【正文】 記，不影響地役權(quán)的設(shè)立。（2）地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。（1）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。（2009年單選題、2016年案例分析題）【相關(guān)鏈接】不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立。（2008年案例分析題）【相關(guān)鏈接2】以建筑物、建設(shè)用地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押的，必須辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立。第二單元 不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)【考點(diǎn)1】基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)（1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。幾個(gè)月后，乙得知此事，訴至人民法院，要求丙返還房屋。一日，甲背著乙與不知情的丙簽訂了一份房屋買賣合同?！景咐考?、乙為夫妻，共有一處房產(chǎn)，但房產(chǎn)證上及房產(chǎn)局的登記簿上均只記載甲一人的名字。（2）公信力所謂公信，是指當(dāng)物權(quán)依據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行了公示，即使該公示方法表現(xiàn)出來(lái)的物權(quán)實(shí)際存在瑕疵，為保護(hù)交易安全，對(duì)信賴該公示的物權(quán)并從事了物權(quán)交易的人，法律仍承認(rèn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果。因此，即使物尚未確定、甚至尚不存在，也不影響債權(quán)合同（未來(lái)物的買賣合同）的有效性。物尚未存在固然不可能存在物權(quán)，物尚未確定也談不上物權(quán)。物權(quán)法定原則旨在限制當(dāng)事人的物權(quán)創(chuàng)設(shè)自由，原因在于，物權(quán)具有絕對(duì)效力，如果允許當(dāng)事人任意設(shè)置，可能不利于交易安全?！窘忉?】《物權(quán)法》第5條所稱“法律”，不限于《物權(quán)法》，包括一切由全國(guó)人大及其常務(wù)委員會(huì)制定的“法律”，但不包括行政法規(guī)與地方性法規(guī)，亦不包括司法解釋與司法判例?！究键c(diǎn)3】物權(quán)法的基本原則根據(jù)《物權(quán)法》第5條的規(guī)定，物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。所有權(quán)屬于自物權(quán)，用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)則屬于他物權(quán)。（2009年多選題）（2）孳息分為天然孳息和法定孳息（如儲(chǔ)蓄存款的利息、出租房屋獲得的租金）。（1）孳息是獨(dú)立于原物的物，原物、孳息屬于兩個(gè)物｛必須相互分離｝。（4）債務(wù)承擔(dān)情形下，構(gòu)成原債務(wù)人對(duì)債務(wù)承認(rèn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定訴訟時(shí)效從債務(wù)承擔(dān)意思表示“到達(dá)”債權(quán)人之日起中斷。｛也就是如果有兩個(gè)以上的人欠你錢，只要你對(duì)其中一個(gè)人主張還錢，其他剩下的人也發(fā)生時(shí)效中斷｝（2）債權(quán)人提起代位權(quán)訴訟的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定對(duì)債權(quán)人的債權(quán)和債務(wù)人的債權(quán)均發(fā)生訴訟時(shí)效中斷的效力?！窘忉尅苛x務(wù)人通過(guò)一定的方式向權(quán)利人作出愿意履行義務(wù)的意思表示（如提供擔(dān)保），作為權(quán)利人信賴該意思表示而不行使請(qǐng)求權(quán)，不能說(shuō)是怠于行使權(quán)利，因此也構(gòu)成訴訟時(shí)效的中斷。