【正文】 系，其中a%與b%由稅法和費用率確定。⑵系數(shù)b=％是由增值稅法和所得稅法規(guī)定的。當(dāng)P，由于增值率提高，只能適用應(yīng)交稅稅率40％模型。但由于費用率的變化是可控的，所以常數(shù)的值對應(yīng)也是可控的。比如：當(dāng)C＝2000元/平方米P的最大值為：％*2000＝，銷售凈利潤率的最大值為：%75%*C/P＝％當(dāng)P＝3300元/平方米時，%75%*C/P＝％，類似地可以推導(dǎo)出當(dāng)0P。⑴常數(shù)a=％，受銷售費用率和稅率的影響，其中稅率影響由稅法規(guī)定，它是固定的，銷售費用率則是相對固定的，有一定彈性，當(dāng)銷售費用率發(fā)生變化，則常數(shù)對應(yīng)變化。⑶交稅（稅率30％）定價模型：公式2： %*CP%*C，其中K=％；適用條件：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。適用條件：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。當(dāng)P，只能適用稅率40％應(yīng)交稅模型。㈥非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅—稅率為30％的應(yīng)交稅模型：P=K*C 和K與R值序號項目計算公式1 當(dāng)：增值率50％時土地增值稅稅率為30％2 增值率(%**C)/(*C+%*P)50％3 開發(fā)成本系數(shù)(%**C)(*C+%*P)*50％＝（65％*C+%*P)P(%%)C(65%+)%*P*CP%*CC/P%即：P%*C（線性關(guān)系成立），K=%；R=%于是有：公式4：P%*C這就是非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)交稅稅率30％條件下的定價模型。K=%；R=%實質(zhì)上也是由稅法規(guī)定的非常確定的常數(shù)；不同地區(qū)，或者同一地區(qū)不同區(qū)域，或者同一區(qū)域不同位置的C值往往是不同的，但無論哪一種情況，只要C值能夠確定，則P的值就對應(yīng)確定。比如：當(dāng)C＝2000元/平方米P的最小值為：％*2000＝，P的最大值為：％*2000＝，當(dāng)P，就可以享受免稅優(yōu)惠，適用稅率為0％當(dāng)P＝，享受免稅優(yōu)惠條件下，銷售凈利潤率最高。比如：當(dāng)C＝2000元/平方米P的最大值為：％*2000＝，當(dāng)P，就可以享受免稅優(yōu)惠，即：適用稅率為0；當(dāng)P＝，享受免稅優(yōu)惠條件下，銷售凈利潤率最高。㈡單位產(chǎn)品應(yīng)交增值稅——預(yù)測模型序號項目計算公式1 單位售價P2 法定扣除項目C(1+30%)+P*%　單位開發(fā)成本C　加計扣除20％C*20%　三項費用10％C*10%?。*%3 增值額PC(1+30%)P*%=P(%)C(1+30%)=%**C4 增值率(P(%)C(1+30%))/(C(1+30%)+P*%)=(%**C)/(*C+%*P)5 稅率0%或者30％、40％、50％、60％6 應(yīng)交增值稅金(%**C)*（0或者30%、40％、50％、60％）即：應(yīng)交增值稅＝(%**C)*（0或者30%、40％、50％、60％）這就是應(yīng)交增值稅金模型。問題是：⑴P與C在函數(shù)上是否反映為受K影響的線性關(guān)系，即：P=K*C是否成立？⑵K是否為常數(shù)？如果K是常數(shù)，這個常數(shù)的值是多少？三、不同稅率條件下的定價模型：P=K*C和K與R值的理論推導(dǎo)㈠討論范圍界定：稅法規(guī)定，土地增值稅的納稅對象分為兩類：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。方案四雖然提高了銷售凈利潤率，但售價大幅度提高，如果市場接受，當(dāng)然可行；大幅度提高售價的好處是可以提高產(chǎn)品銷售凈利潤率，增加產(chǎn)品利潤總量；壞處是：也許會失去價格競爭優(yōu)勢，不利于銷售。第四方案售價比第一方案售價高600元/平方米，但由于不能享受免稅優(yōu)惠，銷售凈利率（質(zhì)量指標(biāo)），單位產(chǎn)品利潤額（數(shù)量指標(biāo)）。