【正文】 和有關(guān)政策文件 鑒定委托書[海南（2002）第號] 房屋所有權(quán)證（瓊山文莊證字第公號） “大廈”各層房產(chǎn)平面圖 國有土地使用證[瓊山國用（府城）字第號]及土地登記審批表和宗地平面圖 估價人員進(jìn)行市場調(diào)查和實地勘察所獲取的有關(guān)資料 （八）估價原則： 合法原則：以估價對象合法使用、合法處分為前提估價。 （五）估價時點：2002年10月8日 （六）價值定義：本次估價采用的公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)為估價對象房地產(chǎn)在公開市場上最可能形成的客觀合理價格。 樓養(yǎng) 稍差 戶型 每層兩個單間和一個套間，有公用廚房，平面布置不規(guī)則。面 40*40地磚，4層以上地板膠地面 窗 鋁合金玻璃窗(窗扇部分被盜) 天門 鋁合金玻璃門及拉閘防盜門 內(nèi)墻面 多彩噴涂 內(nèi)修物建梯 電梯井未安裝電梯；消防梯為旋轉(zhuǎn)梯，不銹鋼管扶手，樓梯面未做；23層室內(nèi)步梯鋪砌花崗巖面，鐵藝護攔木護手 附棚 24層部分木夾板吊頂,部分龍骨刷黑吊頂，部分龍骨石膏板吊頂；420層，部分批擋刷白，部分未做 保門 24層木夾板門包門套；520層已安裝門框及普通夾板門（部分已損壞） 地表 外墻面 23層正面采用落地玻璃墻，配合局部噴涂裝飾；420層均以條磚貼面 外裝筑樓 維構(gòu) 鋼筋混凝土 平面布置 主樓合理、附樓較差 用 朝表 層情筑境 良好 權(quán)勢 坡地 景附樓為現(xiàn)房 面落 海南省瓊山市府城鎮(zhèn)瓊州大道東側(cè) 現(xiàn)況 名情本電話號碼：089866769171 （三）估價對象 基資格等級：貳級 　　　　　　　　　　　　　估價結(jié)果報告 （一）委托方：海南人民法院 （二）估價方：海南明正房地產(chǎn)評估有限公司 估價對象主樓24層已由承租人裝修使用，本報告估價結(jié)果包含主樓24層室內(nèi)裝修，但不包括室內(nèi)空調(diào)主機等可移動設(shè)備。 依據(jù)房屋所有權(quán)證及房屋分層平面圖，計算主樓各分層建筑面積如下表，附樓建筑面積從瓊山市房產(chǎn)局查檔而來，今后以房管部門核發(fā)的分幢（層）房屋所有權(quán)證的面積為準(zhǔn)。 依據(jù)房屋所有權(quán)證和國有土地使用證，房屋所有權(quán)人與土地使用者不一致。 沒有人對本估價報告提供過重要專業(yè)幫助。 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T502911999進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，擬定本估價報告。 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自已公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 此致 本報告估價結(jié)果包含主樓24層室內(nèi)裝修，但不包括室內(nèi)空調(diào)主機等可移動設(shè)備。若拍賣成交，由法院扣繳。 注：本報告估價結(jié)果包含應(yīng)向政府補交土地出讓金。受貴院委托，本公司對位于海南省瓊山市府城鎮(zhèn)瓊州大道東側(cè)大廈主樓(停建工程)及附樓在估價時點2002年10月8日的房地產(chǎn)價值進(jìn)行了估價，為貴院辦理案件提供公開市場價值依據(jù)。錄 致委托方函 估價師聲明 估價的假設(shè)和限制條件 估價結(jié)果報告 估價技術(shù)報告 附件 　　　　　　　　　　　致委托方函 海南人民法院： 　　　　　　　　　　　　目估價對象已辦理房屋所有權(quán)證，因未清償?shù)盅嘿J款而被法院整體查封。附樓于1992年建成。海南瓊山市某大廈主樓停建工程及附樓涉案房地產(chǎn)價格評估報告本報告估價對象為一幢主樓（停建綜合大廈）及一幢附樓（住宅現(xiàn)房）。