【正文】 假設(shè)，認(rèn)為消費(fèi)者消費(fèi)時是理性與感性兼具的，顧客因理智和因追求樂趣、刺激等一時沖動而購買的概率是相同的。銷管理者和營銷執(zhí)行者應(yīng)該轉(zhuǎn)變被動的傳統(tǒng)銷售模式，重視對樓市的研究，更準(zhǔn)確預(yù)測市場的變化和購房者的心理反應(yīng)，拋棄“皇帝的女兒不愁嫁”的消極觀念；同時加強(qiáng)樓盤營銷監(jiān)控和營銷管理層的領(lǐng)導(dǎo)與控制；更加謹(jǐn)慎地運(yùn)用價格策略和營銷手段，提高營銷流程的運(yùn)作效率。包裝得好，使樓盤的品質(zhì)發(fā)生了重大的變化，不斷提升樓盤的價值，使樓盤處于一種高尚的狀態(tài)。 從某種角度來說，形象包裝是樓盤銷售的利器，這是被許多樓盤所驗(yàn)證的，具有可操作性和實(shí)踐性。發(fā)掘市場機(jī)會，開拓新市場，集中人力、物力投入目標(biāo)市場。 低成本營銷運(yùn)作策略二：細(xì)分市場，挖掘賣點(diǎn) 營銷不等同于廣告促銷或現(xiàn)場售樓 。 低成本營銷運(yùn)作策略一：先營后銷，品牌導(dǎo)向 品牌運(yùn)作的普遍規(guī)律是：應(yīng)該先有品牌戰(zhàn)略，后有營銷手段，營銷只是品牌戰(zhàn)略下的一個層面。單純依靠“粗放型”營銷資源量的投入已經(jīng)產(chǎn)生不了預(yù)期的效果，追求低成本高效率的精細(xì)化營銷運(yùn)作模式勢在必行。高屋建瓴，整合傳播，是啟動營銷力的金匙鑰。營銷創(chuàng)新實(shí)際上是舊事物的重新組合，挖掘潛藏在人們心中的深層次需求。如同一尊健康完美的大地藝術(shù)品。采用橫向與豎向構(gòu)圖要素相結(jié)合的處理手法，塑造了一系列新穎別致的建筑形象，并通過對尋常材料、材質(zhì)和色彩的對比，讓豎向的垂直墻體、柱子；橫向的陽臺、欄桿、雨篷等有了非凡的建筑表情，使每座建筑形體與大自然和諧統(tǒng)一。 健康是一種風(fēng)格： 天筑逸景的建筑把古典建筑莊重高雅的風(fēng)格和現(xiàn)代建筑簡約的風(fēng)格有機(jī)地結(jié)合起來。 健康是一種色彩： 健康也是有顏色的。在實(shí)際色素越來越重的阜陽樓市，回歸自然、返 樸歸真是市場接受最大化的趨向，天筑逸景繼承了這一百年不變的潮流。 健康是一種自然： 自然的，就是本色的、原色的、健康的。 （四）健康的主張 —— 全健康生活 70年 隨著南三環(huán)的開通，阜陽新的城市居住中心即將形成，新的地產(chǎn)勢力的將大量涌現(xiàn)，必將導(dǎo)致 阜陽人的新的生活方式的誕生。 （ 1）、再不愿賴床，只因?yàn)槭彝獾目諝馊绱诵迈r，所以我選擇了慢跑。 陽光、藍(lán)天、淺水、綠草；“更快、更高、更強(qiáng)”。多維立體全健康生活，從容地演繹生命的節(jié)奏，張弛間體現(xiàn)高品位，動靜間游移真性情。節(jié)奏的，才是從容的。 運(yùn)動是一種節(jié)奏 。 在天筑逸景，你可以在小區(qū)內(nèi)散步，可以在運(yùn)動中心打球；可以在寬敞的客廳深度呼吸花香與新鮮空氣；也可以與稚子在草坪間嬉笑打鬧，也可以在會所與鄰居進(jìn)行高度的交流與智慧激蕩…… 在天筑逸景，運(yùn)動無處不在，運(yùn)動無時 不在。 （ 3）、走青石棧道，品愜意生活 （ 4）、閑看庭前花開花落，淡望天上云展云舒 （三）運(yùn)動的主張 —— 最生動的誘惑 如今的運(yùn)動已成為消除疲勞、 享受樂趣的娛樂，在感受運(yùn)動快樂的同時，我們必將嘆服造物主的奇妙和偉大，那種來自生命深處的贊嘆，是人類和自然和諧綻放的花朵，每一種運(yùn)動，都是人類自身從生理和心里上向自然回歸、尋求平衡感的一個過程，一個讓心靈接受陽光、雨露、大地?fù)嵛康倪^程。東清河畔、天筑逸景是家居休閑的好去處（ 水岸休閑居所） 。 （ 1）、徜徉東清河畔，讓思緒跟隨清澈的河水蕩漾，讓思緒隨魚兒一起暢游。才明白原來運(yùn)動也可以是安靜的、內(nèi)心的，健康也可以是一種心境。凝神間，意識馳騁四野，不受紛擾；悠然際，靜聽時間的散步，感受澄澈的心靈。