建立普通標(biāo)準(zhǔn)住宅產(chǎn)品最佳定價(jià)模型-文庫吧資料
2025-07-20 21:42本頁面
【正文】 ⑸交稅（稅率30％）定價(jià)模型：公式4：P%*C，其中K=％；適用條件：非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。⑶交稅（稅率30％）定價(jià)模型：公式2： %*CP%*C，其中K=％；適用條件：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。其中K值幾乎由稅法規(guī)定，除了利息是相對靈活的因素外。適用條件：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。它普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)交稅稅率40％條件下的定價(jià)模型（公式3）是一致的。當(dāng)P，只能適用稅率40％應(yīng)交稅模型。K=%；R=%實(shí)質(zhì)上也是由稅法規(guī)定的非常確定的常數(shù)；不同地區(qū)，或者同一地區(qū)不同區(qū)域，或者同一區(qū)域不同位置的C值往往是不同的，但無論哪一種情況，只要C值能夠確定，則P的最大值就對應(yīng)確定。㈥非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅—稅率為30％的應(yīng)交稅模型：P=K*C 和K與R值序號項(xiàng)目計(jì)算公式1 當(dāng)：增值率50％時(shí)土地增值稅稅率為30％2 增值率(%**C)/(*C+%*P)50％3 開發(fā)成本系數(shù)(%**C)(*C+%*P)*50％＝（65％*C+%*P)P(%%)C(65%+)%*P*CP%*CC/P%即：P%*C（線性關(guān)系成立），K=%；R=%于是有：公式4：P%*C這就是非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)交稅稅率30％條件下的定價(jià)模型。當(dāng)P＝，適用稅率40％的條件下，銷售凈利潤率最高。K=%；R=%實(shí)質(zhì)上也是由稅法規(guī)定的非常確定的常數(shù)；不同地區(qū)，或者同一地區(qū)不同區(qū)域，或者同一區(qū)域不同位置的C值往往是不同的，但無論哪一種情況，只要C值能夠確定，則P的值就對應(yīng)確定。當(dāng)P，只能適用稅率40％應(yīng)交稅模型。比如：當(dāng)C＝2000元/平方米P的最小值為：％*2000＝，P的最大值為：％*2000＝，當(dāng)P，就可以享受免稅優(yōu)惠，適用稅率為0％當(dāng)P＝，享受免稅優(yōu)惠條件下，銷售凈利潤率最高。㈣普通標(biāo)準(zhǔn)住宅——稅率為30％的應(yīng)交稅定價(jià)模型：P=K*C 和K與R值序號項(xiàng)目計(jì)算公式1 當(dāng)：20%增值率50％時(shí)土地增值稅稅率為30％2 增值率(%**C)/(*C+%*P)50％3 開發(fā)成本系數(shù)(%**C)(*C+%*P)*50％＝（65％*C+%*P)P(%%)C(65%+)%*P*CP%*CC/P%4 應(yīng)交土地增值稅系數(shù)區(qū)間％C/P%即：P%*C（線性關(guān)系成立），K=%；R=%于是有：公式2： %*CP%*C這就是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)交稅稅率30％條件下的定價(jià)模型。比如：當(dāng)C＝2000元/平方米P的最大值為：％*2000＝，當(dāng)P，就可以享受免稅優(yōu)惠，即：適用稅率為0；當(dāng)P＝，享受免稅優(yōu)惠條件下，銷售凈利潤率最高。㈢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅——稅率為0％的免稅定價(jià)模型：P=K*C 和K與R值序號項(xiàng)目計(jì)算公式1 當(dāng)增值率20％時(shí)免交土地增值稅2 增值率(%**C)/(*C+%*P)20％3 開發(fā)成本系數(shù)(%**C)(*C+%*P)*20％＝（26％*C+%*P)P(%%)C(26%+)%*P*CP%*CC/P%即：P%*C（線性關(guān)系成立），K=%；R=%于是有：公式1：P%*C這就是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅（稅率0％）條件下的定價(jià)模型。㈡單位產(chǎn)品應(yīng)交增值稅——預(yù)測模型序號項(xiàng)目計(jì)算公式1 單位售價(jià)P2 法定扣除項(xiàng)目C(1+30%)+P*% 單位開發(fā)成本C 加計(jì)扣除20％C*20% 三項(xiàng)費(fèi)用10％C*10%?。