【正文】 0＝，當(dāng)P，就可以享受免稅優(yōu)惠，即：適用稅率為0；當(dāng)P＝，享受免稅優(yōu)惠條件下，銷售凈利潤率最高。K=%；R=%實(shí)質(zhì)上也是由稅法規(guī)定的非常確定的常數(shù)；不同地區(qū)，或者同一地區(qū)不同區(qū)域，或者同一區(qū)域不同位置的C值往往是不同的，但無論哪一種情況，只要C值能夠確定，則P的值就對應(yīng)確定。當(dāng)P，只能適用稅率40％應(yīng)交稅模型。⑶交稅（稅率30％）定價模型：公式2： %*CP%*C，其中K=％；適用條件：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。比如：當(dāng)C＝2000元/平方米P的最大值為：％*2000＝，銷售凈利潤率的最大值為：%75%*C/P＝％當(dāng)P＝3300元/平方米時，%75%*C/P＝％，類似地可以推導(dǎo)出當(dāng)0P。當(dāng)P，由于增值率提高，只能適用應(yīng)交稅稅率40％模型。㈣非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅—交稅（稅率30％）條件下的銷售凈利潤率模型非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅—交稅（稅率30％）條件下的銷售凈利潤率模型與普通標(biāo)準(zhǔn)住宅—交稅（稅率30％）條件下的銷售凈利潤率模型是一致的即：公式7：I=%%*C/P㈤非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅—交稅（稅率40％）條件下的銷售凈利潤率模型非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅—交稅（稅率40％）條件下的銷售凈利潤率模型與普通標(biāo)準(zhǔn)住宅—交稅（稅率40％）條件下的銷售凈利潤率模型是一致的即：公式8：I=%%*C/P㈥銷售凈利潤率模型小結(jié)銷售凈利潤率一般模型及其的數(shù)理性質(zhì)：⑴一般模型為： I＝a%b%*C/P；⑵數(shù)理性質(zhì)：I與P之間反映為受a%、b%約束的曲線關(guān)系，其中a%與b%由稅法和費(fèi)用率確定。當(dāng)C＝2000元/平方米時，無效價格區(qū)間差額：＝當(dāng)C＝3000元/平方米時，無效價格區(qū)間差額：＝第一種情況：，就必須適用稅率為30％的應(yīng)稅模型?？梢?，P。六、無效價格區(qū)間模型、模型適用條件及其意義㈠無效價格區(qū)間模型：％*CP％*C 其中：P為價格或者銷售收入，C為開發(fā)成本或者單位開發(fā)成本，下同。㈡最佳定價模型：交稅模型定價模型：％*C P%*C銷售凈利潤率模型：I=%%*C/P模型適用條件：⑴符合法定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的建造標(biāo)準(zhǔn)；⑵增值率區(qū)間：20%增值率50％；⑶增值稅率： 30％⑷確定的無效價格區(qū)間：％*CP％*C模型意義：⑴通過該模型，可以確定當(dāng)C為任意值的情況下的有效價格區(qū)間和最小、最大的有效價格值。當(dāng)I%時，應(yīng)當(dāng)檢驗(yàn)P是否在免稅模型所規(guī)定的區(qū)域：如果P是在免稅模型所規(guī)定的區(qū)域，即P對應(yīng)的增值率20％，稅率為0％，則定價是合理的。如果目標(biāo)成本準(zhǔn)確度不高，則目標(biāo)價格P的值和銷售凈利潤率I的值不準(zhǔn)確，從而導(dǎo)致模型失去實(shí)際應(yīng)用意義。它可以確保定價的科學(xué)性、合理性和目的性，避免定價的隨意性和盲目性，降低定價風(fēng)險，從而，為提高企業(yè)產(chǎn)品市場占有率和產(chǎn)品銷售凈利潤率發(fā)揮重要作用。實(shí)際上，無論是哪一個地區(qū)、哪一家開發(fā)商，尤其是我們集團(tuán)，其開發(fā)的產(chǎn)品絕大多數(shù)都符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅條件，屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)和客戶雙贏的目標(biāo)。