（5）權(quán)利人對(duì)同一債權(quán)中的“部分債權(quán)”主張權(quán)利，訴訟時(shí)效中斷的效力及于“剩余債權(quán)”，但權(quán)利人明確表示放棄剩余債權(quán)的情形除外。（3）當(dāng)事人一方為“金融機(jī)構(gòu)”，依照法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定從對(duì)方當(dāng)事人賬戶中扣收欠款本息的。（2）當(dāng)事人一方以發(fā)送“信件或者數(shù)據(jù)電文”方式主張權(quán)利，信件或者數(shù)據(jù)電文“到達(dá)或者應(yīng)當(dāng)?shù)竭_(dá)”對(duì)方當(dāng)事人的。（1）當(dāng)事人一方向?qū)Ψ疆?dāng)事人“直接送交”主張權(quán)利文書，對(duì)方當(dāng)事人在文書上簽字、蓋章或者雖未簽字、蓋章但能夠以其他方式證明該文書到達(dá)對(duì)方當(dāng)事人的。（4）上述機(jī)關(guān)決定不立案、撤銷案件、不起訴的，訴訟時(shí)效期間從權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道不立案、撤銷案件、不起訴之日起重新計(jì)算。（2）權(quán)利人向人民調(diào)解委員會(huì)以及其他依法有權(quán)解決相關(guān)民事糾紛的國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等社會(huì)組織提出保護(hù)相應(yīng)民事權(quán)利的請(qǐng)求，訴訟時(shí)效從提出請(qǐng)求之日起中斷?！窘忉尅孔灾兄箷r(shí)效的原因消除之日起滿6個(gè)月，訴訟時(shí)效期間屆滿。（2）如果在訴訟時(shí)效期間的最后6個(gè)月以前發(fā)生權(quán)利行使障礙，而到最后6個(gè)月時(shí)該障礙已經(jīng)消除，則不能發(fā)生訴訟時(shí)效中止。｛以下中止和中斷是考試的選擇題重點(diǎn)｝【考點(diǎn)4】訴訟時(shí)效的中止｛中止可以理解為暫停｝（1）不可抗力（2）其他障礙①權(quán)利被侵害的無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人沒有法定代理人，或者法定代理人死亡、喪失代理權(quán)、喪失行為能力；②繼承開始后未確定繼承人或者遺產(chǎn)管理人；③權(quán)利人被義務(wù)人或者其他人控制無(wú)法主張權(quán)利；④其他導(dǎo)致權(quán)利人不能主張權(quán)利的客觀情形。，返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效期間從合同“被撤銷之日”起計(jì)算。，應(yīng)當(dāng)自權(quán)利人知道義務(wù)人違反不作為義務(wù)時(shí)起算。人身傷害損害賠償?shù)脑V訟時(shí)效期間，傷害明顯的，從受傷之日起算；傷害當(dāng)時(shí)未發(fā)現(xiàn)，后經(jīng)檢查確診的，從傷勢(shì)確診之日起算?！鞠嚓P(guān)鏈接】根據(jù)《合同法》的規(guī)定，履行期限不明確的，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定；還不能確定的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。，依照《合同法》的規(guī)定可以確定履行期限的，訴訟時(shí)效期間從履行期限屆滿之日起計(jì)算；不能確定履行期限的，訴訟時(shí)效期間從債權(quán)人要求債務(wù)人履行義務(wù)的寬限期屆滿之日起計(jì)算?！究键c(diǎn)3】訴訟時(shí)效期間的起算（2010年單選題、2013年單選題），從條件成就或者期限屆滿之日起算。｝（4）最長(zhǎng)訴訟時(shí)效：20年【解釋】訴訟時(shí)效期間自當(dāng)事人“知道或者應(yīng)當(dāng)知道”權(quán)利被侵害之日起計(jì)算，權(quán)利人不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害，則訴訟時(shí)效期間不開始計(jì)算。