社區(qū)獨(dú)有運(yùn)動文化與休閑文化的相互交流，社區(qū)全運(yùn)動精神與閑適的 渡假 精神相交融，共同為阜陽創(chuàng)造一種全新的健康生活模式?！爸挥邢氩坏?，沒有做不到”的體貼周到的物 管服務(wù)，一股濃濃真情，彌漫在社 區(qū)的每一個角落。天筑逸景，摒棄冷漠與病態(tài)，將家的內(nèi)涵向外延伸到整個社區(qū)。 天筑逸景四大主張： （一）生活的主張 每天都是度假天 出塵不出城 成為越來越多的城市人的居住追求，喧囂的 塵 世、林立的鋼筋混凝土筑成的 高樓、繁忙而快速的生活節(jié)奏，早已讓人身心疲憊，許多人都希望到郊外呼吸清新空氣，放松自我，一種休閑 渡假 的居住方式向阜城人走來， 天筑逸景 正是對這種需求的最佳迎合。天筑建造的不僅僅是房子，天筑也在建造一種生活方式。 開發(fā)商形象定位 阜陽健康 渡假 生活方式的打造者 房子并不僅僅是棲身之所，真正的房子應(yīng)該是某種生活方式的物質(zhì)載體。這種健康 渡假 生活是多維的，不僅包括身體健康而且也包括身心健 康；這種健康也是立體全方位的，不僅包括中青年，而且還包括婦女、老人和孩子。休閑”概念，全面提高樓盤競爭檔次，提高高檔樓盤競爭門檻，形成差異化競爭優(yōu)勢。世紀(jì)名門 ：一脈傳承 彰顯尊貴 萬霖花苑 ：新景觀運(yùn)動席卷阜陽 錦城僅是后期的幾個樓盤 在市場形象上對健康、身份、 生態(tài)的概念炒作上做格調(diào)的提升，但是相對一線城市對生活品味的追求略顯低檔。 ■投資的先覺者 他們見識較廣，接受新鮮事物能力強(qiáng)，眼光看得較遠(yuǎn)一些，有明顯的經(jīng)濟(jì)頭腦，強(qiáng)調(diào)投資回報率，看好升值潛力。 ■意見 的主導(dǎo)者 他們在群體中不一定一言九鼎，但也擲地有聲，他們多以個體為代表，群體為支撐，形成在圈子中的“意見領(lǐng)袖”地位，發(fā)揮“羊群效應(yīng)”。 ■品質(zhì)的追求者 對他們來說，買的已不僅僅是居所，更是他們的名片，是他的家族的一個圖騰。 用品味這樣的抽象概念進(jìn)行劃分很難。（三） 購買消費(fèi)群總體特征描述 ■社會的主力源 他們通常被稱為新貴、精英或者老板，社會意義上的成功者，對 自己的經(jīng)濟(jì)前景很看好。 ●前衛(wèi)和時尚是他 們的生活態(tài)度準(zhǔn)則。 從事技術(shù)、藝術(shù)、娛樂、設(shè)計等行業(yè)的自由職業(yè)者 特征速描： ●這類人士擁有較為豐厚的收入。 政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、效益較好的企事業(yè)單位職工等 特征速描： ●有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，收入較高且穩(wěn)定，具有較強(qiáng)的社會優(yōu)越感； ●受過良好的教育，講求生活的品味格調(diào) ●高品質(zhì)、高品位的生活早已成為這類人群的追求。 ●他們已經(jīng)有屬于自己的一套或多套居所，但為了更舒適的生活享受、為了增強(qiáng)一種身份感，他們還會追求更高檔次、更高品位的居所。 （三）職業(yè)定位： 現(xiàn) 擬將項目的主力目標(biāo)受眾人群鎖定為以下三大類別： 較為成功的私營企業(yè)主、個體工商戶 特征速描： ●擁有十分豐厚且穩(wěn)定的收入，大多數(shù)已經(jīng)結(jié)婚生子并擁有自己的小汽車。 （一）客戶區(qū)域定位： （ 1）區(qū)域客戶 +全市； （ 2）阜陽下屬各鄉(xiāng)鎮(zhèn)。定位于高檔樓盤的消費(fèi)者一般是這 樣一個群體： ? 這一人群在 整個社會的金字塔構(gòu)成中，不是“奠基者”，因?yàn)?0 萬以上的房款，也“要求”他們有每年 3 萬（家庭收入）以上的穩(wěn)定收入，而且有多年的積累，這是這一目標(biāo)人群的經(jīng)濟(jì)底線，是剛性要求。這類物業(yè)一般具備優(yōu)越的地理位置，小區(qū)環(huán)境營造上顯得高雅舒適，物業(yè)質(zhì)量較高，僅供一部分高收入階層享有的物業(yè)類型。 ?一個有生活品味，有生活情趣 —— 悠閑的、健康的、充滿人文氣息的完美家園，在形象上、訴求上就超越了對手，超越了以往。 ?以先進(jìn)的居住理念為先導(dǎo)，注重營造主題園林環(huán)境、空間布局、社區(qū)生活配套三大方面的鮮明特點(diǎn)，兼顧建筑單體的內(nèi)外感受，相對弱化處理住宅配套設(shè)施，引入現(xiàn)代化、智能化的設(shè)計，把它建成以“ 休閑 渡假 ，健康運(yùn)動 ”為主題的，具備領(lǐng)先品質(zhì)的住宅產(chǎn)品。 六、產(chǎn)品定位 休閑居所 天筑不但房子蓋得好，更給您夢寐以求的生活方式！ 天筑 筑得好，更要住的好 ！ 筑得好，更要住的好 ，廖廖八個大字，將 “天筑，構(gòu)筑新生活 ”的實(shí)在話拔得更高，更是大家風(fēng)范，并在消費(fèi)者心中樹立起，天筑 .筑城 .筑生活， 天筑 —— 可以信賴的品牌形象。在規(guī)劃時增加水上戲水、親水設(shè)施，加強(qiáng)人與自然的互動性，使河水 資源真正與客戶保持接觸?！八丁奔匆馕吨笞匀坏膶毑?，是人們休閑、回歸自然的地方。 （二） “水岸休閑居所”的景觀概念 本項目的自然資源優(yōu)勢明顯，擁有難得的東清河自然資源。 五、概念定位 （一）“ 1+1 健康 渡假 生活”的生活模式概念 本項目以“ 休閑 渡假 、健康運(yùn)動 ”為 主題，必定有高號召力和市場效應(yīng)，“ 休閑 +運(yùn)動的生活方式 ”符合有效差異化的各項原則，即重要性、優(yōu)越性、可溝通性、可互動性、收益性等條件，將“ 1+1健康渡假 生活 ”，概念導(dǎo)入本項目，給本項目賦予了旺盛的生命力與鮮明的個性，必將大大提升本項目的品位和品味，從賣景觀過渡到賣生活方式，進(jìn)一步提升阜陽房地產(chǎn)發(fā)展階段，改變阜陽現(xiàn)有的“優(yōu)美的環(huán)境”的千篇一律的模式。 以產(chǎn)品品質(zhì)為主導(dǎo)，以舒適性、便利性、安全性、適度超前為指導(dǎo)原則的產(chǎn)品設(shè)計思路。 四、定位策略 —— 人無我有，人有我優(yōu) 倡導(dǎo)新的居住理念，在理念的指導(dǎo)下，進(jìn)行規(guī)劃、建筑、環(huán)境、配套等設(shè)計，使各項設(shè)計成為理念的最有力支撐。 營造一種生活方式，即指開發(fā)商在既定的開發(fā)理念指導(dǎo)下， 為一個經(jīng)濟(jì)收入、文化傾向相對趨同的人群或階層提供以住宅為中心，包括滿足其需求和偏好的各種生活配套設(shè)施和管理服務(wù)的生活空間；并由于這一生活空間具有某種功能上、文化上的傾向性，使用權(quán)發(fā)展商得以逐步引導(dǎo)買家 業(yè)主實(shí)現(xiàn)雙方共同預(yù)期的生活形態(tài)和社區(qū)文化，最終共同營造一個理想的家園。由此，項目品質(zhì)競爭將成為關(guān)鍵。 通常情況下，地產(chǎn)項目的市場細(xì)分都以售價、與品質(zhì)為主線，同時根據(jù)項目所處的地段、產(chǎn)品本身等因素，對豪宅、高檔高價、高質(zhì)中價、高質(zhì)低價、中檔住宅、低檔住宅、經(jīng)濟(jì)適用房等市場階層進(jìn)行對號入座。 每一產(chǎn)品不可能滿足所有消費(fèi)者的要求，每一家公司只有以市場上的部分特定顧客為其服務(wù)對象，才能充分發(fā)揮其優(yōu)勢，提供更有效的服務(wù)。 ◎要提倡一種什么樣的生活態(tài)度？ ◎要倡導(dǎo)一種什么樣的生活方式？ ◎要營造一種什么樣的生活狀態(tài)？ 在現(xiàn)實(shí)生活中，一個人 的生活態(tài)度決定了他的生活方式，這種生活方式又通過生活狀態(tài)體現(xiàn)出來。因此， 我們主張在銷售房子的同時，先販賣生活。而這些特征，決定了每個消費(fèi)者需求的文化因素。人造房子，房子選人?！?這是項目定位的鑰匙。今天，成功品牌的競爭優(yōu)勢已主要來源于定位。在定位時代，關(guān)鍵的不是對一件產(chǎn)品本身做些什么，而是你在消費(fèi)者心目中做些什么。