②模型對價格的檢驗(yàn)：因?yàn)椋舛惸Ｐ蜁r：P%*C，I＝%75%*C/P，所以，當(dāng)P＝%*C，I有最大值即：I＝%75%*C/P＝%75%*C/％*C＝％－％＝％可見，免稅模型時，I的最大值與P和C無關(guān)；由于模型常數(shù)a和b與增值率、稅率和費(fèi)用率相關(guān)，且增值率20％，稅率為0％已經(jīng)確定，所以I的最大值受費(fèi)用率的約束。七、最佳定價模型、模型適用條件及其意義㈠最佳定價模型：免稅模型定價模型：P%*C銷售凈利潤率模型：I＝%75%*C/P模型適用條件：⑴符合法定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的建造標(biāo)準(zhǔn)；⑵增值率區(qū)間：增值率20％；⑶增值稅率： 0％模型意義：⑴通過該模型，可以確定當(dāng)C為任意值的情況下的免稅價格區(qū)間和最大的有效免稅價格值。測試結(jié)果表明，P，50%增值率100%，稅率40％時，沒有無效價格區(qū)間。第二種情況與第一種情況討論是一致的，這里從略。比如：當(dāng)C＝2000元/平方米，I＝％時P值推導(dǎo)：因?yàn)椋?%*C/P=%所以：P值為：，或者：P=％C＝％*2000＝即：P；P。比如：當(dāng)C＝2000元/平方米①P的最大值為：％*2000＝，銷售凈利潤率的最大值為：%%*C/P=%②當(dāng)P＝5800元/平方米時，銷售凈利潤率的值為：%%*C/P=%，③P。⑶%*C P%*C時，可以計(jì)算出由不同P值所決定的對應(yīng)銷售凈利潤率值。⑵系數(shù)b=75％是由所得稅法規(guī)定的。其中K值幾乎由稅法規(guī)定，除了利息是相對靈活的因素外。K=%；R=%實(shí)質(zhì)上也是由稅法規(guī)定的非常確定的常數(shù)；不同地區(qū)，或者同一地區(qū)不同區(qū)域，或者同一區(qū)域不同位置的C值往往是不同的，但無論哪一種情況，只要C值能夠確定，則P的最大值就對應(yīng)確定。當(dāng)P，只能適用稅率40％應(yīng)交稅模型。㈢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅——稅率為0％的免稅定價模型：P=K*C 和K與R值序號項(xiàng)目計(jì)算公式1 當(dāng)增值率20％時免交土地增值稅2 增值率(%**C)/(*C+%*P)20％3 開發(fā)成本系數(shù)(%**C)(*C+%*P)*20％＝（26％*C+%*P)P(%%)C(26%+)%*P*CP%*CC/P%即：P%*C（線性關(guān)系成立），K=%；R=%于是有：公式1：P%*C這就是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅（稅率0％）條件下的定價模型。為了解決這個問題，我們引入兩個有價值的概念：開發(fā)成本系數(shù)K和銷售成本率R，其中重點(diǎn)考察開發(fā)成本系數(shù)K。第二方案售價比第一方案售價高200元/平方米，但由于不能享受免稅優(yōu)惠，企業(yè)并沒有得到任何實(shí)惠，不僅銷售凈利率（質(zhì)量指標(biāo)）下降，而且單位產(chǎn)品利潤額（數(shù)量指標(biāo)）。如果有條件，兩種方法同時并舉效果最佳。增加利潤總量、提高產(chǎn)品利潤率則是企業(yè)努力的方向和目標(biāo)。然而，產(chǎn)生這一種悖論原因是什么呢？這是由于土地增值稅的特殊性，比如：稅法的高稅率且超率累進(jìn)規(guī)定，法定扣除規(guī)定，免稅條件規(guī)定等。一般規(guī)律，同一種產(chǎn)品在成本不變的情況下，提高產(chǎn)品售價就能提高產(chǎn)品銷售凈利率和增加單位產(chǎn)品利潤。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。當(dāng)P，就不可以享受免稅優(yōu)惠，只能適用稅率為30％的應(yīng)交稅定價模型。比如：當(dāng)C＝2000元/平方米P的最小值為：％*2000＝，P的最大值為：％*2000＝，當(dāng)P，適用稅率為30％P，適用稅率40％，當(dāng)P＝，適用稅率為40％條件下，銷售凈利潤率最低。㈦非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅—稅率為40％的應(yīng)交稅定價模型：P=K*C 和K與R值序號項(xiàng)目計(jì)算公式1 當(dāng)：50%增值率100％時土地增值稅稅率為40％2 增值率(%**C)/(*C+%*P)100％3 開發(fā)成本系數(shù)(%**C)(*C+%*P)*100％＝（*C+%*P)P(%%)C(+)89%*P*CP%*CC/P%即：P%*C（線性