④其他條件由稅法規(guī)定。在考慮土地增值稅因素影響后，在特定的條件下，同一種產(chǎn)品，提高產(chǎn)品售價可能降低產(chǎn)品銷售凈利率，反過來，降低售價則可能提高產(chǎn)品銷售凈利潤率，這是一種悖論，即互相矛盾的結(jié)論。如果有條件，三種方法同時并舉效果最佳。建立普通標(biāo)準(zhǔn)住宅產(chǎn)品最佳定價模型——稅收籌劃方案：土地增值稅對產(chǎn)品定價和銷售凈利率影響討論作者：謝興明目 錄一、問題的提出二、兩個有價值的基本概念：K與R三、不同稅率條件下的定價模型：P=K*C和K與R值的理論推導(dǎo)四、不同稅率條件下的銷售凈利潤率模型：I=a－b*C/P的理論推導(dǎo)五、不同稅率條件下無效價格區(qū)間模型：K*CPk*C的理論推導(dǎo)六、無效價格區(qū)間模型、模型適用條件及其意義七、最佳定價模型、模型適用條件及其意義八、定價模型適用需要注意的問題一、問題的提出利潤是企業(yè)發(fā)展的動力和源泉。對一般制造行業(yè)而言：第一，增加產(chǎn)品利潤總量的基本方法是：或者提高售價，或者降低成本費用，或者擴大經(jīng)營規(guī)模，或者這三種方法同時并舉。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，一方面，它具有一般制造行業(yè)的共性——生產(chǎn)產(chǎn)品，遵循一般制造行業(yè)增加產(chǎn)品利潤總量和提高產(chǎn)品利潤率的基本規(guī)律和方法；另一方面，它又具有區(qū)別于一般制造行業(yè)的個性——生產(chǎn)特殊產(chǎn)品（房屋），國家特殊的稅收政策——征收土地增值稅。我們來看例子：某種開發(fā)產(chǎn)品（普通標(biāo)準(zhǔn)住宅）：①目標(biāo)單位售價分別可以預(yù)定為3300元/平方米、3500元/平方米、3700元/平方米和3900元/平方米；②目標(biāo)單位開發(fā)成本（不含利息的法定扣除項目）：2000元/平方米；③目標(biāo)銷售費用率：％（％、管理費率3％、財務(wù)費率3％）；注：以后各種模型討論的費用率，以此為標(biāo)準(zhǔn)。第三方案售價比第一方案售價高400元/平方米，但由于不能享受免稅優(yōu)惠，不僅銷售凈利率（質(zhì)量指標(biāo)）下降，而且單位產(chǎn)品利潤額（數(shù)量指標(biāo)）。比如：方案二和方案三，由于售價提高程度不夠，提高售價的結(jié)果是：銷售凈利潤率不僅沒有提高，反而下降了，事與愿違。開發(fā)成本系數(shù)K：K=P/C，其中：P為銷售收入或者價格，C為開發(fā)成本或者單位開發(fā)成本（開發(fā)成本的具體構(gòu)成由稅法規(guī)定）；銷售成本率R：R=C/P，其中：P為銷售收入，C為開發(fā)成本；K與R的相互關(guān)系：R=1/K；K與R的意義：K與R本質(zhì)作用是一致的，即：它們以兩種不同的方式，發(fā)揮相同的作用：⑴約束免稅的增值率區(qū)間和價格區(qū)間；⑵約束應(yīng)交稅的增值率區(qū)間、稅率區(qū)間和價格區(qū)間；⑶由于P與C在函數(shù)上反映為受K影響的線性關(guān)系，即：P=K*C，當(dāng)C確定時，如果K是常數(shù)，則P也能夠確定。除了上述各種情況外，如果其他情況確實存在，可以通過類似的方法推導(dǎo)。K=%；R=%實質(zhì)上是由稅法規(guī)定的非常確定的常數(shù)；不同地區(qū)，或者同一地區(qū)不同區(qū)域，或者同一區(qū)域不同位置的C值往往是不同的，但無論哪一種情況，只要C值能夠確定，則P的值就對應(yīng)確定。K=%；R=%實質(zhì)上也是由稅法規(guī)定的非常確定的常數(shù)；不同地區(qū)，或者同一地區(qū)不同區(qū)域，或者同一區(qū)域不同位置的C值往往是不同的，但無論哪一種情況，只要C值能夠確定，則P的值就對應(yīng)確定。 ㈤普通標(biāo)準(zhǔn)住宅—稅率為40％的應(yīng)交稅定價模型：P=K*C 和K與R值序號項目計算公式1 當(dāng)：50%增值率100％時土地增值稅稅率為40％