｝（3）長(zhǎng)期訴訟時(shí)效：4年①涉外貨物買賣合同爭(zhēng)議；②技術(shù)進(jìn)出口合同爭(zhēng)議?！究键c(diǎn)2】訴訟時(shí)效的種類（2006年單選題、2007年單選題、2008年單選題、2009年單選題、2014年單選題）｛選擇題超高頻考點(diǎn)｝（1）普通訴訟時(shí)效：2年（2）短期訴訟時(shí)效：1年①身體受到傷害要求賠償?shù)?；②出售質(zhì)量不合格產(chǎn)品未聲明的；③延付或者拒付租金的；④寄存財(cái)物被丟失或者毀損的。（3）法律效力不同①訴訟時(shí)效期間屆滿只是導(dǎo)致勝訴權(quán)的消滅，實(shí)體權(quán)利并不消滅；②除斥期間屆滿，實(shí)體權(quán)利消滅。（1）適用對(duì)象不同①訴訟時(shí)效適用于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)；②除斥期間一般適用于形成權(quán)｛形成權(quán)即只取決于權(quán)利人的單方意志的民事權(quán)力，不需要對(duì)方同意｝（如追認(rèn)權(quán)、解除權(quán)、撤銷權(quán)等）。｛兜底條款｝（2011年單選題）【解釋】除斥期間是指法律規(guī)定某種權(quán)利預(yù)定存續(xù)的期間，債權(quán)人在此期間不行使權(quán)利，預(yù)定期間屆滿，便可發(fā)生該權(quán)利消滅的法律后果。｝（3）基于投資關(guān)系產(chǎn)生的繳付出資請(qǐng)求權(quán)；｛足額出資也是公司法定義務(wù)，繳付出資請(qǐng)求權(quán)不應(yīng)該受到時(shí)效的限制，否則有違公司資本充足的原則，和《公司法》相悖。｛不能在合同自行約定訴訟時(shí)效｝（2009年單選題）當(dāng)事人可以對(duì)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)提出訴訟時(shí)效抗辯，但對(duì)下列債權(quán)請(qǐng)求權(quán)｛訴訟時(shí)效僅適用于“債權(quán)請(qǐng)求權(quán)”，其他請(qǐng)求權(quán)不適用訴訟時(shí)效｝提出訴訟時(shí)效抗辯的，人民法院不予支持：（1）支付存款本金及利息請(qǐng)求權(quán)；｛到銀行請(qǐng)求支付存款本息是銀行的行規(guī)，不能說(shuō)因?yàn)檫^(guò)了兩年甚至過(guò)了二十年就不給你存款本息了，這是現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中的一種現(xiàn)象。（3）債權(quán)訴訟時(shí)效期間屆滿并不消滅實(shí)體權(quán)利（債權(quán)人的債權(quán)并不消滅），訴訟時(shí)效期間屆滿，當(dāng)事人一方向?qū)Ψ疆?dāng)事人作出同意履行義務(wù)的意思表示或者自愿履行義務(wù)后，又以訴訟時(shí)效期間屆滿為由進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。｛當(dāng)事人不出聲說(shuō)訴訟時(shí)效的問(wèn)題，法院不能幫他出聲｝【解釋2】當(dāng)事人在一審期間未提出訴訟時(shí)效抗辯，在二審期間提出的，人民法院不予支持；但其基于新的證據(jù)能夠證明對(duì)方當(dāng)事人的請(qǐng)求權(quán)已過(guò)訴訟時(shí)效期間的情形除外。（2）勝訴權(quán)債權(quán)人起訴后，如果債務(wù)人主張?jiān)V訟時(shí)效的抗辯，人民法院在確認(rèn)訴訟時(shí)效屆滿的情況下，應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求，即債權(quán)人喪失勝訴權(quán)。｛但濫用代理權(quán)不能和無(wú)權(quán)代理等同｝第三單元 訴訟時(shí)效制度｛不管抽到哪個(gè)試卷，必有一題選擇題考到訴訟時(shí)效｝【考點(diǎn)1】訴訟時(shí)效的基本理論訴訟時(shí)效是指“債權(quán)請(qǐng)求權(quán)”不行使達(dá)一定期間而失去國(guó)家強(qiáng)制力保護(hù)的制度?！