*%3 增值額PC(1+30%)P*%=P(%)C(1+30%)=%**C4 增值率(P(%)C(1+30%))/(C(1+30%)+P*%)=(%**C)/(*C+%*P)5 稅率0%或者30％、40％、50％、60％6 應(yīng)交增值稅金(%**C)*（0或者30%、40％、50％、60％）即：應(yīng)交增值稅＝(%**C)*（0或者30%、40％、50％、60％）這就是應(yīng)交增值稅金模型。⑴普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％（增值率）的，免交土地增值稅；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額超過扣除項(xiàng)目金額20％（增值率）的，一律應(yīng)交土地增值稅；⑵非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅無論增值率為多少，一律應(yīng)交土地增值稅；⑶土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：①增值率小于50％的，稅率30％，速算扣除系數(shù)0％②增值率小于100％的，稅率40％，速算扣除系數(shù)5％③增值率小于200％的，稅率50％，速算扣除系數(shù)15％④增值率大于200％的，稅率60％，速算扣除系數(shù)35％普通標(biāo)準(zhǔn)住宅討論：⑴增值率小于20％（免稅模型－稅率0％）⑵增值率大于20％且小于50％（交稅模型—稅率30％）⑶增值率大于50％且小于100％（交稅模型—稅率40％）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅討論與普通標(biāo)準(zhǔn)住宅討論范圍一致，區(qū)別在于非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅討論沒有免稅模型。問題是：⑴P與C在函數(shù)上是否反映為受K影響的線性關(guān)系，即：P=K*C是否成立？⑵K是否為常數(shù)？如果K是常數(shù)，這個(gè)常數(shù)的值是多少？三、不同稅率條件下的定價(jià)模型：P=K*C和K與R值的理論推導(dǎo)㈠討論范圍界定：稅法規(guī)定，土地增值稅的納稅對象分為兩類：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。為了解決這個(gè)問題，我們引入兩個(gè)有價(jià)值的概念：開發(fā)成本系數(shù)K和銷售成本率R，其中重點(diǎn)考察開發(fā)成本系數(shù)K。方案四雖然提高了銷售凈利潤率，但售價(jià)大幅度提高，如果市場接受，當(dāng)然可行；大幅度提高售價(jià)的好處是可以提高產(chǎn)品銷售凈利潤率，增加產(chǎn)品利潤總量；壞處是：也許會失去價(jià)格競爭優(yōu)勢，不利于銷售。然而，從分析結(jié)果看，對于房地產(chǎn)這種特殊商品，由于土地增值稅因素的重要影響，提高產(chǎn)品售價(jià)未必能達(dá)到提高產(chǎn)品銷售凈利率和增加單位產(chǎn)品利潤目的。第四方案售價(jià)比第一方案售價(jià)高600元/平方米，但由于不能享受免稅優(yōu)惠，銷售凈利率（質(zhì)量指標(biāo)），單位產(chǎn)品利潤額（數(shù)量指標(biāo)）。第二方案售價(jià)比第一方案售價(jià)高200元/平方米，但由于不能享受免稅優(yōu)惠，企業(yè)并沒有得到任何實(shí)惠，不僅銷售凈利率（質(zhì)量指標(biāo)）下降，而且單位產(chǎn)品利潤額（數(shù)量指標(biāo)）。④其他條件由稅法規(guī)定。這些規(guī)定對產(chǎn)品定價(jià)以及由定價(jià)、成本、費(fèi)用率、增值率、稅率決定的銷售凈利潤率產(chǎn)生重要影響。在考慮土地增值稅因素影響后，在特定的條件下，同一種產(chǎn)品，提高產(chǎn)品售價(jià)可能降低產(chǎn)品銷售凈利率，反過來，降低售價(jià)則可能提高產(chǎn)品銷售凈利潤率，這是一種悖論，即互相矛盾的結(jié)論。如果有條件，兩種方法同時(shí)并舉效果最佳。如果有條件，三種方法同時(shí)并舉效果最佳。影響產(chǎn)品利潤總量的三大基本要素為：售價(jià)、成本費(fèi)用和數(shù)量（經(jīng)營規(guī)模）；影響產(chǎn)品利潤率的兩大基本要素為：售價(jià)和成本費(fèi)用。建立普通標(biāo)準(zhǔn)住宅產(chǎn)品最佳定價(jià)模型——稅收籌劃方案：土地增值稅對產(chǎn)品定價(jià)和銷售凈利率影響討論作者：謝興明目 錄一、問題的提出二、兩個(gè)有價(jià)值的基本概念：K與R三、不同稅率條件下的定價(jià)模型：P=K*
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