主樓于1994年停建，主體結(jié)構(gòu)已封頂，外墻裝飾已完成，內(nèi)裝修、設(shè)備及水電安裝未完成。估價對象宗地由開發(fā)商從另一家公司購買，未辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，宗地性質(zhì)仍為劃撥，存在補交土地出讓金的遺留問題。 %，%，既有商業(yè)用房，也有商住用房，劃撥用地等特點，結(jié)合海南房地產(chǎn)市場實際情況，采用兩條估價技術(shù)路線，一是針對商業(yè)、居住及停建各部分分別運用收益法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價；二是采用成本法，然后綜合兩條技術(shù)路線的計算結(jié)果確定其價值。 估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)實地勘察及市場調(diào)查，并進(jìn)行認(rèn)真的分析和測算，大寫人民幣壹仟伍佰玖拾柒萬陸仟玖佰元整，㎡，大寫人民幣每平方米捌佰壹拾陸元柒角整。經(jīng)計算，大寫人民幣壹佰叁拾捌萬叁仟玖佰貳拾元整。若以物抵債，則應(yīng)從公開市場價值總額中扣除。 估價的測算過程及有關(guān)說明，請見《估價結(jié)果報告》和《估價技術(shù)報告》。 海南明正房地產(chǎn)評估有限公司 二○○二年十月八日 　　　　　　　　　　　　　　估價師聲明 我們鄭重聲明： 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。 我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘、拍照。 估價師簽名： 　　　　　　　　　　　　　估價的假設(shè)和限制條件 經(jīng)到瓊山市國土局查檔及咨詢，估價對象宗地仍為無償劃撥用地，本報告估價結(jié)果包含辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時應(yīng)向政府補交土地出讓金等各項稅費。經(jīng)查房屋所有權(quán)證及房屋他項權(quán)證記載，估價對象由房屋所有權(quán)人海南有限公司向瓊山市公司購買土地，但未辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，假設(shè)可補辦過戶手續(xù)。 幢 層次 面積(㎡) 備注 主樓 二層 含一層（架空層作設(shè)備用房)及頂層局部分?jǐn)?三層 含一層(架空層)、二層步梯間、頂層局部分?jǐn)?四層 五至二十層 附樓 整幢 查房產(chǎn)局檔案資料 合計 依據(jù)估價人員現(xiàn)場調(diào)查，估價對象主樓于1994年停建，附樓于1992年建成，假設(shè)與實際情況相符。 本報告有效期為半年，隨著時間的推移或房地產(chǎn)市場價格波動較大時，其估價結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)的調(diào)整或復(fù)估。住所：海口市龍昆北路15號中航大廈C座602室 法定代表人： 稱 大廈主樓及附樓 公共配套 齊全 坐狀 主樓主體為停建工程，其中24層已裝修使用。積 ㎡，㎡,㎡ ；㎡ 地觀 良好 環(huán)屬 海南有限公司 建物況數(shù) 主樓共20層（第一層依坡地而建為架空層），附樓9層（錯層式）。向 座東向西 結(jié)途 商住綜合 工程質(zhì)量 主樓1920層天棚滲水嚴(yán)重，局部梁露筋，附樓未見異常。護 稍差 建成年月 主樓1994年停建,附樓1992年建成 主建物修門 第二層（沿街）正門不銹鋼玻璃地彈門 內(nèi)墻面 24層部分包木墻面，部分刷涂料；520層墻面已批擋刷白 內(nèi)面 24層5050地磚,局部花崗巖地面；520層地面未做 窗 鋁合金玻璃窗(520層窗扇及窗框被盜嚴(yán)重) 天養(yǎng) 24層一般，520層較差 衛(wèi)生間 24層鋪砌2030墻磚至頂,鋁扣板吊頂，地面鋪地磚，衛(wèi)生潔具齊全；520層貼2m高墻磚，已預(yù)埋上下水管道，其余未做 樓樓筑裝表