究键c(diǎn)4】代理權(quán)的濫用（2015年單選題）（代理他人與自己進(jìn)行民事活動(dòng)）（代理雙方當(dāng)事人進(jìn)行同一民事行為），損害被代理人的利益【解釋1】代理人與第三人惡意串通，損害被代理人的利益的，代理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，第三人和代理人負(fù)連帶責(zé)任。①相對(duì)人如果主張狹義無(wú)權(quán)代理，則相對(duì)人可以行使善意相對(duì)人的撤銷權(quán)，從而使得整個(gè)代理行為歸于無(wú)效，被代理人不得基于表見代理而對(duì)相對(duì)人主張代理效果。被代理人不得以無(wú)權(quán)代理為由進(jìn)行抗辯，主張代理行為無(wú)效?！窘忉尅肯鄬?duì)人“有理由相信”無(wú)權(quán)代理人具有代理權(quán)的情形包括但不限于：（1）合同簽訂人持有被代理人的介紹信或者蓋有印章的空白合同書，使得相對(duì)人相信其有代理權(quán)；（2）無(wú)權(quán)代理人此前曾被授予代理權(quán)，且代理期限尚未結(jié)束，但實(shí)施代理行為時(shí)代理權(quán)已經(jīng)終止。【解釋】（1）狹義的無(wú)權(quán)代理：合同的效力待定；（2）表見代理：合同有效?！窘忉尅繜o(wú)論相對(duì)人是否善意，均可行使催告權(quán)，但只有“善意相對(duì)人”才可以行使撤銷權(quán)。（1）催告權(quán)相對(duì)人可以催告被代理人在1個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)；被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。在無(wú)權(quán)代理情況下簽訂的合同，屬于效力待定的合同（而非無(wú)效合同）。【解釋2】（1）由于“代人保管物品”不涉及第三人，不屬于代理；（2）由于“傳遞信息”不能獨(dú)立進(jìn)行意思表示，不屬于代理。“被代理人”的名義實(shí)施民事法律行為｛由于行紀(jì)合同和寄售不是以被代理人的名義，所以不屬于代理行為｝“獨(dú)立”向“第三人”進(jìn)行意思表示｛由于居間合同不是獨(dú)立向第三人進(jìn)行意思表示，代人保管財(cái)務(wù)不涉及第三人，所以都不屬于代理行為｝“被代理人”【解釋1】代理適用于民事主體之間設(shè)立、變更或者終止權(quán)利義務(wù)的法律行為，也適用于法律行為之外的其他行為，如申請(qǐng)行為、申報(bào)行為、訴訟行為。【解釋】（1）所附的條件可能成立也可能不成立（如孫某結(jié)婚之日）；（2）所附的期限可以是未來(lái)一個(gè)確定的日期（如2018年8月8日），也可以是一個(gè)不確定的日期（如孫某死亡之日），但無(wú)論是不是一個(gè)確定的期限，必然會(huì)到來(lái)。（1）附生效期限（延緩期限）的法律行為法律行為雖然已經(jīng)成立，但是在所附期限到來(lái)之前不發(fā)生效力，待期限屆至?xí)r，才發(fā)生法律效力。【解釋1】所附條件，可以是自然現(xiàn)象、事件，也可以是人的行為（必須合法），但必須是將來(lái)有可能發(fā)生、有可能不發(fā)生的事實(shí)。【考點(diǎn)4】附條件和附期限法律行為（1）附生效條件的法律行為在所附條件成就之前，法律行為已經(jīng)“成立”；條件成就之后，法律行為開始“生效”。②無(wú)效民事行為則當(dāng)然無(wú)效、自始無(wú)效、絕對(duì)無(wú)效，不存在此種限制。②無(wú)效民事行為則自始無(wú)效、絕對(duì)無(wú)效。如果撤銷權(quán)人未在規(guī)定的期限內(nèi)行使撤銷權(quán)，或者僅僅要求變更民事行為的部分內(nèi)容，并不要求將該行為撤銷，則可變更、可撤銷的民事行為仍然有效。②對(duì)無(wú)效民事行為的確認(rèn)，不以當(dāng)事人的意志為轉(zhuǎn)移，司法機(jī)關(guān)和仲裁機(jī)構(gòu)可以在訴訟中主動(dòng)宣告其無(wú)效。②無(wú)效民事行為當(dāng)然無(wú)效（不論當(dāng)事人是否主張，是否知道，也不論是否經(jīng)過(guò)人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)，該民事行為當(dāng)然無(wú)效）、自始無(wú)效（從行為開始時(shí)就沒有法律約束力）、絕對(duì)無(wú)效（絕對(duì)不發(fā)生法律效力，不能通過(guò)當(dāng)事人的行為進(jìn)行補(bǔ)正）。