yù)示著武漢市房地產(chǎn)未來(lái)市場(chǎng)的銷售壓力將會(huì)越來(lái)越大。主要是體現(xiàn)在主中心城區(qū)和次中心城區(qū)之間，江漢、武昌等主中心城區(qū)價(jià)格高出硚口、洪山等區(qū)域住宅價(jià)格較多。目前武漢市可售套數(shù)已經(jīng)突破13萬(wàn)套，后續(xù)供應(yīng)量的減少有助于促進(jìn)市場(chǎng)存量的銷售，減輕銷售壓力，使得市場(chǎng)供應(yīng)和需求結(jié)構(gòu)健康發(fā)展。②商品房施工面積與商品房竣工面積之比該指標(biāo)同樣屬于前瞻性指標(biāo)，根據(jù)武漢市歷年在建項(xiàng)目的實(shí)際狀況，177。，%。 省建設(shè)廳要求，有條件的城市要積極開(kāi)展綠色建筑、低能耗、超低能耗建筑示范。而“國(guó)六條”營(yíng)業(yè)稅征稅對(duì)象的擴(kuò)大，對(duì)二手房市場(chǎng)影響大。行業(yè)中一些資金比較薄弱，尤其是對(duì)銀行依賴性大的開(kāi)發(fā)商其生存空間將日漸緊縮。因而“”一出，立即引起強(qiáng)烈“地震”，建設(shè)部隨即發(fā)布聲明稱短期內(nèi)不會(huì)取消期房預(yù)售。 “國(guó)六條”及細(xì)則2006年5月29日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》（下稱《“國(guó)六條”細(xì)則》）?！靶掳藯l”再次顯示了中央政府調(diào)控樓市的決心，措施直指土地、稅收、金融等樓市穴位。 “國(guó)八條”問(wèn)責(zé)地方負(fù)責(zé)人　　2005年3月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》的內(nèi)部文件。 主城交通體系 軌道交通規(guī)劃至2020年，主城公交線網(wǎng)長(zhǎng)約790公里，公交線網(wǎng)密度達(dá)到2公里/平方公里。規(guī)劃常住總?cè)丝跒?6萬(wàn)，其中中心區(qū)片14萬(wàn)，綜合組團(tuán)62萬(wàn)。 核心區(qū)職能規(guī)劃核心區(qū)主要體現(xiàn)現(xiàn)代化國(guó)際性城市和中國(guó)中部地區(qū)中心城市的職能，重點(diǎn)布局以商業(yè)、金融、貿(mào)易、辦公、信息咨詢服務(wù)為主的第三產(chǎn)業(yè)用地。 武漢市近年來(lái)人均GDP發(fā)展?fàn)顩r圖：武漢市近年來(lái)人均GDP發(fā)展?fàn)顩r （單位：元）(數(shù)據(jù)來(lái)源:武漢市統(tǒng)計(jì)局)2004年以來(lái)，武漢市人均GDP以年均13%的速度增長(zhǎng)，2006年按常住人口計(jì)算，全市人均GDP達(dá)到29890元，%，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)增長(zhǎng)，人均收入水平將同步提高，居民的住宅購(gòu)買力亦同步提高，這對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一大強(qiáng)有力的支撐。光谷地塊前期定位方案建議第一部分 市場(chǎng)研究及評(píng)估一、 宏觀經(jīng)濟(jì)及政策（一）武漢市總體發(fā)展?fàn)顩r分析 武漢市城市概況武漢素有“九省通衢”之稱，位于長(zhǎng)江和漢江的交匯處，市內(nèi)100多處湖泊星羅棋布，數(shù)十座山峰蜿蜒其間,這里也是千年荊楚文化的發(fā)源地，具有濃郁的楚文化特色，是我國(guó)的歷史文化名城之一。 武漢市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析 武漢市產(chǎn)業(yè)分布格局及其發(fā)展趨勢(shì)圖：武漢2000年以來(lái)各產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值 （單位：億元）(數(shù)據(jù)來(lái)源:武漢市統(tǒng)計(jì)局)，%；，%；，% 。核心區(qū)范圍江北(漢口)核心區(qū)規(guī)劃范圍為東至大智路、蘭陵路，南至長(zhǎng)江、漢水，西至武勝路，北至京漢大道，；江南(武昌)核心區(qū)規(guī)劃范圍為東至武青三干道，南至中山路，西至長(zhǎng)江，北至規(guī)劃的武車路過(guò)江隧道。