【正文】 價(jià)人員現(xiàn)場勘察和所掌握資料，三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素比較修正列表如： 修 普通 普通 普通 成交日期 成交價(jià)格(元/㎡) 800 747 766 交易情況修正： 根據(jù)所掌握的資料，可比實(shí)例A、B、C均為正常交易，無需進(jìn)行交易情況修正。型 住宅 住宅 住宅 結(jié)稱 鳳翔山莊A棟311房 天鵝花園C棟807房 金竹花園B幢304室 位 表B1 選取可比實(shí)例 %,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)府城地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及預(yù)期,結(jié)合估價(jià)對(duì)象所處位置及物業(yè)類型的特點(diǎn),% 。 ＝－ ＝計(jì)算主樓24層年凈收益： ＝＋＋＋ ＝（5）年運(yùn)營費(fèi)用合計(jì)＝管理費(fèi)＋維修費(fèi)＋稅金＋保險(xiǎn)費(fèi) 　　 稅金＝%＝（4）保險(xiǎn)費(fèi)：按建筑物重置價(jià)的2%0計(jì)，則 保險(xiǎn)費(fèi)＝12002%0247。（2）維修費(fèi)： 維修費(fèi)取建筑物重置價(jià)的1%，建筑物重置價(jià)按1200元/㎡計(jì)，則： 維修費(fèi)＝㎡1200元/㎡1%247。月） 建筑面積（㎡） 出租率(%) 可出租面積(%) 年（月） 年有效毛收入（萬元/ 年） 二層(首層) 30 95 92 12 三層(二層) 30%= 90 92 12 四層(三層) 66%= 90 92 12 合計(jì) 月 33% 60% 綜合百分率 % 66% （3）估價(jià)對(duì)象主樓24層營業(yè)用房年有效毛收入列表計(jì)算如下： 表A6 估價(jià)對(duì)象 租金（元/月二層50元/㎡月三層50元/㎡月 57% 75% 五指山路 鼎華大廈 首層187元/㎡月二層40元/㎡＝30元／㎡ （2）鑒于瓊山市府城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場第二、三層類似出租案例較少，故采用海府地區(qū)類似物業(yè)各層之間租金的價(jià)值環(huán)比，求出估價(jià)對(duì)象各層租金,環(huán)比百分率列表計(jì)算如下： 位 實(shí)例項(xiàng)目 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 成交價(jià)格（元/㎡） 20 30 36 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/101 100/103 100/103 個(gè)別因素修正 100/ 100/101 100/101 修正后單價(jià)（元/㎡） 25 29 35 b、采用簡單算術(shù)平均法計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價(jià)格: 估價(jià)對(duì)象第二層（沿街為首層）租金＝（25＋29＋35）/3 a、把以上比較修正后的各項(xiàng)結(jié)果，綜合計(jì)算出可比實(shí)例修正后的單價(jià)，其計(jì)算列表如下： 綜合修正計(jì)算表合 100 101 101 ⑥求出比準(zhǔn)價(jià)格 表A2 區(qū)域因素 權(quán)數(shù) 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 繁華程度 10 10 交通便捷度 10 10 10 10 環(huán)境 10 10 10 10 配套設(shè)施 10 11 11 規(guī)劃限制 10 10 10 10 綜區(qū)域因素比較表③交易日期修正： 根據(jù)府城房地產(chǎn)租賃市場狀況，選取的實(shí)例成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)間較近，故無需進(jìn)行交易日期修正。 修 普通 中等 普通 成交日期 2002．9 2002．9 2002．9 出租價(jià)格(元/㎡) 20 30 36 注：選用實(shí)例均為實(shí)際可出租建筑面積租金，物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)由承租方負(fù)擔(dān)。