、可撤銷民事行為的區(qū)別（2015年單選題、2015年多選題）（1）法律效力不同①可變更、可撤銷的民事行為在撤銷前已經(jīng)生效，在被撤銷之前，其法律效果可以對(duì)抗除“撤銷權(quán)人”以外的任何人。②因乘人之危實(shí)施的單方民事行為，屬于無(wú)效民事行為。合同訂立之后發(fā)生的情勢(shì)變化，導(dǎo)致顯失公平的，不屬于顯失公平的合同?！懊{迫”、“欺詐”、“乘人之危”如果是合同且不損害國(guó)家利益的話，雖然是壞東西，可是看在你們畢竟也算是有商量過(guò)（合同）的份上，如果人家愿意吃你啞巴虧，法律也沒啥意見，故“可撤銷”。畢竟是國(guó)家的利益，哪能這么容易讓你給損了。而“惡意串通”跟一個(gè)人整出來(lái)的壞玩意沒啥區(qū)別，因?yàn)榧热荒銈儍蓚€(gè)串通好了，那么兩個(gè)人的意思跟一個(gè)人的意思一樣，故也全部算作無(wú)效。 “違反法律或者社會(huì)公共利益”、“以合法形式掩蓋非法目的”，這兩個(gè)顯然字面意思就知道它違法了，故當(dāng)然無(wú)效?！鞠嚓P(guān)鏈接】當(dāng)事人超越經(jīng)營(yíng)范圍訂立合同，人民法院不因此認(rèn)定合同無(wú)效，但違反國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)規(guī)定的除外?！鞠嚓P(guān)鏈接】根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。（2）此處的“法律”特指強(qiáng)制性規(guī)范中的“效力規(guī)范”，并非違反法律的行為一律無(wú)效。惡意串通的合同，不論其損害國(guó)家、集體還是第三人的利益，均屬于無(wú)效合同。｛損害國(guó)家利益的一般都是無(wú)效的，只有乘人之危的合同除外，大概是由于考慮到這是處于危難境地時(shí)的妥協(xié)吧｝（2）單方民事行為因乘人之危實(shí)施的單方民事行為（如債務(wù)的免除），屬于無(wú)效民事行為。受脅迫的客體可以是生命、健康、榮譽(yù)、名譽(yù)、財(cái)產(chǎn)等。（2）單方民事行為因脅迫而實(shí)施的單方民事行為（如債務(wù)的免除），屬于無(wú)效民事行為。（2013年單選題、2014年單選題）（1）合同①因脅迫而訂立的合同，不損害國(guó)家利益的，屬于可變更、可撤銷的合同。②因欺詐而訂立的合同，損害國(guó)家利益的，屬于無(wú)效合同。（第4章內(nèi)容）（2）單方民事行為｛限制民事行為能力人的單方民事行為無(wú)效｝限制民事行為能力人不能獨(dú)立實(shí)施的合同以外的行為（如限制民事行為能力人所訂立的遺囑），屬于無(wú)效的民事行為。相對(duì)人可以催告法定代理人在1個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)；法定代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。②除上述情形外，限制民事行為能力人訂立的合同屬于效力待定的合同。（2014年單選題）（1）合同｛與其智力相適應(yīng)則有效。【解釋】無(wú)民事行為能力人雖然不能獨(dú)立實(shí)施民事行為，但可以在法定代理人的幫助下完成法律行為。（2）無(wú)民事行為能力人可以實(shí)施某些與其年齡相適應(yīng)的細(xì)小的日常生活方面的法律行為（如7歲的男孩從小賣部購(gòu)買了1元的雪糕），該行為有效。（2）處分行為是直接導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生變動(dòng)的法律行為，并不需要義務(wù)人積極履行給付義務(wù)。（1）負(fù)擔(dān)行為是使一方相對(duì)于他方承擔(dān)一定給付義務(wù)的法律行為，其中負(fù)有給付義務(wù)的主體是債務(wù)人。｛因?yàn)榱⑦z囑你不要可以放棄，要或不要所有權(quán)都在你這；但贈(zèng)與如果你不要，所有權(quán)就還是在原物主手里。（2）多方法律行為，是指兩個(gè)以上的當(dāng)事人意思表示一致而成立的法律行為。（1）單方法律行為，是指根據(jù)一方當(dāng)事人