武昌地區(qū)武昌地區(qū)包括江南核心區(qū)，首義、曬湖、中南、徐東、楊園5個(gè)中心區(qū)片，青山、關(guān)山、白沙、南湖4個(gè)綜合組團(tuán)；規(guī)劃職能為金融貿(mào)易、省級(jí)行政中心、教育科研、鋼鐵、機(jī)電、高科技產(chǎn)業(yè)中心及旅游中心。規(guī)劃軌道交通線6條，并通過(guò)建設(shè)市郊鐵路，連接各重點(diǎn)鎮(zhèn)。 橋梁及隧道規(guī)劃布置4條過(guò)長(zhǎng)江通道，即：武漢天興洲長(zhǎng)江大橋（在建）、青島路隧道（規(guī)劃）、鸚鵡洲隧道（規(guī)劃）、余家頭大橋（規(guī)劃）。《通知》中總共有八條意見(jiàn)，被業(yè)界稱為“國(guó)八條”。政府將強(qiáng)行遏制惡性炒作土地，并充分運(yùn)用稅收杠桿來(lái)調(diào)節(jié)樓市。后又出現(xiàn)“15條細(xì)則”深化。 這項(xiàng)建議而非政策，竟能引起如此之高的關(guān)注，可見(jiàn)中國(guó)房地產(chǎn)的問(wèn)題。融資渠道需要多元化發(fā)展。一方面，中小中介的生存空間更小，面臨退出市場(chǎng)危機(jī)；一方面過(guò)高的稅費(fèi)使得交易量劇降，影響交易周轉(zhuǎn)速度。要以政府辦公樓節(jié)能改造為突破口，積極探索，推動(dòng)既有公共建筑的節(jié)能改造。其中：，%，%。其反映的是12年后的現(xiàn)房供應(yīng)量。 武漢市商品住宅價(jià)格情況 總體成交價(jià)格分析2006年商品房綜合物業(yè)平均價(jià)格為39967元/平方米，%，與2005年相比增幅回落了5個(gè)百分點(diǎn)。漢陽(yáng)區(qū)域雖然絕對(duì)價(jià)格不高，但是該區(qū)域以前價(jià)格較低近年已經(jīng)有了很大的漲幅，且區(qū)域項(xiàng)目相對(duì)不多，其漲勢(shì)將繼續(xù)保持強(qiáng)勁。 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走高武漢市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，導(dǎo)致居民的可支配收入增長(zhǎng)較快； 06年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與城市國(guó)民生產(chǎn)總值的比值稍有提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1/4。 市場(chǎng)供需平衡，但需求增幅出現(xiàn)回落從2006年武漢市商品房銷售率（銷售面積/竣工面積），2006年商品房銷售呈現(xiàn)出供需平衡的特征。 區(qū)域住宅市場(chǎng)特征 中南商圈純物業(yè)升值空間較大中南路沿線已成為武昌區(qū)新型的商業(yè)中心，系列寫字樓、酒店、商住樓的推出使其具備了集中和完整的商業(yè)形態(tài)。，個(gè)盤價(jià)格上漲平穩(wěn)2006年，武昌區(qū)的住房交易非常活躍，交易面積呈現(xiàn)逐月上漲的趨勢(shì)，上漲幅度分別為9%和20%，個(gè)盤價(jià)格變動(dòng)不大，項(xiàng)目外環(huán)境包括道路的改造、規(guī)劃的實(shí)施是導(dǎo)致價(jià)格上升的主要因素。近年來(lái)，洪山區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展取得了重大進(jìn)步，%，在全市14個(gè)區(qū)位居第二。從上圖表中可以看出，關(guān)山路、民院路段以低密度的多層物業(yè)占據(jù)主體；珞瑜路、楚雄大道沿線正全面進(jìn)入小高層、高層的開(kāi)發(fā)時(shí)期；關(guān)山中環(huán)線周邊均為房地產(chǎn)旗艦項(xiàng)目，以多層情景洋房等高質(zhì)量產(chǎn)品拉動(dòng)郊區(qū)板塊。（4）產(chǎn)品布局在售項(xiàng)目整體布局以排狀+圍合為主，其園林景觀：組團(tuán)綠化+主題景觀+景觀小品為主，以傳統(tǒng)庭院風(fēng)格與現(xiàn)代歐陸風(fēng)格相結(jié)合。年銷售收入過(guò)30億元企業(yè)2家，年銷售收入過(guò)10億元企業(yè)6家，年銷售收入過(guò)億元企業(yè)63家。 東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2006年，東湖高新區(qū)技工貿(mào)總收入超過(guò)1000億元，%；工業(yè)總產(chǎn)值860億元，%；規(guī)模以上總產(chǎn)值770億元，%；工業(yè)增加值320億元，%；規(guī)模以上工業(yè)增加值285億元，%，%。