建立普通標準住宅產(chǎn)品最佳定價模型-免費閱讀
【正文】 因此，產(chǎn)品最佳定價模型作為一種產(chǎn)品定價規(guī)律或者定價方法具有普遍的應(yīng)用價值。八、定價模型和銷售利潤率模型適用需要注意的問題對目標開發(fā)成本C的準確性提出更高要求。如果市場接受且費用率能夠確定，即：％，％就成為檢驗定價是否合理的標準。⑵在市場能夠接受的條件下，當價格為最大的有效免稅價格值時，免稅模型的銷售凈利潤率值最大。類似地可以推導(dǎo)出非普通標準住宅稅率為30％、40％、50％和60％時沒有無效價格區(qū)間。普通標準住宅稅率為30％時的無效價格區(qū)間測試①當P，增值率20%，享受免稅優(yōu)惠，即：稅率為0％，當C＝2000元/平方米P的最大值為：％*2000＝，銷售凈利潤率的最大值為：%75%*C/P＝％②P，20%增值率50%，沒有免稅優(yōu)惠，即：稅率為30％③模型測試情況：單位產(chǎn)品增值稅（稅率30％）模型測試單位：元序號項目計算公式方案1方案2方案3方案41 單位售價P3, 3, 3,4, 2 法定扣除項目C(1+30%)+P*%2, 2, 2, 2, 單位開發(fā)成本C2, 2, 2, 2, 加計扣除20％C*20% 三項費用10％C*10% ?。*% 3 增值額%**C 1, 1, 4 增值率(%**C)/(*C+%*P)%%%%5 稅率%%%%%6 應(yīng)交增值稅金(%**C)*30% 普通標準住宅——單位產(chǎn)品銷售凈利潤率（稅率30％）模型測試單位：元序號項目計算公式方案1方案2方案3方案41 單位售價P3, 3, 3, 4, 2 單位開發(fā)成本C2, 2, 2, 2, 3 ％P*% 4 應(yīng)交土地增值稅％P39%*C 5 ％P*% 6 管理費用3％P*% 7 財務(wù)費用3％P*% 8 利潤總額%*P61%*C 1, 9 所得稅25％(%*P61%*C)*25% 10 銷售凈利潤(%*P61%*C)*75% 11 銷售凈利潤率%%*C/P%%%%從測試情況看：P，銷售凈利潤率值均低于免稅模型P=％。又比如：當C＝3000元/平方米時，P=％C＝％*3000＝即：P；P。當P，由于增值率提高，只能適用應(yīng)交稅稅率50％模型。比如：當C＝2000元/平方米①P的最大值為：％*2000＝，銷售凈利潤率的最大值為：%%*C/P=%②當P＝4200元/平方米時，銷售凈利潤率的值為：%%*C/P=%，③P。⑶當C確定且P%*C時，可以計算出由不同P值所決定的對應(yīng)銷售凈利潤率值。⑵免稅（稅率0％）定價模型：公式1：P%*C，其中K=％；適用條件：普通標準住宅。比如：當C＝2000元/平方米P的最大值為：％*2000＝，當P，適用稅率30％，當P＝，適用稅率30％的條件下，銷售凈利潤率最高。 ㈤普通標準住宅—稅率為40％的應(yīng)交稅定價模型：P=K*C 和K與R值序號項目計算公式1 當：50%增值率100％時土地增值稅稅率為40％2 增值率(%**C)/(*C+%*P)100％3 開發(fā)成本系數(shù)(%**C)(*C+%*P)*100％＝（*C+%*P)P(%%)C(+)89%*P*CP%*CC/P%4 應(yīng)交土地增值稅系數(shù)區(qū)間％C/P%即：P%*C（線性關(guān)系成立），K=%；R=%于是有：公式3： %*CP%*C這就是普通標準住宅應(yīng)交稅稅率40％條件下的定價模型。K=%；R=%實質(zhì)上是由稅法規(guī)定的非常確定的常數(shù)；不同地區(qū)，或者同一地區(qū)不同區(qū)域，或者同一區(qū)域不同位置的C值往往是不同的，但無論哪一種情況，只要C值能夠確定，則P的值就對應(yīng)確定。開發(fā)成本系數(shù)K：K=P/C，其中：P為銷售收入或者價格，C為開發(fā)成本或者單位開發(fā)成本（開發(fā)成本的具體構(gòu)成由稅法規(guī)定）；銷售成本率R：R=C/P，其中：P為銷售收入，C為開發(fā)成本；K與R的相互關(guān)系：R=1/K；K與R的意義：K與R本質(zhì)作用是一致的，即：它們以兩種不同的方式，發(fā)揮相同的作用：⑴約束免稅的增值率區(qū)間和價格區(qū)間；⑵約束應(yīng)交稅的增值率區(qū)間、稅率區(qū)間和價格區(qū)間；⑶由于P與C在函數(shù)上反映為受K影響的線性關(guān)系，即：P=K*C，當C確定時，如果K是常數(shù)，則P也能夠確定。第三方案售價比第一方案售價高400元/平方米，但由于不能享受免稅優(yōu)惠，不僅銷售凈利率（質(zhì)量指標）下降，而且單位產(chǎn)品利潤額（數(shù)量指標）。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，一方面，它具有一般制造行業(yè)的共性——生產(chǎn)產(chǎn)品，遵循一般制造行業(yè)增加產(chǎn)品利潤總量和提高產(chǎn)品利潤率的基本規(guī)律和方法；另一方面，它又具有區(qū)別于一般制造行業(yè)的個性——生產(chǎn)特殊產(chǎn)品（房屋），國家特殊的稅收政策——征收土地增值稅。建立普通標準住宅產(chǎn)品最佳定價模型——稅收籌劃方案：土地增值稅對產(chǎn)品定價和銷售凈利率影響討論作者：謝興明目 錄一、問題的提出二、兩個有價值的基本概念：K與R三、不同稅率條件下的定價模型：P=K*C和K與R值的理論推導(dǎo)四、不同稅率條件下的銷售凈利潤率模型：I=a－b*C/P的理論推導(dǎo)五、不同稅率條件下無效價格區(qū)間模型：K*CPk*C的理論推導(dǎo)六、無效價格區(qū)間模型、模型適用條件及其意義七、最佳定價模型、模型適用條件及其意義八、定價模型適用需要注意的問題一、問題的提出利潤是企業(yè)發(fā)展的動力和源泉。在考慮土地增值稅因素影響后，在特定的條件下，同一種產(chǎn)品，提高產(chǎn)品售價可能降低產(chǎn)品銷售凈利率，反過來，降低售價則可能提高產(chǎn)品銷售凈利潤率，這是一種悖論，即互相矛盾的結(jié)論。第四方案售價比第一方案售價高600元/平方米，但由于不能享受免稅優(yōu)惠，銷售凈利率（質(zhì)量指標），單位產(chǎn)品利潤額（數(shù)量指標）。問題是：⑴P與C在函數(shù)上是否反映為受K影響的線性關(guān)系，即：P=K*C是否成立？⑵K是否為常數(shù)？如果K是常數(shù)，這個常數(shù)的值是多少？三、不同稅率條件下的定價模型：P=K*C和K與R值的理論推導(dǎo)㈠討論范圍界定：稅法規(guī)定，土地增值稅的納稅對象分為兩類：普通標準住宅和非普通標準住宅。比如：當C＝2000元/平方米P的最大值為：％*200
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