只有以定位為制定各種策略的依據(jù)，才能使產(chǎn)品順利擊中目標(biāo)市場，各項營銷手段才能發(fā)揮最大效用。 定位是制定各種營銷策略的前提和依據(jù)，各項營銷策略 (產(chǎn)品、價格、渠道、促銷 )直接影響到營銷目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。競爭將市場推向了定位時代，在營銷理論中，市場細(xì)分、目標(biāo)市場與定位都是企業(yè)營銷戰(zhàn)略的要素，被稱為營銷戰(zhàn)略的 STP。 廣義而言，定位的必要性和重要性體現(xiàn)在以下幾個方面： 定位能創(chuàng)造差異，賦予項目獨(dú)特個性和特色。 在阜陽地產(chǎn)市場，項目之間的差異性很小，同質(zhì)性嚴(yán)重，使得市場爭奪日益困難。 二、項目定位的必要性與重要性 項目定位是整個項目策劃的前提，也是整個策劃的基礎(chǔ)和起點(diǎn)。 ? 鑄造天筑房地產(chǎn)開發(fā)一流品牌。 第三部分 項目定位 一、項目整體發(fā)展目標(biāo) ? 構(gòu)筑阜陽的標(biāo)志性物業(yè)。 全方位的家政服務(wù)，提高業(yè)主生活品質(zhì)，免除家庭瑣事困擾。以運(yùn)動為平臺，增進(jìn)人際溝通與交流，構(gòu)筑融洽的鄰里關(guān)系天長地久計劃 —— 關(guān)愛無微不至 永遠(yuǎn)全心全意，業(yè)主之間彼此交流成功的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行智慧激蕩，也是一種全新的心理運(yùn)動。天筑逸景，純粹高素質(zhì)業(yè)主，全新的運(yùn)動型鄰里關(guān)系，讓鄰里關(guān)系變得透明、歡快、健康、和諧。 通過天筑逸景項目規(guī)模、園林、建筑規(guī)劃等方面的打造與樹立，樹立本項目在所處區(qū)域的高檔次地位；深度挖掘本 項目的各方面優(yōu)勢，表現(xiàn)本項目的較高品質(zhì)，以合理的價格實(shí)現(xiàn)快速銷售。天筑逸景采用新材料、新工藝用科技保證您的健康。 同時小區(qū)內(nèi)還有老年中心、健身館、心理咨詢輔導(dǎo)中心、幼兒全程智能教育中心等配套設(shè)施，全面培養(yǎng)呵護(hù)業(yè)主的身心健康。區(qū)位交通十分便捷。 賣點(diǎn)之七：便捷地段 天筑逸景位阜陽城市干道潁州南路和三環(huán)路交叉口，隨著阜城向南的拓展，所處區(qū)域?qū)⒊筛逢栃戮幼≈行摹? 賣點(diǎn)之六：陽光戶型 天筑逸景在戶型設(shè)計上，充分考慮未來的人口發(fā)展需要以及人對空間的合理化要求，無論是三房還是兩房，室內(nèi)都有足夠的空間讓你呼吸清新的空氣，沐浴明亮的陽光。 賣點(diǎn)之五：運(yùn)動空間 天筑逸景在小區(qū)公共空間的設(shè)計上，主要通過小區(qū)廣場和水面的設(shè)置形成居區(qū)的中心綠化景觀區(qū)和公共交流空間來體現(xiàn)小區(qū)的健康規(guī)劃理念。小區(qū)景觀設(shè)計，充分體現(xiàn)了景觀的共 享性、層次性、滲透性和功能性。 運(yùn)動中心、健身廣場、生態(tài)園林、健康步道等健康休閑元素的融入，使小區(qū)規(guī)劃布局全面提升，位于東清河西岸的別墅組團(tuán)（疊加別墅和聯(lián)排別墅）以休閑 渡假 元素布局為主題，位于東清河?xùn)|側(cè)的陽房組團(tuán)以健康運(yùn)動元素布局為主題，使小區(qū)健康生活豐富多彩。商業(yè)獨(dú)立于居住、機(jī)動分離于步行的交通系統(tǒng)，創(chuàng)造最大的安全性和暢通性。 賣點(diǎn)之三：人文規(guī)劃 以人為本的社區(qū)空間規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)公共與私密、開放與歸屬的完美統(tǒng)一。 賣點(diǎn)之二：營造健康 渡假 新生活 小區(qū)通過規(guī)劃布局、景