%?！笆濉睍r(shí)期東湖高新區(qū)基本建設(shè)投資完成111億元，比“九五”%，%。從業(yè)人員主要集中在億元以上的大企業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)中?！耙粎^(qū)”是指光電子產(chǎn)業(yè)基地的主體區(qū)域，該區(qū)域以位于東湖、南湖、湯遜湖之間的武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，基地主體區(qū)域面積為30平方公里，劃分為五個(gè)園區(qū)：1）東湖高新科技工業(yè)園：位于東湖開(kāi)發(fā)區(qū)東部，面積約8平方公里，包括關(guān)東科技工業(yè)園和關(guān)南科技工業(yè)園兩部分。這里建設(shè)規(guī)劃面積達(dá)8萬(wàn)平方米的武漢光谷光電子大市場(chǎng)。同時(shí)布置4個(gè)公交首末車站及若干公共停車場(chǎng)，建設(shè)科技商貿(mào)步行街和光谷創(chuàng)業(yè)街。建成了12萬(wàn)伏關(guān)南變電站，完成了湯遜湖污水處理廠一期工程及收集管網(wǎng)系統(tǒng)建設(shè)，實(shí)施了“湖改江”工程?；诟咝录夹g(shù)園區(qū)的城市發(fā)展目標(biāo)是：國(guó)內(nèi)一流，國(guó)際知名的高新技術(shù)園區(qū)；基于城市綜合發(fā)展的目標(biāo)是：生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)設(shè)施完善的山園林式科技城。通過(guò)以上“山、水、林、路的自然條件，形成東湖高新區(qū)所特有的“綠色光谷、魅力園區(qū)”。 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在現(xiàn)階段“四縱六橫”的路網(wǎng)格局上，對(duì)建成區(qū)域內(nèi)道路存在的不足進(jìn)行整改提升，完善城市交通功能；對(duì)新托管區(qū)域加快道路建設(shè)進(jìn)展，形成完善的園區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)，增強(qiáng)招商引資的能力。供水系統(tǒng)。排水系統(tǒng)。建設(shè)和完善湯遜湖污水處理廠收集、處理系統(tǒng)，新建23家污水處理廠，加快治理生活污水排放，改變污水直接入江、入湖狀況。區(qū)域住宅存量28萬(wàn)平米，未來(lái)2年內(nèi)，區(qū)域后續(xù)供應(yīng)83萬(wàn)平米，潛在項(xiàng)目供應(yīng)80萬(wàn)平米，總供應(yīng)量在190195萬(wàn)平米。此外，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上亮點(diǎn)突出的樓盤，如萬(wàn)科城市花園、當(dāng)代國(guó)際花園、巴黎豪庭等大戶型走俏。兩房戶型設(shè)計(jì)上走舒適路線，面積一般控制在83－100平米，緊湊兩房?jī)H當(dāng)代國(guó)際花園涉及，面積在70平米?？蛻糍?gòu)房頻次上，魯巷以南區(qū)域二次置業(yè)的客群占到總購(gòu)房者的20％，他們中約5成購(gòu)房是作為投資用途。此外，該區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目在對(duì)待自身品質(zhì)和產(chǎn)品研究上非常重視，物業(yè)類型豐富。價(jià)格水平以魯巷廣場(chǎng)為圓心向周邊逐步遞減，但視區(qū)域環(huán)境與景觀品質(zhì)而又有所不同。光谷60萬(wàn)平方米復(fù)合型國(guó)際社區(qū)，位于武漢市東湖開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，光谷大道（原關(guān)山二路）與中環(huán)線交接處，周邊為各類高科技園區(qū)和大學(xué)城區(qū)域，項(xiàng)目規(guī)劃用地808畝，總建筑面積約60萬(wàn)㎡，由東向西分為兩大地塊，分別為總部基地辦公區(qū)及國(guó)際花園住宅區(qū)，是目前國(guó)際比較流行的復(fù)合型社區(qū)整體規(guī)劃方式。景觀設(shè)計(jì)：美國(guó)奧斯本環(huán)