【正文】 ％增值率50%，稅率30％⑴P與I的最小值P的最小值為：％*C，I的最小值為：%%*C/P 即：I=%%*C/P＝%%*C/％*C＝％－％＝％比如：當C＝2000元/平方米P的最小值為：％*C＝，I的最小值為：%%*C/P＝％⑵P與I的最大值P的最大值為：％*C，I的最大值為：%%*C/P即：I=%%*C/P＝%%*C/％*C ＝%％＝％比如：當C＝2000元/平方米P的最大值為：％*2000＝，I的最大值為：%%*C/P=%交稅模型：20％增值率50%，稅率30％的無效價格區(qū)間⑴P與I的最小值P的最小值為：％*C，I的最小值為：%%*C/P ＝％⑵當I＝％（與免稅模型的最大值相等）時P值推導：因為：%%*C/P=%%％=%*C/P%=%*C/P所以：P＝％C即：％*CP％C為無效價格區(qū)間模型 ％*CP％*C為有效價格區(qū)間模型由于P＝％C與 P＝％C兩條直線的系數(shù)分別為K＝％和k＝％，且0Kk，所以兩條直線并不平行，而且隨著C值的增加，無效價格區(qū)間將擴大。普通標準住宅稅率為40％時的無效價格區(qū)間測試①P，20%增值率50%，沒有免稅優(yōu)惠，即：稅率為30％，當P的最大值為：％*2000＝，銷售凈利潤率的最大值為：%%*C/P=%②P，50%增值率100%，沒有免稅優(yōu)惠，即：稅率為40％，速算扣除系數(shù)為5％；當P的最小值為：（%%*C/P=%）銷售凈利潤率的最小值為：%%*C/P=%當P的最大值為：％*2000＝，銷售凈利潤率的最大值為：%%*C/P=%③模型測試情況：單位產(chǎn)品增值稅（稅率40％）模型測試單位：元序號項目計算公式方案1方案2方案3方案41 單位售價P4, 4, 4, 5, 2 法定扣除項目C(1+30%)+P*%2, 2, 2, 2, 　單位開發(fā)成本C2, 2, 2, 2, 　加計扣除20％C*20% 　三項費用10％C*10% ?。*% 3 增值額%**C1, 1, 1, 2, 4 增值率(%**C)/(*C+%*P)%%%%5 稅率%%%%%6 應交增值稅金(%**C)*40％－速算扣除數(shù) 普通標準住宅——單位產(chǎn)品銷售凈利潤率（稅率40％）模型測試單位：元序號項目計算公式方案1方案2方案3方案41 單位售價P4, 4, 4, 5, 2 單位開發(fā)成本C2, 2, 2, 2, 3 ％P*% 4 應交土地增值稅％%C 5 ％P*% 6 管理費用3％P*% 7 財務費用3％P*% 8 利潤總額%*%*C1, 1, 1, 1, 9 所得稅25％(%*%*C)*25% 10 銷售凈利潤(%*%*C)*75% 1, 1, 11 銷售凈利潤率%%*C/P%%%%從測試情況看：P5000價格區(qū)間內，銷售凈利潤率值均高于交稅模型稅率為30％且最大值P=％。如果回答是肯定的，那么，該定價是合理的；否則，該定價就不合理。由于產(chǎn)品無效價格區(qū)間模型和產(chǎn)品最佳定價模型受普通標準住宅條件約束，因此，如果我們的產(chǎn)品不符合普通標準住宅的條件，則產(chǎn)品無效價格區(qū)間模型和產(chǎn)品最佳定價模型的價值失效。對目標銷售費用率的準確性提出更高要求。⑵在有效價格區(qū)間內，提高售價就能提高銷售凈利潤率，而且售價越高，銷售凈利潤率也越高。P，銷售凈利潤率值均高于免稅模型P=％。當稅法和費用率變化時，a%、b%隨之變化，模型也對應變化。當P，由于不可以享受免稅優(yōu)惠，只能適用稅率為30％的應交稅模型。㈦非普通標準住宅—稅率為40％的應交稅定價模型：P=K*C 和K與R值序號項目計算公式1 當：50%增值率100％時土地增值稅稅率為40％2 增值率(%**C)/(*C+%*P)100％3 開發(fā)成本系數(shù)(%**C)(*C+%*P)*100％＝（*C+%*P)P(%%)C(+)89%*P*CP%*CC/P%即：P%*C（線性關系成立），K=%；R=%于是有：公式5： %*CP%*C這就是非普通標準住宅應交稅稅率40％條件下的定價模型。當P，就不可以享受免稅優(yōu)惠，只能適用稅率為30％的應交稅定價模型。一般規(guī)律，同一種產(chǎn)品在成本不變的情況下，提高產(chǎn)品售價就能提高產(chǎn)品銷售凈利率和增加單位產(chǎn)品利潤。增加利潤總量、提高產(chǎn)品利潤率則是企業(yè)努力的方向和目標。第二方案售價比第一方案售價高200元/平方米，但由于不能享受免稅優(yōu)惠，企業(yè)并沒有得到任何實惠，不僅銷售凈利率（質量指標）下降，而且單位產(chǎn)品利潤額（數(shù)量指標）。㈢普通標準住宅——稅率為0％的免稅定價模型：P=K*C 和K與R值序號項目計算公式1 當增值率20％時免交土地增值稅2 增值率(%**C)/(*C+%*P)20％3 開發(fā)成本系數(shù)(%**C)(*C+%*P)*20％＝（26％*C+%*P)P(%%)C(26%+)%*P*CP%*CC/P%即：P%*C（線性關系成立），K=%；R=%于是有：公式1：P%*C這就是普通標準住宅免稅（稅率0％）條件下的定價模型。K=%；R=%實質上也是由稅法規(guī)定的非常確定的常數(shù)；不同地區(qū)，或者同一地區(qū)不同區(qū)域，或者同一區(qū)域不同位置的C值往往是不同的，但無論哪一種情況，只要C值能夠確定，則P的最大值就對應確定。⑵系數(shù)b=75％是由所得稅法規(guī)定的。比如：當C＝2000元/平方米①P的最大值為：％*2000＝，銷售凈利潤率的最大值為：%%*C/P=%②當P＝5800元/平方米時，銷售凈利潤率的值為：%%*C/P=%，③P。第二種情況與第一種情況討論是一致的，這里從略。七、最佳定價模型、模型適用條件及其意義㈠最佳定價模型：免稅模型定價模型：P%*C銷售凈利潤率模型：I＝%75%*C/P模型適用條件：⑴符合法定的普通標準住宅的建造標準；⑵增值率區(qū)間：增值率20％；⑶增值稅率： 0％模型意義：⑴通過該模型，可以確定當C為任意值的情況下的免稅價