型 沿街首層鋪面 沿街首層鋪面 沿街首層鋪面 結(jié)稱 紅峰木業(yè)（瓊山市煙草專賣局鋪面） 海南新華印刷廠宿舍首層鋪面（茶藝館） 來福樓首層鋪面 位表A1 ①選取可比實(shí)例 實(shí)例選用表N：耐用年限 a：為年凈收益 A、采用收益法計(jì)算估價(jià)對(duì)象現(xiàn)房主樓24層的市場價(jià)值（第一層依坡地而建的架空層作為設(shè)備用房） 第二條技術(shù)路線：因項(xiàng)目主體大部分為停建工程，現(xiàn)房部分因經(jīng)營不善等原因也停業(yè)多年，結(jié)合交易市場狀況，對(duì)估價(jià)對(duì)象整體采用成本法進(jìn)行估價(jià)（在計(jì)算重新取得土地價(jià)值時(shí)采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和假設(shè)開發(fā)法）。附樓為居住用途，市場交易實(shí)例較多，故采用市場比較法進(jìn)行估價(jià)。 （五） 估價(jià)方法的選用 %，%，以及不同用途的特點(diǎn)，本次分別采取兩條技術(shù)路線進(jìn)行估價(jià)，然后綜合確定估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)值。 （四） 最高最佳使用分析 根據(jù)建筑物設(shè)計(jì)使用功能及需求市場狀況分析，營業(yè)用房及商住用房仍有一定需求市場，主樓若將部分改造為商住兩用房，更能符合當(dāng)前市場的需求。加之政府正加大處置積壓商品房力度，四大資產(chǎn)管理公司又下調(diào)價(jià)格加快處置變現(xiàn)不良資產(chǎn)，這些因素勢(shì)必影響到房地產(chǎn)二級(jí)市場的交易價(jià)格。區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施較為完善。 （二） 區(qū)域因素分析 估價(jià)對(duì)象位于海南省府城鎮(zhèn)主干道瓊州大道東側(cè)，與樓隔路相望，北面為公司。 估價(jià)對(duì)象附樓為框架結(jié)構(gòu)住宅用房，平面布置欠佳，室內(nèi)普通裝修，由于使用已10年，維護(hù)稍差，略顯陳舊，個(gè)別窗扇被盜，加之所處位置建筑密度大，環(huán)境、景觀差，制約了物業(yè)的市場價(jià)值。走廊已安裝空調(diào)管道（無主機(jī)），室內(nèi)有空調(diào)出風(fēng)口（部分被盜），地面未做，電梯未安裝。第四層（沿街第三層）普通裝修，主要經(jīng)營電子游戲及茶藝包廂。南側(cè)夜總會(huì)(浮仕會(huì))高檔裝修，內(nèi)設(shè)豪華KTV包廂、表演舞臺(tái)、音控室、雅座、吧臺(tái)等。主樓第一層依坡地而建為架空層，作設(shè)備用房使用，24層于1998年出租，經(jīng)營餐飲及娛樂業(yè)，現(xiàn)空置，主樓520層現(xiàn)為半拉子工程。 （十一）估價(jià)人員簽名 中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 （十二）估價(jià)作業(yè)日期：2002年9月23日至2002年10月8日 （十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期： 本報(bào)告書應(yīng)用有效期為半年，即從2002年10月8日至2003年4月7日止。 基準(zhǔn)地價(jià)修正法定義：在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。 假設(shè)開發(fā)法的定義：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 收益法的定義：運(yùn)用某種適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。對(duì)主樓（塔樓）520層停建工程部分，根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)（在計(jì)算續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)采用市場比較法）。第一條技術(shù)路線：對(duì)現(xiàn)房部分即主樓24層和附樓，考慮主樓24層為商業(yè)用途，出租具有收益性，故采用收益法進(jìn)行估價(jià)。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)客觀合理價(jià)格或價(jià)值。最高最佳使用原則：以估價(jià)對(duì)象最高最佳使用為前提估價(jià)。 （七）估價(jià)依據(jù)： 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 國家和地方的法律、法規(guī)